国金证券 曹旭特

　　我们选取了19家盈利状况较好的上市公司作为样本，从市盈率和市净率两个角度对比行业目前和历史最低估值水平。

　　市盈率角度。目前地产股平均市盈率为13.6倍，而历史最低值出现在06年，为11.7倍，在房价出现波动的08年为12.5倍。也即从市盈率角度目前地产公司估值比08年高9%，比历史最低水平高16%。由于历史估值水平是已经发生的事实，而目前估值水平是基于当前盈利预测得出的，所以今年业绩的实现程度决定上述估值水平比较是否有意义。按聚源统计数据，2010年我们统计样本的上市公司合计净利润将同比增长43%，而在房价发生波动的08年上市公司净利润同比负增长4%，所以目前盈利预测可能略显乐观，尤其地产股再融资暂停或者仅有少量公司可实现融资的前提下，上述业绩增长恐难实现，所以从市盈率的角度，难言地产股的底部已经到来。

　　市净率角度。目前地产股市净率水平为2.1倍，05年和08年是历史低点，都为1.2倍。在08年有37%的公司跌破净资产，所以目前上市公司的市净率离历史低点也仍有距离。

　　目前处于行业调整的第一阶段。即处于量跌价平阶段，这一阶段平衡的打破需要开发商降价促销来打破，但我国开发商数量多，对市场预期不一致，很难出现统一采取调价促销的情况，一般要等到资金耗尽才会考虑降价，但目前地产企业的资金充裕度和偿债压力都处于历史最好时期。

　　1、09年底上市公司现金占总资产的比例为20%，是历史最宽松时期。

　　2、短期借款占总资产的比例只有3%，也是短期偿债压力最轻时期。

　　所以开发商资金的耗尽至少需要6个月或更长时间，之后行业才能进入调整的第二阶段，即以降价来促销。

　　机会来临需要经历三个阶段。我们在前面分析地产股估值水平的低点仍未到来，换成另外一个角度，也即从基本面变化的趋势分析，地产股投资机会也需要等待，要经过量缩、价跌、政策压力释放三个阶段，地产股才会有整体性机会。目前行业只是处于调整的第一阶段，而伴随基本面的下滑股价难有好的表现，不建议轻易搏反弹，维持行业持有评级。

责编：王玉飞

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