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黄峻:中国楼市应该来个“逆向调控”

发布时间: 2012年08月21日 13:49 | 进入复兴论坛 | 来源: 央视网

专栏介绍

黄峻

黄峻

专栏作家

央视网经济台专栏作家。中国房地产专业学者,致力于中国的房地产市场与经济研究。

近年来经济话题最热不外为“宏观调控”、“楼市调控”。而楼市,好像一直是一块难啃的骨头,近年反反复复在调控。

楼市在1998年住房市场改革之后,一路慢牛攀升,管理层几乎每2年就要调控一轮,而且“出招”越来越重。

最近一轮自2010年的楼市调控,经历两年多的努力,出招也是历史以来最严厉。但随着最近几个月稳增长措施的加速推出,市场预期又一次出现了反弹的迹象。六月份的国家统计局数据显示楼市成交量出现明显的底部回弹,随着最近北京等地的新地王出现,楼市是否会出现反弹的担忧开始上升。

对于楼市日后走向,我已经有评论过,在此重点讨论“楼市调控”本身。

首先表态:楼市调控是管理层本着稳定社会与民生出发,个人对此是百分百理解与支持。

但是,调控已经多次,每次历时也不短,为什么好像调控效果与预期还是有一定差距?

那么先从目前国内楼市的症结探讨。现在实施的楼市调控相当部分是以“限制”与“加税”来解决。勿容置疑,对于楼市一些不受控制的过分发展,临时的行政干预手段,例如限购与加税。但是行政干预毕竟是“非市场经济手段”,而且只能短时间使用,楼市还是要按照经济规律来调控,就是“无形的手”。

在短时间的行政干预之后,必须出台改变房地产市场根本症结的政策,才可以让房地产市场健康发展。

而现在国内楼市的症结,不是税负太低、老百姓太有闲钱、炒卖楼市严重,而是恰恰相反:楼市的税负太高、相应的住房保障要不断改善。

首先:目前的房地产市场的各种各样的税、费合共已经超过60项,这些重重复复、繁重的“负担”,最终必然是由消费者——购房者来承担。而现在,连租赁税都在“与时俱进”年年增加,租客也是最终承担着。而调控连房地产转让的税负也提到非常高,居民要改善住房环境或者经济困难变卖的负担也很沉重。

而那些鼓吹不断增加税负可以压抑楼市的所谓“砖家”,大家认真细看,都是证卷市场的利益体或者代言人,都是希望打压楼市将老百姓资金引导到股市与基金。一样商品可以通过加税加负来压抑需求,但是却不可能压抑价格。正如国内汽车市场一样,一部在国际市场卖30万的汽车,到国内往往变成要近100万,而且更糟糕的是:因为进口汽车高价,令国内国产汽车也变相可以卖高价,试问一部进口车要是没有关税、消费税、增值税就买个10多万,国产的价格会是怎么样?我相信大家心里有数。

因此,楼市症结之一不是税负太少,而是太高、太多。

其次,至1998年中国住房制度改革时,已经明确:低收入家庭住房问题由政府的廉租房以租赁方式解决、中低收入家庭也是由政府的保障房等相应方式解决,目前我们天天讨论的楼市、房地产市场其实都是“商品房”,就是“高收入家庭市场化解决住房问题”那部分。

换而言之,平时舆论与媒体讨论的楼市其实都是“商品房”,与中低收入家庭应该关系不大。

那么,楼市调控要“逆向调控”,就是在现在已经实施多次的行政干预后,将楼市导向“正规”,以期让房地产市场健康、可持续发展。

具体来说就是:

(1)减负减税,将房地产市场重复征收的税收减掉,例如大量的流转税;同时征收增值税要合理:结合人民币购买力、通货贬值等因素计算;而房产税也要结合实际与国际惯例:房产税必须完全用于缴纳区域的公共设施改善上,不可挪用。

(2)进一步改善社会保障:以国际上通行的货币化补助租房大幅度替代目前的实物化分房、租房;将大量建设保障房的资金变成以货币化补助中低收入家庭租房、购房。

(3)在舆论上引导:摒弃目前舆论上那些证券利益体的“唱空楼市”的观点,引导老百姓正常的住房观点,对于中低收入家庭更多鼓励租房。

(4)户籍管理上配合:目前很多所谓刚性需求与户籍管理有关,要是租房也可以安排临时户籍用于读数与医疗,我相信就大幅度减少所谓刚性需求的压力。

楼市要健康可持续发展,已经到了要“逆向调控”的时机了。(本文作者系经济台专栏作家。中国房地产经济师、房地产专业学者,致力于中国的房地产市场与经济研究。)

(本文论述只代表作者个人观点,不代表本媒体立场。转载请注明作者与出处。)

责任编辑:李瑞

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