第二阶段放松可能会提前到来

　　如果未来数月有更多地方政府效仿中山市和芜湖市宣布力度更大的楼市放松举措，则我们看到我们覆盖的海外房地产股票仍有潜在上行空间。在我们的基本假设中，改善性住房需求放松政策（第二阶段放松）将自2012年下半年推行，但如果地方政府由于第一阶段放松（支持首次购房者需求）的有限作用而继续试探中央政府政策的界限并成功，市场的第二阶段放松可能会提前。

　　第二阶段放松政策将加快房价复苏

　　如果第二阶段放松早于预期（即于上半年推出而非我们基本假设中的下半年），我们预计去化率将复苏至与2011年上半年类似的水平，当时限购令是令销量缩水的主导因素，而2011年下半年以来楼市受到限购令和市场情绪低迷的双重打击。这将令2012年上半年价格跌幅收窄，并有望于下半年更强劲地反弹（相对于我们的基本假设而言），我们的基本假设是2012年价格跌幅为15%-20%，之后持平（见右图2）。

　　最近的股价上涨已部分计入了政策放松早于预期的因素

　　计入第二阶段放松早于预期的假设之后，我们看到我们覆盖范围内海外上市开发商的2012年底预期净资产价值平均存在21%的上行空间。对这一乐观情景下的净资产价值采用2011年上半年平均净资产价值折让幅度，我们看到我们覆盖范围内的海外上市企业拥有11%-60%的潜在上行空间。尽管如此，我们仍认为如果政策放松时机与我们的基本假设一致，则市场动向将会更接近我们的基本假设（2012年房价下跌15%-20%），其中我们对净资产价值预测采用了2011年下半年的平均折让之后，计算得出研究范围内股票相对于当前股价存在6%-27%的潜在下行空间。

　　恒大地产、华润置地、雅居乐、龙湖地产、融创中国的风险回报状况更佳

　　在第二阶段放松政策推出的条件下，我们青睐那些执行力较强、地理位置和产品结构有利的公司。在我们覆盖的海外上市开发商中，我们认为民营开发商里的恒大地产、雅居乐房产、龙湖地产、融创中国和花样年控股的风险回报状况较好，而国企开发商中华润置地的风险回报状况更为有利。

　　高华证券：若更激进放松政策提前实行