曹金玲

　　“限购”加上“限贷”，房地产市场将持续“遇冷”？

　　《第一财经日报》昨日从多家银行了解到，目前不少银行已将首套房贷利率上调到基准利率的1.1倍，而有个别银行则暂停个人按揭、个人消费等贷款业务。在业内人士看来，银行上调房贷利率和在按揭业务上的收缩，或将直接打压购房总需求，从而一定程度上打压购房需求。

　　“集体”上调首套房贷利率

　　鉴于持续的信贷额度紧张和信贷投放方向调整，部分银行已明确开始执行首付三成、利率上浮10%的政策，二套房贷则要求首付六成、利率上浮20%甚至更高。

　　“根据总行相关规定，首套房贷利率在基准利率上浮10%，”广发银行沪上一家支行授信部门相关负责人对本报记者说，“但是房地产‘限购令’之后，个人按揭业务已几乎没有单子可做。”

　　另一家股份制银行上海分行零售信贷部相关人士也对记者坦言，该行“很早以前就已经实行首套房贷利率1.1倍”。

　　而工行上海分行个金部相关负责人则对记者表示，总行方面尚未做出统一上调调整，现在原则上仍执行首套房贷基准利率政策，“继9月份季末额度非常紧张之后，目前额度稍许好转。”

　　“目前除了首套房贷还有所鼓励，二套房贷客户数量已微乎其微。”另一家国有大行个金部相关人士则对本报记者说，此前上海楼市“限购令”再次加码，暂停非上海户籍一次性补交税单购房，这会对房产交易量和房贷进一步产生影响。”

　　今年7月，上海市各区县房地产交易中心陆续收到《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，明确非上海户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。

　　近日有公开消息显示，继建行北京分行将首套房贷利率上调到基准利率上浮5%甚至10%，此轮上调首套房贷利率地区更涵盖北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、武汉、长沙、合肥等二线城市。

　　中金公司昨日发布的长沙、武汉、合肥三地房地产调研报告就指出，由于额度收紧影响，银行开始用按揭利率折扣来甄选客户，首套房利率已经从7 月份的基准利率上浮至目前的1.1~1.2倍左右(对应房价上涨13%左右)，部分银行甚至将利率提至1.3~1.4 倍。

　　与此同时，调研报告显示，9 月开始，银行对于按揭审批的流程明显加严，放款周期也相应拖长，有部分项目8 月下旬销售，至今未获得放款。

　　房贷增长异常乏力

　　个人住房贷款疲软程度有所加剧。

　　9月份沪上房贷环比仅增4.1亿元。根据央行上海总部上周五公布的最新数据，今年前三季度，沪上个人住房贷款增长乏力。前三季度上海新增人民币个人消费贷款411.7亿元，同比少增274.1亿元。其中：个人住房贷款增加199.7亿元，同比少增294.7亿元，而9月份仅增4.1亿元，环比少增12.6亿元。

　　“今年以来，银行个贷领域加大个人经营性贷款、个人消费类贷款的信贷投放，现在此类贷款利率水平的‘底线’至少在基准利率上浮15%，但一般情况都要上浮20%～30%。”上述国有大行人士还对本报记者表示，“而个人按揭贷款在质量和收益率等方面的吸引力不如往年。”

　　据记者了解，沪上一些股份制银行和城商行个人消费类贷款利率已在基准利率上浮20%~50%不等；而个人经营性贷款一般上浮幅度也至少在20%~30%。

　　同时，由于受制于资金面和信贷额度紧张，个人贷款领域已经受到“波及”。目前上海区域民生银行、兴业银行等个别银行已基本暂停办理个人房贷和个人消费贷款，但贷款利率水平相对较高的个人经营性贷款依然受到银行青睐。

　　“目前的按揭贷款利率普遍是首套上浮10%，二套上浮15%~20%，且有30%~60%的首付，银行面临的风险较低。若再考虑新资本协议中，首套房按揭的风险权重仅为45%，按揭贷款的资本和风险调整后收益率非常可观。”上述中金公司报告表示，但大客户、大项目贷款占用额度，延迟放款成为常态，加上部分银行积极推动零售业务结构转型、加快经营性贷款的投放，因此按揭贷款的新增量较2010 年大幅下降。

　　政策叠加效应将现？

　　在一些分析人士看来，此番银行上调首套房贷利率可能会使得购房总需求减少，从而一定程度上影响后期房屋销售和价格；但面临资金紧张和市场实际利率走高的银行有着上调利率的内生冲动。

　　中金公司报告就指出，9月以后，银行信贷额度明显紧张，中部区域各地按揭贷款利率已上调至1.1~1.2 倍基准利率，直接打压房地产需求，预期后期销售难以大幅反弹。

　　“限购+限贷两者叠加使得有购买能力且有购买资格的买房者在近期观望情绪较严重，除开地理位置很好的市内核心区楼盘外，郊区楼盘的销售放缓较明显，如果目前银行信贷资金偏紧的情况延续下去，我们认为10、11 月份销售能够大幅反弹的概率较小。”报告写道。

　　但中金公司分析师同时认为，目前开发商资金面尚可，腾挪余地较大，行业调整将是以时间换空间的“软着陆”实现，房价也难以出现大幅下跌。

　　也有业内人士提出，商业银行应该对首套房予以贷款支持，首套房贷并非国家宏观调控的限制对象。