张艳红

　　开发商们囤积未售的巨量房源，直接将许多城市的一手房存货推向新高。

　　截至今年1月底，易居研究院重点检测的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，同比去年增长40.5%。

　　随着未来几个月逐步增加的新开工面积达到销售条件，这些城市的销售压力将进一步增加，市场上供大于求的局面已然呈现。

　　存量仍有上升空间

　　尽管2011年全国商品房销售依然获得近5个点的同比正增长，但增幅下降使得全国存货成为眼下市场的一个大问题。

　　易居研究院发布的报告显示，截至2012年1月底，其重点监控的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，环比上个月下降1.62%，但同比去年增长40.5%。当期住宅存销比为16.0，再度创下近几年的新高。这10个城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、 福州6个东部二线城市。

　　就一线城市而言，目前的存货形势尤其严峻。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米。

　　其中，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%；上海新建商品住宅库存950万平方米，同比增长53.23%；广州新建商品住宅库存797万平方米，同比增长67.44%；深圳新建商品住宅库存249万平方米，同比增长8.26%。

　　广州与上海的库存量较去年1月相比均有大幅的提高。广州市房地产交易官方网站的数据也显示，截至2012年2月6日，广州市住宅可售货量超过6万套，面积高达793.63万平方米，几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。按照去年楼市成交水平，光消化存货就要花一年时间。

　　据有关机构监测，按已动工项目统计，预计2012年广州十区新增商品住宅约6.67万套，较2011年有所增加。如果开发商按正常进度施工，预计2012年全市十区可售货量(包括存货和新货)约11.6万套。如果成交持续低迷，供应压力将大增。

　　供货高峰即将杀到

　　存货的大量增加，让出货成为开发商眼下最为迫切的诉求。

　　易居认为，从新开工面积和施工面积两个指标看，存货的压力将持续1~1.5 年，而今年上半年，存货仍然面临上升压力。

　　数据显示，2011年，房地产开发企业新开工面积共计19.01亿平方米，同比增长16.2%，增幅比上年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而从施工面积上看，2011年，房地产开发企业施工面积共计50.8亿平方米，同比增长25.3%，，增幅较高。这显示出整体上现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位。

　　易居研究院相关人士表示，由于资金链条的压力在不断增加，一些信托和债券的兑付期限即将到来，预计一季度末到二季度，开发商将开始大范围促销，届时也将形成今年市场的一个小高峰。

　　事实上，在农历新年过后，许多开发商也开始积极地部署销售工作，日前，广州颐和[简介最新动态]地产集团、越秀地产[简介最新动态]集团等公司纷纷启动了新项目的造势工作，准备伺机入市。

　　而大型开发商的大面积推货行动也早在酝酿中。万科[简介最新动态]表示，今年的货量相对平均，每个月的供应量都会保持在相当水平。恒 大地产则指出，去年11、12月和今年1、2月的交易清淡后，集团的集中推货将从3月份正式开始，届时会有新的集团促销活动以保持市场份额。保利地产也表示，一季度的销售重点会从2月底开始，预计届时的销售数据环比将显著增长。

　　至于是否会有降价促销行为，多家公司均称“随行就市”，以市场可以接受的价格出货。

　　有分析人士指出，目前许多城市开始计划对限购等政策进行微调，以给严峻的房地产市场松绑，如果这些政策的调整能够兑现，将有利于配合开发商在今年初的出货行为，届时的成交量有望回升。

　　但也有研究者对短期市场依然保持谨慎态度。广发证券在最近发布的一份研究报告中就表示：一贯善于“抢销售”的保利地产在春节期间推出促销的“囍春行动”，其成果可能会在2月数据中反映出来，但在目前的市场情况下，很难做出太乐观的估计。