调查楼市回暖真相（2009.3.22）

2010年02月24日 16:02 节目文稿我要评论

图片01：尽管价格比2007年下跌了，甚至还可以再优惠，但是记者在售楼处里看到，这里依然冷冷清清，几乎没有什么客户来这里看房。

图片02：对于这一次北京26家楼盘联手调价的消息，中国社科院研究员曹建海坦言，他对其真实性表现怀疑，在曹建海看来，尽管近期北京、深圳等地的楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。

调查楼市回暖真相

（主编：孟庆海记者：康敬锋、殷莉、曾晓琳摄像：景延、白羽、樊建恩）

阳春三月，深圳楼市再现井喷行情，根据深圳市国土房管局网站公布的数据，三月份的前两周，深圳市共成交新房3483套，环比上升31%，二手房成交量每天都在350套以上，最高日成交更达到623套，楼市终于有了一些回暖的迹象，那些去年在深圳一度掀起断供潮的业主们，又如何面对眼下的市场？我们的记者再次找到他们。

深圳断供潮演变成白送楼？

从去年6月份就已经断供的李先生，今年开始想把自己从没有住过的房子赶快处理掉，尽管他在购买房子的时候，已经交纳了16万多元的首付款，而且还交了一年的按揭贷款有5万多元。
断供业主李先生：“我宁愿我的首期不要，加上我的月供我也不要，我就卖给你算了，或者比市场上再低一点，我自己再贴个两三万元给你我都愿意。”
李先生购买的房子在深圳的宝安区，也就是当地人所说的关外，是一个叫碧水龙庭的楼盘，他购买的是72多平方米的两居室，当时购买的价格是每平方米11300元，总价是81万多元。
在2007年深圳楼价最高峰的时候，碧水龙庭的房子平均价格都在每平方米13000元左右，而最高的价格要到16000元，之后，这里的房价就一路下跌，现在，这里的房价每平方米也只有八九千元，尽管很多报道称现在深圳的房地产市场在回暖，成交量上升，但是碧水龙庭并没有出现价格上升的迹象。
记者：“有没有价格再低一些的？”
碧水龙庭售楼人员：“也有，楼层低一点。”
尽管价格比2007年下跌了近40%，甚至还可以再优惠，但是记者在售楼处里看到，这里依然冷冷清清，几乎没有什么客户来这里看房。
断供业主李先生：“我这边又得租房，那边又得供房，你说双重压力我能不大，工资又不是很高，一个月就几千元钱，还要吃饭，还要养家，你哪顶得住。”
2008年7月，包括李先生在内的70名碧水龙庭业主集体断供，碧水龙庭成为深圳市断供最多的楼盘，因为有断供的不良记录，银行把他们的名字列入了黑名单。
在面临银行起诉的情况下，李先生他们抢先把开发商告上了法庭，认为开发商擅自改变规划，增加容积率，而且存在严重质量问题，他们希望通过诉讼，使得开发商能够最终能解除合同，把房子收回去。
刘子孺是李先生的代理律师，他在深圳专门代理跟房地产有关的官司，他告诉记者，去年关于断供的咨询电话非常多，都是关心断供之后会有什么后果，但是今年的咨询已经明显变化。

　　
广东中圳律师事务所律师刘子孺：“就是说很多都已经是被法院起诉了，现在很多人想怎么样逃避这个法律风险，更有一部分人甚至考虑到转移其他财产。”
正是处于这样的考虑，一些业主开始通过中介公司赔钱出售自己的房子，只要有人愿意接手继续供楼，前面的首付和已经缴纳的月供白送，甚至再倒贴一点都可以。
刘子孺：“已经没有办法偿还月供了，但是他又不想失去银行的信用，那我再找一个买家来买他这套房子，你只要帮我偿还银行的月供，这套房子就归你了，替供现在在关外特别多。”
李先生告诉记者，去年很多业主选择断供，是因为他们看不到楼市的希望，觉得房价会一直这么跌下去，如果不脱手，自己就像掉进了一个无底洞，然而，当今年深圳楼市出现小阳春，成交量急剧放大的时候，他们为什么还是不惜首付和前期还贷的损失，仍然坚决地出手房产呢？
记者在深圳的房地产中介公司了解到，进入到2009年，深圳二手房的成交量明显放大，特别是跟去年相比，增长放大几倍。
中原地产代理公司区域经理黄昔飞：“最近从1月份、2月份、3月份来看，大概是每个月成交在4000多套，5000套左右，到今天（3月12日）统计，我们二手房成交是在2000套左右。”
跟去年最萧条的时候相比，深圳的楼市今年的确表现活跃，但是价格却没有随着成交量的急剧盘升而上涨，根据深圳售房透明网的信息，2月份新房的成交均价为10987元/平方米，环比下降0.42%，同比下降24.48%。
中原地产代理公司区域经理黄昔飞：“目前大家普遍的观点就是说微涨，可能10%到15%左右的幅度，因为现在大家都认为普遍的经济不是太好，那么房价再这样继续上涨的空间不是太大，应该是维持在一个平稳的水准。”
作为深圳房地产行业有名的经纪人，风语认为，各地政府出台的一系列政策成为今年楼市成交量活跃的最大动因。
深圳风语置业者联盟盟主风语：“因为国家在降息，还有减税，出台了一系列的救市政策之后，很多人对楼市未来的预期就比较看好。”

从拐点论到触底论，房价持续下跌的可能性还有多打大？

关于深圳的房价，有一个人的声音一直特别受到关注，他就是万科集团董事长王石，2007年底，在开发商、炒房客还沉浸在楼市疯狂中的时候，王石发出预警，楼市即将出现拐点，而前不久，在香港举行的万科2008年报发布会上，王石又表示：珠三角楼市基本触底，进一步下调的空间几乎没有，从拐点论到触底论，深圳楼市是否完成一轮调整，即将再度上扬？因为王石不再国内，我们也采访了万科的总裁郁亮。
最近一段时间，关于深圳楼市价格的走向成了大家关注的一个焦点，各种言论不绝于耳，在众多的声音中，万科的声音因其在房地产业的龙头老大地位特别引人关注，他们对房价的走势是怎么看的？
万科企业股份有限公司总裁郁亮：“过去一年深圳房地产的平均价格已经从差不多17000左右调到12000左右，调了30%左右，这调整幅度是比较大的。”
我们得到这样一组数据，从2007年到今年2月份，深圳楼市的价格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%，正是基于以上数据，万科的董事长王石放言，珠三角楼市调整已基本触底。
郁亮：“因为我觉得珠三角地区，尤其深圳这样的它在底部运营并不代表着房地产这个调整已经结束了，因为刚才说一个底部运营之后，还需要一个持续的活跃的成交量来支持。”
万科认为，由于北京等很多城市的存量房数字仍然巨大，因此这些城市房价仍然存在下跌空间，深圳的楼市并不能代表其他地方，万科还是会根据各地的市场情况作出相应的价格调整。
郁亮：“我们现在房地产行业的调整还没结束，还需要更多的时间来观察。”
郁亮认为，深圳在短时间内回暖并不代表全国楼市的走向，还有很多前期存量比较大的城市，房价持续下跌的可能性还很大，他的说法是否准确？我们再来看看北京的情况。
一家楼盘位于北京市南四环边上，他们参加了北京春暖楼市降价活动，走进售楼部记者看到，这里除了几名销售人员，看房的人很少，售楼大厅显得十分冷清，而销售人员似乎也没有什么情绪。
“现在有优惠吗？”
“贷款98折，全款95折。”
从这份价格走势图上记者看到，去年3月这个楼盘开盘的均价是13248元，在去年6月一度上冲到14432元，此后半年的时间里，价格一直在13000元上下徘徊，就在今年2月，该楼盘的成交价格突然下降了500多元，达到12572元，不过即便是这样，买房人似乎并不买账。
“不好卖吗？”

在这次26家房产商联合大降价中，位于北京西四环的中堂楼盘，声称是这次联合行动中降价幅度最大的，降幅高达16%，那么，它的销售情况怎样呢？
中堂售楼人员：“我们从昨天到现在将近订了6套房了，这套、这些都是昨天刚订的。”
然而，记者在这里看到，几百平米的销售大厅，除销售人员外，仅有一个人坐在沙发上看报纸。
售楼小姐告诉记者，中堂楼盘仅剩下了23套房子还没有销出去，这次全部拿出来参加联合行动，而这23套房中仅有几套房子是不到100平方米的小户型，但是朝向都不好，其余的大部分面积都在150平米以上的，总价都比较高，而且所有参加降价的房子是有条件的。
售楼小姐：“全款是82折，50%是91折，看你的付款方式，你没有付到50%以上，我们是没有折扣的。”
售楼小姐给记者计算了一套26层的155平方米的房子，如果按首付50%，享受9。1折计算的话，对于大多数消费者来说，也是一笔很难承受的数目。
“你要50%是180万左右，189万多，首付90万左右。”
记者同时调查了离中堂几公里的远洋沁山水，这个楼盘也是被列入了联合降价的名单，然而，这里的售楼人员却告诉记者，沁山水楼盘既没有降价，也没有参加联合降价的行动。
“目前我们售楼中心这里还没有得到消息。”
“首付多少会有一个折扣？”
“50%，可以打99折。”
“99折，这给没打一样。”
“对，就省点事，太少了，99折等于没打，全款才97折。”
在北京的楼市上，如今打折已经不是新闻，即使把折扣打到最低，对市场的冲击力也只是强弩之末，为什么一直被认为只涨不跌的北京楼市如今也出现卖不动的情况？再来听听另一个楼市上的重量级声音。
对于北京26家房产企业商品房首次联合大降价的行动，北京地产界的人士怎么看呢？

北京市华远集团总裁任志强：“根本不是那回事，没有组织起来的时候，就可能已经降了，去年12月建委监测的260个楼盘里，就有96个楼盘降价，今年2月初，北京政协组织的调查，有接近300个楼盘都在降价。”
华远集团总裁任志强告诉记者，21家房产商商品房联合大降价并不是什么新鲜事，从去年底到现在，北京市90%的楼盘都在以各种形式进行降价促销。北京市统计局去年12月份的统计表明，北京三环以内的房价，每平米平均下降了4000元，四环到五环之间，每平米平均下降了800元左右，而北京的燕郊地区，降价的幅度有的超过了50%。那么，这次北京26个楼盘联动调价，是不是说明北京的房价还有进一步下调的空间？
任志强：“我不认为是，我刚才举了很多例子，有的要看企业情况，有的要看楼盘情况，为什么有泡沫？有的人把粉丝当鱼翅卖，当房价上涨的时候，有的开发商的房子并不是很好，但是他也提了一个很高的价格，他就该降价，但是有些人本身做的就是鱼翅，你还非要那个鱼翅降价，说别人都降了，你为什么不降，那房子不一样啊。”
任志强认为，地段、建筑质量不一样，使楼房的价格也不平均，北京大部分地方房价已经降到很低了，真正没有到底的只是个别楼盘，消费者不能指望高档楼盘，也降到普通楼房的价格。
任志强：“我认为7、8万的房子，降一半你也买不起，就不该讨论它，就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯，他和汽车降价有什么关系，你本来也不是坐劳斯莱斯的人，老百姓更关心的在15000以下的房子。”
任志强告诉记者，今年以来，上海、北京、深圳和重庆等地，都出现了楼房交易量上升的迹象，这并不是因为各地房屋降价促销搞得好，而是春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策，使二手房交易迅速的活跃起来，同时也带动了一手房和新房的交易上升，这是不是意味着房地产市场开始复苏？楼房不再会有降价的空间？
任志强：“那就要看市场和政策，如果宏观经济向上，可能就没有空间，如果宏观经济接着往下跌，一塌糊涂的话，那不降价，也得降价。”
任志强在房地产行业素有强人之称，经常抛出一些语惊四座的言论，而这次他再次抛出鱼翅粉丝论，也给当下的楼市投下了一块石头，房地产市场这个春天乱花飞溅迷人眼，到底是以次充好的粉丝在搅局，还是政府出手之后，交易环节出现了量价背离？再来听听专家的意见。

　　
对于这一次北京26家楼盘联手调价的消息，中国社科院研究员曹建海坦言，他对其真实性表现怀疑。
中国社科院研究员曹建海：“这里面不排除有的是假降价。”
在26家调价楼盘中，曹建海注意到有这样一家楼盘的价格变化。
曹建海：“一月份是9175元，2月份9405，那么现在10000元的优惠价实际上是涨价了，它这是什么意思，这就是假降价。”
除了部分楼盘的假降价，更多的楼盘是把朝向不好、楼层不好的房子拿出来做假优惠，曹建海说，开发商打出降价的旗号，其真实的目的不外乎是为了吸引公众的眼球，做秀而已，实际上并没有给购房人太多的优惠。
曹建海：“应当是宣称的目的更强一些，目的是促销，目的是造势，目的是形成人们的恐慌心理。”
在曹建海看来，尽管近期北京、深圳等地的楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。
曹建海：“我觉得这是一个短暂的现象，不管是珠三角还是北京，房价跟居民收入相比仍然是过高，所以下降的趋势仍然不会因为政府救市而有所改变。”
曹建海说，在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中国目前这个比例大约在12倍左右，也就是说一个居民家庭12年不吃不喝的全部收入才够支付一套房子。
曹建海：“这个远远超过了公认的合理比例，住房的消费住房的购买透支了很多购房者的其它的消费。”
根据建设部的统计，2008年全国空置房面积达到1.64亿平方米，曹建海认为这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。
曹建海：“那么我的判定是还有40%到50%的降价空间，谷底可能在两年之后。”

半小时观察：房地产：当抛掉政策拐杖

或许，在第十个产业振兴计划出台之前，房地产商们还抱着最后一丝政府出手救市的幻想，但随着幻想化作乌有，房地产业界那种只以为是阵痛的担忧，很快升级为对产业命运的悬疑。尽管眼下的小阳春带来一丝暖意，但接下来的酷暑如何煎熬，一场真正的考验可能会即将登场。
是谁把楼市带入了这条险途？是追涨杀跌的购房者？还是见死不救的银行？其实都不是，真正制造了这场噩梦的，正是开发商自身。任何一家企业，自己的生存靠的是自身的能力。可我们的房地产行业，多年来养成了一种通病，一方面高度依赖政府政策，一方面仰仗市场的浮躁心理。拄着这样两条拐棍的房地产，其实与华尔街的金融衍生品如出一辙，充斥着五彩缤纷的泡沫，而泡沫里面只有越来越多的空虚。当泡沫无度膨胀，远远背离老百姓购买能力的时候，自然会破裂，而我们现在就正好处在从识破泡沫到泡沫破灭的时间点上。
不自救就自毙，而房地产业的自救之路只有一条，把房价降到老百姓可以承受的地方，让利润回归到正常合理的位置。