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竞拍现场杀出的黑马13号-中化方兴以40.6亿拍下广渠门15号地，成为新的地王

位于黄金地段，被楼群包围的的广渠门15号地

北京地产界资深评论人、联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋

中国房地产研究会副会长顾云昌

谁制造了新地王？
主编：周人杰  编导：曾晓琳  摄像：毛云李、李慧

6月30日下午17点20分，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿打败万科、SOHO中国、华润置地、保利地产等众名企，夺得朝阳区广渠路15号地，刷新了朝阳区一块19.6亿元的地王记录，成了北京新的地王。

金融危机下的地王争霸

6月30日，北京市国土局的土地拍卖大厅，现在正在举行广渠路15号地的竞拍，在这里记者发现，我国地产界赫赫有名的产业巨头，万科、SOHO中国、华润置地、保利地产、远洋地产等，都来参加了竞拍。在不到2分钟的时间里，广渠门15号地，从最初的21.12 亿元起拍价，被参加竞拍的地产大亨们叫到了 30个亿元。拍卖师不得不将竞价阶梯由2000万元调到了1000万元。

现场竞争越来越激烈，在紧张的举牌中，价格以每3分钟一亿元的速度攀升。18号保利地产、10号SOHO中国、15号远洋地产、28号惠明地产各不相让，到16点46分，远洋地产直接将价格从32.7亿元，提高到33亿元。

全场一片哗然。10分钟后价格飙升到36.7亿元，28号惠明退出，17点，突然杀出一匹黑马，3号中化方兴直接把价格叫到了36.9亿元。竞争在18号保利地产，10号SOHO中国，和3号中化方兴之间展开，到17点10分时，SOHO中国在报价到39亿元时退出。保利地产和中化方兴都表现出志在必得的决心。最终中化方兴以40.6亿拍下。

北京新的地王诞生了。起拍价为 26.12  亿元的广渠门15号地，经过35分钟的激烈竞拍，最后以总价40.6 亿元，刷新了全国地王的记录。规划建筑面积约为28万平方米的广渠路15号地，成为北京实施招拍挂制度以来，成交总价最高的土地。

在全世界还在金融危机的时候，我国的房地产却万分异常的火热起来，这种火热不仅体现在商品房的交易上，更体现在土地市场上。一块块土地高价成交，一个个地王的记录被刷新。五天前，在北京朝阳区，一块住宅用地，经过46轮举牌，以19.6亿元的成交总价，超过之前通州的京东地王，成了北京新的地王。而短短五天之后，这一纪录却再次被刷新。这场竞拍被业界称为，地产界最高端的地王争霸之战。

谁制造了新地王？

北京广渠路一带的地块一直是众多房地产商争夺的热点地块，全国一线的地产商几乎都在这一区域都拥有开发项目，这一区域曾经产生过无数地王。而在这一地段中，广渠路15号地最为引人注目，在地产界被称为全国土地市场价格的风向标。早在2004年，这片土地曾经以18.2亿元的价格被一家房地产公司竞得，成为当时的地王，但是因为该公司未能及时缴纳土地出让金而被政府收回。2008年，广渠门15号地又以招标方式挂牌出让，但是当时因为参与投标的房地产企业只有两家从而流标。那么这块充满故事的神秘的土地究竟是什么样？为什么会引起这么多的开发商的关注呢？我们一起去看看。

经过多方打听，记者在北京东四环内的广渠路上，找到了被拍卖的广渠路15号地，现在这块地已经用围墙围了起来，围墙上写着“政府储备用地”的字样。保安公司的保安看管着这块地，不让人们随便进入围墙内。站在广渠路的人行天桥上举目四望，广渠路15号地已经被周边林立的高楼包围。

北京地产界资深评论人、联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者：“目前我们掌握的这个信息来看，周边区域已经基本上没有什么地块的资源。也就是说哪一个开发商拿到这块地之后，他很有可能在这个地块上建造房子推出这个市场之后，他可能就会成为这个区域的标杆性的楼盘，甚至于是唯一性稀缺性的这种楼盘。

杨少锋告诉记者，广渠门15号地拍卖的总价和未来的预期，会对全国的地价市场产生一定的标杆性影响，而今天参加这这块地拍卖的，几乎都是全国地产界一线的上市公司，这些上市公司高涨的拿地热情，对于全国二三线的开发商和二三线城市的土地交易市场，也会起到风向标的引领作用和推波助澜的作用。现在，已经有不少房地产商加入到了高价竞买土地的行列。

刚参加完一块土地拍卖的华业地产公司副总经理陈云峰告诉记者： “大家比较相信像万科这样的龙头老大，它所带来的对这种市场的判断，所以这种跟风是必然的。”

作为华业地产负责土地储备和营销工作的副总经理，从今年5月份以来，陈云峰突然感到忙碌了起来，平均每一个星期都要参加两、三场北京土地市场举行的土地竞拍活动。他告诉记者，现在北京土地市场的竞争已经开始硝烟弥漫了，“比如说在北京五环之内，实际供出的地块非常少，这样的话，开发商很多，地块又比较少，好的地块又少，就出现了这种狼多肉少，千军万马过独木桥，所以说这种竞争是比较惨烈。像上次的富力拿到广渠路的地块，实际他也是非常勉强的拿到。”

陈云峰告诉记者，在最近不到两个月的时间里，北京就有4个地王被刷新了记录。这一片即将拆迁的楼房，就是北京的第一个地王富力地产，以超出挂牌起始价近4倍的天价拿走的广渠门10号地，一个月后，通州九棵树地块，以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的记录，成为新的地王，仅隔一天，在北京朝阳区，一块住宅用地，以19.6亿元的成交总价，又刷新了通州京东地王，成了北京新的地王，今天，这个地王，又被广渠门15号地取代。

陈云峰说：“在北京现在有3000家房地产公司，1000多个在售的项目，应该这1000多个和3000多个开发商实际都是有拿地这种需求的，那现在大家可以看到，就每一个地块推出来，几乎都超过10家的开发商会投标报价。”

作为一家上市公司，华业地产储备的土地仅够开发到明年6月份，陈云峰原本也计划在这场白热化的竞争中能够拿到几块地，但是，在多次参加拍卖活动后，他发现现在土地交易市场已经变得很不理性。 他告诉记者：“本来有一个地块，底价就是1.2个亿，那有一个开发商，第一口报出价就报了两个亿，那全场都哑然啊，这个气氛一下就紧张起来了。我觉得我们还是要理性一些，不能在这个疯狂拿地当中。就是或者说有点晕头，或者说冲动，我觉得这样的话，对企业经营实际上是不利的。

仅6月26日一天，北京竞拍的四块土地，就多拍出了13亿元，全部以溢价一倍多成交。不仅在北京，上海、广州、深圳等一线城市土地市场交易也异常火爆。地块大幅溢价成交,地王频繁出现的现象，已经蔓延到了二线、三线城市。

杨少锋告诉记者：仅仅从6月1号到目前短短的20多天的时间，上海 广州 无锡 宁波 福州等等的这些地方又重新出现了一块又一块的天价地，一块又一块的地王，不断的刷新同区域的成交价格，而且跟2007年有一点非常像的是，这些很多地块的成交他们楼面地价都直逼周边的房价目前的售价，甚至要超过周边的售价。从他对这一块跟踪的分析来看，这里面80%的推动者都是这些上市的房地产公司。也就是说，新一轮的囤房囤地的序幕现在已经拉开了。

据中国指数研究院最新公布的土地交易信息显示，5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。超过1/3的住宅用地溢价成交，平均溢价达56%。

 “面粉”天价，“馒头”涨价

在楼市前景还不明朗的情况下，开发商大量囤地，土地价格放量上涨，成交价连创天价，甚至达到了同一区域当年楼盘的销售价格。“面粉”价格上涨了，那么“馒头”的价格是否应该涨价？这样的局面对未来全国的房价走势会带来什么样的影响呢？

在距离广渠门15号地不到一站地的一个二手房销售点，记者遇到了前来给自己的房子调价的李先生。李先生要卖的房子，与广渠门15号地隔路相望，两月以前，他到21世纪二手房公司登记，打算把房子卖掉。昨晚刚从外地出差回来的他，听朋友说他买的房子要涨价了，因此今天急忙到登记的二手房公司变更房价，每平米调到两万三。与李先生一样，前来调价的杨女士，也打算将每平米调高两、三千左右，希望房子不忙卖出去，待价而沽个好价钱。

21世纪不动产北京东方瑞景加盟店高级经理李永勇告诉记者，这个店70%挂牌出售的房屋都是广渠门10号地和15号地周边的楼盘，这几天前来调价或者停止出售房子的人，比二手房销售旺季的时候还要多。“一些人先到公司把价格调整起来，价格可能会涨个两、三千每平方米，等到未来的价格涨起来再卖。还有一部分业主也会把房子暂时不卖，或者说把之前卖的想法转为租的想法。租出去这种比较多一点。”

水涨自然船高。广渠门10号地和15号地的高价成交，对周边二手房的价格究竟带来了多大的影响呢？一直负责二手房市场监测的21世纪中国不动产市场研究部经理孟奇告诉记者：“从这个地拍之前的价格，基本上还是比较平稳，那每个月每平方米可能有几百块这么一个涨幅，大概每个月2% 3%这么个涨幅。那么地拍完以后，有一个台阶，有一个跳跃式的一个涨，将近涨了1000元/平方米。”

孟奇给了记者这样一组数据，广渠门10号地和15号地周边二手房，平均每平方米上涨了1000到1500元,每平方米的报价从1万4千元到3万元不等。广渠门15号地南边的珠江帝景，每平方米最高报价达到了2万5千元，而离广渠门10号地最近的富力城，每平方米报价最高达到了3万元。 “所以现在来说这个价格，从我们监测的结果，基本上已经接近了2008年那种最高时候一个水平了。”

据了解，广渠门10号地和15号地周边的楼盘，在2008年最高的时候，房价曾经翻了3到4倍，最高达到了每平方米2万5千元到3万元，那么，现在周边的一些二手房纷纷将房价调到这样高的价格，依据是什么呢？杨少锋以广渠门10号地为例给记者算了这样一笔账：广渠门10号地，开发商的楼面地价是15140.74元/平方米，3年时间的开发周期，大概要承担的财务成本是2000元/平方米到2500元/平方米。按照现在富力城同等的标准建造，建安成本及装修的成本大概是5000元/平方米，这三大成本加起来，楼盘的成本价格，就达到了2.3万元/平方米。加上政府应收的税费，也就是说这块地开发的楼盘，每平方米要卖到2.5万元/平方米，开发商才能保本。

杨少锋认为这块推出来之后，市场价应该不会低于2.8万元/平方米。所以，业主们认为，未来一段时间，房价肯定要涨到3万/平方米，所以不能2.1万元/平方米把它卖掉。所以这种天价地，对周边区域的楼盘价格的带动是立竿见影的。

 房价使地价上涨，地价上涨又抬高房价，这种相互推升的浪潮，会不会从一线城市蔓延到全国，造成新一轮的全国房价上涨？多年从事房地产经营的华业地产副总经理陈云峰，经历了从2005年到2007年楼市的高峰，也经历2008年楼市的低谷。他给了记者一个肯定的结论：“房地产的这种涨价肯定是从一线城市开始的。那在中国的一线城市就是北京、上海、深圳 。那这一轮一线城市地价和房价涨完之后，马上会传导给二线城市。那比如说沈阳 西安 成都 重庆 广州，像这些城市，他们的房价会马上跟进，然后这些城市这个房价和地价涨起来之后，会向三线城市再传导。”

    陈云峰告诉记者，地价和房价高涨的传染病一定会蔓延全国，只是时间的早晚不同而已。现在在全国的一些二线城市，地价和房价已经开始出现明显的涨价。“像长春和大连，我觉得这是非常明显的二线城市，他们现在的这种开发商拿地的热情和房价的这种走势，现在就已经有了要上升的这种苗头了。应该说我感觉这种传导基本上快到位了。”

久违了的“地王”重出江湖，重新掀起土地市场上新的抢地抬价热潮，让很多人都想起了地王频繁出现的2007年，那个地价、房价交替上涨的火暴局面。而一阵哄抢土地之后，带来的是居高不下的房价，和房地产市场难以挤掉的泡沫。许多人不禁要问，难道金融危机对房地产市场没有影响？房地产市场已经彻底回暖？房价和地价会不会再像２００７年一样被炒出一波又一波高涨的行情？

一直跟踪分析房地产市场变化的资深评论人杨少锋，把近两月来的这场抢地热潮，看作是投机者和开发商的盛宴，对于的确需要购买住房的百姓来说，只是一个看客。因为越抬越高的地价，决定它未来的楼盘，只能是卖给少部分买得起房的人。他告诉记者：“天价地它一定会带动整个区域，甚至整个城市的房价的一个暴涨，会使得越来越多的购房者更加没有能力，也没有机会能够买到自己的房子，这与我们国家所倡导的和谐发展是背道而驰的。”“他们（购房者）没有能力从这里面去得到任何利益，只能成为最后买单的人。我虽然买不到这一块地，但是这块地天价地出现之后，它会带动周边的房价

周边房价又只能把我逼到更远的地方，更远的地方房价也涨，这里面购房者是最大损失者。

杨少峰认为，地价成本是房价成本的一个重要组成部分。在激烈的土地竞争中，地价居高不下，从短期来看，地方政府增加了土地收入，但是从长远看，被抬高的地价将成为楼市稳定发展的阻力。同时，在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

对此，中国房地产研究会副会长顾云昌也表示十分担忧。顾云昌说：“我们现在很担忧一件事情，我们希望楼市热起来，但是会不会又产生新一轮的泡沫，这是人们现在最关注的问题。那么预期越强，流动性越过剩，这种泡沫的可能性也越大。”

顾云昌会长告诉记者，我国的楼市是要解决大部分没房住的人的需求，在我国楼市供需刚刚有一点起色的时候，较高的房价只能吓退对价格特别敏感的刚性需求的消费者，进而导致成交量的萎缩，加重市场的观望情绪，使楼市重现危机。

顾云昌说，房地产市场需要实火，我们不需要更多的虚火，实火就是实际的需求，真实的需求，虚火它不是真正的需求 它是投资性需求 特别是投机性需求 如果虚火更旺了以后那么对我们刚性需求，对我们普通居民需求又是一种压抑，对我们整个市场平稳的健康的发展又是带来负面影响。

顾云昌会长认为，虽然现在楼市和土地交易市场都十分火爆，但现在还很难说楼市已全面回暖。楼市还有许多的不确定性，在中国的实体经济和全球的经济没有完全复苏的情况下，整个房地产市场不会很快热起来，那么开发商们高价买地的风险也是很大的。 “2007年的时候，大家都在抢地皮，2008年感觉到，那时候不应该抢地皮。那么现在抢地皮，或者大家去争地皮，是不是没风险，谁都不能打包票的。所以我建议我们开发商们，包括我们的买卖双方，都要冷静下来。到底出售多少，到底楼市怎么判断法，恐怕不能单方面太过分的乐观，过分乐观恐怕要坏事。”

中国经济不需要地王

为了扩大内需，保证经济的持续增长，针对房地产行业国家出台了很多政策，包括减免商品房消费的税费，降低第一套房首付款贷款比例，贷款利率实行打折优惠，希望靠房地产市场的复兴来拉动上游产业，但是国家统计局公布数据显示，1-4月份，全国完成房地产开发投资7290亿元，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，比去年同期回落31.8个百分点，房地产投资的大幅回落，证明目前为止，政府期望的政策效果并没有出现。

而另一方面，我们看到许多城市房价再次冲上历史高点，众多投资客重新涌入楼市，严控二套房贷的规定成了一纸空文。首付一成的案例再次出现，金融机构面临的风险正在加大，各个城市地王争夺战你方唱罢我登场，房价过高的问题又一次成为一些城市的市民最关心的焦点。

2007年年底万科董事长王石在接受本栏目专访时表示，万科再也不会当地王，他甚至为万科此前当地王而向全国观众道歉，但是2009年5月，万科依然在广东佛山等地出手拿下了地王，种种情形使我们担心楼市泡沫再一次积聚成形，前两年政府让房地产健康的努力会毁于一旦。

我们还应当看到，目前快速上涨的房价既没有拉动上游产业，同时它还在抑制消费需求。作为百姓消费的重中之重，住房消费最大的障碍是高高在上的商品房价格。一旦土地市场出现新一轮的炒作，再次抬高房价，房价与百姓收入之间的差距只会越拉越大。

地王的连番登场给我们拉响了这样的警报，当保障性住房还不能满足大多数百姓需求的时候，如果仅仅依靠高房价来刺激开发商的投资，而不顾及老百姓的实际购买力，到头来只会在楼市制造出更多的泡沫，这对中国经济的复苏只有弊端而无好处。

中国经济的现实是找不出多少比房地产更直接快速拉动经济发展的产业，也正因为如此，中国经济未来能否真正复苏要看房地产最终是否能够走上一个持续稳定发展的轨道，而不是坐在大起大落的过山车上。