第102期

房价合理回归还要走多久？

房价连续四年最受关注，前两月房价回落是否意味着楼市降价“动了真格”？

我国房地产市场的价格走向始终牵动各方目光，今年前两个月，多地房价下降，楼市降价“动真格”了吗？2012年，楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨”转为“促进房价合理回归”。目前房价究竟是涨是跌？为了实现房价合理回归，“市场之手”与“政府之力”应如何掌握？[详细]

多地房价出现回落

截止到2月25日，2月份北京市住宅网签总量为9117套，比1月份成交量上涨了23%。全市纯商品住宅成交均价为18895元/平米，与1月份均价基本持平，与去年同期相比，房价则大幅下跌了27.5%。2月份二手住宅成交均价为22000元/平米，与1月份均价基本持平，与去年同期相比下跌2%。

上海2月份房价大跌10%

2月前27天，上海共成交一手商品住宅2966套共33.05万平方米，远高于1月份1774套21.2万平方米的水平，预期整个2月份的成交量将达到40万平方米左右，环比上升8成以上。但是成交均价环比大跌了10.7%，从1月份的22618元跌到20196元/平方米。

探究房价回落原因及市场影响

7000亿房地产信托倒逼房价二季度调整

作为过去两年中开发商资金链重要的一环，房地产信托的兑付风险集中显现。据多家机构调研统计显示，目前房地产信托存量7000亿，其中超过2000亿在今年内到期。楼市持续下滑的销售，使得这些信托兑付出现危机。为了止损，一些信托公司选择提前终止，清盘。一些信托项目最终将不得不违约。

兑付高峰将在今年三季度出现。业内预计，在此之前的二季度，兑付压力将倒逼房企进行降价促销，其中以一二线城市为主。

北京开发商库存压力大九成在售楼盘降价5%

目前，北京开放售楼处在售的项目有800个左右，其中最近半年有成交量的有400个左右。全国楼市还未走出冬天，开发商积极维持现金流，在放慢建设步伐的同时，亦将减少买地。从成交趋势看，库存积压增加，信贷利率高企，上半年成交量将依然维持目前的低量，价格也将处于回归合理的过程中。预期土地市场将继续冷清，房价调整将持续。

影响：36块土地无人加价前两月土地出让金跌五成

今年2月北京市共出让16块地，总金额为42亿元，平均楼面价为3622.5元/平方米。截至2月29日，今年前两月共计出让土地36块，全部以底价成交，没有一家开发商加价。前两月总计出让金为了64.15亿元，不足去年132.5亿元的一半。

北京土地市场冷清主要原因是北京调控政策执行得最严格，这一情况首先反应在房价上，1-2月的住宅类成交量继续创造新低，房价下调现象也在全国表现最明显。另外北京土地供应中郊区化比较明显也是一个比较大的原因。目前开发商资金难使得拿地的积极性陷入低谷，房价下调的影响将直接影响土地价格下调，预计后市接近底价成交依然会是土地市场的常态。

楼市降价“动真格”了吗？

房价合理回归还有多远？

“涨”与“跌”：统计数据和市场感受缘何不同？

    下降5.4%——这是新近公布的去年上海新建商品住宅均价的走势；上涨2.8%——这是去年上海剔除保障房之外市场化新建商品住宅均价的变动。2011年北京“新建普通商品住房”均价同比上涨约7%，而新建保障房成交价格基本与上年持平，实际上两个构成部分的价格均没有出现下降。

    这般“涨跌难辨”的情况，在多个城市房价数据披露时均会遇到。

“合理回归”：“市场之手”与“政府之力”如何组合？

    中国楼市有待实现四大“合理回归”：其一，住房价格从“暴涨暴跌”回归到“稳步运行”；其二，行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”；其三，产品属性从“投资产品”回归到“居住产品”；其四，市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。

“有住房”还是“有房住”：对房地产改革的复杂性要充分认识

    各方对一些关键问题的认识莫衷一是，并经常把“房价问题”和“住房问题”混为一谈，控制房地产价格过快上涨，是为了防止房地产泡沫破灭带来的经济风险；但住房问题并不是靠控制房价就能解决的，而是要政府积极承担起住房保障工作的责任。

    楼市调控不可能“毕其功于一役”，解决房价问题，关键是要遏制房价“大起大落”、脱离实体经济发展和城乡居民收入增长的基本面，防止房地产泡沫破裂对宏观经济造成系统性风险、影响居民合理的财产性收入。调控应更加注重信贷、税收等经济手段和法律手段的应用，并研究好与“限购”等政策的衔接。

高房价要降多少才是合理，是否要降到让人们都买得起？住房保障是要让人“有住房”还是“有房住”？房价上涨或下跌，都会有住房问题存在。虽然这次政府对房地产市场调控有决心也有力度，但房地产毕竟是一个市场，更需要市场手段的灵活调节，应防止地方政府对调控的“行政手段”产生过度依赖，以为楼市“一限就灵”，“市场之手”与“政府之力”如何组合运用，应是下一步调控的重要问题。