博鳌特别观察

房地产业：向左还是向右？

楼市，暂时回暖还是即将入冬？中央调控与地方试图松绑，谁是博弈最终赢家？

这是大洗牌的一年，是退潮的一年，是浪花淘尽英雄的一年。一方面中央政策毫不放松，地方政府在焦虑中一再试探政策的底线，每每以失望告终。另一方面，保障房的计划让人们对行业预期有所改变。向左走，调控效果达成，房价回归；向右走，房价依然高涨，房企高盈利，泡沫不散。房地产市场究竟左转还是右转？谁是真金，谁在裸泳，谁能笑到最后？2012，还需期待……[详细]

房地产调控：依然从紧

国务院：推保障性安居工程建设促房价合理回归

国务院强调，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。[详细]

住建部严控容积率违规防地方政府帮开发商过冬

住建部为巩固房地产调控效果和防止权力寻租，出台了《建设用地容积率管理办法》，严控地方政府通过修改容积率帮助开发商过冬。[详细]

住建部：房产税扩围城市未定坚持调控不放松

住建部副部长齐骥表示，部分地区房地产价格过高、存在投资需求过热的趋势。将继续落实国家的部署，坚持调控政策方向不动摇，坚持调控措施不放松，促进价格合理回归。[详细]

楼市，入冬还是回暖？

[真回暖？]一线城市楼市成交普遍回暖　新楼盘加速入市

3月楼市成交量显现出回升之势。中国指数研究院昨天发布的最新报告显示，上周被监测的40个城市中，成交量同比下跌的城市维持在5成以下。而重点城市中，仅天津成交量出现同比微幅下降，其余城市皆上涨。业内人士指出，虽然目前来看楼市热度有所回升，但从绝对成交量来看成交仍处低位，能否持续回暖仍有待观察。

[假回暖！]楼市成交量回暖水分较大房价下行压力难减

受春节后购房需求释放、地方房地产政策微调预期、市场炒作等因素的影响，京沪深楼市近期出现“假性回暖”。一线楼市目前成交量仍在低位，难言真正回升。在季节因素、政策预期、市场炒作等因素影响的同时，部分降价楼盘成交量提升直接带动了楼市交易量的整体上涨。开发商借机“降价跑量”成为楼市一大现象。同时，短期内由于限购限贷政策难以放松，楼市库存量仍然处于峰值水平，开发商面临着较大的降价压力。

房价，上升还是下降？

今年一季度，由于呈现刚需为主、低价楼盘大量成交的市场结构，一线城市新建商品住宅成交均价呈稳中略降格局。北京连续三个月新建商品住宅均价徘徊在18000多元/平方米，上海新房均价跌破2万元/平方米，深圳新房均价一度跌破17000元/平方米的关口，广州新房成交均价稳定在14000多元/平方米。

专家表示，2012年的房地产政策已经从前几年刺激和维持房价泡沫转为控制泡沫，今年房价必然会向合理房价大幅度下降，而政策部门也不敢再次放松房地产调控，如此大规模泡沫局面及破裂后果前所未有，风险难以预料。住建部政策研究中心主任秦虹表示，无论是从主观还是客观，房价均不具备报复性反弹的条件。

豪宅集体降价促销 楼市隐现新一轮打折降价潮

政策高压之下，向来价格坚挺的豪宅市场出现下行迹象，近期一线城市多个豪宅项目开始松动降价。业内人士认为，销售压力下的“以价换量”已延伸至豪宅市场，凸显多数房企资金面恶化，并强化了楼市将迎来新一轮降价促销潮的信号。

房企，盈利还是亏损？

48家房企库存近6000亿 房企资金链持续恶化以价换量别无选择

48家A股房企中，上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。

在近期成交量上升的城市和房企中，主动以价换量、降价促销是主要动因。由于自筹资金占比上升，银行开发贷、海外融资等在开发商资金来源中持续下滑，再加之一季度销售回款仍处低位，一季度房企资金状况持续恶化，负债率明显上升，2011年平均负债率达到72.3%。创造了最近10年来的最高，标杆房企也将不得不继续以价换量。

近千亿融资不解渴房企资金压力难减 巨债密集到期

大约1000个离岸私募债、约1000亿元的房地产基金和2500多亿元信托都将在年内到期；而大约2万亿元的民间信贷也将集中在今年考验房企的偿付能力。随着银行加大房地产开发贷款的风险控制，房企转而谋求其他融资渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等筹资手段迭出。

业内人士估算，今年一季度房地产业融资规模有望接近千亿元水平。虽然存款准备金率仍存下调预期，银行可贷资金有望宽松，但房企仍面临融资门槛提高、融资成本增大的双重考验，短期内资金压力难以得到有效缓解，房企融资需求将进一步膨胀。

巴曙松指出，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。这个判断与其说是房价的拐点到来，不如说是地产行业挤出泡沫走向中速发展之路的里程碑。每一次的泡沫到来，我们都毋需太悲观，大浪淘沙最后都会留下真正的强者。而房价，将暂时稳定在这种纠结中。我们衷心希望房地产可以向左走，住上更大更好的房子，享受到更好的环境和服务。而这一切依赖于房地产业健康稳定的发展，而不是这个行业的崩塌。