第95期

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小产权房“转正”的坏影响

解决小产权房问题，政府需要明确界定农村集体建设用地流转空间，让一些想投机取巧的人无空可钻。

就在媒体报道“今年将试点处理现存小产权房问题”之时，南京的小产权房项目七彩星城宣布“已经拿到土地证”。该项目2007年开盘时售价3700元/平方米，转正之后，房价上升犹如火箭般的速度，该楼盘周边二手房均价达9000元/平方米。七彩星城当时开建所用土地为集体用地，按照国土部门的政策，在集体用地上开发商品房本身就属于违规建筑，所以这种商品房是不可能拿到土地证的，但是南京七彩星城项目如今拿到了土地证，这是否涉嫌违规操作？

南京：小产权房“转正”

七彩星城取得国有土地使用证国土局：不可解读为“小产权房转正”

    2月5日，南京七彩星城的业主收到物业公司发来的短信：七彩星城国有土地大证已于2012年1月18日顺利办理下来。这意味着这个拥有数千户业主、南京规模最大的小产权房小区可以“转正”，拿到产权。

    此前，该小区二手房价不过五六千元。“转正”消息传出后，这批房源毛坯单价多在9000元以上，精装房的单价则超过了1万元。附近二手房普遍涨至1万元/平方米，如果该小区小产权房真能“转正”，则意味着一套100平方米的房子，3年时间就猛赚65万元，收益令人咋舌。

    南京市国土局表示，该局从未就有关小产权房转正问题作出任何表态和承诺，七彩星城项目补办土地出让手续，是市政府对历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为“小产权房转正”。

    尽管如此，该局还是确认了七彩星城已取得国有土地使用证的消息。在该局发来的《关于七彩星城项目补办土地手续相关政策的解释》中说：2003年8月，南京市开展全面清理处置集体土地房地产专项行动，对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续。七彩星城项目当时通过了审查，项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续。目前，经市政府批准，按规定补缴了土地出让金，取得了国有土地使用证。

    据了解，七彩星城并非南京首家拿到国有土地使用证的小产权房小区，2010年1月，该市八卦花园和长江花园一、二期就已经拿到了国有土地大证。数据显示，目前南京市场上的小产权房超过130万平方米，涉及上万个家庭。

南京国土局是否明知故犯？

业内称或涉嫌违规

七彩星城小产权房正式获得“转正”，对此，业内人士表示，该项目建设时的土地性质是集体土地，开发建设的房源自然也就是小产权房。然而，国土部2011年4月曾规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续。[详细]

小产权房的试点政策应该慎之又慎让投机者无空可钻

    显然，南京市国土局很清楚国家关于小产权房的政策，也想极力撇清“七彩星城”获得国有土地使用证与“小产权房转正”之间的关系。但对于南京国土局的“澄清”，一位对集体土地问题有较深研究的“三农”专家大呼不可思议，并指，如果该项目获得的是国有土地使用证那就犯大忌，肯定是要出问题的。

    其实，小产权房在中国违规存在的十几年，外界一直争论不休。在中国，大多数小产权房都是以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义由村委会或乡镇政府主导开发的，他们利用宅基地或其他集体建设用地、甚至占用耕地建造住宅，除满足当地农民的居住需求，还将其余部分房产对外进行销售，以至于渐渐地，可供“剩余”出售的小产权房太多，并有愈演愈烈之势。据不完全统计，目前全国有约66亿平方米小产权，相当于中国房地产业近十年的开发总量；而小产权房屋数量在各地的发展更是惊人，北京有约20%的住房是小产权房，而在深圳这一比例甚至达到了40-50%。

    诚然，小产权房内部的种种矛盾及不合理确实存在，也深刻地反映出中国土地政策的国情及“城乡二种结构”，但这并不表示小产权房就不属于违规房，如果按南京国土局用是否“补办土地出让手续”来判断该房产是不是“小产权房”或“商品房”完全是对国家商品房及小产权房政策的一种“亵渎”，而且这种“亵渎”还助长了一些人的“投机赌博心理”。

    就七彩星城项目，有媒体报道，目前，该项目的大多数业主均为“投资客”，这些人在2007年以3600/平方米购买的违规房产，5年转正后，房价上升速度犹如火箭，按当前七彩星城周围9000元/平方米的二手房价格计算，这些“投资客”一套房子至少能赚几十万元。正是因为这种“投机赌博心理”的存在，近年来，一些城中村及城市周边村庄利用集体土地，借城中村改造之名变相搞房地产开发的行为屡禁不止，这些行为不仅严重扰乱了国家土地市场秩序，并严重威胁中国农业用地的安全，显然，这些都是政府及国家相关部门所不乐见的。

就在近日，国家土地执法监察局局长李建勤又一次重申了小产权房的严格定义，他表示农民宅基地拆除后盖成商品房，城里的市民去购房就是小产权房，凡是小产权房国家一律不允许登记，也不受法律保护。显然，近照李局长的解释，七彩星城当时开建所用土地为集体用地，依照国土部门的政策，在集体用地上开发商品房，肯定就属于此类违规建筑，这种小产权房说什么都是不应该拿到产权证的，但如今南京七彩星城项目拿到了产权证，这是给国家小产权政策，开了一个极其恶劣的先例。

何谓“小产权房”？

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。