[ 万科部分经营指标较上一年度有所恶化，其一贯坚持的“开盘首月销售60%”的原则已经失守，万科高周转模式正面临着不小的考验 ]

　　受限购等一系列调控政策的影响，去年房地产企业业绩增长普遍受挫，但国内住宅开发龙头万科A（000002.SZ）依然交出了一份相对不错的成绩单。

　　营业收入和净利润延续此前的增长惯性，万科2011年净资产收益率自2008年以来连续第三年上升，并创历史新高。

　　但无法忽视的隐忧是，万科部分经营指标较上一年度有所恶化，其一贯坚持的“开盘首月销售60%”的原则已经失守，万科高周转模式正面临着不小的考验。

　　销售再破千亿

　　根据万科3月12日发布的2011年年度报告，万科去年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。继2010年销售额突破千亿后，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。

　　在销售规模剧增背后，2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。

　　这一盈利水平目前在行业中处于中上水平。根据Wind资讯统计，按照证监会行业分类，截至3月12日，沪深两市共有60家房企以年报或业绩快报方式发布了2011年利润情况，其中21家房企的利润同比出现下滑，平均降幅接近50%。

　　在过去一年，万科已进入全国54个城市，其中在25个城市的销售业绩名列当地市场前三。在深圳、东莞、佛山、武汉等11个城市排名第一。万科旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，这一成绩主要因为公司以中小户型和装修房为主的产品结构符合市场需求和政策方向，去年所销售住宅中144平方米以下户型占比达到88%。

　　但万科在2011年的结算仍相当保守，该年度公司实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。而截至 2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%，这也为其在 2012年继续稳定增长埋下伏笔。

　　2011年，万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.2%，自2008年以来已连续第三年上升，并创历史新高。

　　60%去化率难保

　　但无法掩盖的事实是，万科在去年的多项经营指标变差，其中结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点。

　　从房地产行业性质来看，房企净利润下滑主要取决于成本因素和销售价格的波动影响。尤其是在销售困境时期，房企为了保证销售业绩往往会通过价格调整来加速资金回流，但在综合成本上升的情况，势必会影响房企净利率。

　　谭华杰对此解释，2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，只是随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。

　　年报显示，万科在去年淡市之下的营业费用和管理费用分别约为26亿元，同比上升23%和40%，主要原因是经营规模增长和人工费用增加。

　　谭华杰同时坦言，2011年下半年后市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。

　　万科集团总裁郁亮当天在香港举行的业绩记者会上亦表示，去年项目毛利率介乎25%至29%，由于2012年入账项目的售价较低，相信毛利率会进一步降至22%至25%?

　　更值得关注的难题是，一直以快速周转为盈利模式的万科，其去化速度正在下降。郁亮当天透露，去年万科目标当月去化率为60%，但最终实现当月去化率仅为55%，而万科管理层估计，这一去化率在2012年会大体相当。

　　万科集团董事会主席王石(微博)不久前也对此表达了自己的担忧。王石当时称，以前万科奉行“5986”原则，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅，但现在得改成“5946”，开售第一个月卖四成就很不错了。

　　此外，截至2011年末，万科资产负债率由2010年的74.69%进一步上升至77%。但万科称，剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。

　　截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，这一现金总量高于其短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。