公司近况

　　我们近日与公司就2季度销售展望及公司近况等问题进行了电话交流，具体要点及详细会议纪要如下：

　　评论

　　预期2季度公司销售在300~330亿之间，4月销售有压力：目前公司4月份推盘计划会低于3月推盘约30%，推盘金额约为70亿元。受此影响，4月前半月认购量低于3月份平均水平，我们预计公司4月销售将较3月下滑约20%~30%。

　　我们看到公司3月推盘当月去化率还在

　　供应在持续上升，但公司存货压力小于行业：我们注意到，行业批售比和存货均在历史较差水平，目前万科进入14个城市平均去化周期20个月，高于2008年最高值。但公司年初已推未售存货大概在500万方，目前在470万方左右，以2011年去化水平看，去化周期不到6个月，压力较小。

　　预期公司毛利率将小幅下行：行业供给增加、存货压力上升，将使得房价二季度面临调整压力，加之公司土地成本、劳动力成本每年约10%~15%的上涨，我们认为公司结算毛利率将呈现下行趋势，预计未来两年每年将下降1~2个百分点。

　　高增长将主要来自于竣工增长推动：公司今年新开工计划在1328万方(未包括新购地当年开工)，全年实际开工将在1400万方左右。竣工计划在890万方左右，且建安投资将达到约500亿，我们认为，2012年公司结算面积将实现40%同比增长，推动公司房地产结算收入至910亿元。

　　估值与建议

　　我们维持公司2012年和2013年盈利预测为每股1.05元、1.15元，对应同比增长9.8%。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为8.2和7.5倍，对2012年净资产值有31%的折让。我们看好公司品牌、资金优势带来的较强抗风险能力，重申“推荐”评级。

　　中金公司-万科A：稳中求进 电话会议纪要