陈国强：楼市回暖未成大趋势 政策仍存加码可能
财经名人访：今年上半年，中央坚持房地产调控的基调、力度和方向不变，地方政府出台的微调政策多次被叫停。您认为调控达到了预期的目的了吗？为了防止房价出现反弹，新一轮的调控会不会加大力度，保持高压态势？
陈国强：所谓预期的目标实际上是多元化的，不是单一的，比方说我们在需求上面，抑制都是投机投资性需求；同时加大保障性住房的供应，加大普通商品房的供应。另外是“调结构、调模式”，所谓“调模式”是转变过去的那种住房发展模式，调整过去市场结构不合理方面等等，这些实际上才是这一轮调控的基本的目标。用温总理的话来表述，实际上是两个基本目的，短期目的是促使房价合理回归，也就是抑制房价的过快上涨，还有一个中长期目的是促使我们行业能够持续平稳健康发展。
那么对照这样的目标，我觉得我们目前的调控应该说从2010年4月份开始这一轮调控，刚才我们提到的目标体系当中，有些效果正在显现，有些已经看到比较明显的效果，但是，伴随着最近以来，市场成交量的这种回升，我们也看到部分区域，部分楼盘又有价格回升或者说上调价格的这些做法，所以，说目前要看到市场当中，尽管调控本身是处在深水区，各方的博弈正在加剧，也出现了一些需要我们格外关注的现象。所以我们理解这一轮调控的目的、目标，部分效果正在显现，却离我们预期的理想的目标还有距离。
财经名人访：您认为调控达到了预期的目的了吗？为了防止房价出现反弹，新一轮的调控会不会加大力度，保持高压态势？
陈国强：这种可能性是存在的，很大程度上将取决于市场的演变状况，特别是近些年以来，特别是二季度以来伴随的成交量的回升，价格又出现一些让我们担心的一些表现，部分地方政府在目前的调控的格局之下，陆续有一些微调的动作或者说试探中央调控的这种底线，这样一些动作，就决定了未来从政策角度有可能会面临新的升级版或者说政策加码的可能性。
财经名人访：本轮楼市调控正面临外部环境与宏观政策面的变化，伴随着多地政策微调，市场博弈加剧，您认为下一阶段的楼市调控在市场层面、开发商层面和市场的供求关系等方面将会出现怎样的一个变化？
陈国强：回答这一问题，我们需要从不同的角度、不同的层面来解析观察。
首先，从政策层面来观察，中央政府调控的决心、基调，包括政策的方向基本路径，与其他的层面，比方说地方政府层面的差异。中央的政策要求和地方实际上对这些政策的执行，理解，落实情况，不同的城市、不同的地方政府实际上实践上有比较大的差异。尤其是今年上半年以来，不少地方有出台一些微调的做法，一些松动的做法。此外，差异还体现在外部的宏观环境方面，尤其是伴随着国际国内面临复杂的经济局面，基于宏观经济发展的需要，现在把“稳增长”作为首要的国民经济的目标，现在政策方面，降低存准率、降息，货币政策已经有比较明显的微调。外部宏观环境出现了这些变化，对楼市来说，实际效果比较明显的体现在转变预期之上。总的来讲，中央政府对于楼市调控的一些基调，对于方向、对于力度强调是没有变化的。但是，另外从宏观政策环境，从地方政府对楼市调控政策的这种落实情况、执行情况，的确面临一些变数。
从开发商层面，最主要的是需要关注目前开发商、开发企业所面临很基本的现实——资金链紧张的问题。伴随最近以来，市场成交量的回升，开发商的资金链有所缓解，据我们的观察，开发商目前依然面临比较严峻的资金压力，所以，资金的问题到今天为止对于多数企业来说，恐怕还是一个很现实的需要。
第三，从市场的供求关系来看，这一轮的调控我觉得出现了一个很基本的变化，就是从过去的 “供不应求”或者“卖方市场”的格局，演变成为“买方市场”，也就是“供大于求”的状况，伴随着这一轮调控很明显地出现了。对于整个市场来说，格局依然没有变。由于国内有40多个限购城市，实际上对于需求的抑制，在需求上通过限购来做减法，一些重点城市目前应该说依然面临很严峻的高库存的状况，而且这种库存的程度必然需要一个比较长的消化时间。
目前，虽然第二季度以来市场的成交量出现了比较不错的回升，但是想要消化这一轮调控导致的高库存，我觉得还需要比较长的时间。我们看到今年上半年实际商品房的交易接近4亿平米，目前待售的房源也有4亿平米以上，但是对于重点城市来说，尤其对于出台限购的重点城市来说，北京、上海来说，根据上半年的区划速度，甚至都需要一年或者更长时间。第二，高库存的格局依然还在延续，对于企业来说，我觉得是需要正视的一个基本现实。从中央政府的层面，政策面也没有出现任何松动，甚至有可能还要进一步地出台新政策的可能性。
财经名人访：财经名人访：您对目前房地产市场走势的判断是怎样的？现在是购房者出手的最佳时机吗？
陈国强：我想对于目前市场的状况，不同的机构、不同的专家有各自的理解和解读。我认为今年初以来，特别是二季度以来，这个市场的“回暖”实际上是伴随着很复杂的，有多方面的因素共同促成的。
首先是政策面的变化。政策面的变化主要是两个层面：首先是外部宏观环境的微调，具体的表现在货币政策的微调，对于楼市的影响非常直接。第二层面的微调是表现在地方政府。不少地方政府屡屡有这种松动、微调的这种做法，这在一定程度上也同样会影响市场的预期。
第二方面，我觉得是与开发商普遍采取的“以价换量”的经营策略密不可分，我们看到像北京这种城市销售好的楼盘都是价格比较灵活的，价格低于市场预期的这些项目。
第三方面，在经过近两年的调控后，目前伴随着这种货币政策的调整、刚需群体觉得可以放弃观望，选择出手了。所以，二季度以来，市场成交量的复苏，是多方面因素共同造就的。在这种状况下，我们该如何看待未来市场的演变？是不是市场出现了比较明显的回暖？我想说这些话，恐怕还是要更谨慎一些。我个人觉得，市场出现变化应该说是受到“以价换量”的战略走向、微调的促使，影响了整体市场预期，综合这些因素，我觉得这个行业应该是出现了探底的现象，市场出现了企稳的特征，但目前不能说市场出现了明显回暖。
该怎样定义“回暖”？我的理解是需要既要有成交量指标，也需要价格指标的配合，也就说是需要出现成交量持续回升，价格同时也上调的特征。另外，市场也要对后市的预期有一个比较共同的、普遍的判断。对照这几个方面的指标，在目前阶段，这些特征不完全符合，只有成交量的数据可以支持回暖的说法，但是价格的指标以及我们目前各方面对于市场未来走向的预期恐怕还没有同时具备这些特征。所以我想当前市场应该还处在探底筑底的过程中，“市场企稳”这个说法可能更能反映目前市场实际的特点。
财经名人访：财经名人访：您刚刚提到了楼市正在触底，会不会在未来出现反弹，形成新一轮的暴涨？
陈国强：在当前阶段，在特定的政策背景下，加上刚才我们分析的开发商依然面临比较明显的资金压力，市场高库存的格局没有根本改观，在这些前提的综合作用之下，我觉得市场不具备大幅反弹、明显反弹的基础和前提。所以，我觉得对于消费者来说，也没有必要抱着恐慌的心态在纠结现在是不是要入市，早一点还是晚一点，我觉得不要有这种恐慌的心理。对于开发商来说，也需要清醒地判断市场的形势、判断市场的现实，确定一个理性的经营策略，这样才比较可取。
实际上，对于我们有自住需求的购房者来说，如果是属于第一次买房，我觉得不用太过纠结于入市时机的问题，因为单个项目和市场整体所谓的“底部特征”或者“探底时间”是不同步的，比如说你看中的项目，有可能是我们市场上看到万科、恒大这样的项目，企业强调高周转，他们在价格上会表现的比较务实，这一类的企业可能先于市场出现探底特征，它的销售价格会比较符合市场的实际。这种项目我觉得对于有自住需求的购房者来说，就不用太过担心市场会不会有继续下降空间或者说市场会出现反转、反弹，不用太纠结于这样的因素。因为，对于自住房来讲，8年、10年甚至更长时间当中，价格出现的微幅波动，这个因素是可以忽略不计，最关键的是选择适合你目前阶段需求的，符合支付能力的，符合你自身住房相关的配套要求，比如说有没有教育资源、好的医疗资源等等。我觉得如果你在现在的市场当中找到了符合你要求的、也贴合你自己的支付能力的项目，我觉得不应该有太多的犹豫，应该抱着更积极的心态来参与。
财经名人访：7月1日起，国土资源部新发布的《闲置土地处置办法》将实施，进一步完善了闲置用地认定的办法和程序，明确规定：未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。这一办法将对楼市产生哪些影响？
陈国强：国土部的要求也不是新的要求，政府对要求做了更明确、更具体的界定，直接意义还是很明显的，对于已经批出去的用地，特别是住宅用地要强调形成有效的供应，按照项目的正常开发流程，已批出的用地要形成有序的供应。这一办法对于规范土地市场有两方面的含义，首先，对于新批的这些用地要采取规范的程序，已批的项目同样需要采取有效的手段，促使他们按照正常的开发的节奏、开发的流程能够形成市场供应，这样的话，对于未来后续市场的供应，各方都会有一个稳定的预期。所以，新的土地组织办法，对于未来楼市可以形成一个比较积极的、稳定的预期，以至于手头囤积比较可观土地的公司，也采取积极有效的措施，促使这些存量的用地能够形成有效的供应，我想新办法会对过去一些开发商比较普遍的这种囤地、捂地的做法会形成打击的作用，产生比较积极的影响。因为我们知道不同的开发商在经营公司的策略上有不同的做法，现在有些公司手头储存的土地的规模可能5年、10年都开发不完，这一类办法的出台会促使这方面的压力，把储备的用地可以以更加合乎常规的、合理的周期能够进入市场，形成有效供应。
财经名人访：财经名人访：很多人都认为，在所有的房地产调控的政策当中，其实限购令应该是最有效的调控了，尤其是对于北上广等一线城市，如果这一调控政策继续执行，我们房地产应该出现怎么样的变化呢？
陈国强：这一轮调控当中，限购令是比较受争议的话题，它对抑制投机投资性的需求，有很直接的、立竿见影的效果。相比于其他的，比如说信贷的手段、税收的手段，带有明显行政色彩的限购令，它对于抑制投资投机效果的确是有目共睹，当然未来限购令会执行多长时间？现在各方都是打了问号的。不管它何时退出、怎么退出，我相信中央对于投资投机性的需求，会长期采取抑制性的政策诉求。哪一天限购令退出了，相信肯定会有其他的替代政策，比方说房产税的手段，其他的税收的手段来继续替代限购令，来抑制市场当中“为卖而买”的需求。那么这样的话，才有可能促使我们住房市场真正走上比较理性的、健康的轨道。过去在其他城市看到的，带有投资性的购房需求在市场当中占的比重过高也导致所以无论限购令是不是执行，政府都会践行抑制投资投机性的做法，这是一个常态化的诉求。
财经名人访：财经名人访：除了限购令，其实在房价处于高位的时候，各地的保障房建设也是加大了力度的，您对于近段时间的中国保障房建设的观察是怎样的呢？
陈国强：保障房应该说是这一轮调控里边非常引人注目的政策手段，刚才前面我们提到了一方面在需求上运用限购令的减法手段，在需求上的加法手段体现在保障房上。保障房在去年是新开工1000万，今年调为700万套的规模，应该说各地在保障房的投资建设上都采取了非常切实的一些措施，以北京市为例，今年上半年北京的政策性住房完成投资的情况大概是370多亿，这个数字和去年相比是同比增长约33%，另外截止到今年6月末，北京建设性施工面积达到了4200多万平米，和去年同期相比这个数字也增长了42%，新开工面积今年上半年大概是670万，和去年相比也是有所增长，另外竣工面积的指标是今年上半年是174万，同比是67%，北京在这一轮的调控当中，应该说执行中央调控政策表现不错的，在保障房的投资建设上同样如此，所以可以作为我们全国保障性住房建设的一个标志性的城市。
在保障房建设方面应该说完成情况是比较理想的。伴随着保障房建设的提速，实际上它会对未来的楼市，特别是住房市场产生几个方面的影响，首先是改变过去住房市场的发展模式，单轨制，基本上是依赖于市场化的渠道，将来伴随保障房的投资力度的加大，双轨制会逐渐成为住房发展的一个基本模式，过去的单轨会逐步为双轨制所替代。另外，保障房实际上会对市场结构带来很大的影响。过去要买房子能够通过市场的轨道，将来应该说部分中低收入人群包括一些户籍、外来常驻人口都需要保障的渠道保障房的居住问题。同时可以为市场可以产生比较稳定的预期，中低收入人群不必担心市场轨道的一些商品房，尤其是一些高端的商品房，它的售价比如说过去3万，现在变成5万，8万以上，我觉得就这一部分人群将来不用过多地去关注和担心商品房价格的这种攀升，所以，另外伴随着保障房的增加，普通商品房的增加，未来市场供应的模式和过去会有根本的一个变化，它会逐步形成双轨制、双体系，另外从低端到高端会有更多层次的模式，会对市场产生积极的作用，我觉得保障房在这一方面的作用是不能够低估的。
