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第24期
目前，在宏观调控的大旗下，传统的房地产宏观政策方式，商业模式正在不断的发生着调整和变化，在这一新时期内，如何实现房地产开发产业发展和经济发展，城市发展的多重共赢？ “住者有其居”的目标如何进一步实现？成为了从宏观政策制定者，到房地产行业从业人员必须关注的课题。[详细]
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杨乐渝：我们最近看到，国务院督察组现在在各个城市评估这一段时间房地产调控政策的效果，那么也给出了很多可供讨论的数据。其中，尤其是对于很多一线城市，比如说北京，天津，通过督察组的反馈信息以及市场信息，都可以论定这些调控的政策，应该讲在一线城市当中取得了一个比较满意的，符合预期目标的效果。
比如说北京，这一年多来，在核心区也好，包括我们周边的这些区域也好，不同的区域，房地产的价格都出现了一定的回调。比如说原来上涨得比较厉害的通州区域，现在涨势已经有了回落；而在城市的核心区，也基本保持了房价相对稳定的状态。我认为，中央的调控政策，从总体来判断的话，基本上是达到了其预期的目标。
杨乐渝：目前，这些调控政策，在市场上来看，虽然已经达到了我们的预期目标，但实际上，导致房价上涨的结构性和制度性的因素并没有消除，我认为未来政策制定者更应该做的事情并不是在现有的政策上面再去加码，因为目前的政策，采取行政的手段调控市场，已经到了政策手段的极限边缘。 政府的本意是通过这一次宏观调控，使房地产市场的结构性的和制度性的因素，包括产业整体的转型和城市经济的结构调整，能够有一些更紧密的结合和改善，我认为，这些未完成的工作，才是未来政策应该着力的重点。我们把这些工作叫做“基础性的工作，或者“制度性的工作”，“结构性的工作”，我们看到，在这一轮调控当中，实际上已经有了一些举措，包括提高土地的使用效率，还有对一些产业和房地产结合的项目给予了一些鼓励，从而推动两者的融合共赢。但总体还讲，这些举措的作用并不明显，我个人觉得调控的最根本目的，应在于使得中国经济的发展，能够走上良性循环的轨道。所以，我觉得未来的房地产政策，倒不是会体现为现有政策本身的加码，因为这次调控的初衷并非如此。
这一轮调控的初衷，虽然调控的是房地产，但是本质是对中国的经济和社会结构，尤其是经济结构进行转型升级的一次调控，通过倒逼的机制，使得我们传统的，依靠房地产增长的生产方式，进行反思与调整，使得房地产企业和地方政府能够更加深刻地意识到：我们不能单纯的依赖土地财政来进行中国经济的发展，而应该通过产业的转型和升级，创造新的税源，新的就业机会，来使得中国的经济和社会保持一种可持续的状态。
杨乐渝：我觉对房地产市场的这一轮调控，力度还是非常大的。但我们看到，在经济整体的结构性和制度性矛盾没有消除之前，我们的增长在很大程度还是要依赖于房地产对于一百多个相关产业的拉动作用的。所以当房地产经受调控，而其它产业的转型升级，或者是新兴产业的发展并没有跟上时，中国经济会受到相应的影响。而央行这一回相对宽松货币政策，包括其它相关政策的推出，说明中央已经明确的认识到了当前经济增长出现下滑趋势的这一事实。
而这一轮的下滑，正好反映了我们当下转型不够，创新不够，没有很好的利用对房地产调控的机会，积极来拓展结构性和制度性的改革。比如对土地制度的改革，对于不同的产业，现代服务业，文化创意产业，养老产业，这些新兴的产业怎么来扶持他；在土地方面应该给它一些怎样的新优惠，怎样进行突破；包括对于城乡二元土地，集体土地使用权的改革和入市创新的探讨；这些方面没有跟上的时候，增长模式就还是以前传统的方式，当一个主导产业受到一定影响的时候，一定会波及到整个实体经济。
而采取货币宽松的方式来制止经济的下滑，这可能还不是解决问题的根本方案，所以我觉得现在更需要强调的是要抓紧去推进改革。如果在这方面的动作再迟缓的话，我们将极有可能会继续丧失掉因为调控房地产，给我们的经济结构转型和产业升级带来的良好机遇。
杨乐渝：其实房价它仅是一个价格信号，是表象，其真实反映的供求关系，供求双方需求。比如我们在这里讨论的房价主要指的是新建商品房的成交价格，当然也包括二手房的交易价格，但其实，房价还有更广泛的内涵，包括房租实际上也是房地产的价格体现，只不过叫“租赁价格”。所以我觉得，我们在考虑讨论房价的时候，经常看到因为定义不清而导致在决策方面可能出现的很多不妥当。就像现在，我们抑制了房屋的成交价格，但是同时可见，各个城市的租赁价格是在高速上涨的，实际上这也是加重了对住房有需求的这部分人群的负担。
我认为，能否通过这一轮调控以后，消除造成房价上涨的那些制度性结构性因素，才是我们要重点考量的东西。 比如土政财政消失没有，土地价格是不是依然保持高位？
另外需要注意的就是城市化的结构和速度，中国的城市化不应该仅仅是定义为让农民进入到城市，因为中国的中心城市非常有限，而属于集体土地的大量区域，它的作用并没有得到释放。目前的建设用地都集中在了很多中心的城市，资源配置也集中在了中心城市，中国的城市化实际上还包括了居民从小城镇向中心城市，也就是资源最集中的地方涌入。而只要造就“中国式”城市化的这些影响因素没有消除或者发生转变，房地产市场的需求，包括大家说的“改善性的需求”以及一些投资增值保值的需求的增长趋势就会不改变。除非有朝一日，这些需求感觉到了政策到了边缘，它们不能再等待的时候，才会出现这种需求的释放。所以，我的判断是：如果制度性的改革没有比较大的突破的话，我们的房价在短期甚至中期的走势，依然有可能保持现有的水平，并可能继续走高。
杨乐渝：首先，我们可以看到中央对于保障房建设的决心很大，包括今年的一千万套，还有长期的五年3600万套的目标都非常宏大。但是，我们在观察这些目标实施过程中间，最需要的最基础的东西是需要基础制度。保障房的制度，我们过去缺位实在太多，包括各个地方政府，对于这一块的重视程度远远不够，我们欠了很多账，现在要去把这笔账一块给补上，我觉得这是一件在中国房地产发展史中，具有里程碑意义的事情。
但目前，我觉得有一些概念需要我们来做出进一步的澄清，比如说什么是真正意义上的保障房？我们保障的人群究竟是哪些人群？因为我们各个城市的发展水平这么不一样，所保障的比例和对象，可能差异会非常非常大，我们是不是有必要采取“一刀切”的方式，去派发各种各样的指标。
我其实曾经去到很多地方做考察，去观察保障房建设的情况。比如说有的地方，像沿海的发达地区，它的人均的住房面积，已经超过了国家的平均指标，它的住房保障量相对来讲会很少，但当它也被摊派了很多住房保障指标的时候，它的土地资源就没有得到很好的利用。
同时，我们也看到在保障房的执行体系，现在还是“以中央为主导”的执行体系，由建设部领导和各个地方政府督察，但是我认为，保障房的核心责任主体，应该是地方政府，因为地方政府才是最了解当地的经济社会发展水平和需要保障人群情况的人。保障房的指标，是由中央摊派下来和由地方政府自己提出，两者完全不同，结果差异也会非常非常大。所以，我们现在比较担心的是，采取这样的一个“自上而下”的建设方式，可能会抹杀掉各个地方的巨大的差异性，也可能会导致新一轮的资源的浪费？相反的，我们如果把保障房的考核，作为对城市政府一个重要的考核指标，而不仅仅是房价的上涨的控制，反而能够使得各个地方政府，把保障房真正作成一个民生工程。
我们看到过去的一段时间，厦门、烟台等很多城市在保障房的建设上面，总结了很多很多的经验，是非常值得相互学习和推广的。我们过去吃过很多摊派指标的亏，保障房是一个好事，我们需要思考怎样把它真正的落在实处。我们首先要搞清楚什么叫做保障房？它们是供给那些人群的？如果说像现在这样把带产权的经适房，或者是棚户区的改造，回迁房都归在保障房范畴来讲的话，未来就可能造成在管理体系上面的不清晰，包括在投资主体，以及未来使用方面都会造成一系列的问题。
杨乐渝：这个问题实际上是保障房建设最核心的问题。当年，我们国家1998年搞房改的会后，就是房地产市场大门敞开的时候，我们国家的财力没有办法去承担那么多的福利住房和保障房。 而现在我们要大量的建设保障房，最根本的问题首先就是财力的问题，谁来投资的问题。
每个城市，可能财力都不一样，那么它在完成这些指标的时候，经济发展水平不同决定着会出现各种各样的创新模式，比如说，我们看到最近有一个报道是有关于国投瑞银和北京市政府，一起推出了公租房的REITs（房地产信托投资基金），做这么一个基金，政府就一定需要测算，制定一份可行的财务模型了。国家供给的是不同类型的保障房土地，能够减免那些费用，出让金也好，各项税费也好，政府在投资进去以后，中间运营的费用大致是怎的水平？能否为被保障人群所接受？这些账算下来以后会有一个财务模型，一个内部收益率，通过这样的测算，可以来帮我们确认这一项目到底是投还是不投。比如说一个项目他算出来的收益率是高于6%，有7%，8%甚至更高，而基金能否接受的你最低收益程度是6%，就证明了这一项目理论上可行。
而对于资本来说，它追求的是增值收益，但类型各有不同，有的保守型的资本是愿意能够向公租房投资的，因为它们的租金，相对的比廉租房要高，所以收益率能够得到保证。所以不同类型的保障房，其实投融资的渠道可以完全不一样，而廉租房这一块，很大程度上基本上需要政府投资，民间资本很难对这一块感兴趣，因为他们很难在其中获得收益上的平衡。所以我们看到，其实融资方式的渠道比较多，由谁来投取决于在设计制度时，比如说拍地的时候，能够有多少开发公司承受那些指标。而公租房或者其它保障房的指标肯定都是不一样的，但方向一定是不能再回到原来的老路上。
“独包”保障房建设，我看政府是包不起的，当初正是因为包不起才有了我们的商品房市场。所以说目前开拓多渠道，让民间资本参与保障房建设，是一个必然的趋势。我希望的是，在公租房，租赁租房这一块能够打开突破口，使得我们能够看到一些成熟的商业模式，能够使得这一块的工作能够持续下去。
杨乐渝：调节作用一定会有的，但是它非常有限，因为我们要看到，其一，保障房入市的频率，还是相对比较滞后的；另外保障房主要保障的还是没有购买能力的这部分人群，购买商品房的这一部分人群，实际上很难进入到保障房的领域。所以我们看到，从本质上来讲，保障房更像是一种稳定整个社会预期的民生工程，是保障我们相对低收入的一部分人群的保障体系。
对不同类别的市场，我们不能用一样的眼光去看待它，所以不能说因为做好了保障房这一块，就会减少市场对商品房的需求，保障房更像福利院或者是各种社会保障体系，都是保障的那些能力相对来说比较弱的部分人群。而当他们能力变强了以后，他们就会离开保障房体系，进入商品房体系。所以说，保障房体系的建设，不应会会对商品房市场形成特别大的影响。因为这两个概念它是不一样的。
杨乐渝：我相对比较认同这一观点。从保障房的体系来看，租赁房指的就是廉租房和公共租赁房，我们把它们统称作“保障型租赁性用房”，这些都是一类的，只不过廉租房这一块，政府的投入相对来讲比较大，而公共租赁房可能是通过多渠道的融资建立的，社会的资本也会参与，但总体来讲，它都是属于我们政府的资产，那么这一资产的管理，包括后期的运营是否能顺畅良好，决定这一资产整体的质量。实际上，这一块对于政府来讲，今后也会形成一个长期的收益，需要长期的经营下去，而不是不断地去补贴。所以，统一的管理，会是一个大的趋势。
但这一点对政府职能方面来讲，会形成比较大的挑战，这是一个很棘手的问题。如果说今后的公共租赁房，全部政府都要管，那就要建立起一个庞大的队伍，那么可能我们就要去设想，在哪些方面可以由一些社会力量承担，比如说一些物业管理的方面，是否可以让开发商来代管，这样的话开发商也能够收取一定的费用，也就形成一种互动机制，这样可以避免所有事务都由政府去配制的话，再次造成比较大的资源浪费。
总的来讲，保障房的管理模式需要不断地去实践，在其中总结和探讨。但是政府作为一个管理体系的牵头人，产权的所有者，把廉租房和公租房纳入一个总体的管理主体，我觉得是非常有必要的。因为其它类别的住房，像经济适用房，严格意义上来讲不能算是真正意义上的保障房，这一部分我觉得它的这种管理方式，可能会更加的多元化。
杨乐渝：“调结构、转方式”不仅是房地产业要做的，更是整个中国经济要做的，其实房地产过去的生产方式，包括“批量的，快速的”土地的出让方式，都是消耗型的开发，基本上传统的生产方式就是买地建房卖房，所以其对中国的整个经济社会的资源的消耗，是非常快速的也是非常严重的。房地产这一块，最能反映出经济学者们经常讲到的“经济增长方式的不合理”。
实际上，我们从这个观点来观察，就可以看到国家现在去调控房地产，实际上是调控整个经济转型的先导，这才是我们调控的深层的原因，就是我们调控的初衷。
房地产未来怎么转型，其实它首先要符合两个条件：第一，它要顺应中国经济发展的大势，就国家在不断地提倡经济结构调整和产业转型。产业升级中尤其强调向现代服务业和新兴的产业，高科技产业，创新型产业方向的转变和发展。我们看到，国家在文化创意方面，养老产业方面，以及我们现代服务业方面都推出了很多鼓励型的政策。房地产行业要真正的实现良性发展，就是要对原有的房地产产业的本质，进行重新定义；就是，不能再把房地产简单地看成住宅开发，或者看成商品住宅开发，或者看成一个买地建房和卖房这样简单的消费型的生产过程，这样的话就把房地产的范畴看得太窄了。
上一轮的房地产建设，我们知道它最后除了形成一堆住宅以外，并没有给城市留下什么，没有给城市的产业和城市的经济发展，社会发展，创造出更多的价值，这是特别要引起我们反思的一点。所以我们要对房地产重新定义，我们需要通过它整体的生命周期来定义它，它首先要和产业结合，要和城市结合，向这些方向贴近发展，就是房地产行业未来的转型，它要和多个产业寻求结合，因为只有这样的生长，才能收获产业与地方政府，城市市民各个方面融合共赢的格局。
所以，近来我们看到包括和文化创意产业，旅游产业，养老产业，商业，以及总部经济这些综合体，以及园区的这些产业，高科技的聚集园区，形成不同类别的地产，在这样的一个背景下，地产它会变成一个整合资源的平台，它作为一个平台先导以后，再和去到平台上的产业共生发展。
比如说园区地产发展以后既解决了城市的产业入住的问题，就业问题，税收问题，也能够使得住宅的开发，与配套的产业形成良好互动，解决了产业功能，城市功能一体化的问题。这个在我们全经联内部，也有很多成功案例，比如说北科建，在做科技地产方面的尝试，就是把整个城市的土地规划，城市规划，产业规划三者融为一体。所以说，这些综合体才是房地产发展的方向。在整个体系里边，地产作为一个整合资源的平台，有效的去促进了产业的转型和发展，促进了产业的升级，并最终通过这样的转型，又能够起到发掘中国经济发展的新动力的作用。而不是过去，仅仅做住宅的，卖掉以后作为消耗性的地产。所以，我觉得从这一点上来讲，房地产未来只要它能够明确自己的使命，去和城市的发展结合，和我们中国经济的新兴产业结合，那么房地产的前景依旧会非常光明。
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对于很多一线城市，比如说北京，天津，通过督察组的反馈信息以及市场信息，都可以论定这些调控的政策，应该讲在一线城市当中取得了一个比较满意的，符合预期目标的效果。
01房地产调控基本达到预期目标
比如说北京，这一年多来，在核心区也好，包括我们周边的这些区域也好，不同的区域，房地产的价格都出现了一定的回调。比如说原来上涨得比较厉害的通州区域，现在涨势已经有了回落；而在城市的核心区，也基本保持了房价相对稳定的状态。我认为，中央的调控政策，从总体来判断的话，基本上是达到了其预期的目标。 [详细]
政府的本意是通过这一次宏观调控，使房地产市场的结构性的和制度性的因素，包括产业整体的转型和城市经济的结构调整，能够有一些更紧密的结合和改善，我认为，这些未完成的工作，才是未来政策应该着力的重点。
02房地产并非本轮宏观调控终极目标
目前，这些调控政策，在市场上来看，虽然已经达到了我们的预期目标，但实际上，导致房价上涨的结构性和制度性的因素并没有消除，我认为未来政策制定者更应该做的事情并不是在现有的政策上面再去加码，因为目前的政策，采取行政的手段调控市场，已经到了政策手段的极限边缘。 [详细]
中国的城市化不应该仅仅是定义为让农民进入到城市，因为中国的中心城市非常有限，而属于集体土地的大量区域，它的作用并没有得到释放。目前的建设用地都集中在了很多中心的城市，资源配置也集中在了中心城市，
03改革若无突破 房价可能会进一步走高
只要造就“中国式”城市化的这些影响因素没有消除或者发生转变，房地产市场的需求，包括大家说的“改善性的需求”以及一些投资增值保值的需求的增长趋势就会不改变。除非有朝一日，这些需求感觉到了政策到了边缘，它们不能再等待的时候，才会出现这种需求的释放。所以，我的判断是：如果制度性的改革没有比较大的突破的话，我们的房价在短期甚至中期的走势，依然有可能保持现有的水平，并可能继续走高。 [详细]
调节作用非常有限，其一，保障房入市的频率，还是相对比较滞后的；另外保障房主要保障的还是没有购买能力的这部分人群，购买商品房的这一部分人群，实际上很难进入到保障房的领域。
04保障房入市不会对商品房造成太大影响
从本质上来讲，保障房更像是一种稳定整个社会预期的民生工程，是保障我们相对低收入的一部分人群的保障体系。对不同类别的市场，我们不能用一样的眼光去看待它，所以不能说因为做好了保障房这一块，就会减少市场对商品房的需求，保障房更像福利院或者是各种社会保障体系，都是保障的那些能力相对来说比较弱的部分人群。而当他们能力变强了以后，他们就会离开保障房体系，进入商品房体系。 [详细]
“调结构、转方式”不仅是房地产业要做的，更是整个中国经济要做的，其实房地产过去的生产方式，包括“批量的，快速的”土地的出让方式，都是消耗型的开发，基本上传统的生产方式就是买地建房卖房，所以其对中国的整个经济社会的资源的消耗，是非常快速的也是非常严重的。
05城市综合体才是未来房地产发展方向
上一轮的房地产建设，我们知道它最后除了形成一堆住宅以外，并没有给城市留下什么，我们要对房地产重新定义，我们需要通过它整体的生命周期来定义它，它首先要和产业结合，要和城市结合，向这些方向贴近发展，就是房地产行业未来的转型，它要和多个产业寻求结合，因为只有这样的生长，才能收获产业与地方政府，城市市民各个方面融合共赢的格局。 [详细]
[第24期]
杨乐渝：改革若不彻底房价仍可能走高
01
房地产调控基本达到预期
02
房地产并非宏观调控终极目标
03
改革若无突破 房价会进一步走高
04
保障房入市不会对商品房造成太大影响
05
城市综合体才是未来房地产发展方向
调控左灯右停 改革若不彻底房价仍可能走高
财经名人访：首先不能免俗的，我们可能先要谈一下目前的调控形势。您知道，近两年针对于房地产市场的调控，一直处于高压的状态，像是限购等强力政策层出不穷。您怎么看这些政策的效果，是否已经到达预期目标？
杨乐渝：我们最近看到，国务院督察组现在在各个城市评估这一段时间房地产调控政策的效果，那么也给出了很多可供讨论的数据。其中，尤其是对于很多一线城市，比如说北京，天津，通过督察组的反馈信息以及市场信息，都可以论定这些调控的政策，应该讲在一线城市当中取得了一个比较满意的，符合预期目标的效果。
比如说北京，这一年多来，在核心区也好，包括我们周边的这些区域也好，不同的区域，房地产的价格都出现了一定的回调。比如说原来上涨得比较厉害的通州区域，现在涨势已经有了回落；而在城市的核心区，也基本保持了房价相对稳定的状态。我认为，中央的调控政策，从总体来判断的话，基本上是达到了其预期的目标。
财经名人访：未来调控政策是否有继续加码的可能性？
杨乐渝：目前，这些调控政策，在市场上来看，虽然已经达到了我们的预期目标，但实际上，导致房价上涨的结构性和制度性的因素并没有消除，我认为未来政策制定者更应该做的事情并不是在现有的政策上面再去加码，因为目前的政策，采取行政的手段调控市场，已经到了政策手段的极限边缘。 政府的本意是通过这一次宏观调控，使房地产市场的结构性的和制度性的因素，包括产业整体的转型和城市经济的结构调整，能够有一些更紧密的结合和改善，我认为，这些未完成的工作，才是未来政策应该着力的重点。我们把这些工作叫做“基础性的工作，或者“制度性的工作”，“结构性的工作”，我们看到，在这一轮调控当中，实际上已经有了一些举措，包括提高土地的使用效率，还有对一些产业和房地产结合的项目给予了一些鼓励，从而推动两者的融合共赢。但总体还讲，这些举措的作用并不明显，我个人觉得调控的最根本目的，应在于使得中国经济的发展，能够走上良性循环的轨道。所以，我觉得未来的房地产政策，倒不是会体现为现有政策本身的加码，因为这次调控的初衷并非如此。
这一轮调控的初衷，虽然调控的是房地产，但是本质是对中国的经济和社会结构，尤其是经济结构进行转型升级的一次调控，通过倒逼的机制，使得我们传统的，依靠房地产增长的生产方式，进行反思与调整，使得房地产企业和地方政府能够更加深刻地意识到：我们不能单纯的依赖土地财政来进行中国经济的发展，而应该通过产业的转型和升级，创造新的税源，新的就业机会，来使得中国的经济和社会保持一种可持续的状态。
财经名人访：近期，央行一月两次降息，可以说是从资本方面，释放了某种积极面的影响，您怎么看货币信贷政策对于目前市场的影响？资本领域的政策变化，对整体的调控格局将产生怎样的影响？
杨乐渝：我觉对房地产市场的这一轮调控，力度还是非常大的。但我们看到，在经济整体的结构性和制度性矛盾没有消除之前，我们的增长在很大程度还是要依赖于房地产对于一百多个相关产业的拉动作用的。所以当房地产经受调控，而其它产业的转型升级，或者是新兴产业的发展并没有跟上时，中国经济会受到相应的影响。而央行这一回相对宽松货币政策，包括其它相关政策的推出，说明中央已经明确的认识到了当前经济增长出现下滑趋势的这一事实。
而这一轮的下滑，正好反映了我们当下转型不够，创新不够，没有很好的利用对房地产调控的机会，积极来拓展结构性和制度性的改革。比如对土地制度的改革，对于不同的产业，现代服务业，文化创意产业，养老产业，这些新兴的产业怎么来扶持他；在土地方面应该给它一些怎样的新优惠，怎样进行突破；包括对于城乡二元土地，集体土地使用权的改革和入市创新的探讨；这些方面没有跟上的时候，增长模式就还是以前传统的方式，当一个主导产业受到一定影响的时候，一定会波及到整个实体经济。
而采取货币宽松的方式来制止经济的下滑，这可能还不是解决问题的根本方案，所以我觉得现在更需要强调的是要抓紧去推进改革。如果在这方面的动作再迟缓的话，我们将极有可能会继续丧失掉因为调控房地产，给我们的经济结构转型和产业升级带来的良好机遇。
财经名人访：对于有自住需求的普通老百姓来讲，可能最关注是经历了这轮调控之后，房价将会呈现怎样的走势？
杨乐渝：其实房价它仅是一个价格信号，是表象，其真实反映的供求关系，供求双方需求。比如我们在这里讨论的房价主要指的是新建商品房的成交价格，当然也包括二手房的交易价格，但其实，房价还有更广泛的内涵，包括房租实际上也是房地产的价格体现，只不过叫“租赁价格”。所以我觉得，我们在考虑讨论房价的时候，经常看到因为定义不清而导致在决策方面可能出现的很多不妥当。就像现在，我们抑制了房屋的成交价格，但是同时可见，各个城市的租赁价格是在高速上涨的，实际上这也是加重了对住房有需求的这部分人群的负担。
我认为，能否通过这一轮调控以后，消除造成房价上涨的那些制度性结构性因素，才是我们要重点考量的东西。 比如土政财政消失没有，土地价格是不是依然保持高位？
另外需要注意的就是城市化的结构和速度，中国的城市化不应该仅仅是定义为让农民进入到城市，因为中国的中心城市非常有限，而属于集体土地的大量区域，它的作用并没有得到释放。目前的建设用地都集中在了很多中心的城市，资源配置也集中在了中心城市，中国的城市化实际上还包括了居民从小城镇向中心城市，也就是资源最集中的地方涌入。而只要造就“中国式”城市化的这些影响因素没有消除或者发生转变，房地产市场的需求，包括大家说的“改善性的需求”以及一些投资增值保值的需求的增长趋势就会不改变。除非有朝一日，这些需求感觉到了政策到了边缘，它们不能再等待的时候，才会出现这种需求的释放。所以，我的判断是：如果制度性的改革没有比较大的突破的话，我们的房价在短期甚至中期的走势，依然有可能保持现有的水平，并可能继续走高。
财经名人访：在房价处于高位，很长一段时间难言下行的背景下，保障房建设，可能是保障居民居住权的最有力抓手。您对于近一段时间内，中国保障房建设的观察是怎样的？
杨乐渝：首先，我们可以看到中央对于保障房建设的决心很大，包括今年的一千万套，还有长期的五年3600万套的目标都非常宏大。但是，我们在观察这些目标实施过程中间，最需要的最基础的东西是需要基础制度。保障房的制度，我们过去缺位实在太多，包括各个地方政府，对于这一块的重视程度远远不够，我们欠了很多账，现在要去把这笔账一块给补上，我觉得这是一件在中国房地产发展史中，具有里程碑意义的事情。
但目前，我觉得有一些概念需要我们来做出进一步的澄清，比如说什么是真正意义上的保障房？我们保障的人群究竟是哪些人群？因为我们各个城市的发展水平这么不一样，所保障的比例和对象，可能差异会非常非常大，我们是不是有必要采取“一刀切”的方式，去派发各种各样的指标。
我其实曾经去到很多地方做考察，去观察保障房建设的情况。比如说有的地方，像沿海的发达地区，它的人均的住房面积，已经超过了国家的平均指标，它的住房保障量相对来讲会很少，但当它也被摊派了很多住房保障指标的时候，它的土地资源就没有得到很好的利用。
同时，我们也看到在保障房的执行体系，现在还是“以中央为主导”的执行体系，由建设部领导和各个地方政府督察，但是我认为，保障房的核心责任主体，应该是地方政府，因为地方政府才是最了解当地的经济社会发展水平和需要保障人群情况的人。保障房的指标，是由中央摊派下来和由地方政府自己提出，两者完全不同，结果差异也会非常非常大。所以，我们现在比较担心的是，采取这样的一个“自上而下”的建设方式，可能会抹杀掉各个地方的巨大的差异性，也可能会导致新一轮的资源的浪费？相反的，我们如果把保障房的考核，作为对城市政府一个重要的考核指标，而不仅仅是房价的上涨的控制，反而能够使得各个地方政府，把保障房真正作成一个民生工程。
我们看到过去的一段时间，厦门、烟台等很多城市在保障房的建设上面，总结了很多很多的经验，是非常值得相互学习和推广的。我们过去吃过很多摊派指标的亏，保障房是一个好事，我们需要思考怎样把它真正的落在实处。我们首先要搞清楚什么叫做保障房？它们是供给那些人群的？如果说像现在这样把带产权的经适房，或者是棚户区的改造，回迁房都归在保障房范畴来讲的话，未来就可能造成在管理体系上面的不清晰，包括在投资主体，以及未来使用方面都会造成一系列的问题。
财经名人访：建设保障房，需要很大的财力支出和管理费用，您认为保障房建设的融资应从何而来？如何保障这一政策的健康可持续进行？
杨乐渝：这个问题实际上是保障房建设最核心的问题。当年，我们国家1998年搞房改的会后，就是房地产市场大门敞开的时候，我们国家的财力没有办法去承担那么多的福利住房和保障房。 而现在我们要大量的建设保障房，最根本的问题首先就是财力的问题，谁来投资的问题。
每个城市，可能财力都不一样，那么它在完成这些指标的时候，经济发展水平不同决定着会出现各种各样的创新模式，比如说，我们看到最近有一个报道是有关于国投瑞银和北京市政府，一起推出了公租房的REITs（房地产信托投资基金），做这么一个基金，政府就一定需要测算，制定一份可行的财务模型了。国家供给的是不同类型的保障房土地，能够减免那些费用，出让金也好，各项税费也好，政府在投资进去以后，中间运营的费用大致是怎的水平？能否为被保障人群所接受？这些账算下来以后会有一个财务模型，一个内部收益率，通过这样的测算，可以来帮我们确认这一项目到底是投还是不投。比如说一个项目他算出来的收益率是高于6%，有7%，8%甚至更高，而基金能否接受的你最低收益程度是6%，就证明了这一项目理论上可行。
而对于资本来说，它追求的是增值收益，但类型各有不同，有的保守型的资本是愿意能够向公租房投资的，因为它们的租金，相对的比廉租房要高，所以收益率能够得到保证。所以不同类型的保障房，其实投融资的渠道可以完全不一样，而廉租房这一块，很大程度上基本上需要政府投资，民间资本很难对这一块感兴趣，因为他们很难在其中获得收益上的平衡。所以我们看到，其实融资方式的渠道比较多，由谁来投取决于在设计制度时，比如说拍地的时候，能够有多少开发公司承受那些指标。而公租房或者其它保障房的指标肯定都是不一样的，但方向一定是不能再回到原来的老路上。
“独包”保障房建设，我看政府是包不起的，当初正是因为包不起才有了我们的商品房市场。所以说目前开拓多渠道，让民间资本参与保障房建设，是一个必然的趋势。我希望的是，在公租房，租赁租房这一块能够打开突破口，使得我们能够看到一些成熟的商业模式，能够使得这一块的工作能够持续下去。
财经名人访：其实谈到保障房，大家最大的预期是希望它能够对商品房市场产生调节的作用，据全经联观察，您认为目前的保障房建设，未来能对房地产市场产生怎样的总体影响？
杨乐渝：调节作用一定会有的，但是它非常有限，因为我们要看到，其一，保障房入市的频率，还是相对比较滞后的；另外保障房主要保障的还是没有购买能力的这部分人群，购买商品房的这一部分人群，实际上很难进入到保障房的领域。所以我们看到，从本质上来讲，保障房更像是一种稳定整个社会预期的民生工程，是保障我们相对低收入的一部分人群的保障体系。
对不同类别的市场，我们不能用一样的眼光去看待它，所以不能说因为做好了保障房这一块，就会减少市场对商品房的需求，保障房更像福利院或者是各种社会保障体系，都是保障的那些能力相对来说比较弱的部分人群。而当他们能力变强了以后，他们就会离开保障房体系，进入商品房体系。所以说，保障房体系的建设，不应会会对商品房市场形成特别大的影响。因为这两个概念它是不一样的。
财经名人访：在保障房管理方面有一个这样的观点，就是认为“廉租房和公共租赁住房可并轨”管理运行，您是否支持这样的观点判断呢？
杨乐渝：我相对比较认同这一观点。从保障房的体系来看，租赁房指的就是廉租房和公共租赁房，我们把它们统称作“保障型租赁性用房”，这些都是一类的，只不过廉租房这一块，政府的投入相对来讲比较大，而公共租赁房可能是通过多渠道的融资建立的，社会的资本也会参与，但总体来讲，它都是属于我们政府的资产，那么这一资产的管理，包括后期的运营是否能顺畅良好，决定这一资产整体的质量。实际上，这一块对于政府来讲，今后也会形成一个长期的收益，需要长期的经营下去，而不是不断地去补贴。所以，统一的管理，会是一个大的趋势。
但这一点对政府职能方面来讲，会形成比较大的挑战，这是一个很棘手的问题。如果说今后的公共租赁房，全部政府都要管，那就要建立起一个庞大的队伍，那么可能我们就要去设想，在哪些方面可以由一些社会力量承担，比如说一些物业管理的方面，是否可以让开发商来代管，这样的话开发商也能够收取一定的费用，也就形成一种互动机制，这样可以避免所有事务都由政府去配制的话，再次造成比较大的资源浪费。
总的来讲，保障房的管理模式需要不断地去实践，在其中总结和探讨。但是政府作为一个管理体系的牵头人，产权的所有者，把廉租房和公租房纳入一个总体的管理主体，我觉得是非常有必要的。因为其它类别的住房，像经济适用房，严格意义上来讲不能算是真正意义上的保障房，这一部分我觉得它的这种管理方式，可能会更加的多元化。
财经名人访：其实，一开始您也谈到过，在房价问题的背后，实际上是房地产行业面临转型的问题，这实际上是和中国经济的整体转变同步，在“十二五”期间乃至今后更长一段时期，我国房地产业也面临“调结构、转方式”的课题，您怎么看这一课题的？房地产业调结构应怎样调？转成怎样的发展方式？
杨乐渝：“调结构、转方式”不仅是房地产业要做的，更是整个中国经济要做的，其实房地产过去的生产方式，包括“批量的，快速的”土地的出让方式，都是消耗型的开发，基本上传统的生产方式就是买地建房卖房，所以其对中国的整个经济社会的资源的消耗，是非常快速的也是非常严重的。房地产这一块，最能反映出经济学者们经常讲到的“经济增长方式的不合理”。
实际上，我们从这个观点来观察，就可以看到国家现在去调控房地产，实际上是调控整个经济转型的先导，这才是我们调控的深层的原因，就是我们调控的初衷。
房地产未来怎么转型，其实它首先要符合两个条件：第一，它要顺应中国经济发展的大势，就国家在不断地提倡经济结构调整和产业转型。产业升级中尤其强调向现代服务业和新兴的产业，高科技产业，创新型产业方向的转变和发展。我们看到，国家在文化创意方面，养老产业方面，以及我们现代服务业方面都推出了很多鼓励型的政策。房地产行业要真正的实现良性发展，就是要对原有的房地产产业的本质，进行重新定义；就是，不能再把房地产简单地看成住宅开发，或者看成商品住宅开发，或者看成一个买地建房和卖房这样简单的消费型的生产过程，这样的话就把房地产的范畴看得太窄了。
上一轮的房地产建设，我们知道它最后除了形成一堆住宅以外，并没有给城市留下什么，没有给城市的产业和城市的经济发展，社会发展，创造出更多的价值，这是特别要引起我们反思的一点。所以我们要对房地产重新定义，我们需要通过它整体的生命周期来定义它，它首先要和产业结合，要和城市结合，向这些方向贴近发展，就是房地产行业未来的转型，它要和多个产业寻求结合，因为只有这样的生长，才能收获产业与地方政府，城市市民各个方面融合共赢的格局。
所以，近来我们看到包括和文化创意产业，旅游产业，养老产业，商业，以及总部经济这些综合体，以及园区的这些产业，高科技的聚集园区，形成不同类别的地产，在这样的一个背景下，地产它会变成一个整合资源的平台，它作为一个平台先导以后，再和去到平台上的产业共生发展。
比如说园区地产发展以后既解决了城市的产业入住的问题，就业问题，税收问题，也能够使得住宅的开发，与配套的产业形成良好互动，解决了产业功能，城市功能一体化的问题。这个在我们全经联内部，也有很多成功案例，比如说北科建，在做科技地产方面的尝试，就是把整个城市的土地规划，城市规划，产业规划三者融为一体。所以说，这些综合体才是房地产发展的方向。在整个体系里边，地产作为一个整合资源的平台，有效的去促进了产业的转型和发展，促进了产业的升级，并最终通过这样的转型，又能够起到发掘中国经济发展的新动力的作用。而不是过去，仅仅做住宅的，卖掉以后作为消耗性的地产。所以，我觉得从这一点上来讲，房地产未来只要它能够明确自己的使命，去和城市的发展结合，和我们中国经济的新兴产业结合，那么房地产的前景依旧会非常光明。
