楼市调控:需"看不见的手"和"看得见的手"有机结合

2010年06月01日 09:43  金融时报 我要评论

本期做客嘉宾:兴业银行资深经济学家 鲁政委

  鲁政委认为,中国房地产目前存在的问题,虽然直接呈现出来的是所谓老百姓对高房价的抱怨,但背后的真正原因却是三个方面:总量供给不足,结构失衡,地方政府职责不到位。因此,解决中国目前房地产业问题 需要“看不见的手”和“看得见的手”有机结合

  为遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展,近期依赖政府出台了包括“国十条”在内的一系列房地产宏观调控政策。日前,兴业银行资深经济学家鲁政委博士接受《理论前沿》周刊专访,就中国房地产业与经济发展进行深入分析。他认为:房地产业对中国经济的影响非常大,房价快速上涨所诱发出的经济和社会两方面问题需要高度关注;当前已到了需要认真考虑“看不见的手”和“看得见的手”相结合,以便达到改善和提高老百姓对住房的可承受性问题的时候了;而这需要从“总量供给不足,结构失衡,地方政府职责不到位”的背后根源出发,三管齐下,标本兼治。

  房地产对中国经济增长影响巨大

  记者:众所周知,中国经济增长对房地产业拉动依赖较大。您如何看待房地产业与中国经济的关系?

  鲁政委:房地产对中国经济增长影响的确较大。从统计局公布的几个数字可以非常直观地看到这一点。单纯从固定资产投资角度看,近三年房地产投资在城镇固定资产投资中的占比大约在20%左右,而城镇固定资产投资额大约相当于当年GDP的45%~57%,由此直接推算过来,房地产投资额约相当于当年GDP的9.0%~11.4%;从GDP最终核算的角度看,哪怕是仅仅只考虑房地产业的直接产出,其所形成的GDP占全部GDP的比重最近几年也大约在4.0%~4.5%之间。

  房地产业对我国经济的影响还不止于此。首先,房地产产业链较长,拉动效应较大。经验观察表明,房地产业自身对其他50个左右的子行业有着明显影响,从本轮房地产调控开始之后,资本市场上相关行业的与房地产业趋同的疲弱表现,可以清楚地折射出这一点。

  其次,房地产业对政府收入影响巨大。根据国土资源部2010年4月公布的《我国土地市场在应对危机中态势向好》新闻稿提供的数据,2009年全国土地出让金收入1.59万亿元,相当于全年财政收入的23.2%,相当于当年GDP总额的4.7%。考虑到大量土地出让收入归地方政府支配,而地方政府在全国财政总收入中的比重大约在50%左右,这意味着,2009年土地出让金收入大致相当于地方政府财政收入的50%。当然,在这种计算中,还没有考虑房地产交易过程中的各种税费,如果纳入这些数据,则占比更高。实际上,最近几年地方政府大力推进的旧城改造、城市基础设施等,其中有不少就是利用土地收入进行的。

  第三,房地产业对消费具有较大影响。一方面,住房消费构成了消费支出的很重要部分,并具有较强拉动作用,因为住房的购买,还直接带动了家电、装修、物业、家庭保洁服务等其他相关消费需求的出现;当然,也完全可能因为过高的房价,造成对其他消费的挤出和更多被动储蓄的出现,从而形成整个宏观经济高储蓄、低消费的格局。另一方面,住房也是居民财富的重要保有形式,在当前居民投资渠道狭窄、其他投资对抗货币贬值能力较差的情况下,十多年来,仅有房地产表现出了相对稳定的增值,而财富购买力的安全增值,因为增强了居民自身保障能力,因而又具有刺激居民消费的作用。另外,房地产业对就业具有较大带动作用,无论是与房地产直接相关的建筑业,还是物业管理、社区和家庭保洁、房产中介服务等,都是知识门槛相对较低的劳动密集型行业,就业吸纳能力很强,而稳定就业所带来的稳定收入预期,是刺激消费的关键方面。

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