近年来经济话题最热不外为“宏观调控”、“楼市调控”。而楼市，好像一直是一块难啃的骨头，近年反反复复在调控。

楼市在1998年住房市场改革之后，一路慢牛攀升，管理层几乎每2年就要调控一轮，而且“出招”越来越重。

最近一轮自2010年的楼市调控，经历两年多的努力，出招也是历史以来最严厉。但随着最近几个月稳增长措施的加速推出，市场预期又一次出现了反弹的迹象。六月份的国家统计局数据显示楼市成交量出现明显的底部回弹，随着最近北京等地的新地王出现，楼市是否会出现反弹的担忧开始上升。

对于楼市日后走向，我已经有评论过，在此重点讨论“楼市调控”本身。

首先表态：楼市调控是管理层本着稳定社会与民生出发，个人对此是百分百理解与支持。

但是，调控已经多次，每次历时也不短，为什么好像调控效果与预期还是有一定差距？

那么先从目前国内楼市的症结探讨。现在实施的楼市调控相当部分是以“限制”与“加税”来解决。勿容置疑，对于楼市一些不受控制的过分发展，临时的行政干预手段，例如限购与加税。但是行政干预毕竟是“非市场经济手段”，而且只能短时间使用，楼市还是要按照经济规律来调控，就是“无形的手”。

在短时间的行政干预之后，必须出台改变房地产市场根本症结的政策，才可以让房地产市场健康发展。

而现在国内楼市的症结，不是税负太低、老百姓太有闲钱、炒卖楼市严重，而是恰恰相反：楼市的税负太高、相应的住房保障要不断改善。

首先：目前的房地产市场的各种各样的税、费合共已经超过60项，这些重重复复、繁重的“负担”，最终必然是由消费者——购房者来承担。而现在，连租赁税都在“与时俱进”年年增加，租客也是最终承担着。而调控连房地产转让的税负也提到非常高，居民要改善住房环境或者经济困难变卖的负担也很沉重。

而那些鼓吹不断增加税负可以压抑楼市的所谓“砖家”，大家认真细看，都是证卷市场的利益体或者代言人，都是希望打压楼市将老百姓资金引导到股市与基金。一样商品可以通过加税加负来压抑需求，但是却不可能压抑价格。正如国内汽车市场一样，一部在国际市场卖30万的汽车，到国内往往变成要近100万，而且更糟糕的是：因为进口汽车高价，令国内国产汽车也变相可以卖高价，试问一部进口车要是没有关税、消费税、增值税就买个10多万，国产的价格会是怎么样？我相信大家心里有数。

因此，楼市症结之一不是税负太少，而是太高、太多。

其次，至1998年中国住房制度改革时，已经明确：低收入家庭住房问题由政府的廉租房以租赁方式解决、中低收入家庭也是由政府的保障房等相应方式解决，目前我们天天讨论的楼市、房地产市场其实都是“商品房”，就是“高收入家庭市场化解决住房问题”那部分。

换而言之，平时舆论与媒体讨论的楼市其实都是“商品房”，与中低收入家庭应该关系不大。

那么，楼市调控要“逆向调控”，就是在现在已经实施多次的行政干预后，将楼市导向“正规”，以期让房地产市场健康、可持续发展。

具体来说就是：

（1）减负减税，将房地产市场重复征收的税收减掉，例如大量的流转税；同时征收增值税要合理：结合人民币购买力、通货贬值等因素计算；而房产税也要结合实际与国际惯例：房产税必须完全用于缴纳区域的公共设施改善上，不可挪用。

（2）进一步改善社会保障：以国际上通行的货币化补助租房大幅度替代目前的实物化分房、租房；将大量建设保障房的资金变成以货币化补助中低收入家庭租房、购房。

（3）在舆论上引导：摒弃目前舆论上那些证券利益体的“唱空楼市”的观点，引导老百姓正常的住房观点，对于中低收入家庭更多鼓励租房。

（4）户籍管理上配合：目前很多所谓刚性需求与户籍管理有关，要是租房也可以安排临时户籍用于读数与医疗，我相信就大幅度减少所谓刚性需求的压力。

楼市要健康可持续发展，已经到了要“逆向调控”的时机了。（本文作者系经济台专栏作家。中国房地产经济师、房地产专业学者，致力于中国的房地产市场与经济研究。)

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