第126期

“商改住”看上去很美

不限购、绝版地段、可自住也可办公，“商改住”被打上了许多“美丽”的标签

北京市“商改住”禁令实施已经一周年，然而，在北京房地产市场上，仍有多个商改住项目在售，不断有新盘获批上市；并且，此类商改住项目颇受“刚需”欢迎。今年5月份以来，北京楼市全面“飘红”，销售再次火爆，也使得已经沉寂了很长时间的“商改住”再一次走进了购房者的视野。[详细]

“商改住”有令不行不利于房地产市场调控

2011年5月，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、北京市规划委、北京市商务委、北京市国土局5部门联合下发《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。该文件的核心内容显示，自2011年6月1日起，开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

据了解，扩大版禁令出台将近一年后的今天，北京市仍在不断推出新的商改住项目，如今仍有多达数十个商改住项目在售，且几乎都拥有独立卫生间等设计。一些神通广大的项目，甚至在用水、用电价格上，完全和普通住宅标准相同。[详细]

北京市出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》

给限购政策打补丁开发商鼓吹“商改住”投资价值

不限购+商住两用投资“商改住”看上去很美

    “限购令”的实施在大力打击投资客的同时，也难免“误伤”了不少尚未满足购房资格的刚需人群，尤其在北京这样最为严格的限购城市，“连续五年纳税证明”更是让不少人都被划归线外。在这样的情况下，不受限购约束的“商改住”项目自然而然成了满足这部分人群购房需求的次优选择。

    不过好景不长，随着楼市调控持续深入，政策的针对性也越来越强。2011年6月1日，北京市五部门联合出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施，这意味着此前大打政策擦边球的“商改住”项目也被紧急叫停。于是，“不限购”、“稀缺性”便成了开发商为最后的“商改住”项目打上的鲜明标签。可是，这些项目真的有开发商说的那么诱人吗？

    调控深入北京拒绝“商改住”

    “地铁旁，不限购，买一层送一层……”,很多人的手机短信都曾经收到过类似的楼盘信息，而除了不限购外，其中“买一赠一”的优惠更是让不少人动了心。事实上，看过房的人都知道，开发商所说的买一层赠一层，就是所谓的“LOFT”户型。

    2011年的一纸政策，从“厕所”管起，让热衷于把商业办公项目当住宅卖的开发商无法再打擦边球，市场上的LOFT产品也不再供应。

    2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为。《通知》规定，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，将不能办理房产证。

    《通知》还要求，严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

    “不限购”+“投资价值” 看上去很美

    北京对“商改住”项目的叫停给限购政策的漏洞打上了补丁，也给了开发商新的宣传噱头稀缺性。

    由于不受限购约束，“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。由于住宅改商业、办公，成本低于正规商业和写字楼，租金收益高于出租住宅；商业、办公项目转住宅，短期之内回收资金，又享受了“商住倒挂”的好处，不少购买者正是因此而乐意做这样的投资。

    但是，对大部分人来说，“商改住”真的是自住和投资的最佳选择吗？

    “商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。

    比如,“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。

    对于自住用的房主来说，要面对的问题也不少。首先，“商改住”项目的首付在50%，而且无法使用公积金贷款，这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看，虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电，但也只是“偷偷摸摸”见不得光，无法写到购房合同中。也就是说，大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。

    除此以外，政府并未对这类项目的产权做出明确的规定，在买了这种住宅后，也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标；而且项目一旦转手，在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。

    除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举，对购房者而言，以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐，并不是一笔看上去很美的投资。

新闻背景

商改住之前世今生

    “商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。
    商改住的弊端，如下：
    1.产权年限不同
    住宅能用70年，商业房只能住40年。《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期；而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。
    2.配套设施不同
    商改房无法迁入户口，无法就近入学。由于前期商业房和住宅建设规划目的不同，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
    3.容积率及用于绿化、公共设施面积不同
    由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。
    4.安全级别不同
    商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。
    5.物业费、管理费以及转让契税不同
    商改住的水、电、物业费将按商业消耗收取，其居住成本高于普通住宅；另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

媒体调查

“商改住”调查：大打政策擦边球？

    6月份，北京楼市继续延续了5月份全面“飘红”的业绩。京城楼市的再次火爆，也使得已经沉寂了很长时间的“商住两用房”再一次走进了购房者的视野，不限购成了商住两用房的最大卖点。

    商住两用房的最大卖点

    “你们的商住两用房和商改住有什么区别，是一样的吧？”记者问一位售楼人员。“这个问题看你怎么说，是房子都能用来住，现在有些居民住宅不也有注册公司、从事公司业务的吗？”对这个问题的回答显得有些闪烁。

    关于房子水电是民用还是商用，该售楼人员表示目前还没有确定，只有房子交工以后才能最终确定。“但是首付要高一些，首付是50%，利率是住宅贷款的1．1倍，最多贷10年。”她补充道。

    政策的“擦边球”

    据媒体报道称，由于土地性质的原因，国家对“商改住”房屋每年都征收房产税。一位业主表示她并没有交过这笔钱，现在是不是情况有变自己并不清楚。

    她认为，这种房子目前之所以受到一些人尤其是年轻人的青睐主要有两个原因，一是不限购，不用看户籍也不用看纳税证明，这无疑满足了非京籍和没有5年完整纳税证明这两部分人的需求；二是房屋格局好，LOFT户型，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。

    “商改住”的别称

    针对商住两用房是不是“商改住”改头换面后的又一称谓，记者的询问中弘北京像素售楼处，售楼人员仅表示他们的房子立项就是商住两用，与商改住是有差别的。当记者进一步询问有何差别时，该人员匆匆挂掉了电话。

    关于“商住两用房”，有学者认为，就是既能办公又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。记者通过走访北京市的商住两用房发现，几乎所有商住两用房都是以商务公寓或酒店式公寓的形式推出的。在这一点上“商改住”和“商住两用”并没有什么两样。