京城最贵公寓楼盘调查

　　一座被冠以“低碳”概念的楼盘，造势近两个月来的销售回款远低于预期；一个几经烂尾的项目，尚有近7亿元债务需要填平；一家实力平平的开发商，希望通过这一个项目就获得四倍于其年营业收入的业绩。

　　“长安8号”，这一昔日的烂尾楼，在奥园地产接手后，再度被包装成为了顶级豪宅，但目前，其实际销售水准却远没有达到号称的均价80000元/平方米。

　　本报记者 钱唐

　　销售回款远低于预期

　　“现在预交50万元便可选房。如果3月31号之前来选订，还可获得额外折扣。”“长安8号”销售人员告诉中国证券报记者。目前，该项目正在以内部认购的方式招揽客户，这一方式将延续到5月1日。

　　而该项目的实际销售均价也并非对外号称的80000元/平方米，当前价格为55000元/平方米起，另外还可以享受一些额外折扣。据称，内部认购期首批推出的50套，已经获得30多套的意向认购。

　　自2月6日开始，“长安8号”全球公开发售，奥园地产董事局主席郭梓文此前曾公开表示，长安8号项目在未来3年内预计可为集团贡献130亿元的现金流回款。奥园地产此前预计，该项目在公开发售后的10日内能完成6亿元回款，20日内完成15亿元回款。

　　但北京市房地产交易管理网信息显示，截至3月30日，案名还是“擎峰”的该项目仅仅网上联机备案了23套公寓，面积为7854.15平方米，成交均价每平方米才50209元。即使以全部房款已缴清来计算，该23套公寓总获款不到4亿元，而如果仅按照每套房子50万元的意向签约金来计，也仅仅收到1150万元而已。

　　与项目的总开发量相比，这一销售业绩并不理想。资料显示，“长安8号”位于朝阳区西大望路与建国路交汇东南角，项目总建筑面积247646.3平方米，地上建筑面积174722.5平方米，由南北两栋塔楼组成，目前预售的为南楼，全为精装修公寓，但容积率竟高达6.50。其附近均价4万的万科公园五号容积率为2.50，19层以上住宅通常最高容积率为4.5。

　　根据北京市房地产交易管理网信息，该项目2008年10月8日已经拿到预售许可证的南楼5－40层，批准销售套数为265套，批准销售面积为100905.32平方米。项目户型面积标准层268-480平方米，楼王层为640-1800平方米。

　　业内人士指出，除了地段的卖点之外，“长安8号”同时主打的还有低碳牌，号称采用全球领先的15项低碳技术体系，包括：浅层地能系统——地源热泵、可再生能源系统——太阳能光伏发电、建筑物理系统——断热铝合金窗、LOW-E玻璃、地板采暖系统、冰蓄冷系统、水软化系统、VRV变频多联机中央空调系统、全热交换系统、直饮水系统、中央除尘系统、智能家居控制系统、楼宇自控系统等。

　　然而，业内专家指出，建造低碳建筑是一个系统性的过程，涉及规划、设计、建造、运行等诸多环节，不可能速成。烂尾多年的“长安8号”在前期规划、设计以及建造阶段是否切实涉及并运用到“低碳”无疑很值得怀疑。

　　也有人士指出，我国的低碳建筑目前尚处于起步阶段，并没有统一的碳排放量计算方法，也没有清晰的低碳建筑发展规划，现在各种精装修或者生态型地产都在搭低碳地产的顺风车，其实更多的都只是“伪低碳”概念而已。

　　近7亿元债务到期

　　“当初我们把项目转给香港世纪协润时，转让代价分为两部分，一是股权转让款4.587亿元，二是偿还股东借款12.92亿元，目前，项目公司还有近7亿元的债务没有还清。”中国证券报记者向“长安8号”原投资商首开股份(600376)的高管层了解到。而这一债务的最后清偿日期便是3月31日。

　　截至本报发稿，香港世纪协润12.92亿元债务中，还有6.92亿元没有偿还。

　　作为昔日北京CBD区域最著名的烂尾楼项目，“长安8号”曾数易其手，案名三度变更；其背后的债务纠纷也曾是盘根错节。项目开发历时6年，中间多次停工，至今变身豪宅项目后销售依然不乐观。

　　工商资料显示，“长安8号”最初的投资商是北京耀辉置业有限公司，项目案名为“耀辉国际城”，项目用地是卡在2004年“8·31大限”之日以协议出让方式拿下的。当时耀辉国际城项目的总投资预计为21.28亿元。但作为一家净资产不足3000万元的小型房企，耀辉置业并没有能力运作该项目。而以土地出资的大股东王府世纪发展有限公司，也因资金实力有限而无法撬动这一体量项目。

　　2004年9月，天鸿宝业斥资3100万元受让王府世纪持有的耀辉置业62%股权，王府世纪尚持有项目38%股权。天鸿宝业接手后，耀辉国际城的开发进展也并不尽如人意。“由于项目用地并非净地出让，因此面临很多拆迁难题。”首开股份一高管人员对中国证券报记者表示。 天鸿宝业曾公告，欲出资5.875亿元用于该项目的拆迁准备。随后几年，耀辉置业的现金流状况逐年恶化，负债率年年攀升，截至2007年10月31日，耀辉置业的负债率已经高达97%。

　　2008年4月，由天鸿宝业重组而来的首开股份以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。截至当时，世纪协润还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务。根据资料显示，香港世纪协润和王府世纪两公司均系王志才所有。

　　首开股份退出后，楼盘案名改成“擎峰”向市场发售。但金融危机的到来，使这一定位超高端的豪宅销售惨淡。而欲将项目回购的王志才也经受着资金的压力。

　　根据首开股份和世纪协润的约定，如果不能在2009年7月31日之前向首开股份支付全部股权转让款，或不能在2010年3月31日之前安排耀辉公司向首开偿还全部股东借款本息，则首开股份有权解除股权转让合同。

　　由于世纪协润须偿还的债务为付息债务，截至2009年11月，这笔债务金额已增至12.92亿元。该笔债务由广州奥园地产与北京王府世纪提供连带责任担保。若不能按期还款，首开股份可以选择解除股权转让合同、公开处置质押的耀辉公司股权或追究奥园地产、王府世纪的连带担保责任。

　　扩张过速隐忧

　　香港世纪协润支付给首开股份的资金，主要来自于奥园地产。而奥园地产通过一连串的资本腾挪控制世纪协润及“长安8号”项目，目的是进入北京市场。近两年来，奥园地产一直在上演“蛇吞象”的故事。

　　2009年7月，奥园地产全资附属公司收购泓达投资持有的世纪协润41.33%股权，对价为人民币3.7亿元。此外，奥园同意向世纪协润授出一笔人民币4.6亿元等值港元的固定两年期贷款，按年利率7厘计息，该贷款将主要用作拨付世纪协润收购耀辉国际城62%股权应付首开股份的转让款。

　　另外，奥园地产还须向世纪协润提供12.92亿元的偿债担保，加上股权转让款和换股票据款6.66亿元，奥园将为长安8号项目付出近28亿元现金。

　　财务数据显示，奥园地产的规模并不大，2009年总合约销售额约28.8亿元，目前可售的项目仅为9个。2009年半年报中，奥园地产货币资金15.74亿元，但目前已为收购“长安8号”花去一半。

　　近两年来，奥园地产已经完成了几笔重量级并购，包括近10亿元并购广州中信广场旁甲A级写字楼地块；近8亿元并购广州白鹅潭项目；7亿元并购广东省中山市西区500亩高档低密度豪宅项目等，总金额高达73亿元。此外，奥园地产已正式宣布了收购天誉置业旗下位于广州天河区的一地块，代价约为3.5亿元左右。与此同时，奥园销售业绩波动较大。该公司2008年营业额只有6.19亿元，而2007年是25.01亿元。

责编：王玉飞

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