回建强

　　据媒体报道，住建部正在酝酿实施新一轮限购政策的城市名单，重点锁定一线城市周边房价上涨过快城市。但限购政策也要有一个边界，不能任意扩大下去，因为全面限购意味着房地产市场的完全计划化。

　　笔者认为，此次国务院提出“对部分房价上涨过快的二三线城市也要实行限购”，其警示意义大于实际意义。

　　首先，限购城市范围有限。“新国八条”实施后，限购的城市为40多个，只占全国600多座城市的不到十分之一。国务院此次明确限购令将从严，其含义有两个：一是已经限购但相关政策执行不力的，要加大限购力度，行政区域覆盖范围要更广；二是房价上涨过快的非限购城市要执行限购政策，特别是在一线城市周边的热点城市，这次很可能率先进入限购范围。

　　不过，能符合上述要求的城市并不多，预计在20-30个。相比500多个非限购城市，限购令扩展的范围并不会太大。

　　其次，限购只在局部领域和区域有作用，不能解决资金流动性过剩及外溢问题。从调控政策的运行机理来看，限购政策本质上是“堵”的思路，只是迫使资金流向其他区域或领域，并没有给资金合理的出路。此前一线城市和部分二线城市采取了限购措施，因此造成了目前二三线城市，甚至四线城市投资投机性购房需求活跃。其实这是“新国八条”出台之后就存在的市场预期，政策的制定水平和对市场预期的反应显然有失水准。

　　如果扩大限购范围，又缺乏合适的投资渠道，大量聚集在住宅领域的资金将被挤向其他领域，如商业地产、养老地产，或者非地产的消费品领域，从而造成新的市场混乱。

　　最后，即便扩大限购范围，也不会一刀切，应根据实际情况分别处理。根据上半年房地产市场运行情况，未采取限购政策的二三线城市，市场供应和销售情况由于市场发展阶段和购房需求的不同，呈现较大的差异，价格上涨的原因很多。

　　例如：有些城市因为大型中心城市的限购，投资、投机资本转向周边的二三线城市，房价涨幅较快；有些城市是外地人购房占比较大，抬高了当地的房价，特别是一些就业机会大和一些旅游城市；有些城市则因为原地区本身价格基础不高，由于近期城市发展较快，房价增幅较大。因此，针对各城市房价上涨的不同机理，相关限购政策不宜一刀切。

　　尽管限购政策是抑制投资投机购房需求较为有效的措施，但其负面影响也不容忽视。虽然国务院表态，限购政策将在一定时期内坚定执行下去，但行政性措施毕竟有悖市场经济原则，如果不顾外部条件的变化，僵硬执行，那么房地产行业的发展将更加扭曲。

　　房地产业存在的若干问题在本质上并不单纯取决于行业本身，更多是受到外部宏观因素的影响，比如货币超发。房地产调控，既要采取短期调控与中长期制度建设相结合的办法，也要采取综合措施治理。

　　笔者认为，解决房地产问题的思路，一是继续回收流动性。从源头上解决房地产投资过剩问题，必须继续执行稳健的货币政策，继续提升货币价格，即利率水平，消除目前负利率的状况，促使资金回流银行；二是增加市场供给，在挖掘城市国有土地供应量的同时，在规划许可的情况下，逐步将小产权房纳入到合法市场供应渠道；三是促进区域发展平衡，切实落实各区域综合配套改革，形成新的区域经济增长点，缓解东部发达地区的人口增长压力。

　　（作者为北京中房研协技术服务公司研究中心总监）