本期做客嘉宾:兴业银行资深经济学家 鲁政委

　　鲁政委认为，中国房地产目前存在的问题，虽然直接呈现出来的是所谓老百姓对高房价的抱怨，但背后的真正原因却是三个方面：总量供给不足，结构失衡，地方政府职责不到位。因此，解决中国目前房地产业问题 需要“看不见的手”和“看得见的手”有机结合

　　为遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，近期依赖政府出台了包括“国十条”在内的一系列房地产宏观调控政策。日前，兴业银行资深经济学家鲁政委博士接受《理论前沿》周刊专访，就中国房地产业与经济发展进行深入分析。他认为：房地产业对中国经济的影响非常大，房价快速上涨所诱发出的经济和社会两方面问题需要高度关注；当前已到了需要认真考虑“看不见的手”和“看得见的手”相结合，以便达到改善和提高老百姓对住房的可承受性问题的时候了；而这需要从“总量供给不足，结构失衡，地方政府职责不到位”的背后根源出发，三管齐下，标本兼治。

　　房地产对中国经济增长影响巨大

　　记者：众所周知，中国经济增长对房地产业拉动依赖较大。您如何看待房地产业与中国经济的关系？

　　鲁政委：房地产对中国经济增长影响的确较大。从统计局公布的几个数字可以非常直观地看到这一点。单纯从固定资产投资角度看，近三年房地产投资在城镇固定资产投资中的占比大约在20%左右，而城镇固定资产投资额大约相当于当年GDP的45%~57%，由此直接推算过来，房地产投资额约相当于当年GDP的9.0%~11.4%；从GDP最终核算的角度看，哪怕是仅仅只考虑房地产业的直接产出，其所形成的GDP占全部GDP的比重最近几年也大约在4.0%~4.5%之间。

　　房地产业对我国经济的影响还不止于此。首先，房地产产业链较长，拉动效应较大。经验观察表明，房地产业自身对其他50个左右的子行业有着明显影响，从本轮房地产调控开始之后，资本市场上相关行业的与房地产业趋同的疲弱表现，可以清楚地折射出这一点。

　　其次，房地产业对政府收入影响巨大。根据国土资源部2010年4月公布的《我国土地市场在应对危机中态势向好》新闻稿提供的数据，2009年全国土地出让金收入1.59万亿元，相当于全年财政收入的23.2%，相当于当年GDP总额的4.7%。考虑到大量土地出让收入归地方政府支配，而地方政府在全国财政总收入中的比重大约在50%左右，这意味着，2009年土地出让金收入大致相当于地方政府财政收入的50%。当然，在这种计算中，还没有考虑房地产交易过程中的各种税费，如果纳入这些数据，则占比更高。实际上，最近几年地方政府大力推进的旧城改造、城市基础设施等，其中有不少就是利用土地收入进行的。

　　第三，房地产业对消费具有较大影响。一方面，住房消费构成了消费支出的很重要部分，并具有较强拉动作用，因为住房的购买，还直接带动了家电、装修、物业、家庭保洁服务等其他相关消费需求的出现；当然，也完全可能因为过高的房价，造成对其他消费的挤出和更多被动储蓄的出现，从而形成整个宏观经济高储蓄、低消费的格局。另一方面，住房也是居民财富的重要保有形式，在当前居民投资渠道狭窄、其他投资对抗货币贬值能力较差的情况下，十多年来，仅有房地产表现出了相对稳定的增值，而财富购买力的安全增值，因为增强了居民自身保障能力，因而又具有刺激居民消费的作用。另外，房地产业对就业具有较大带动作用，无论是与房地产直接相关的建筑业，还是物业管理、社区和家庭保洁、房产中介服务等，都是知识门槛相对较低的劳动密集型行业，就业吸纳能力很强，而稳定就业所带来的稳定收入预期，是刺激消费的关键方面。

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