在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。

　　土地增值税从1994年便开始征收，征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额，按照30%到60%的四级超额累进税率进行征收。简而言之，该税就是针对房地产项目的超额利润而设计的，当开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。

　　安邦咨询研究员朱文沓在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，由于预征率较低、征收不规范等原因，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　著名房地产营销策划专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者说，此次重申土地清算要从严执行，是由于颁布后的执行效果并不如出台前预期的那么好。主要原因在于地方政府并没有统一按照政策实施，另外是地方政府没有制定具体的操作细节，仅仅是“光打雷，不下雨”。

　　不过，谢逸枫认为：“此时重申土地增值税清算政策，非常不合适宜。”他认为，目前政策频繁、震荡，地方政府根本就没有时间和心思去认真落实执行。其次，由于政策的多而全，忽略了政策的可操作性，导致政策得不到执行，甚至出现“假死亡”的现象。

　　“再次，本次政策调控方向是针对投资需求和供应不平衡及地王的现象。”谢逸枫表示，最重要的是，土地增值税对开发商和市场影响巨大，甚至会让全国部分开发商崩溃。

　　目前在房地产税收预征阶段，交纳的各项税负约占销售额的10%，一旦清算，仅土地增值税就会达到销售额的20%左右，各项税负合计会达到销售额的40%左右，如以100亿销售额计，则意味着须补交30亿左右的税收。

　　“开发商的资金都处于滚动中，因此，开发商账面压根就没有这么大额的资金留出等待交税。”谢逸枫解释道，房地产企业与其他行业相比，除了要缴纳流转税营业税、企业所得税以外，还有其他行业无需缴纳的土地增值税，这使得房地产税负较重。

　　不过，朱文沓认为，清算土地增值税对一些项目不大、实力不强的房地产公司有较大威慑力。清算土地增值税造成企业现金流减少，可能迫使楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。

　　“但是，土地增值税的征收体现在交易环节，很难给市场带来直接影响。对土地增值税进行高调清算，可以降低市场预期，规范企业的各种交易行为。”朱文沓表示，更多地是国家楼市调控的又一信号，表明楼市如果还不能改变当前局面，国家还会出台更严厉、更具影响力的政策和措施。

责编：曹树彬

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