经济周期性变化决定房价的变化。

　　在全球经济性变化当中，目前的趋势是，中国等新经济体国家通胀，欧美等国通缩，这种经济特征最明显的特征就是新经济体国家资产泡沫严重，欧美经济萎靡不振。这一轮中国爆发的是恶性通胀，房价泡沫为全球最大，在2010年泡沫达到巅峰状态，现在正在破灭过程中。接下来的全球经济正在变化，未来的全球经济将呈现另一种经济形态，那就是欧美国家通胀，中国等新经济体国家通缩，房价将走进谷底。没有一个国家可以保持经济永远增长，中国以房地产拉动的GDP增长的状态，将告一段落，因为已经完全失去动能。

　　观察房价的底部形态，有四大特征：

　　一是美国本土经济增长。美国的道琼斯指数是全美经济的晴雨表，现在，道琼斯指数正在屡创新高，已经突破11年的高点，表达的是未来全美经济经济增长正在步入健康稳步的状态。当一国消费为主体的经济产生快速增长时，必然带动物价指数的上涨，产生通胀。因此，在美国经济增长突破3.8%时，CPI将会突破2%，美联储将会提高基准利率，打破一切资产泡沫。QE3可能虚晃一枪，起不到实质性的作用。

　　二是中国的货币正在紧缩，经济上无疑呈现通缩状态。中国这十年的经济增长都是虚假的经济增长，制造业毫无创新，四处山寨，国内无一品牌可以在全球称雄，稍微发生一点市场变化，很多制造业将会关门大吉。中国经济增长典型特征就是货币泡沫带来的，在货币再也不能拉动经济增长而又带来社会动荡时，指望放松货币不很现实。2012年中国的M2增长不会超过14%，相对2009年29.7%的增长紧缩幅度达到52%。货币紧缩的效应传导到房价上是两年时间，预示着2012年和2013年房价会进入谷底。

　　三是刘易斯拐点已经出现，中国人口红利消失殆尽，这个对房价打击是最大的。我在《穷人通胀富人通缩》这本书中对人口红利消失以后，购房需求锐减60%。在全国70个大中城市，每一年的住宅需求不到300万套，现在这些城市的供应量每一年总和都有1000万套以上，已经连续四年，完全过剩。国家以后应该控制城市住宅用地的供应量，哪个城市房价上涨哪个城市就必须推出新的住宅用地；哪个城市房价下跌就应该减少住宅用地的供应。这样才能实行有序供应，避免房价产生大的波动，影响民生安宁。

　　四是人民币汇率走向。人民币升值到这里，已经呈现末梢症状，未来走势必然是随市场自由浮动。人民币一旦实现自由浮动，未来可能面对的不是升值，而是大幅贬值，热钱出逃，房价泡沫破灭。如果我们强行逼住人民币进入升值通道，那么，我们今天投入的资金将来有一天就会产生三倍以上的损失。也就是说，现在如果投入1万亿美元，那将来将付出3万亿美元，等于外汇储备荡然无存。这是谁也不愿意看见的局面。按此逻辑，如果人民币贬值到6.8元，预示着房价回到2008年。

　　目前中国的开发商正在观望，以为房价会报复性反弹，这其实是绝不可能的事。从日本房价泡沫破灭的情况看，泡沫破灭后的十五年内，换了12任首相，最短命的首相只干了2个月就下台，有的只干了半年；最长的也只干了2年。可见泡沫之厉害。香港1996年房价开始下降时，开发商也在观望，以为新任特首董建华会刺激房价上涨，结果是，1997年董建华上任后，立马宣布8.5万套公屋计划，当年房价开始大跌，一直跌到2003年，跌去60%。

　　中国目前的泡沫远比当年日本、香港泡沫要大，处理起来，难度也更大。但是，可以想见的是，房价泡沫不可能再放大了，原因是，房价上涨，将带来货币超量需求，会引发人民币汇率崩盘。现在的房价正在呈现结构性泡沫的破灭状态，这个状态结束后，下一阶段是进入普跌状态，也就是货币紧缩效应开始显现，全国除县城以外的660个城市均价全部下降，幅度如何取决于泡沫的严重程度，泡沫严重的会跌很多，泡沫轻度的地区会基本见底。中国是一个大国，土地泡沫的衍生将带来长期的社会动荡，以后应该不会再发生了。我们要制定出健康的土地财政和土地金融制度，避免再次发生泡沫性上涨。