报告要点

　　调控旨在促使房价合理回归，已逐渐奏效

　　从09年开始一路攀升的房价是导致住房矛盾扩大的直接诱因，因此也是政府调控的紧要任务。从目前的市场反应来看，调控已经产生明显效果。根据统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格来看，自11年6月起环比下跌的城市明显增多。

　　首次强调商品房市场化机制的重要性，完善多层次住房体系

　　总理本次讲话中首次提及房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，保障性住房和商品房建设两者不可偏废。

　　这与我们的年度策略报告的中心观点相互呼应。从长期来看，我国房地产市场的完善有待于“高端有遏制，中端有市场，低端有保障”多层次住房体系的建立。11年新开工1000万套目标已经完成，12年将新开工700万套，十二五规划将会建设3600万套保障性住房。根据我们对于保障性住房的研究，中国目前处于特惠型转型期，我国保障房制度未来的发展极限为中间型。根据我们的测算，保障房投资占财政支出的高点在11年，12年投资额虽然有持续的增长但相对财政压力会有所减小，15年之后保障房投资占财政收入的比值会下滑到3%以下。未来保障房将覆盖20%左右的住房需求，而剩余的80%的住房需求仍然需要商品房去满足，而商品房市场的繁荣是需要市场化机制的作用，因此从这个角度来看商品房重归市场化在未来是个趋势。

　　地产健康稳定发展对经济发展举足轻重

　　我们研究历史，处于工业化与城市化快速发展中的国家，房地产无不例外地成为国民经济的支柱。我国从1998年房改以来房地产行业对于经济的拉动作用有目共睹，对于解决全社会住房问题，增加财政收入都做出了重要的贡献。目前房地产投资占整个固定资产投资比重稳定在20%左右，占GDP比重每年都在提高，10年在12%左右，11年在13%左右。我国城市化进程尚未完成，人均住宅面积还偏低，未来房地产投资增速仍然会在一个比较高的位置。另外一方面，房地产对于财税的贡献巨大，房地产预收收入的18%左右为税赋。房地产近年来的销售增长速度较快，远超过GDP的增长，从商品房销售额与GDP的比值来看一直处于上涨状态，其比重有望进一步增长。

　　在不考虑土地出让金的情况下，其当期税收占财政收入的比重也一直处于上升渠道，目前已经占了12%的份额，在有关地区甚至超过了20%，如果再加上土地出让金的话，整个来源于房地产的财政收入超过25%。

　　维持“看好”评级

　　我们曾经在2012年年度策略中强调本轮政策的目标是三方面，第一是房价合理回归；第二是多层次住房体系建设的完善；第三是房地产市场健康稳定发展。房价合理回归已在进行中，而两会前后，关于保障性住房立法呼声渐高，有利于多层次住房体系建设的进一步完善。对于当前的市场我们仍然要强调的是短期关注货币政策特别是个贷的变化，中长期我们要关注产业政策的实质性微调，建议配置一线龙头品种以及具有管理优势的二线区域品种。

　　长江证券：再论“回归市场化”