中国房企最早一次公开性“出海”，始于2004年。上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际、上海绿地等共同投资成立海外联合投资公司，赴俄罗斯圣彼得堡市投资开发大型综合社区“波罗的海明珠”，这也成为了当时上海企业界对外投资的最大项目。

　　近年来，随着我国针对房地产业的多次宏观调控，而且政策措施不断密集和愈发深入，“结构性调整”与“转型”成为每一个传统的住宅地产房企不得不面对的问题。在不断地尝试和摸索中，“走出国门、投资海外”的想法正成为越来越多房企的考虑，尤其是从去年底到今年，这一趋势逐渐显现出来。

　　海外高收入华人有强烈的置业需求

　　房企“出海”投资计划中销售、服务与招商的对象相当大的部分仍为中国人，不难看出，中国海内外越来越庞大的高收入人群是中国房企走出国门的优势之一。

　　如今海外华人的社会阶层产生了质的变化，从过去以外出谋生为主的中低收入人群组成，逐渐转变为追求生活品质的高收入人群为主。同时，越来越多的国内高收入人士倾向投资海外房地产市场，房地产公司对客户的服务、销售也就自然而然地延伸到海外。　　

　　对于这些消费群体，由于文化等因素，在海外投资房地产的中国企业无疑是他们最好的选择之一。

　　国外开发门槛较低 ，融资与税负环境更宽松

　　在海外发达国家，对于开发商投资房地产业的一些硬件要求并没有国内那么高。很多国家对于开发商的资本金要求很低，例如在美国：具有一定知名度与良好信誉的开发商，往往以5％－15％左右的自有资金就可以启动一个房地产项目，这在国内是不可想象的。　

　　同时，海外较为宽松的融资环境也是优势。目前发达国家的贷款利息多为3％－5％，融资成本低，融资渠道相比国内也要多很多。虽然国内企业要建立起自身在海外的信用需要一段时间，但不得不承认，部分房企的海外投资就是意在搭建海外融资平台，为今后快速发展做准备。

　　由于近年来欧美国家经济不景气，为吸引外国投资，往往还会给出包括税收在内的诸多优惠政策。比如，首创置业在法国的投资，除了在拿地上有优惠外，当地政府还在税收等方面给予优惠：头5年所得税全免，第6年免70％，第7年免60％。

　　挑战与风险亦巨大

　　虽然海外市场具有一些国内市场不具备的优势，但同时也充满挑战与风险。

　　首先，几乎全部“出海”的房企，目前均处于计划和实施阶段，尚未有成功案例可以借鉴。即便是动手最早的在俄罗斯投资的“波罗的海明珠”项目，目前才接近第一期“收官”，股东之一的绿地集团表示：项目定位、成本控制和文化差异等方面都可能存在风险，整体项目仍然面临盈利风险。同时企业在投入时支付的是美金，而收益上则是卢布，如果卢布出现大幅贬值，会带来投资收益上的巨大风险。金融与汇率的风险是国内绝大部分房企从来没有遇过的，但是在海外市场却是一个重要风险因素。

　　其次，虽然海外市场看似非常庞大，但是在事实操作中，真正可以投资的国家不多，具体的城市与地区就更少，这由中国与准备投资的国家的国际关系决定，而这些关系往往不是恒定的，变化的风险无法预计与控制。同时这些国家、地区本身的时局与经济环境变化更是房企不得不考虑的风险。

　　最后，摆在进军海外房企面前的一个更为残酷的事实与挑战是：受到当地不同法律、政治、文化、宗教、行业惯例、管理等因素的影响，企业的“出海”计划往往很难一帆风顺。

　　可见，由于房地产的“不动产”特性，项目无论在哪里投资开发，也都必须做好当地化、本地化的业务。

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