记者昨日从有关部门了解到，受限价令、国五条、限购等楼市调控政策影响，西安楼市年内出现了供大于求的局面。

　　截至目前，西安商品房整体库存1700万平方米，其中住宅近1000万平方米。

　　年内1700万平方米商品房难卖

　　西安房地产信息网数据研究中心发布的2011年西安楼市整体走势分析报告显示：今年前11个月，西安商品房累计销售量比去年同期下降17.84%；其中，普通住宅销售面积同比下滑21.56%。西安商品房累计新批准预售面积比去年同期下降1.9%；其中，普通住宅累计新批准预售面积同比去年下降1.85%。

　　基于整体的政策环境影响，西安楼市年内已呈现供大于求的结构性特征。截至目前，商品房整体库存1700万平方米，其中住宅近1000万平方米，供需结构变化对房价下行形成压力。

　　品牌房平均降200-300元/平方米

　　从楼盘市场价格表现来看，目前西安市场外来品牌房企的市场份额已占到市场总量的一半以上，品牌大型房企项目的价格策略成为楼市走向的风向标。

　　进入8月份以后，万科等大型房企在西安的楼盘价格都有不同程度的下降，平均降幅 200-300元/平方米；限购之下，面向首次置业人群的品牌型房企项目呈现出典型的“以价换量”特征，而这一手段也成为撬动买方市场的有效杠杆。

　　房地产行业变局已拉开序幕

　　明年西安楼市的走势如何？西安房地产信息网副总经理李宇兵认为，预计2012年限购政策将持续收紧，但存在微调可能。

　　另外，经济下行预期加剧，金融政策有望适度放松。长远来看，房地产业的黄金时期正渐行渐远，而未来将是一个行业利润率回归平稳、住宅产业由投资地产功能向居住功能逐步回归的时期，行业变局已然拉开序幕。(记者 朱雪娇)