我在“两会”之前就撰文指出，在今年的“两会”上，由于中央政府对房地产宏观调控政策不动摇，其态度是十分坚决的。在这种情况下，房地产开发商及地方政府不会纠缠在当前房地产宏观调控政策如何松绑上，而是会另辟蹊径来打破当前中央政府的房地产宏观调控政策。因此，房地产开发商及相关的既得利益集团可能把重点放在如何来把他们所制造的“刚性需求”作为政策的突破口。可以说，无论是从一些政府官员的言论，还是一些房地产开发商代表所谓的提案来看，他们已经找到这个对房地产宏观调控政策松绑的突破口。

　　因为，无论是从今年的政府工作报告来看，还是中央一些高层领导人的讲话来看，当前房地产宏观调控目标已经十分清晰，其调控的态度也十分坚决。比如在政府工作报告中，就今年房地产宏观调控的任务来看，主要表现为以下几个方面的内容。一是当前让国内房地产市场价格回归合理水平的这一个目标坚决不会改变。所以，任何地方政府希望用软性对抗政策来让当地房地产政策松绑的措施都为中央政府一一得以纠正；二是既然要让住房的价格回归合理就得严厉遏制住房投机与投资需求，要做到这点不仅当前的住房信贷差别化政策会进一步强化，而且今年的报告中还强调对房地产税收制度改革来做到这点；三是如何加大普遍商品房的供给；四是进一步落实保障性住房建设及完善相关的保障性住房制度安排。

　　对于今年报告房地产内容的理解，上海市委书记俞正声更概括得十分精辟，即“上海房地产市场发展方针是‘三为主’，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主，这是上海楼市将长期坚持的方针，不是短期的”。可以说，这不仅是当前及未来中国房地产市场发展的目标与共识，也是当前与未来中国房地产市场能够持续健康发展的基础。中国的房地产市场就得转型到以消费为主导的市场来。既然中国住房市场在性质上发生根本性转变，那么如何鼓励居民住房消费，既可改善居民的基本居住条件与增加他们居住福利，也同样是中国未来城市化进程中推动经济增长的动力。所以，如何通过各种优惠政策让购买首套住房的居民进行市场也就顺理成章了。不过，无论是通过信贷优惠或利率优惠，还是通过税收优惠来鼓励购买首套住房居民进入这个市场必须有几个前提条件。

　　一是住房投资与消费没有区分的市场，由于投资炒作者出价水平永远是高于住房消费者，在这种情况下，这个市场最后一定会只剩下住房投机炒作者而住房消费者基本挤出，从而使得该市场成了一个投机炒作为主导的住房市场。如果这个住房市场没有转型，政府只是鼓励或采取优惠政策鼓励首套住房购买者进入市场，或住房市场价格没有回归到合理水平，那么这个时候进入住房市场首套住房购买者就进入一个高房价的市场，他们就可能成为这个巨大房地产泡沫最后一棒接受者。这不仅对这些首套住房购买是不公平，也可能这种价格进入他们根本承担不了，优惠政策所起的作用十分有限。因此，任何优惠政策鼓励首套住房购买者进入，一定是让住房市场性质发生根本性转变，一定是让住房价格回归合理。这是首套住房购买者进入第一个前提。

　　二是当前所提出的各种鼓励首套住房购买方案，都是建立在一个不成立的假定基础上。即个人购买首套住房只是会消费而不可投资。但实际上这个假定是不成立的。因为购买第一套住房，如果没有事中及事后的限制，购买第一套住房同样可用作投资，只不过，其投资融资杠杆小一些而已。美国95%以上居民只是持有一套住房，很少人是持有两套以上住房的。但是2008年美国次贷危机同时是购买第一套住房者过度信贷所引起的结果。所以，要让购买第一套住房的居民把住房只作消费就得采取严格的事中及事后限制的税收制度。政府可以用优惠政策鼓励居民购买第一套住房，但是如果这些用政府优惠政策购买住房只是为交易或投资，那么就得用严重住房交易税及住房交易所得税把这些交易的收益通过税收把其收回。只要住房交易无利可图，那么政府用优惠政策鼓励第一套住房购买者进入才有意义。否则，人们利用优惠政策以一套住房方式投机炒作同样会盛行。

　　三是有人提案认为，银行要采取让利的方式，以优惠利率让购买第一套住房购买者进入市场，并希望这种优惠利率回到2009-2010年水平。其实这样提案思考参考点是在房地产泡沫吹大巨大时期。而在2003年之前住房按揭利率一直在银行准利率之上。一般的情况下也是利率优惠到9折，如果要银行按揭贷款利率到7折，假定不考虑银行承受能力，其方案出发点也是司马昭之心路人皆知。而且在2010年之后国内银行的利率条件发生了很大变化，银行至多在利率9折的情况下可保本，否则把按揭贷款利率降到9折以下，银行是无利可图，甚至亏损（比如利率降到7折）。在这种情况下，除非政府政策性强制，否则银行是不愿意进入该市场。这时购买住房者的贷款会就十分困难。如果政府政策性强制，那么这种强制所造成的亏损同样会其他的方式让政府或整个社会来买单。因为，这种政策性利率优惠强制，也就是政府通过管制的方式把存款人利益转移给贷款。政府这样做公平吗？

　　总之，发改委今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策没有什么不可，但必须建立上述几个前提条件上。如果没有上述前提条件，政府所谓的优惠条件可以让首套住房购买者进入一个高房价，让当前这个巨大房地泡沫让他们接盘。同时，购买一套住房也可用做投资，就在于有没有事中及事后限制。如果没有这些限制，购买一套住房投机炒作也可盛行。而利率优惠政策不仅要考虑购买住房贷款人的利益，也得考虑银行存款人的利益，政府不可把这种利率优惠成了存款人利益向贷款人利益转移机制。这种利益关系也要平衡。