商业地产泡沫或初现

　　《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

　　商业地产已经有了供过于求的苗头。

　　从2010年初至今，全国大大小小的房地产开发企业已经不断选择转型或加大力度开发商业地产市场。中、外资企业的一拥而上或已经让一线城市局部地区的商业地产出现供过于求的尴尬状态。

　　一旦这些苗头爆发为趋势，那么商业地产泡沫滋生已为时不远。

　　拿房拿地“有信心”

　　除了不断建设商业地产项目，房地产企业拿地的热情亦与日俱增。

　　最近，远洋地产、万通地产、SOHO中国等房地产开发企业都在商业地产市场动作频频。

　　上周，远洋地产董事长李明在其首份企业社会责任报告新闻发布会上说，远洋地产在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重是50：50。这是公司此前制定的既定战略，远洋地产将商业地产与住宅地产的面积比例由现在的1：9，逐步过渡到2：8，但是投资量依旧是5：5。

　　4月19日，SOHO中国摘得上海虹口区地铁10号线海伦路站地块。这是SOHO中国两年内在上海拿下的第六个项目。

　　同样在4月中旬，万通地产在其“转型与创新”新品发布会上亮相新管理团队，并宣布就此转型，今后将致力于以写字楼为主体的城市综合体的开发。

　　公开统计显示，万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目储备已达6个，规划建筑面积高达113万平方米。至2015年，万通地产自持的营业中投资型物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元，目标年租金收入11亿元，将主要集中在京津环渤海、长三角、成渝地区。

　　万通财务总监云大俊表示，未来5年内使商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。

　　来自市场的声音认为，截至目前，开发商无论对于商业金融用地还是商业地产项目的信心都从未发生改变。面对中国企业“一拥而上”的习惯，参与者们反而更加拼命挤入。

　　泡沫何时现？

　　就在众多商业地产项目还处于未成形的钢筋混凝土状态时，一些城市的局部或已呈现出供过于求的尴尬苗头。

　　来自《中国经济周刊》的调查显示，单就北京而言，某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。明显的证据是：一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业。

　　戴德梁行华北区董事、商业顾问负责人张家鹏告诉《中国经济周刊》，中资外资不断加入商业地产市场，“或许会让一些城市的局部地区产生供过于求的不良状态。”

　　“现在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，这种情况下，一定会造成供大于求，这个一定要引起关注。”中国房地产住宅研究会副会长顾云昌说。

　　商业地产“供过于求”不是新鲜事。早在2009年全球金融危机肇始，国内的商业地产供求关系便已现尴尬。2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海、广州等一线城市的商业地产超过了需求量。那时，北京甲级写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。

　　万通地产董事长许立告诉《中国经济周刊》：“目前国内企业很多转向商业地产发展，利润率是否会被明显压缩，我认为关键是看企业怎么去做。有些企业主要从事商业地产项目的开发，万通更注重引用金融和资本等工具。”

　　而负责商业地产项目研究的正略钧策管理咨询顾问康桄瑀则认为：“商业地产项目差别明显，很多企业盲目进入商业地产肯定会出现定位不准等问题。”他说，一些商业项目缺乏资源积累，将直接导致其失败。

　　这位研究人士预计，以北京为例，未来2～3年内各类商业地产项目将出现集中爆发供应。“目前大量项目上马可能是商业地产泡沫的前期。这直接导致未来两三年内商业地产的集中供应。这有可能给北京市场带来危险。”