陈飞翔

　　在近年推动房价快速上涨的过程中，投机行为的影响十分明显，或许比房地产开发商的影响还更大些。现在各地存在大量的空置房屋是不争的事实，越是好的地段、越是高端的商品房，空置率越高。显然，如果不是大量住房被以投机或投资为目的人买下并闲置起来，楼市供求关系就不会这么紧张，商品房价格也不会这么畸高。楼市调控要取得预期效果，就必须有效抑制投机行为

　　到目前为止，房价仍然没有合理回归，距离公众预期还很遥远，楼市调控的局面则仍然相当复杂。眼下一线城市畸高的房价并没有出现实质性下降，趋势也不非常明确，而有些二线城市的房价还在继续上升。虽然少数地点或楼盘的大幅降价不时引起媒体、公众关注，但大多数有真实买房需求的百姓，对高高在上的房价还是望而却步。当前楼市调控已进入十分敏感而重要的阶段，必须作出更大努力才能达到预期目标，此时，应当特别注意进一步加大力度抑制楼市投机行为。

　　投机者的暴利程度往往不亚于房地产开发商

　　前一阶段的楼市调控中，各方把注意力集中在房地产开发商身上，而对房地产市场的投机行为实际触动不大，这个盲点值得注意。不管怎么讲，房地产开发商获得暴利的同时也为社会增加了商品供给，而纯粹的楼市投机者只是通过囤积居奇来谋取暴利，这些年来他们的暴利程度往往不亚于房地产开发商。在近年推动房价快速上涨的过程中，投机行为的影响十分明显，或许比房地产开发商的影响还更大些。现在各地存在大量的空置房屋是不争的事实，越是好的地段、越是高端的商品房，空置率越高。显然，如果不是大量住房被以投机或投资为目的人买下并闲置起来，楼市供求关系就不会这么紧张，商品房价格也不会这么畸高。

　　在这两年非常严厉的楼市调控中，投机者是最顽固的抵抗势力之一。虽然严厉的调控(比如限购)大大减小了投机在新增购房总量中的比例，但此前已经形成的庞大投机存量并没有下降多少。现在，从楼市退出的投机者相当少，大量还在继续囤房以等待和逼迫政策转向。不少房屋已经被闲置5年、10年，价格已经翻了两三番甚至更多，但还不肯出手，甚至都不考虑出租，对利润的过度贪婪使得闲置房源失去了住房的功能。楼市投机形成的既有利益格局具有很强的不良示范效应，对经济社会的正常运行存在非常严重的不利影响。

　　投机造成的大量房屋闲置，就像地震后的堰塞湖

　　首先，投机严重扭曲房地产市场的供求关系。投机产生的泡沫把商品房价格拉高到极端不合理的水平，而泡沫一旦破灭就将带来毁灭性冲击。这些年因投机盛行而造成的大量房屋闲置，就像地震后形成的堰塞湖，大大改变了河流的水位高度。只要认真考虑一下城市里明显偏高的住房空置率，国内房价不合理这一判断显然无可争辩，而不是某些人声称的价格还不高。只有让投机占用的商品房基本回流到实际消费领域之后，才会真正形成均衡的市场房价。

　　其次，投机不断消减楼市调控政策的效力。由于至今尚未真正触动先前楼市投机形成的利益格局，正在进行的楼市调控面临难以有效持续的困局。比如，眼下限购政策的效力正逐步衰减，规避限购的对策不断冒现，深层原因是搞到房子就有望投机套利。利益驱动之下，一些人不惜违规违法，制造各种假文件来钻政策的漏洞，千方百计多买进商品房，这方面甚至开始出现“产业链条”。投机行为逐步回升并与其他利益集团串联在一起，导致公众对楼市调控政策的信心开始发生动摇。

　　再次，投机明显加大社会生活中的利益矛盾。一些人因为有钱而买进大量房屋闲置起来，然后待机以更高价格出售，而广大百姓因为收入较低而被迫以不合理的高价来购买生活必需的住房，这实际上是一种原始的资本掠夺。同时，囤积起来的住房之所以升值，往往是因为公共投资改善了环境，因此楼市投机行为可说是少数人对有限公共资源的过度侵占，少数人在把公共利益变为私人利益。如果不去触动楼市投机形成的扭曲局面，就难以有效协调好各方面的利益关系。

　　要设计有效制度定向打击顽固的楼市投机行为

　　对经济生活中已经存在较长时间的楼市投机痼疾，必须采取更有针对性的政策措施果断截除，以保障调控收到预期效果。这方面最重要的是真正打破支撑投机的非理性预期，从制度上切实压缩投机行为的市场空间。

　　近期可考虑以推进房产税改革为重点，定向打击顽固的楼市投机行为。一是可以开征住房持有环节的税收、采用定向的物业税等增大楼市投机成本；二是对拥有多套住房者尽快征税，比如从拥有的第三套住房开始；三是对长期空置的住房征税，目前这在技术上已经不是难题，同时鼓励出租并合理征税，让空置住房发挥实际作用；四是对住房买卖中获得的利润要严格征税，一般生产厂商所得的利润都要收税，房屋转手获取暴利岂有不征或少征税之理？

　　总之，楼市调控要取得预期效果，就必须有效抑制投机行为。

　　(作者为上海交大安泰经管学院应用经济系主任、教授)