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房企去库存压力递增 以价换量成共识

发布时间:2012年04月28日 09:16 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券网-上海证券报 | 手机看视频


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  记者 郭成林

  虽然调控政策“疑似”触底,但房地产上市公司年报、季报显示,地产商库存高企、负债积重、资金绷紧,龙头房企纷纷降低开工面积计划、销售目标增长率。另一方面,以信托、银行理财等融资渠道进入还款高峰期为标志,今年房企资金面仍举步维艰,以价换量、回笼资金将成行业共识;而在房价真正松动后,行业或走出先抑后扬的发展曲线。

  据上证报资讯统计,截至4月27日,沪深两市共142家房地产上市公司(依据申万分类)发布2011年年报,剔除重组等不可比因素后,合计实现营业收入4714亿,同比增长13.8%,实现净利润660亿,同比增长13.7%,增速较2010年、2009年明显下滑。

  而市场对于房地产上市公司的共识是,调控政策出台两年以来,业绩已非最受关注的财务指标,存货、负债、资金链等更具警示、预判意义。

  先看存货。统计显示,142家房地产上市公司2011年末的存货合计高达1.3万亿元,同比增长34.7%。调控政策下,随2010年大量开工的项目陆续竣工,行业风险日趋聚焦于不断累积的高库存;同时,一方面是存货量快速增加,另一方面是销售不景气,这又导致企业的存货周转增长和存货周转率下降。

  例如万科,以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日,万科的各类存货中,在建开发产品1380亿元,占比66.2%;拟开发产品629.9亿元,占比30.2%;已完工开发产品72.4亿元,占比3.5%。万科的存货周转天数已达1442天,同比增加105天。

  再看负债。据统计,142家房地产上市公司2011年末负债水平仍在提升,总负债额达到1.44万亿元(包括预收账款),比上年同期1.6万亿上涨24%,负债率平均已经达到了72.3%,为近10年来最高。

  最后看资金链。据统计,133家房地产上市公司2011年末经营性现金流净额为-655亿,紧绷情况仍然严重。

  以上三项构成上市房企困境的概貌:存货量快速增加、负债持续攀升、资金链愈发紧张,三者高度关联、又相互恶化。反馈到年报中,大量龙头房企纷纷降低开工面积计划,降低销售目标增长率,以求“以价换量”度过难关。对比过去几年动辄30%、50%的销售目标增长率,多数房企将销售目标增长率设定在10%以下。

  金地集团在年报中坦言:如果说2011年的房地产市场是调整之年,那么我们认为2012年将进一步沿着去年之路前行:政策面从紧的态势短期内将很难改变,房价还将处在理性回归的过程中。

  以此从基本面来看,今年一季度房地产行业指标全线下滑。据国家统计局数据,全国房地产开发投资10927亿元,增速比上年同期回落10.6%。全国房屋新开工面积39946万平方米,同比仅上涨0.3%,其中住宅新开工面积29427万平方米,同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米,同比下降13.6%。

  在拿地热情上,房地产开发企业土地购置面积7859万平方米,同比下降3.9%;2012年3月全国房地产开发景气指数(国房景气指数)为96.92,再创新低。

  国泰君安研究报告直接预测,2012年地产全年新开工增速将持续下滑至-11%,全年投资增速下滑至12%。

  更值得注意的是价格指标,统计局数据显示,3月商品房销售均价为5498元/平方米,同比上升6.4%,环比下降7.1%,标志着房价真正开始松动。

  再看到上市房企的今年一季报,业绩呈现明显的探底趋势,存货压力还在攀升。

  截至4月27日,据上证报资讯统计,沪深两市共129家房地产上市公司(依据申万分类)发布2012年一季报,剔除重组等不可比因素后,合计实现营业收入653亿,同比增8.87%,实现净利润86.78亿,同比降0.6%,为前几年所罕见。

  以“招保万金”四大龙头为例。其中,金地集团净利润1.56亿元,同比降3.58%;招商地产净利润4.3亿元,同比降23.5%;保利地产净利润5.4亿元,同比降23.5%;仅万科实现同比增长,净利润14亿元,增15.8%。

  与此同时,“招保万金”存货压力仍没有得到缓解,3月末的存货较2012年期初均微幅增加,但同比则大增36%。

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