荆宝洁

　　令业界轰动的华业东方玫瑰降价事件，终以开发商赔偿业主而暂告一段落。四季地产研究院副院长郑向东认为，这是一种信号，会有越来越多的企业加入降价的行业，而降价的区域将首要在那些过去房价曾疯涨的区域出现。

　　历史不会简单的重复。中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌对本报记者说，心存幻想的开发商不会等到2009年的救市政策。“全国房价已经开始走稳，少数城市稳中有降。”

　　尽管不同企业，不同城市，不同区域面临着不同的情况。但行业几乎达成共识，降价已成必然。国泰君安断言，若限购扩大则基本面调整必将加速。

　　遮掩的降价大旗

　　在业界看来，华业地产(600240.SH)的降价策略，有必然性也有代表性。天相顾问研究报告显示，华业地产资金压力正逐步加大。2011年公司计划新开工面积将超过40万平米，资金需求加大。

　　财报显示，2011年3月末，华业地产借款总额为32.57亿元，较2010年末增加0.91亿元。2011年3月末扣除预售款公司资产负债率为67.61%，，属行业较高水平。华业地产2011年一季度经营活动产生的现金流为-6.40亿元，较2010年同期的3.30万元有明显恶化。多个数据显示公司资金压力明显加大，使公司对销售回款速度的要求增高。

　　在房价飙涨的北京通州区域，华业东方玫瑰并不是第一个降价的楼盘，降价也不仅仅是因为企业自身的原因，亦受整体市场的影响。通州区富力金禧花园业主爆料称，该楼盘降价了，从6月开始，其均价从每平米2万元下降到1.9万元。

　　郑向东观察到，通州房价当年由每平方米4000-5000元上升到10000元，用了3年的时间，但从10000元蹿升到25000元仅用了9个月的时间，那是发生在2009年底至2010年上半年的一轮涨价潮。涨速最快的区域也是最先经历市场考验的区域。

　　降价并不仅限于调控最严厉的一线城市。根据中信证券的调研报告显示，进入8月份之后，几乎全国所有的热销楼盘都是降价楼盘，价格调整幅度在20%以上的也非常常见。在南京江宁区，高端产品价格迅速调整到10000元/平方米附近，低端产品迅速调整到8000元/平方米以下，较前期有20%左右的回落。在南京桥北区，价格从8000元/平方米以上回落到7000元/平方米以下，同时特价产品层出不穷。中信证券微观调研认为，7000元/平方米价格也只是暂时的价格位置。

　　在佛山禅城城南，高层产品价格从10000元/平方米以上回落到9000元/平方米附近。成都郫县普通产品从去年的5000元/平方米以上回落到5000元/平方米以下。

　　济南南部价格从9000元附近回落到7000多元/平方米，同样引发一些业主的维权。上海宝山顺村、月浦，在销大盘价格下降10%左右，新开楼盘均低于周边二手房价格。在深圳，高档楼盘限价供应不足，中低端项目普遍在5月基础上再降10%以上。

　　中信证券分析师陈聪指出，房价的全面破冰常常伴随营销的手段，比如以特价房的名义退货掩盖降价事实，以改变退货结构掩盖降价事实等。开发企业掩盖降价事实，主要是由于担心前期业主不满。

　　供需拐点来临

　　没人敢断言下一次“量价齐飞”会出现在怎样的时间节点，但供需拐点已真切来临。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据显示，北京楼市住宅库存总量已逼近11万套。

　　业内人士预测，到本月底、下月初，楼市整体库存量将突破11万套大关。而一旦库存高于11万套，则意味着市场去库存能力不足，供需天平向购房者倾斜。“供大于求的市场局面已经形成。”郑向东说。

　　国泰君安以北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、南京等15个城市为样本进行调研发现，目前15 个城市的一手房平均去化时间从年初的9 个月上升至19 个月，环比上升10%，同比上升42%。

　　最直观的影响是，有能力、有资格购买的客户越来越少。位于房山的中粮万科长阳半岛8月初迎来第9次开盘，前5期均为“日光盘”，第6期变成“月光盘”，第7期当日售出60%，而到第8期仅为30%。第9期推出分期首付的促销手段，首付30%可以分期付款，首次付款最低为10万元。

　　除了长阳半岛，万科在北京的多个在售项目也均有这样的促销优惠。位于昌平的金隅万科城，首次支付10万元之后，剩余房款可在一年时间内再分两期付完。目前在售的万科蓝山loft项目也一直采用首付分期的方式进行促销。万科和住总共同开发的金域华府，也推出了特价房。北京万科通过分期首付和特价房的方式来应对惨淡的市场。“这也是企业顺应市场的行为。”顾玉昌说。

　　2011年上半年，率先采取优惠营销策略的一些大开发商，取得了良好的销售成绩。数据显示，全国房地产销售金额同比增长只有24%，而万科、保利、恒大和中海四大公司销售金额分别同比增长了79%、81%、102%和86%。

　　虎杰投资首席分析师张寅发现了一些共性的规律，均价在13000元以上、项目较多位于限购城市的企业销售不畅，全国排名前20的企业90%完成了今年的任务，排名20位至50位的企业有更多的降价动力。张寅认为，9月下旬将是敏感的时点，“金九银十”的旺季铁律早已被调控所打破，如果彼时开发商不能坚守价格，那大规模的降价将会出现。

　　“没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。”顾云昌认为，降价一定会对销量的增加起到帮助。

　　但中信证券表达了悲观的看法，该机构预计，2011年下半年，价格的调整将有所扩大，但销售速度不会因为降价而显著提升，市场将进入必要的调整期。

　　中信证券指出，上半年的降价销售是由周期判断能力卓越的优秀个体推动的，新一轮降价则是全面和广泛的。供应量的增加，加剧了整个市场的竞争，资金状况不容许小企业再捂盘不卖。不降价的楼盘销售速度受到很大冲击。而降价没有区域的避风港。和上一轮调整一样，三线城市只不过是滞后于一线而调整，而且这些城市外来需求更少，即便没有新增限购，销售情势也不会太好。

　　中信证券认为，市场绝对主流是降价销售，不是观望，供应大幅增加之后，开发企业最核心的手段只有一个，就是降价。全面下降就在眼前，而那些在热销榜中普遍失去身影的小公司，预计也会跟进做价格调整。

　　但值得注意的是，近日多位开发商不约而同地表示，下半年应是拿地良机，将适时增加一些土地储备。莫非他们都认为今年年底是市场的底部？

　　政策持续发酵

　　政策是左右房地产市场走向的最重要的因素，而本轮调控最具杀伤力的政策之一，当属限购，而限购还将进一步扩大化。

　　21世纪不动产预测，秦皇岛、丹东、牡丹江、赣州等城市，中、大户型房价涨幅较大，很有可能出现在下一轮调控名单上。还有机构公布了一批可能会限购的城市名单，最多超过30个。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，总体而言，调控政策仍以控制泡沫蔓延，抑制房产需求为主要思路，但很多城市对土地财政依赖严重，而保障房建设压力又特别大，限购政策难免遭到地方政府抵制，执行监管难度较大。新一轮限购城市名单公布后，短时间内会对当地市场产生直接影响，成交量将应声下跌，但限购的持续性仍存疑问。不过，一线城市房价已经触及天花板，下行通道已经打开。

　　顾云昌认为，除了限购政策之外，房地产市场无法独立于宏观经济，还可能会受到加息等政策的影响。限购扩大化对成交量的影响毋庸置疑，但除此之外，顾云昌认为暂时不会有新的政策出台，也不会放松，而房地产调控政策也有中长期政策代替短期政策的趋势。

　　“限购不会马上撤出，但有可能待市场供求关系平衡后，逐渐放宽限制。”在顾云昌看来，限购始终是短期政策，财税体制和土地出让制度的改革，REITS等金融产品创新是中长期政策的主要制定方向。

　　限购扩大化之后

　　限购被决策层寄予了厚望，因此，当未限购城市的房价仍在持续上涨时，限购扩大化成为必然之选。

　　北京是此轮实行限购最严厉的城市，但据郑向东观察，北京四环内的项目，几乎没有降价，甚至还在涨价。整个市场比2008年面临更为复杂的情况，不同区域的不同项目、限购城市和非限购城市都产生了差异性。

　　7月份，上海、广州、深圳房价环比已经停涨，而北京已连续两个月环比转负。但它至少也说明，此前的半年，这几个最早实施限购令的城市，房价还是在上涨。限购直接拉低了成交量，但房价下行的脚步要慢得多。其他已实行限购令的二线城市，虽然成交量出现一致性的下滑，但多数城市的房价环比仍在上涨。

　　复杂的是，在广发证券分析师沈爱卿看来，有些地方城市并没有实施严格的限购令，尽管房价并没有出现如一部分公众所期待的下跌状况，但也没有快速上涨。也就是说，限购之于房价，并不像它作用于成交量的抑制效应那么明显。

　　海尔地产董事长卢铿告诉本报记者，海尔在山东某市的高端项目一直没有降价，该城市虽然没有限购，但地方政府以行政干预的手段直接控制房价。政府每次只发部分销售许可证，企业也只能小量分批卖。卢铿告诉记者，现在该项目仍在僵持的局面中，他们并不太担心。

　　“由政府直接控制房价很难。更多地方现在是通过限购来控制市场的交易量，倒逼开发商做出价格调整，挤出投资泡沫。”沈爱卿分析说。

　　此刻，整个市场都在等待新限购名单的出台。但人们仍不免担心，即使限购城市的数量再扩大30个，如果未来几个月这些城市仍只是表现为成交量的下滑，而房价拒绝下调，除了限购以及不断扩大的限购，决策层是否还有其他政策可以作为？

　　顾云昌表示，目前住建部正在和一些地方政府沟通限购事宜。年初，国务院的文件很明确，对调控不力的地方政府要进行问责，这对地方政府依然有很大的约束力。他认为，不会再有超预期的政策出台，现行政策足够严厉。