黄峻：楼市2013路向何方                                                                                                      　

　　已经进入2013年，从2012年第三季度开始，房地产市场复苏，那么，2013年房地产市场路向何方？

　　承先启后，先回看2012年的房地产市场的特点是：调控没有加码却仍没有明显度放松、结构性分化、商业地产集中推出。由于全球的经济不景气，国内制造业周期性下行，以及出口大幅下降，导致2012年下半年的楼市复苏还是困难、反复，但是复苏的态势却是相当明显。

　　而这个复苏过程，会延伸到2013年。而复苏也是分化的，一线重点城市、二三线城市、单一化资源城市的楼市情况区别很大：

　　一线重点城市：

　　楼市经历了2010年4月至2012年6月的底部，酝酿已久的购买力与刚性需求终于在开始陆续释放，成交量基本上保持一个放大的趋势。无论是新建商品住宅价格还是二手住宅价格，始终是“涨多跌少”，且复苏日益明显。去年12月，价格上涨的城市已远多于下跌城市，2012年楼市最终在暖冬中强势收官。

　　而进入2013年以来两个月，楼市回暖行情进一步延续，新建商品住宅和二手房交易量价齐升。今年1月，上海易居房地产研究院监测的20个重点城市新建商品住宅成交面积达1057万平方米，同比增长269.2%。另据链家地产统计，今年1月北京新建商品住宅成交均价环比上涨近10％，纯商品住宅成交量环比上涨2.6%，成交总量高达19561套，创下了近24个月以来的新高。总体成交均价也回到了北京楼市调控细则出台前的水平。

　　楼市回暖加强了一线城市的市场看涨预期。根据新华社报道，今年1月北京土地交易额达到205.7亿元，成为近11年以来北京土地市场最好的开局，与2012年土地市场的量价齐跌形成鲜明对比。与此同时，刚需群体在经历了长期的观望之后，也开始集中出手，成为助涨房价的重要力量。

　　三线城市：

　　相对比一线重点城市，二三线城市市场活跃度与弹性更大。本轮楼市复苏是由一线重点城市带动先行，二三线城市跟上，而2013年头的二三线城市中的大中城市，成交量出现相当明显分化，大部分城市“突飞猛进”，小部分却出现跌幅：

　　根据中国指数研究院最新发布的国内主要城市春节期间楼市交易数据显示，其监测的27个城市同比成交量普遍上涨。从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积同比上涨的城市达到21个。

　　值得注意的是，这21个城市中有14个城市成交面积同比涨幅超过一倍，贵阳涨幅最大，同比涨了26倍多。

　　这27个城市中，有6个城市成交面积同比下降，其中，武汉跌幅最大，居然达到下跌93%。

　　单一化资源城市：

　　这里所说的单一化资源城市，是指单纯性以某种自然资源为核心竞争力，或者只是其地理位置接近核心城市而没有其他明显自身竞争优势的城市。

　　这些单一化的城市楼市基本相当惨淡，例如近来频频被媒体曝光为“黑灯城”的鄂尔多斯、唐山、常州等，而温州与东莞分别由于民间借贷问题与出口下滑因素，而出现楼价较大幅度下跌。

　　这些城市由于要么在楼市竞争力单一（单纯依靠核心城市外流的购买力，在城市配套上没有跟上），要么资金与购买力来源单一。在面临唯一的竞争力被挑战或者失去时，往往在价格与成交量上表现如冰山融化。

　　这种现象其实也是相当容易理解，很多这类城市在前期过分“炒作”的情况下，当出现支持这种“炒作”的唯一支柱变化时，往往会出现相当大的风险。

　　纵论：

　　总体来说，本轮楼市复苏，市场由淡转旺，其背景是刚性与改善型需求主导、表面上限购限贷仍在严格执行，2013年，房地产市场在大范围内，还是会延伸这种格局。因为，以下因素还会继续支持本轮的复苏：

　　第一，首先是城镇化的推行与老百姓对其的预期。村镇老百姓无论是自愿上楼还是被动上楼，都需要“楼”。第二，基建投资需要土地杠杆。

　　第二，基建投资需要土地杠杆。城投债或者信托就是利用民资的重要方式，但是仍然需要抵押、担保、风险等级评估。还是跟房地产互相依赖。

　　第三，货币因素。由于投资扩大、基建上马，全球主要经济体的争先发钞，投资货币与全球套利货币四处蔓延，2013年，热钱流动势头可以预计是有增无减。

　　可以肯定，中国货币政策将比2012年宽松，而全球主要央行零利率抑制了中国加息空间，通胀预期也正在逐渐加重，而股市与基金的“击鼓传花”本质越来越让老百姓明白那是个“缩水”的“零负游戏”（“零和”的说法其实不然，因为结合佣金、税负，实质是“负”），近年的部分“理财产品”爆出问题，将导致老百姓购买资产的热情上升。

　　但是，在复苏中，我们不可忽视，2013年将会呈现越来越明显的结构性、地区性分化。虽然较大比例的地区楼市会复苏明显，但是同时上文提及的小部分城市楼市却会仍然在下降通道。

　　另一个方面，楼市复苏不会一帆风顺，管理层会意识到舆论上对房地产复苏的部分非议，因此房地产政策将还要维持一段时间的收紧。这个收紧会一直与房地产市场实际情况、需求与经济发展的需要这三个因素不断博弈，让房地产市场表现得反反复复。

　　但是，市场有其客观的逻辑与规律，不是轻易以人的意志改变，尤其是不断增加的税负，让房价只会与调控目标愈来愈远。舆论中偏激的骂声与以打压为主的楼市调控政策，可能在短期内严重影响楼市走向，但是却对不可能颠覆市场客观的逻辑与规律。