第90期

芜湖楼市新政为何“夭折”？

芜湖楼市新政执行3日后夭折，松绑与被绑，房地产市场各方正如何角力？

安徽芜湖2月9号发布楼市新政，三天之后被紧急叫停。这套被解读为变相放松房地产调控力度的楼市新政，一经出台就受到了广泛的关注。从年前的佛山到今天的芜湖，每一次地方政府迫不及待的房地产的松绑尝试，都是遭到再次被绑。进入到2012年，关于房地产调控的博弈似乎又要鸣锣开戏。松还是紧，房地产调控是否是一道难解的选择题？救市新政被叫停，影响究竟有多大？[详细]

安徽芜湖购房补贴新政暂缓执行

2月9日，安徽芜湖市政府网站公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》（以下简称《通知》），规定，在芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。该政策被认为是“第一道救市政策”，引发舆论热议。

2月11日，芜湖市政府在官网上发布暂缓执行通知，称“《通知》发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行。”[详细]

解读芜湖房产新政

芜湖房产新政出台始末

    此次芜湖的楼市新政并非“突发奇想”。芜湖在房产新政上一直走在国内前列。早在2008年房市低迷期，当地就出台了一系列新的房地产调控政策，以财政补贴中低收入家庭购买第一套小户型房，引导开发商建设中小户型房等。

    2011年5月20日，芜湖市政府印发了《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》的文件，其中就包括了100%契税补助、购房补贴和购房落户等优惠政策。然而，去年5月份的新政实施范围太小，在2011年10月，芜湖市方面正式开始调研涉及范围更广、补贴程度更高的房产新政。到了2011年底，上述更为详细的房产新政已经处于制定讨论阶段，并最终在2012年2月份推出。

土地财政是动因？

    2011年，芜湖市区房屋可售房源104.67万平方米，同比增长969.13%；累计销售商品住房面积188.7万平方米，同比下降11.34%。房产市场走低的现状，将直接导致地方土地财政收入降低，房地产相关税收也会下降。新政出台，与芜湖众多开发项目每平米降千元的“噩运”及当地难以摆脱对土地财政的依赖相关。

    不过土地财政收入降低并不是唯一原因，解决人才引进住房和夹心层住房问题也是动因之一。

芜湖地产救市令缘何短命？

芜湖楼市新政称为“龙年救市第一枪”，芜湖新政救楼市说明依靠房地产投资来保障财政收入、促进地方经济增长的状况并没有改变。芜湖要承接东部的战略产业转移，要通过住房政策吸引人才，将房价、买房捆绑在一起。即使是新政“三日游”，这三日也充满了惊险，最开始没有确定一定是首套才可以有补贴，第二天加上了，第三天副市长又出来解释，但是由于政策在开始的时候就站不住脚，立场不坚定，态度就不坚决，思路不清晰，所以最后必然要被终止。

救市被叫停，也体现了管理层在未来一段时间对中国房地产政策的一个很明确的态度。

“新政”暂缓执行传递何种信号？

芜湖楼市新政是救市吗？

    不少地产观察家以及新闻媒体都将芜湖此举视为“救市”行为，并认为，很有可能引发各地效仿。针对芜湖新政中购房入户政策，叶檀认为，这是提升房地产市场人气的常用政策手段，扶持市场的用意昭然若揭。

    财经评论人吴其伦表示，芜湖新政一旦实施，投机客必将纷纷入市。芜湖此番出台大力度刺激楼市需求的政策，必将对保障房的建设产生冲击。

    也有房地产专家持不同意见。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，芜湖新政只是地方政策的重提，并不违背“国八条”政策基调。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，芜湖新政只有一点不妥：没规定优惠仅限首套普通住房。其余措施，皆无可厚非。

    芜湖市政府相关领导明确表示，严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。

新政“叫停” 地方调控欲松还紧

房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一，大力投资必然带来当地楼市的快速扩容，芜湖在建楼盘遍地开花，但芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度，受房地产调控政策的影响，芜湖楼市成交出现了下滑。

当前我国对投资的依赖度依然很大，房地产更是地方筹措资金、弥补收入、实现经济增长的重要引擎。但是在严格的地产调控政策下，一些地方政府的“土地财路”受阻，存在为了突破财政困境而进行政策微调的意愿，这显然有违当前楼市宏观调控的核心目标。地方政府调整房地产调控政策必须明确政策的尺度和范围。

楼市松绑不会重演

    芜湖房地产“新政”被迅速叫停，再次表明了中央推进房地产市场调控的决心，也让市场彻底打消了政策短期内将出现大尺度放松的幻想。

    上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，芜湖“新政”被叫停，再次表明中央对于地方调控政策的底线，那就是必须清楚地区分消费性需求和投资投机性需求，尤其是坚决不能对投资投机需求释放鼓励信号。对开发企业来说，寄希望于地方政府“救市”，从而带动房地产市场快速反弹，显然很不现实。

    长江证券分析师苏雪晶认为，房地产行业的政策微调仍需时日，或许要等到实际市场数据进一步下滑之后。

    2012年初，各地对楼市“松绑”的苗头不断出现，蠢蠢欲动。
    芜湖楼市新政颁布四天即夭折，表明政府对地方调控的底线、决心和力度。
    像芜湖这样对土地财政高度依赖的城市并不少，短期利益与长期利益如何平衡？
    在中央房地产调控与地方尝试“松绑”的博弈中谁会是最后赢家？房地产冬天是否已经到来？
    后续如何，我们拭目以待……

事件背景

2月11日芜湖市发布通知暂缓执行楼市新政

2月9日安徽芜湖出台房产新政

新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，购房面积在90平米以下的均给予特定补贴；给予专业技术人才每平米100到300元不等的购房补贴。外地人员在芜湖市区购买商品房则有入户的优惠。[详细]

各方观点

促使房价合理回归不动摇

房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。保障性住房和商品房建设两者不可偏废，政府调控也不能松。

——国务院总理温家宝

补贴购房系满足刚性住房需求

“严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。”

——芜湖市副市长洪建平

芜湖“新政”体现地方政府纠结心态

芜湖敢于全国之先再出房产“新政”的做法，体现了当前地方政府纠结的心态：如何在兼顾中央坚持房地产调控不放松政策的同时，又能保持地方经济和财政收入的充盈。

——中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

房地产调控进入微妙期

当前的房地产调控政策面临“控制房价”与“保经济增长”的纠结，有选择地刺激首次置业成为政策的必然趋势，但刺激首次置业的政策难以恢复房地产市场的繁荣。

——中国社会科学院金融研究所研究员

媒体观察

莫为一时之利贻误发展大计

房地产调控已经进入关键阶段，坚持下去不容易。地方政府作为房地产调控的主要执行者，在政策制定与执行过程中，更需要“放眼量”，不能为了地方一时之小利，贻误了国家长远发展之大计。

芜湖楼市新政的要害是购房补贴

快速叫停的明显原因是它直接违反了国务院和住建部推出的一系列调控政策，以财政政策来激活当地的房地产市场，结果便是房价快速上升。政府不应该再利用退税、财政补助等途径来扶持市场。

芜湖新政夭折背后的地方焦虑

芜湖新政夭折不代表所谓“救市”冲动的夭折。当认真执行调控的答案浮现的同时，另一个问题又随之而生，即地方政府拿什么补缺。这个问题是向财税体制提问的。

后续影响

楼市政策：房价回归前提下理性微调

2008年年底到2009年年初的政府救市一幕，绝对不会再次重演。今年的楼市调控主基调，将是在坚持限购限贷促进房价合理回归的前提下，适度松绑，理性微调，精准校正。

预计在上半年不太可能再有城市会明确出台楼市松动的政策试水，但适当调整的现象仍会出现。楼市暴利时代已经过去，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市彻底入冬。