2011年底，著名经济学家叶檀曾表示过，在经历了一年左右的宏观调控之后，楼市已经到了保持调控成果的关键时期。“成交量下降、房价开始松动，但房价能否真正破冰，还要看2012年的政策走势以及地方政府执行力。”2011年中央经济工作会议上也作出强调，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　显然，2012年楼市将会怎么走，直接受制于政策。从杭州本地来说，“双限令”是否会延续、房产税有没有可能开征、刚需和改需谁会得到“松绑”、商业项目是否会因新政一蹶不振……所有与政策相关的话题都已成为业内谈论的重点。

　　政策继续从紧

　　“弄潮型”企业或被清场

　　在“调结构、稳物价”的大背景下，国八条、限购限贷令及各类税收政策相继出台。除了一系列针对购房者的政策连续出台之外，中央也对开发商念起了“紧箍咒”。规定一房一价、要求10%保障房配建、强调土地拍卖后一个月内必须支付50%首付款，杭州市还重申了“禁止存抵”等等，都令开发商实实在在感觉到资金吃紧的压力。

　　据国家统计局发布的2011年12月份70个大中城市住宅销售价格显示，与2010年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个，涨幅回落的城市有55个。其中我省温州市环比下降2%，跌幅最大。以上数据很直观地体现了政策威力。

　　对此，大多数业内人士均认为今年调控仍将持续。朗诗地产浙江区域公司营销总监孙平枢表示，1月31日温总理最新一轮讲话就能看出中央政府对于楼市调控的决心，维稳将是2012年的首要目标。明道管理咨询有限公司董事总经理刘宏军形象地把中央控制忽上忽下的房价比喻成驾驶车辆，“今年需要做的就是‘定速巡航’，令已经进入下行通道的房价锁定在一定范围内，形成平衡。”

　　他认为，持续调控会使得80%的开发商被迫“清场”。“开发商分为三类，第一类是良性开发商，比如绿城、滨江，产品本身不断在升级；第二类是‘平凡的巨人’，类似于万科、中海，市场占有率大，但面对政策调控会迅速作出价格调整迎合刚需；第三类是‘弄潮型’开发商，只负责在土地上建房。而这类开发商占到了80%左右，很容易在市场规范调整期被清出房地产行业。”

　　“双限”仍将持续

　　刚需最有可能松绑

　　2011年12月22日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏在上述会议上强调，今年限购、差别化的信贷和税收政策都要坚持。“目前的楼市调控治到了标但还没有治到本，一旦放弃将前功尽弃。”2011年，48个城市陆续加入限购的队伍。但截止到2011年12月26日，在48个已执行“限购令”的城市中，只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策，其余的在观望等待。

　　记者向杭州市房管局相关负责人求证，得到的答复是目前还没有对限购令是否取消做相关讨论，基本维持中央要求。

　　除了限购或将继续执行之外，限贷政策是否还会延续？中央经济工作会议对于明年楼市的政策还是从严，所以两者政策都将处于不放松的状态。

　　从短期来看，在调控之下能控制房价进入下行通道就能称之为有效政策，但从中长期来看，限贷让购房者的压力也日益加大，尤其是刚性购房者，原本首付两成就可以购房，现在按照各银行的不同要求，首付起码要3成甚至4成，并且贷款利率也有上浮。100万元总价的房源先前投入就从20万元增长到40万元左右。

　　“刚需是最不含泡沫也不具投资性的一部分人群，这一部分需求实则是中央较为支持的购房需求。所以今年如果从政策角度作出有针对性的放松，肯定是从刚需出发。”孙平枢分析。

　　杭州上半年暂无可能

　　开征房产税

　　尽管业内专家对于房产税能否降房价仍存争议，但在不少学者看来，房产税将成为楼市下一步调控最有效的“撒手锏”。在许多人的心目中，似乎只要房产税一出台，房价就会下降。

　　2011年年底，浙江省率先完成了住房信息联网系统，杭州、温州、宁波、绍兴、金华等在内的5个城市将基本实现房地产信息联网；龙年春节期间，中国住房和城乡建设部表示，将在今年6月之前完成全国40个城市的住房信息系统联网。业内认为，这些信号就是房产税即将出台的先前准备。

　　上海易居房地产研究院综合研究研究院综合研究部部长杨红旭分析，可能加入试点行列的基本上可锁定一二线城市(直辖市、省会、计划单列市)，原因有二：第一，一二线城市房价偏高，是房地产调控的重点地区，开征房产税将会增加业主持有环节的税赋，有利于抑制投资投机性购房需求，从而配合当前调控房价的政策导向。第二，一二线城市具备例如信息化程度高、电子化管理等基本征税条件，政府能准确掌控家庭持有房屋状况。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，房产税具体怎么开征、针对谁开征，都需要有一个完备的方案，不是单从城市房价基准值就能判定是否列入开征范围的。他表示，上海开征房产税之前起码经历了半年左右的方案调整期，“需要经历征求意见、人大讨论、方案公布等等环节。所以从目前来看，杭州至少上半年不可能出台房产税。”

　　商业地产“住宅化”被限

　　火爆行情或将终结

　　1月18日，杭州市政府下发了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(下称《意见》)，明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售，并且在宣传中暗示含有居住功能的现象也被叫停。《意见》将于公布之日起30天后正式实施。

　　不得采用单元式或住宅套形式设计、不得带有独立卫生间、挑空阳台及飘窗全部禁止、宣传过程中不主动告知产品性质均属违规、不得分割转让(销售)、办证。以上明令可以说是龙年开春杭州市政府给出的第一帖政策“猛药”。

　　因为酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，再加上不受限购影响，所以很受市场欢迎。2011年，杭州主城区商业地产项目共成交房源10562套，跟2010年的10568套基本相当。其中，商铺和写字楼双双不敌2010年，全靠酒店式公寓异军突起。正因钻了政策的空子得以销售火爆，所以就有不少开发商刻意弱化商业性质，以住宅的幌子打“擦边球”。这次出台的《意见》，可以说是堵塞了这一漏洞，让商业项目回归商业本质属性。