策略视点：我们认为地产投资增速当前进入“尾部风险”集中释放期。未来销售增速的环比改善有望继续保持；同时动态新增库存数据显示在当前的销售情况下，剔除保障房后的地产库存在三季度末见顶。新开工一般在库存达到顶点前开始反弹，带来投资增速的企稳。综合销售、库存和政策因素，我们判断三季度末投资增速有望止住下滑缓慢企稳，而对于企稳后是否能够明显反弹则取决于政策（包括货币政策与地产政策）对于销售的促进力度。当前地产投资的尾部风险释放以及下游需求的疲弱引起短期市场剧烈动荡，未来市场中期上行趋势不变。

　　销售持续改善可期。由于限购政策严格执行，市场上成交面积的上升多来自于自住需求的释放，这部分购房者对于购房成本的敏感性较高。而购房成本除了房价外，还包括公积金和贷款利率。首先，央行一季度货币政策执行报告显示，新增个人住房贷款加权平均利率为7.43%。比2011年4季度下降19个基点。我们认为银行在其他领域贷款需求较弱的情况下，会增加这方面的资金供应带来按揭贷款利率会继续下行。另一方面，南京、合肥、沈阳、武汉等十多个城市放开公积金贷款条件和限额，这对于刚需购房者来说十分利好。由于购房成本的下降以及政策边际改善从预期到现实，加之二三季度是供应和销售的相对旺季，我们认为销售增速的环比持续改善可期。

　　库存压力三季度末有所缓和。我们用过去24-12个月的新开工面积与过去12个月的销售面积来描述现今12个月的动态新增库存。假设2-4月的平均销售面积得以维持（累计全年销售面积同比-13%左右增长），剔除保障房效应，动态新增库存在今年三季度末达到顶点。一般来说，在库存到达高点之前新开工会开始反弹，从而带动投资增速的企稳。

　　政策博弈决定投资增速回升幅度。政策的环比改善已经开始出现，包括首套房贷利率下行、公积金政策变化、存款准备金率的下调等等，对于促进刚需的释放作用积极，就房地产商本身开发贷来说，4月资金来源中象征开发贷的国内贷款同比下降10.3个百分点，融资环境仍处于谷底，我们认为未来这一现象可能会随着政策的利好兑现而有所缓解。综合来看，我们判断在经过当前地产投资增速的快速下滑后，三季度末期投资增速有望止住下滑缓慢企稳，而对于企稳后是否能够反弹则取决于政策（包括货币政策与地产政策）对于销售的促进力度。