金岩石岩石-次贷后美国楼市如何运行

金岩石：
    好，大家好，今天呢是以一个普通美国居民的身份，同时呢从经济学的角度上来给大家介绍

和解读一下我所看到的美国房市的现状，然后呢跟中国的房市做一些比较，这样使大家能够比较

清晰地理解所谓次贷危机引发的
一个全球性的经济衰退市，目前在老百姓这个层面上到底是个什么状况。我是每两三个月肯定要

回趟美国，因为家在美国，这次呢十一期间在美国呢呆了两个星期，看看房子，房价呢刚才那个

小片大家也看到了，总体房价平均下降10%到13%，为什么引起轩然大波？实际上美国的房子分成

三个层次，以加州为例呢，50万以下的是一个阶层，50到150万是一个阶层，150万到400万是一

个阶层，400万以上是豪宅，房价主要跌在哪里呢啊？其实主要现在跌在50万以下，50万到150万

的这个区间，现在呢房价下跌也就只有20%左右，而150万到400万这个区间，那么房子下跌现在

也就是10%，而400万以上的豪宅呢几乎没跌，甚至个别的还有上涨。
    什么叫豪宅呢？在美国它是一个两头高中间低的国家，东海岸、西海岸，东边呢以纽约、波

士顿为代表，西边呢以洛杉矶、旧金山为代表，这两头是相当于这个国家的富人区，中间除了芝

加哥地区，相对来说价格比较高之外，大部分中部地区像底特律的汽车城、克利夫兰，还有黑人

比较集中的乔治亚洲这样的一些地区的房价是非常低的，那么两头高中间低的，这样一种情况呢

就使得次贷大多数是集中在中部，比如说佛罗里达就是一个房价暴涨的地方，暴涨暴跌，结果呢

佛罗里达的一个次贷，把冰岛送进了破产，这都是我们对美国情况了解的时候要看到的一个全貌

。
    那么为什么豪宅区它不跌呢？你站在阳台上，你可以对你的客人指一下，你看那栋房子，那

就是篮球明星科比的房子，你看那栋房子那就是里根的房子，后面那一栋那就是某某电影明星的

房子，这样呢这样的豪宅区它就具有了一种稀缺性，也就是说大家可以想像，你脑子里能记住多

少美国的名人、世界级的名人，你跟这些名人住在一起的时候，你的身价也就相对提高了，所以

在这个区目前几乎没有下跌，因为地区的稀缺性就导致了这种房子它不单纯是房子，它代表了是

一种社会身份，代表了一种社会等级，那么这样的房子虽然不多，但是它总价很高，结果就形成

了你比如说50万以下的房子跌了一半，可是呢一栋500万的房子它不跌，那么指数上反映的它就

不是很大。
    所以当我们看到总指数下跌10%到13%的时候，如果你把50%以上的房子下跌集中在50万以下

和50到150万之间
这么一个区间，你就会知道，它可能意味着50万以下的房子不仅是暴跌，甚至跌出了奇了

（短片）
记者：
    我身后的这幢两层住宅在两年前的售价16.5万美元，最近却被一家银行以一美元的价格甩卖

出去，有报道称，由于楼市低迷和房屋税款等项目的支出，买主可能连这区区一美元的投资也难

以收回成本。

金岩石：
    在美国不像在中国，在中国你说你房子买了不要了，因为中国的制度是贷款，它不仅仅是以

房产作为唯一的抵押物，它还要你贷款人承担连带的责任，美国呢它不是这样，比如说你50万买

了一栋房子，如果这个房价跌到了40万，而你只付了，比如说当时你付了10%，甚至像次贷危机

爆发的原因之一，就是次贷当时零首付，街对面卖这个房子卖40万，现在你的房子当时50万买的

怎么办呢，你就可以三个月不交月供，然后呢买另外一栋房子，比如说街对面那个房子，等到三

个月银行来找你算帐的时候，你就在门上贴个条，“is yours”房子归你了，你还可以跟他打打

招呼，对不起，我已经住这边了，这在美国是合法的，而且呢银行能做什么呢？他就是把这个房

子拿走，然后呢在你的个人信用当中给你记上一笔，三个月后这个房子就到了银行手里，那么银

行呢就开始把这个房子放到市场上，中文我们把它翻译成银行物，英文呢叫Foreclosure，Forec

losure什么意思呢？就是银行把这个东西收进来之后呢，它算帐，算什么帐呢？就在这个房子上

，我已经收回了多少钱，这时候呢我就把这个房子按照一个价格放到市场上处置，如果30天没人

买，我再打一个折，再往下处置，所以第二个卖房子的卖主，他就不是房主了，而是银行为了清

理它的不良资产，一种情况是我挂到网上，30天降价，一级一级往下降，在这种情况下它仍然是

银行在卖这个房子。
    那时在美国出现了第三个卖房者，中间机构卖了，你银行在这个社区几十栋房子房主都跑了

，这时候要挂到你帐上就是坏账。咱们谈个交易，50%的价格我给你全揭了，银行一算帐，亏点

但是我现金回笼了，这就出现了实际上中介机构把银行屋整体地买下来，然后呢中介机构再去通

过它的网络一点一点卖房子，甚至最近像这样的房子都已经卖到了中国。最近在上海的一个房展

就出现了海滨豪宅，建筑成本不算低，建筑成本45万美元，现在在中国卖十一万九千美元，这就

是中介机构开始大量地帮助银行处置这些资产，而银行呢就作为坏账机体就把它抹掉了，这就看

到卖房子的，从房主到银行再到中介机构，这只是第三个人，还有第四个人，当这样的房子很多

很多的时候，银行它来不及来收，可在这段时间，这个房子本身所代表的税收，他还得交，草还

得有人剪，社区费还得有人付，美国呢它的税收制度是三级税收制度，联邦是一级，州是一级别

，County，也就是县是一级，通常像这样的房子，County也就是县，它开始给银行寄收据了，原

来你的房主走了，现在这个房子法律上归你，于是他们就开始给银行寄剪草费、税、社区费，那

么银行本身就没钱，还有这么多单子来，也许银行管理不善的时候，它没人处理这种单据，超过

三个月，于是呢社区也就是所在的那个县，它就在当地法院直接起诉了，直接起诉银行了，说你

欠我的钱你现在不还，那么银行呢可能也不去，结果就导致法院一下子就判这个房子就给了Coun

ty，也就是说对这个房子的处置权，就从银行手里进到了那个县手里。县本身并不关心这个房子

卖了多少钱
因为它卖了之后可能跟它也没有直接关系，它有处置权，它并没有说这钱卖了钱归它。这种情况

呢它就会把这个房子挂到网上，为什么挂到网上，卖一块钱两块钱它也卖了，它并不在乎这个房

价，它在乎的是谁来当这个房主来交我的税。
    所以这样一种情况，美国的房市出现极度低迷的时候，它是通过不同的人一级一级进入到市

场，结果导致房价会出奇，刚才的这个片子里我们也看到底特律一块钱卖了房子，低于一块钱，

现在在网上标价就是几百块钱到几千块钱，到几万块钱的房子比比皆是。而且呢也并不是说都一

定是烂房子，有的是非常漂亮的房子。我们去看过一栋房子，高尔夫球场里面，三个车库，全装

修，带游泳池，而且呢占地呢是差不多相当于中国的一亩多地，实际使用面积不包括地下室也不

包括车库是在400平米左右，最高的时候当时卖到八九十万，现在三四十万。
    就在九、十月份这段时间银行的破产导致了大量的银行不上市，大量的银行不上市，银行像

我刚才说的这样一种卖房的机制，就使得现在正处在一个银行的破产，或者银行的财务状况恶化

，由监管机构逼着银行必须处置资产，因为一边是存款人在提款，一边是贷款断链子了，收回来

的全都是房子，于是银行没钱了。这个概念呢我们中国的观众应该有一个比较清晰的概念，就是

一般的美国人，他并不像我们很多人所想像的这么有钱，一般的美国银行也不像我们所想像的这

么有钱，因为美国它是一个社区银行主导、小银行主导体系形成的，而美国的一般老百姓他就习

惯于借钱买房子，借钱买房子，银行突然间不借钱了，这个市场就会迅速萎缩。
    我们那个小区不久前就有房子放到市面上被人买了，当时我们看得清清楚楚，房子已经四万

五卖掉了，结果两个月之后又回去了，发现这房子又来了，还是要卖，为什么呢？因为买了这个

房子的人去银行申请贷款，银行没有批他贷款，结果这个房子合同就取消了，于是这个房子又回

到市场上，于是这个房主呢经历了这么一轮，他就开始说，谁要想买我的房子，如果你是出现金

，价格咱们好商量，而且呢同样一栋房子比如说一百万，你出一百万，你等不到贷款他就不卖给

你了，另外一个人出九十万现金，他可能立刻就卖给你。由于境外的人大多数他到美国去，他是

用现金买房子的，结果就形成了美国一些比较特殊的地区，比如说欧洲人对纽约的偏好，亚洲人

对加州的偏好，就使得这两个地区由于境外的卖房需求而出现了一个价格的间停，甚至极少数地

区出现了价格的上升。比如说纽约市的高档公寓价格在涨，为什么呢？美元一贬值，欧元和英镑

一升值，欧洲人就到纽约来买房子了，欧洲人到纽约来买房子，虽然房价没有跌，甚至涨了20%

，但是英镑兑美元翻了一倍，这就引出了一个因素，就是境外的人由于汇率的变化，他开始到美

国来捡便宜，加州华人比较愿意住的高档社区，社区非常好环境非常好的地区，它也不跌，为什

么呢？它是等着华人来买，特别是最近我们大家都知道，很快就要开放中美旅游了，中美旅游你

一到加州旅游，这旅游团就很快很容易地变成了购房团，那么这样一种潜在的需求使美元贬值和

房价下跌同时作用于一个特殊的地区所以在加州特别是像洛杉矶地区，华人相对集中的这么一个

地区，电话录音系统卖得最火的是，会说中文请按1，这就告诉你，在美国生活你不会说英文都

可以，会说中文请按1，会说广东话请按2，会说英文请按3。
    所以在这样一个情况下我们就应该知道，房价并不是一个总量的概念，那么从地区看呢，是

由远及近，离中心区、核心区、海滨或者豪宅区，越远的价格跌得越狠，越近的价格跌的就越少

，由低向高、由远及近、由新及旧，越新的房子、看着越漂亮的房子反而价格跌得快，因为它是

成片开发的，旁边的地相对来说比较多，而越老的房子，老区本来就没有什么地了，而且它本身

原来的老房子，它占地多，比如说同样一栋房子，年前盖的房子占地按中国就是一亩到三亩地，

但是同样这栋房子如果是十年前盖的房子，它占地就是半亩地到一亩地，所以越新的房子占地越

少，离城中心越远，批量开发的情况越小，结果就导致了越新的看着越漂亮的房子，价格跌得反

而越狠，因为它占地少，离中心区远，在这样一种比较上我们就能够知道美国房价大致是一个什

么情况，千万不要以为一块钱买房子，我们都可以到那去买，其实那样的地区你也不敢去，因为

那个房子不是立刻就能住，你要往里面花不少的钱，而且你花了不少钱，你会发现你的邻居可能

都是一些你不愿意认识的邻居，所以这种房子弄不好就变成鬼屋了，住在那儿成天提心吊胆的，

这就变成了花钱受罪。
    但至少我们确实看到了就是美国它有一个潜在的政策，就是通过美元的贬值，来刺激境外人

士到美国去买房子。你在美国买了房子去帮助美国扶了房价，增加了地方税收按，而且由于你去

美国，你的消费就比原来在当地增加了，这就是美国的一个市场化的调节政策，通过境外流入的

这么一个购买力来扶房价、补税收，提高本地的消费。
    那么第二个问题我们来看一下，就是在这个时候，房价是不是已经跌到底了，很多人比如说

有的人想买房子或者你判断美国经济是否已经落底了，那么一般从经济学界看，大家认为房价还

得继续下跌，因为这刚刚是一个银行屋上市的第一步，银行屋上市，突然间造成了一个房价的跳

水，于是激发了一群，然后再有一批银行屋上市，慢慢的这个需求也会出现告退，因为在美国本

土借钱买房子是一个传统，借钱买房子在中低收入家庭当中实际上占到了80%以上，所以不管多

便宜的房子，你让他用现金买，他还是没钱，所以当银行屋第一波上市，后面还有陆陆续续的银

行屋，所以大家预计这个房价还会有10%的下跌，也就是平均水平还有10%的下跌。
    那么另外一个概念呢，因为我们在美国生活了多年，所以我们知道，就是房市真正低迷的时

候它是高价房开始跌。道理很简单，危机来临了，很多人没有工作，这是打工的人，所以现在第

一波卖房子是打工的，如果危机再进一步加深了，老板破产了，当你看到企业破产率增加的时候

，那么400万以上，1000万以上的豪宅，就是老板住的房子，它就开始变成银行的抵押品，或者

债权人的抵押品了。在这样一种情况，就是通常我们看房市什么时候到底了，不是看低价房低到

一块钱两块钱，而是看高价房扛不住，就是这么好的的房子都没人要了，这时候呢，高价房下跌

的时候，通常才是我们看到房市底部，当我们看到高价房，比如说3000万的房子突然间卖到1000

万，它又把指数拉得很大，它就远远超过五十万的房子，一百栋跌到50%，所以指数反映的目前

还仍然反映的是低价房和中产阶级这么一个阶层，还没有到老板破产，还没有到老板破产之后自

己的房子，被别人，债权人拿去拍卖了，还没有出现豪宅区几乎还没有发生很多银行屋。
    所以正是根据这样一个判断，大家普遍认为，明年上半年或者说明年的第一季度，那将是美

国的房市处理的阶段，但是美国的房市处理，通常要盘整两到三年之后才会反弹，以我们在美国

生活的经验，房子的周期一旦跌下来，每个五六年它是爬不起来的，因为市场上出现了过剩的房

子要经过相当长的一段时间，它才能够把它消化掉，然后进入一批一次新一轮的上升，所以在这

样一种情况下，房地产市场，它反映的预期未来价格很低，所以呢在美国，上市的房地产开发公

司的股价下跌得也非常厉害，也就意味着大家认为这个市场还没有跌到底，这个市场即使跌到底

了，也还要两到三年甚至三到五年才能够恢复，这是我们看次贷危机爆发之后，美国房市的一个

大致的情况。
（短片）
金岩石：
    美国人开始抄底了，那么在这样一种状态下大家很本能地就会想到，我要不要去抄底，我要

不要去美国买点房子，这个呢如果说你现在开始准备到明年初买，也是一件好事，但是这时我给

大家一个概念，那么对于中国人来讲如果现在，比如说大家想了要去买房子，这时候要注意三点

。第一点呢就是要防骗，也就是说这个市场上有真中介有假中介，有真银行屋有假银行屋，所以

一定要找专业的机构来帮助你买这个房子。这也很容易找，因为现在全美各地都有华人，华人见

到华人，他通常也还是会非常乐意帮助你，那么当你决定要买的时候，先看看周边地区的银行屋

，因为那个房价它是在网上公开的，不是要口口相传，而是直接到网上去查，银行自己会把这个

价格报出来。
    那么第三点呢，就是通常外来人他在当地很难拿到贷款，于是呢你现金买房子的时候，你谈

判的余地就比较高，于是会有人说了，这个房子已经有人出价了，出了一百万，你不要轻易相信

，这时候你出九十万，你照样能买到，为什么呢？如果那个一百万是贷款买的，那么房主他可能

宁可90万卖给你，因为你是现金，那么抄底这样一个它是个人行为，每个人都可以选择这样的机

会，但是从中国整体上看，事实上由于大多数人买房子他还是要住的他不是为了投资，而且如果

从投资的角度上看，你没有三五年撑着，它起不来，所以如果是从投资的角度上去到美国去抄底

，那恐怕还是要非常审慎的，不要以为便宜就一定会涨，实际上呢便宜和房价是否上涨是两回事

，你比如说像美国这么多年了，中西部地区像照片上看到一块钱能买到的鬼屋，你买一个房子，

你等于是自己注册了一下，然后每个月给人交税、交剪草费，你只能告诉你看我有一个大房子，

你敢去住吗？你住可能命都没了。而且通常这样的房子你去住，你别甭住了，里面早住上人了，

要饭的住里面了。
    所以呢，如果你是去买住，这时候反而要看高价的、不跌的，高价的不跌的，突然间有一栋

银行屋出来，这时候就是它稀缺资源，因为这种稀缺性来源于三个层次，第一高价房的社区环境

，它是稀缺环境。第二呢高价房这个社区是稀缺资源，也就是你的邻居是谁谁谁，你的邻居能看

见是谁，这就把你的身份抬高了。那么第三，像这种地区的房子，通常很难出现价格压低，偶尔

有这么一两栋立刻就有人会抢，所以这种稀缺性，特殊的你是为了要住，同时呢在住的过程当中

，可能享受一些从长期的投资性收益。在这样一种情况下大家就可以考虑，特别是在美国，如果

大家希望在那儿生活，让孩子在那儿上学，特别是上大学，那么当地人有一个住址的，上大学的

学费就是半价，如果你是外国人，上大学的学费一年比如说四五万，那么当地人它就是两三万，

这都是在美国买房子给你提供的一些激励。
    当我们描述了美国房地产和美国房地产市场进入熊市形成的这样特征，那么很多人就会想中

国会出现什么情况。中国的房地产市场和美国完全不一样，为什么呢？第一，我们不管房价怎么

跌，它不会出现银行屋，一个是中国人好面子，通常呢价格跌了他也扛着，第二呢就是房价跌了

你想跑，你跑不掉，所以银行它不会说把这个房子你贴了条他买了，他去卖不会，他会纠正你，

当时我们举个例子，香港当年，我们的这个住房按揭制度学的是香港，香港当年房价也跌了60%

，但是香港当年没有出现很多银行屋，为什么呢？银行来了，您现在房价跌了，你又付不起房贷

，怎么办呢？我帮助你把大房子换成小房子，所以当时香港的金融业反而出现了一个很好的事情

，就是大的换小的，高的换低的，贵的换便宜的，特别是香港的房子呢当时是按照阳光来衡量房

价，就是你能看见三分之一的房子什么价，能看见三分之一的阳光什么价，能看见50%的阳光什

么价。所以银行不仅不会在房价下跌当中，受到直接的像美国这样的冲击，反而增加了一项业务

，帮助大家办转按揭，大房子换成小房子，有阳光的换成没有阳光的，阳光多的换成阳光少的，

这就是香港当年房价下跌60%的时候发生的情况。
    所以中国的住房按揭制度导致了我们每一个贷款人，他不是仅仅用你所买的房子作为抵押品

，而是房子作为抵押品，同时承担着连带责任，所以这个环节就使得中国的房价发生下跌的时候

，大幅度下跌的时候，通常也不大可能出现大量的银行屋。那么次贷为什么会引发这么大的波动

？为什么现在大家仍然担心？这个问题呢说起来其实非常简单，美国的穷人住不上房子，但是呢

突然间银行来了，说我给你开发一个新的产品，零首付，零首付什么概念呢？比如说我一个朋友

卖房子，他把房子卖给了一个穷人，结果中介机构甚至安排一个什么呢？就是他现在连税费都付

不起，所以呢你得额外的给他两千块，就是卖房子的人你先给他两千美金，让他办完手续之后，

银行贷款拿下来了，他再还你这两千块，这就是一个最典型的案例，就是买房子的这个人不仅没

有首付，他连交手续费的钱都没有，但是卖房子的人，为了帮助买房的人买了这个房子，这个在

英文叫做slafe help。slafe help什么意思呢？就是我帮助你付一部分费用，那么价格往上提一

点，那么穷人为什么干这个事呢？因为他认为房价会上涨，而且他有一个梦想，他能住大房子，

如果住进大房子，房价又上涨，何乐而不为呢？于是零首付加上卖房的帮助，加上中介机构的帮

助，结果就导致了，原来不该住大房子的人，他住进了大房子，不该住大房子的人住进了大房子

。
    当这个政策开始出来的时候，源源不断的穷人进入了这个市场，很明显，房价由于需求上升

而上涨，这时我们看到房价，由于买者越来越多，房价趋向于上升，银行为什么明明知道你没有

这个还款能力，还要给你贷款呢？是因为银行心里明白，只要房价上升你就不会跑，你即使跑了

我也不怕，因为这个房子很快就有人接，次贷实际上是美国的又一个大泡泡。美国的经济我从19

87年到美国其实在我印象当中过个七八年就吹个大泡泡。我刚去的时候吹的是连锁经营泡泡，你

们现在看到的麦当劳、肯德基、星巴克啊其实都是那段时间上市的。这一个浪潮把美国的大众消

费形成了一个吃的产业链，这个泡吹完了，于是呢房价开始下跌，房价一下跌经济接着就萧条，

于是怎么办呢？再吹一个，IT、互联网，大泡泡吹起来了，这泡泡一吹，市场也火了，什么都火

了，有钱了大家买房子，房价也火，房价一涨，富人买了还不够，穷人也跟着买，这个时候这个

泡破了，这个泡破了房价就开始下跌了，后来这回我干脆直接吹房子，原来是间接吹房子，现在

我直接吹房子，直接吹房子就导致了次贷这样一个产业链不断地把很多不该住房子的人，住上了

房子变成了证券卖出去回笼现金，又帮助一批人住上了大房子。这样一个循环就使得房产、金融

，它实际上是一个金融产业链，是一个大泡泡，那么这个大泡泡现在破了，危机升级在加深过程

当中，实体经济是任何一个国家就业的主要弊端，所以当实体经济，开始引发大规模失业，失业

率开始上升的时候，房子的价格还会继续下跌，还会出现很多几块钱、几百块钱、几千块钱的房

子，因为他失去了工作，房子毕竟不属于他，那么这个房子如果银行又拿不住，县、州政府就开

始进入拍卖。
    当然现在有些县警察局开始仁慈了，他说实在住不了你就在里面住着，我就不赶你，结果就

因为这么一个政策。美国的银行家协会起诉那个警察局，说你违反了这个国家的法律，三个月如

果你不把这个人赶出去，这是违法行为，政府就希望你们交不起钱，在里面住着，住在里面你总

比住在外面，对于市容好。结果现在美国就出现了一个官司，就是美国的银行家协会告某个市的

警察局，说警察局违法，这个房子三个月没有付款，他不赶他们走，那么你不赶他们走，银行派

了人到那儿去，他哪敢收这个房子，他去收这个房子人家会把他打出来，所以这是很多笑话。
    很多人就会有感而说是不是美国经济真的就完了？其实不是，第一我们刚才讲了，高价房还

没跌，而且呢商业房地产现在也没跌，商业房地产也没有跌，而且美国的高科技产业，我们住的

地方离硅谷不是很远，那个地方还是非常繁荣的。所以不要以为美国现在已经水深火热，其实在

我理解看，这个危机把美国的社会分层，两极分化的程度拉高了，我如果把这个阶层分成三个层

次，穷人现在怎么着呢？节衣缩食，很明显，想借钱消费也借不着了，所以穷人开始节衣缩食，

那么中产阶级干什么呢？深居简出，他只是把原来想度假旅游的东西给取消了，这个时候这就是

中产阶级的状态，那么富人干什么呢？其实我们接触的很多人在圈子里面说白话，就是什么呢？

这回玩砸了，咱们得想下一个大泡泡吹什么，因为七八年一个泡，美国人吹泡泡的功能是非常强

的，我们在美国，你看一个连锁经营吹一个泡泡，一个互联网吹一个泡泡，一个穷人住房又吹一

个泡泡，下一个大泡泡是什么呢？这就是美国富人脑子里的东西。
    但是为什么我们在中国现在感受到，好像这个危机像金融海啸正在一浪超过一浪，这就是一

个经济学的一个新道理，其实每一个人当他接触到市场信息的时候，他第一个功能是认知，到底

是怎么回事。第二个功能呢就是曲解，开始发挥想像，所以信息在流动中必然的不断的扭曲、不

断的放大。所以美国的信息传到咱们中国老百姓这儿它就放大了。
    如果说产业的危机是生产过剩的危机，那么金融危机它就是一个在信息的流动中错误不断积

累的危机，而且这种流动对于美国的政治来讲也是非常好的，本来这个危机有一个亿这么大啊，

但是现在呢啊，在流动的过程当中，让全世界人们感觉到是一万亿这么大，一万亿的危机，如果

美国真垮了，你就完了，所以造成这么一种现象，好像美国人手里提着一根绳，这绳上挂着三十

几个国家，然后美国人开始讲话了，现在我犯错了，但是我要一撒手你们全掉下去，怎么办呢？

你们还得救我，你们救了我了，你们掉下去几个，大多数人还能活，于是呢全世界各国都开始关

注这个危机的时候，它自觉或者不自觉，它就开始分担了这个危机的风险。于是这个危机的分享

的过程当中，本来一个亿的危机变成了一万亿的危机，你说一万亿的危机你出一千块不算什么，

但是实际上它只有一个亿，结果就形成了一个概念，就是每一个国家，在这个危机的过程当中都

自觉地、被动的或者主动的，自觉或者不自觉的，都分担了一点，结果呢美国的这个危机，它就

通过全世界的扩散中消失了，所以这也是一种信息传递过程当中，自然而然的形成，于是有人说

这是美国人的阴谋。
    其实它也没有那么快，因为这个危机来势汹汹，如此迅猛，谁都没有感受到这个危机怎么会

突然起来，所以阴谋这是一种解读，但事实上它背后真正的就是一种市场机制，这种市场机制就

是信息在流动中，必然有偏倒性的放大。
观众：
    金先生，您好，我想请问两个问题。第一个是，您觉得在这次次贷危机或者说是金融危机这

个过程中，美国哪一个阶层它所受到的冲击是最大的？
金岩石：
    好，我们先把这个问题谈一下，刚才我讲了一个概念，就是房价的下跌是由低到高，由远及

近，那么这个概念很清楚。实际上呢房价的波动直接冲击的是穷人，特别是过去几年，本来就买

不起房子，通过次贷的安排，住进了大房子的穷人，当穷人在金融危机的冲击下，一个是他可能

丢掉了工作啊，在丢掉工作的同时房价下跌，房价下跌的时候，他付不出钱了。于是呢就陷入一

种非常悲惨的状态，又没有工作又被赶出了房子，这是一个非常悲惨的状态，发生在比如说像美

国底特律汽车城，大家都知道油价上涨，发生在比如说钢铁公司或者一些传统产业比较集中的这

么一些公司。而富人呢在这个金融海啸之前实际上积累了巨额的财富，但是这里面也出现了很多

人巨额亏损，让我们看到很多华尔街人士，原来拿高薪的失去了工作，不仅仅是失去了工作，他

这么多年的奖金在很多公司都是让他又去买了本公司的股票，所以美国它为了培育员工对公司的

忠诚，通常是在发高额奖金的时候让你买公司的股票，而且呢每一个员工的退休金，你可以选择

不同的产品。但是如果你选择了本公司的股票，那么公司可能会有一个政策，什么政策呢？就是

你买一块钱公司送你一块钱，于是在同样的选择当中，你可能就会买本公司的股票，于是当这样

一个危机过程当中，公司的股票归零了，你会发现原来的一批高收入的人，现在损失很大，不仅

损失了这么多年发的奖金，而且把自己的退休金也都赔光了，美国的公司特别是上市公司，通常

都会用各种激励制度鼓励自己的员工买本公司的股票。
    美国我们在华盛顿地区，华盛顿地区当时最大的公司之一，就是不久前倒掉的那个世通，我

太太是那个公司的一个中级主管，每天下班的时候员工从大门出来，门的上边都会有今天的收盘

价，然后上面加上一句话，“Tomorow Is Up”明天还会涨，为什么让每一个员工走出公司的时

候都要看一看股价呢？是因为每一个员工在每个月的10号，他都有权利做出一个选择，就是把你

这个月工资的15%拿出来买公司的股票，什么价格呢？是上个月最低价格再打15%的折扣，比如说

现在10号你看，10月份的价格最低是40（美元），而现在是60（美元）了，那么你呢，就是在40

块钱的价格再减去6块钱，这时候你想一想你会不会买，现在是60（美元），这是34（美元），

于是你就会把你的工资的一部分买成公司的股票。
    所以公司文化当我们很多人看到说美国人赚很多的钱甚至美国的高管的工资天价，其实大部

分钱都是买了本公司的股票，而本公司的股票随着这个公司的消失也就消失了，所以它会影响到

相当大一批高收入阶层名义资产突然间缩水，包括华尔街的许多高管。所以如果从整体看，任何

一个金融振荡必然导致穷人越穷，富人越富。
观众：
    另外我想了解一下就是在目前的美国的经济状况下，美国的普通众他们的感受是什么样的？

他们对未来的预期又是怎么样的？
金岩石：
    美国人他们非常现实，也非常善良，当他们原来选择的生活方式发生了变化，他们会迅速调

整自己的生活方式，也就是我讲的，穷人开始节衣缩食，中产阶层开始深居简出，取消度假。富

人们现在在想下一个大泡泡吹什么，因为毕竟美国是全球经济增长的火车头，而美国的崛起就是

靠成长和创新，每一个经济周期额它都会出现一个新兴产业或者一个新的概念，所以我相信在不

久的未来我们又会看到下一个大泡泡。
观众：
    我想提一个问题，就是说美国人是怎么买房的呢？跟中国人买房有什么区别？
金岩石：
    看来你有钱，想去买房子，美国人买房子，他通常是通过中介，但是如果你去买新房子，你

不需要，进去之前你登记了，不需要中介，如果你第一次去带着中介，你就得注明中介是谁，这

时候呢你也不会多付钱，开发商他负责掏钱，所以中介按照行业惯例，它是两边收费的，一边收

3%，他可能是两个人，一个人代表买方，一个人代表卖方，也可能是一个人，他又代表买方又代

表卖方，在这种情况下他就收6%，所以3%到6%，这是这个行业的规矩。那么收这个费用，他帮你

干什么呢？帮你找房子、看房子、谈价格，然后呢起草各种文件，当你决定了买房子，通常也是

这个中介或者他给你介绍另外一个人帮你安排贷款，这个人就是贷款经纪人。贷款经纪人呢他也

是注册的专业人士，那么他帮你干什么呢？帮你来寻找哪个银行的贷款更低，美国它不是像在中

国，贷款利率全都是统一的，美国是不同的贷款、不同的贷款银行，它为了竞争它的利率是不一

样的，而且利率不断地浮动，这时他就会教你，在这段时间之内我给你看着，什么时间我觉得这

个利息好，我就给你锁定，你来确定，锁定了就确定了，锁定利率就是每天利率都在不断变，那

么这个人他给你找最好的利率，然后他也并不给你额外收那个钱，他只是在你办手续的时候，帮

助你办这个手续另外收一些费用，他主要的钱还是从贷款银行那里来拿钱。那么由于有这样一种

服务，在美国各银行之间的竞争，就使得你有各种不同的贷款品种你要选择，这就是美国人买房

子的状态，当房地产市场开始低迷的时候，那么房地产中介商的佣金它也会打折，那么贷款银行

的利率反而它不会动，因为这个时候它变得非常苛刻，就是并不是所有的人都能贷到款，比如说

像现在，几乎大多数人都已经在银行拿不到贷款，为什么现在美国的房价下跌，下跌到这个程度

仍然没有人买，就是因为大多数人是贷款买房，而银行现在不提供这种贷款，甚至非常好的客户

它都不会给你提供这种贷款，这就是在美国买房子和中国买房子的差别。
    那么作为外国人到美国去买房子，由于你人地两生，你就必须得通过一个可靠的经纪人来去

选购你所需要的房子。那么以前呢如果你付30%的首付，银行通常不查你的收入，知道你是外国

人，知道你在美国没有收入，他也会给你提供70%的贷款，这种安排现在就越来越少了，就使得

现在外国人到美国去买房子，大部分可以说90%以上就是现金，由于你是现金买，就使得你成为

最好的客户。如果你一开始就说我是现金买房，这个时候中介机构、房地产经纪人和卖房子的人

都会对你另眼看待。
观众：
    金老师您好，中国楼市如果发生美国的这种问题，那么中国政府应该怎么办？
金岩石：
    我觉得现代政府的一个经济监管理念在全球范围内统一了。第一，当市场失灵的时候，政府

必须行动这是一个大家在这次危机当中，统一的形象。如果我们的行动能够让危机过去我们还会

把这个权力还给市场，这又是我们现代政府的信条。第三呢，救市的各种政策，只要它涉及到动

用了纳税人的钱，它就必须公开透明，我想这三条应当成为我们政府决策的依据。市场不可能永

远是有效的，这就是经济学这么多年得出的结论。在市场失效的状态下政府责无旁贷，于是这也

是现代经济学的一个理念，当政府责无旁贷承担了救市的这种职能的时候，它就不仅仅是一个政

治上的政府，它是一个经济主体，也就必须按照经济的规律来行使这样一种职责。所以当我们很

多人看到政府救市了，以为市场从此失灵了，甚至有人说，美国政府变成社会主义了，不是，这

是现代经济改变了我们政府，改变了政府在经济体系当中的功能和责任。
    那么这个题目呢我不是做理论家，而只是作为一个普通的居民，来把我的观察给大家分享，

当然我不希望美国正在发生的事情发生在中国，但是我更希望，如果它某一天发生了，我们会解

决得比美国更加有效率，我们没有办法去解决这个世界所有的问题，但是每一个人都有权利去理

解，影响到我们生活的任何一个事件，谢谢大家。