[经济半小时]相距20米每平米价格相差1万元（2009.7.19）

2010年02月21日 18:21 节目文稿我要评论

主编：周人杰编导：刘煜晨摄像：景延

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最近2个月，北京的学区房竟然每个月上涨1500元左右。像这种现象并非北京市所独有，在南京，目前的学区房价格是10年前的三倍还多。为了孩子能上一个好小学，家长们不惜自己作出牺牲，要么放弃大房子选择小房子，放弃新房子选择旧房子；要么宁可自己上班绕远路，也要孩子上学方便。但是，即使上百万的付出，家长们可能最后也难以如愿以偿地把孩子送进希望中的学校。

同建1988年，建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏和树木，中关村927号楼的二手房价格(右)要比大泥湾2号楼（左）的价格每平米高出9000到1万元呢

已在丰台区置业的王先生一家为了四岁的孩子将来能入读中关村三小，相中了这套建于1994年，建面64平方米的房子，但164万元的售价还是超出了他的心理预期

华清嘉园21号楼，它几乎镶嵌在中关村二小的校园里，是距离二小最近的一栋楼房，但这栋楼房竟然不是学区房

北京师范大学教授王晓辉在肯定通过购买学区房择校的合理性的同时，呼吁政府努力改善教育资源不平衡的情况。

我们今天继续来关注楼市。自从去年以来，在二手房价格变动的潮涨潮落中，有一个特殊的身影，似乎总是屹立不倒。当房价量缩价跌的时候，它依然热销，很少降价；当楼市开始回暖的时候，它率先涨价，涨幅居前；当市场量价齐升，日渐火爆的时候，它奇货可居，扶摇直上。到底是什么样的房产演绎出这样一段楼市传奇呢？我们一起来看看。

　　
学区房价格居高不下，同等房源每平差价1万元
这是北京市海淀区四环内的两栋楼房，两者相距20多米。虽然外墙粉刷颜色和新旧程度看似不同，但两栋楼房都建于1988年，建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏和树木。但是，作为二手房，在交易市场上，相距只有20多米的这两栋楼房，它们的价格却有着天壤之别。
我爱我家房地产经纪公司业务员康灵霄：“ 你比如说对面这个小区吧，东南小区927号楼，它的价格单价是两万五到两万六，然后对面这个小区，就是大泥湾小区这个房子呢，这个价格呢大概市场价是一万五到一万六”。
建设年代、建筑结构和地理位置几乎没有差异，为何中关村927号楼的二手房价格要比大泥湾2号楼的价格每平米高出9000到1万元呢？
康灵霄：“因为这个小区这个楼它是学区房。”
那么，什么是学区房？为什么学区房与非学区房相比，价格高出那么多呢？
康灵霄：“因为中关村东南小区这个楼，它能上中关村第一小学。”
这位业务员说，他只知道，如果一位客户买了学区房，他的孩子就可以上重点小学；如果买了非学区房，他的孩子只能上一般的学校。那么，究竟什么是学区房呢？
21世纪不动产市场研究部经理孟奇：“就是说由教育部门或者由学校规定的招收的这种招生啊，或者入学的指定的一个地域划分的范围。在这个范围里边学生可以通过享受义务教育，免试就近入学，这么一个范围，所以我们把这种范围里面的那些物业、房产，我们叫做学区房。那么这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学”。
据了解，包括北京市在内，我国城市在小学入学政策上，都采取的是就近免试入学，因此，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。而重点小学划片内的房子，便成了二手房市场上热炒的一个概念。目前，在北京市已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块。
孟奇：“其实最典型的、最集中的有这么几个板块：首当其冲的就是中关村这个地区，中关村、学院路，包括万柳这一大片，里边呢其实相对来说，学校、小学，重点小学、重点中学相对都非常集中。另几个呢，其实相对中关村来说稍微差一些，但是也是一个比较重要的一个学区板块。比如说东城东四地带，西城比较有名的比如说四中、八中，这都是全国全市非常有名的一个重点学校，另一个板块就是朝阳板块。”
那么，就整体而言，在二手房市场上，北京市的学区房比非学区房价格平均能高出多少呢？
我爱我家房地产经纪公司中关村区经理刘福波：“ 差距在几千块钱。我们估计一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。”

不让孩子输在起跑线上，购买学区房成投资接力跑
看了记者的调查，我们才发现学区房的价格之高，令人吃惊！就节目中的中关村927号楼来说，它几乎比非学区房单价高出一万元。如果买一套60平米的二手房，总价就要比非学区房高出60万。也就是说，如果通过买学区房就读中关村一小，就要比就读附近的知春里小学多花60万元以上的价钱。两所小学的教学质量真的值得付出这么大的代价吗？又有多少人会对学区房感兴趣呢？
中关村地区是北京市最有名的学区房板块，中关村一小、三小和二小等三所重点小学都集中在这里。在与一小和三小相距几百米的这条街道上，记者看到了六七家房地产中介公司的网点。他们的生意怎么样呢？记者走进一家中介网点，发现店里有一家三口正在咨询买二手房的事情。
记者：“您今天来看什么样的房子？”
学区房客户王永建：“主要是为了孩子，方便能上学的。”
记者：“那您自己目前是有房子住？”
王永建：“对”。
记者：“那在这儿看房子专门是为孩子？”
王永建：“专门为孩子来看的。”
记者：“那孩子现在有几岁了？”
王永建：“四周岁半。”
记者：“那您是希望他在这儿上哪个小学呢？”
王永建：“中关村三小或一小”。
记者：“那您自己的现住房是在哪个城区？”
王永建：“在丰台。”
记者：“您当时有没有想到在丰台家周围再买房子给孩子住？”
王永建：“没有，因为我周围没有好的小学，包括初中。整个丰台的教育资源是比较落后的。”
随后，业务员带着王永建一家三口来到了科育小区看一套二手房。这套房子位于这栋楼最边上一个单元的二层，是一套两居室，建筑面积66平方米，售价为158万元，平均每平方米23939元。由于房子修建于1968年，到现在已经有41年房龄，按产权70年计算，这套房子还剩29年产权，也就是说，只有29年产权的旧房售价高达每平米23939元，堪称天价。接着，业务员又带着王先生一家到东南小区看了一套房子。这套房子建于1994年，建筑面积64平方米，售价164万元，平均每平方米25625元，价格同样不菲。两套房子看过之后，王先生有什么想法呢？
王永建：“我对刚才第一处看的那房子周边环境感觉太差，包括它的楼道里的环境太差，跟我想象中差距很大，即使它便宜的话，我也得考虑，这种房子我不会选，生活确实环境很差。”
记者：“第二个房子呢？”
王永建：“感觉环境啊，包括它自己的户型都还可以，但是它的总价跟我原来预期的有点差距，有个30万（元）左右的差距，这个我要稍微考虑一下。”
王先生说，他还要看几套小户型的房子之后，再做选择，不过，学区房他是肯定要买的。
王永建：“因为孩子就一个嘛，谁都不愿意输在孩子的起跑线上。当我具备能力的话，我会尽可能地去满足他，给他创造一个好的学习环境。”
王先生说，他看重的是学习环境，而不太在乎居住环境和房子大小，因为他并没打算常住学区房。
王永建：“小一点也无所谓，因为就住几年嘛。”
王先生说，他来这里买学区房纯粹是为了让孩子获得进入中关村三小的资格，房子大小无所谓，环境差点也能接受。一旦孩子从中关村三小毕业之后，他就会把房子卖掉。买学区房的客户大多都是这种想法。
北京我爱我家房地产经纪公司组团经理夏琴：“他可以稳定居住六年，而且学区房它是不会往下掉价的，六年以后我再卖的时候我还能保值，我还能升值。”
记者：“根据你的了解，有没有以前发生过这种情况，买来孩子上完学以后把房子再作为投资卖出去？”
夏琴：“有，很多很多都这样。如果说（孩子）不在这边上中学的话，他肯定就会采取这种方式。孩子上完学以后，它的任务已经完成了，这个房子已经完成了它的历史使命，就这样。”
夏女士说，买学区房现在就成了一种接力跑。学区房代表着进入重点小学的资格所以就成了接力棒，完成使命后再卖给下一位家长。不过，再卖掉学区房对王先生来说那还是几年以后的事情，他现在最要紧的是先得买到学区房。因为他的孩子再过两年就该上学了，很多学校都规定：孩子在落户学区房3年之后才能入学。因此，如果他今年买了学区房，2011年，孩子该入学时到本地落户只有两年，按政策是不能入学的。那么，我爱我家的这位业务员为什么还要劝王先生购买学区房呢？他给出了这样的解释。
康灵霄：“像他这种情况，其实（如果）户口落进来了，但是符合了一些教委的规定，但是学校有自己的一些土规定，比如我要提前三年还是两年（落户），但是达不到这规定，我户口在这儿，然后可能交一部分赞助费，然后应该也是可以上。但是这个具体还得他跟学校去交流这个东西”。
虽然中介业务员这样说，王永建还是犯嘀咕：学校说落户三年之后才能入学，这位中介怎么说两年也可以呢？王先生不由得感叹：买学区房动手晚了！同样是青睐中关村三小，另一位家长比王永建动手要早得多。
学区房客户战涛：“这个事，孩子还没出世之前就开始琢磨这个事了。”
战先生是一位留学回国人员，回国后和爱人一直租房子住。2007年，战先生想买一套房子，和很多人买房子时主要关心环境、户型、价格和房屋品质不同，战先生在孩子还没出世之前就首先考虑孩子上学的问题。一年多时间里，战先生围着北京史家小学、府学胡同小学、景山小学、芳草地小学等重点小学，把北京的东城、西城、朝阳和海淀区走了几圈，最终选中了海淀区万柳社区，买下了一套60多平方米的二手学区房。
战涛：“就是这个楼，这个是67平米，一室一厅的房，这个楼是03年建成，04年入住的，大概现在有五六年的房龄，我们买的是二手房，165万（元），加上中介各方面，要170万（元）左右。”
由于战先生买的是中关村三小分校的学区房，该区域学区房比非学区房每平方米价格高出3000元左右，这正好是北京市学区房与同地段非学区房价格差的平均水平。
孟奇：“其实有些极端地区的话可能会差得更多，有可能差到40%都非常有可能的。”
据21世纪不动产监测数据显示，在北京市四个学区房板块中，东城区东四地区学区房价格高出周边非学区普通住宅每平米5000元左右；西城区平安里板块，学区房价格高出周边非学区普通住宅每平米5000元左右；朝阳区东大桥日坛地区，学区房高出周边普通住宅每平米一两千元；而中关村地区学区房和普通住宅之间的价差最为突出，价差在5000-8000元/平米。综合比较了各区域学区房的性价比之后，战先生认为，他买的这套小户型学区房最为合适，其总价格只比周边非学区房多了18万元左右，而这个价格与目前不买学区房直接交赞助费择校的价格相当。
战涛：“（赞助费）一年三万（元），六年就十八万（元），可能交赞助费和这个差不多。”
既然在中关村三小分校上学，通过交赞助费这种方式与买学区房方式价格相当，战先生为什么不选择交赞助费而采用买学区房来为女儿择校呢？
战涛：“交赞助费这种方式那当然有不确定性，它到时候不让你上怎么办？将来过两天，国家再一调整，说你这个不合法，不许交了，那你就没戏了。”
不过，虽然提前5年就为女儿入学买好了学区房，战先生还是觉得有一定风险。
战涛：“因为我们所看到的学区房，都是过去的学区房，而且就是它08年的我们看，我们09年买，那么我们可能考虑的学区房是2013年，或者2014年、2015年的学区房，到时候是不是还是个问题。所以说也存在一定风险，总比那个交赞助费风险要小一点。”

学校后操场的楼房不是学区房：购房风险防不胜防
为了孩子能上一个好小学，我们看到，家长们不惜自己作出牺牲，要么放弃大房子选择小房子，放弃新房子选择旧房子；要么宁可自己上班绕远路，也要孩子上学方便。同时，把含辛茹苦积攒下来的积蓄全部搭上，依然无怨无悔。今年曾经有报道披露过北京一位家长为了孩子上学四年换了5套房子的故事。这真是现代版的孟母三迁。但是，即使上百万的付出，家长们可能最后也难以如愿以偿地把孩子送进希望中的学校。
在北京市中关村第二小学门外，记者看到了这样一栋楼房，华清嘉园21号楼，它几乎镶嵌在中关村二小的校园里，是距离二小最近的一栋楼房，令人惊讶的是，这栋楼房竟然不是学区房！
刘福波：“我们离得最近的这栋楼就在它的学校里边后操场，离得最近的，恰恰它上不了。其实来说，这个学校真正向的学区房，离这儿不在于近远，只在于它的划分区域。”
因此，如果家长凭着距离远近来买学区房就有可能陷入误区。真正的学区房都由教育部门或者学校自己划定范围：规定哪条街道的哪些楼房里的适龄儿童可以就近入学。记者发现，北京市各重点小学对学区房的规定差别很大，仅就户口一项，每个学校的要求各不相同：中关村一小规定：全家户口都在该房产上；中关村三小规定：具有常住户口的适龄儿童；而府学胡同小学规定：凡因挑选学校而将儿童或者全家户口迁到本片的家长，应及时将孩子户口或全家户口迁回原居住地，以免因挑选学校而影响孩子按时入学。也就是说，在府学胡同即使购买到学区房，孩子也不允许入学。记者还听到了这样一个故事。
孟奇：“那么有一个家长，确实说算是比较心细了，打听了学校啊、周边的一些邻居啊，打听了很多关于学区房的，他所买的这个房子是不是学区房，各种细节，包括学校要求他也都了解了，但结果最后又出了差错，为什么呢？我们了解是这样，他买的这套房子，原来这个房屋的主人他有一个孩子，其实已经在这个学校里边入过学了，已经申请这个入学上学了，结果他再买了以后呢，其实这个房子的上学的名额其实已经给上个孩子用过了，到他这儿房子已经没有名额，就是说学校对于这个房子其实规定了，有一个比较严格的规定，上过学的，有适龄儿童已经上过学的，短期内，或者在一定期限内，你不允许再有第二个学生再从物业里面再去上学，所以造成了这个家长买了这个房子之后孩子依然无法在理想的学校里边上学。”
不仅各学校对学区房的规定有差异，甚至同一所学校对学区房的划定也会有变化。加上一些中介的蓄意误导或欺骗，因此，购买学区房的风险让人防不胜防。但是，购买者依然趋之若骛，学区房价格依然不断攀升。
夏琴：“3个月以前的价钱可能是两万二左右，现在已经到两万五六了，它已经超过了每个月一千五以上（涨幅）。肯定是，供需肯定是失衡的，因为那个需求量比较大，基本上就是现在大概是1：10的比例吧。”
孟奇：“为什么大家这几年感觉到越来越热，其实也是这种需求越来越旺盛，去追这个项目的人越来越多了造成的。”
专家视点：教育资源不平衡催生学区房畸高房价
在北京市，学区房不仅价格高，而且十分坚挺。当周边楼盘每平方米下降3000元的时候，中关村的学区房只降了1000元，而今年，整个楼市尚在低迷之时，学区房首先回暖，首先涨价，最近2个月，北京的学区房竟然每个月上涨1500元左右。像这种现象并非北京市所独有，在南京，目前的学区房价格是10年前的三倍还多。本来，就近免试入学是国家为了减少择校现象、体现教育公平而推出的政策，可是却引发了市场对学区房的热炒，这恐怕是政策制定者当初没想到的。
北京师范大学教授王晓辉一直重点关注国内外择校现象，针对目前愈演愈烈的学区房现象，王教授认为，与赞助费择校相比，通过购买学区房择校有一定的合理性。
王晓辉：“从国际通行的这种做法来看，我觉得按照居住点来择校应该是更合理一些，就相对于那种通过交费啊、通过各种人事关系啊，比这种方法更合理一些。”
不过，王教授认为，目前各大城市学区房的价格畸形偏高，不排除房地产中介人为炒作嫌疑。
王晓辉：“现在学区房的房价偏高，甚至高出天价来，在北京可能高到两万几，这是有点不大合理。是不是有某些房产中介在炒作，我不得而知啊，但是我感觉太高了，就有些不正常。”
那么，如何才能规范学区房市场，减少热炒学区房带来的风险呢？
王晓辉：“地方政府我觉得适当地应该有所规范。首先对学校这个学区的划分啊，相对来说要扩大一些，要公开一些，要稍微稳定一点。另外从长远的角度考虑，我觉得我们国家的义务教育资源过于不平衡，那么地方政府应当在这方面做更大的努力，相对来说，使我们义务教育的资源比较平衡一些，这样我们家长选择学校的心态就不那么浮躁，不那么急于求成。”