第93期

楼市频现开发商“跑路”热潮

从"抢滩楼市"到"争相退出"，地产开发商现"跑路"热潮，为何"退市"？

在部分热点城市，一些开发商退出房地产市场。伴随着房地产“黄金十年”结束，行业调控更趋深入，房地产行业暴利时代或将结束。这是政策调控下的“主动抉择”，还是过度投机后的“被动出局”？房地产行业新一轮“洗牌”对今年房价有何影响？

各地房地产开发商纷纷跑路

    北京市工商局公布数据显示，2011年北京新设立外资房地产企业129家，同比减少55.82%。此前，北京市住建委发文称，北京东方时代等473家房地产开发企业，在有效期届满后未依法申请延续，其开发资质已注销。

    无独有偶，武汉市住房保障和房屋管理局的数据显示，截至2011年10月，武汉共有在册房地产开发企业1375家，比上年同期减少200余家。

    2011年上市房企中，股权出让共183宗，比去年增长65%。

开发商“跑路”，是“主动调整”还是“被动出局”？

开发商何以纷纷“跑路”？

资金链断裂是直接原因

    2011年因为银根紧缩，开发商只能在当地商业银行获得小部分贷款，不得已大量举借民间高利贷，民间借贷多要求开发商以房产做抵押。同时，为偿还高利贷的高额利息，开发商只能通过售房加速回款，致使违规一房两卖等情况的发生。

除了楼市调控和信贷收紧的双重压力，开发商“跑路”还有其他原因：

    一方面是客观原因，如项目定位决策失误或经营不善，虚高价格拿地，或是超能力规模经营，自有资金不足等；另外，当下地产行业越来越需要开发商精细化经营，而有些开发商还是停留在粗放性经营之路上。

    另一方面是主观原因，有些开发商浑水摸鱼，欠缺商业道德，不讲诚信，存在欺诈心理，利用注册独立法人的项目公司（破产时不会损害他们之前公司的财产）圈钱，等骗到一定资金后就丢下烂尾楼逃之夭夭。

房企今年仍面临三大难题

国家房地产调控政策将会继续，一些地方尝试给楼市“松绑”均被叫停。因为制度不健全，国内楼市说到底仍是“政策市”。随着楼市调控深入，开发企业利润将可能越来越薄。

对不少开发商来说，今年将会遭遇三大难题：一是资金链趋紧，部分贷款和高利贷难以按期偿还；二是拖欠工程款和民工工资，将要面对各种矛盾和纠纷；三是降价销售幅度过大，可能遭受来自老业主的压力。

开发商真的“跑路”了吗

三问房地产开发商跑路事件

一问：跑路传闻属实吗？

    业内人士认为针对媒体所指的开发商跑路“存在一定误读”：开发商跑路属于“经济犯罪”，需要由公安部门进行侦查认定。岳麓分局相关负责人表示，相关案件正处于调查阶段，只要情况属实公安机关将正式立案，对违法犯罪行为一查到底。

    类似一房多卖、卷款跑路的情况，自去年下半年以来，长沙已发生6起。

二问：开发商资金链断裂了吗？

    有的开发商盲目扩张超过自身资金能力经营，一旦银行房贷紧缩，只能转向民间借贷。有的开发商抱着“圈了钱就走人”的心态。“房子卖不出去，银行又贷不到款”，开发商陷入了“资金紧张、甚至资金链断裂”的困境。

三问：购房者损失谁来担？

    一旦出现烂尾楼，政府应该收回项目开发权，重新引入有实力的企业进行开发，“不能让购房者的房款打了水漂”。从长远来看，应该尽量完善现有破产体系和破产程序，保护业主和债权人的利益。

开发商“退市”，对房地产市场来说利弊共存。一方面，将加速中国房企阵营的分化，促进优胜劣汰的洗牌，加速房价合理回落。另一方面，“退市”背后也存在一些风险。烂尾工程增多；权益纠葛不断，拖欠农民工工资、工程款和银行债务现象多发；后续质量纠纷难以解决。

种种迹象表明，今年楼市调控不会放松，开发企业利润将可能越来越薄，开发商“退市”的现象更有利于房地产企业回归理性发展，虽然短期有“阵痛”，但总体上利大于弊。