来自中国经济年会的声音（一）：楼市变局

    （主编：孟庆海 编导：周羿翔 摄像：张明）

    1月17日，由中央电视台主办，中国国际经济交流中心协办，一汽大众奥迪品牌担当合作伙伴的首届中国经济年会在北京举行。这次年会的主题是：宏观经济分析与展望。

    2010年中国经济众多热点当中，楼市走向是老百姓最关心的话题。在刺激住房消费的政策措施和大幅增长的信贷规模推动下，国内楼市经历了09年火爆的一年，很多城市的房价攀升到了新的高度。而最近一段时间国家加大了房地产调控力度，各地鼓励购房的优惠政策也陆续终止，2010年的楼市到底会何去何从？引来了各种猜想。《经济半小时》栏目特地在首届中国经济年会现场对百名经济学家企业家展开了问卷调查。一起来看看。

    2010年楼市新变局 房价是否会下跌

    根据当前国内经济热点及学界、企业界和公众关心的话题，《经济半小时》栏目发出了上百份经济学家企业家问卷调查。国家发改委副主任、国家能源局局长张国宝，联想集团董事局主席柳传志、TCL集团有限公司董事长李东升、中国人民大学副校长陈雨露等参与了问卷调查，大家从各自不同的体会，就明年中国的楼市趋势表达了观点。

    我们问卷调查的第一个问题是，最近一系列楼市调控政策出台，您认为2010年中国房价的整体趋势会是怎样？其中看涨的比例最高，占到了43%。；认为明年房价会持平的经济学家和企业家占调查人数的31%；看跌的比例最低，只有26%。

    在“首届中国经济年会”的分论坛“中国商业领袖展望2010”上，关于房价也是与会商业领袖们最为关注的话题。

    陈伟鸿：“对于普通的百姓而言，最关心的是房价多少会涨还是会跌，这是一个最现实的问题，我们做一个判断，把大家手中的表决牌拿出来。2010年中国的房价可能会就此下跌？因为我们看到了那么多调控的措施出台，看看你们对这个观点的态度是什么。”

    对于主持人的房地产有可能下跌的预测，所有上台参与讨论的5位商业领袖全部表示反对。

    “全反对，没有人同意我，反对的理由原因是什么呢？”

    首都创业集团董事长刘晓光：“第一个原因，资源的紧迫性，稀缺性，像我们这么样的企业基本上没有在核心城市。第二个来讲，还是供求结构的问题，去年北京大约卖了20万套，实际上现在可供量还是一个缺口，第三口还是跟人民币、货币贬值有关系，不得不让投资保值。”

    陈伟鸿：“可能房价不会降。”

    海南省农垦总局局长王一新：“我不愿意让它下跌，也不愿意让它涨得太快。”

    北京今典集团董事长张宝全：“其实任何市场和任何产业如果有或高或低的变化，对消费者供应量都是不利的，应该说供应量和消费者都希望相对稳定的。”

    陈伟鸿：“对平稳的态势，所以看您了。”

    亿达集团有限公司董事长孙荫环：“从现在情况来看，房价要下来基本上没有可能，但是我们房产开发商特别不喜欢房子价格涨得过快，与我们健康、持续发展是十分不利的。”

    2010年楼市新变局 地王是否还会频出

    2009年6月30日，北京市国土局的土地拍卖大厅，现在正在举行广渠路15号地的竞拍，在这里记者发现，我国地产界赫赫有名的产业巨头，万科、SOHO中国、华润置地、保利地产、远洋地产等，都来参加了竞拍。在不到2分钟的时间里，广渠门15号地，从最初的21.12 亿元起拍价，被参加竞拍的地产大亨们叫到了 30个亿元。拍卖师不得不将竞价阶梯由2000万元调到了1000万元。

    现场竞争越来越激烈，在紧张的举牌中，价格以每3分钟一亿元的速度攀升。18号保利地产、10号SOHO中国、15号远洋地产、28号惠明地产各不相让，到16点46分，远洋地产直接将价格从32.7亿元，提高到33亿元。

    全场一片哗然。10分钟后价格飙升到36.7亿元，28号惠明退出，17点，突然杀出一匹黑马，3号中化方兴直接把价格叫到了36.9亿元。竞争在18号保利地产，10号SOHO中国，和3号中化方兴之间展开，到17点10分时，SOHO中国在报价到39亿元时退出。保利地产和中化方兴都表现出志在必得的决心。最终中化方兴以40.6亿拍下。

    北京新的地王诞生了。起拍价为 26.12 亿元的广渠门15号地，经过35分钟的激烈竞拍，最后以总价40.6 亿元，刷新了全国地王的记录。规划建筑面积约为28万平方米的广渠路15号地，成为北京实施招拍挂制度以来，成交总价最高的土地。

    2010年1月8日，南京的新年土地拍卖，吸引了众多竞拍者。最终G75地块以8亿6500万成交，溢价超过200%，测算下来楼面均价接近1万6，而这块地也晋升为南京新地王。和南京相似，很多城市的新年第一拍都再创新地王，延续了去年年底的“盛世”。很多参加年会的开发商都认为，今年的地王依然会出现。

    刘晓光：“我觉得肯定还会出现‘地王’这种现象，但是它的幅度小多了。”

    因此，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，地王频出和房价高企的背后，不仅仅是货币政策。

    国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌：“我又不认为完全是货币政策一项政策所造成的，当然最后表现结果是货币多了，为什么会有这个状况，土地财政的政策，高的地方50%都是卖地收入，廉租房建设这方面又没有做好，同时抑制投机房，从需求方面又没有压住，最后结果是房价上涨。

    从这个角度说，不仅仅是货币政策问题，而且我认为如果把房子上涨全部集中在货币政策上，很多地方财政的投资行为要不要退出，我们这么多老百姓有钱，鼓励他投资买房，还是鼓励他搞实体经济投资，没地方投，要不要国退民进等等这一系列问题都要配套起来研究，也就是说房市政策必须在非房市中间寻找更好的配合政策。”

    2009年杭州市土地出让金达1200亿，夺得了个全国第一。去年杭州市地方财政收入520.79亿元，增长14.4%，占财政总收入比重为51.1%。这意味着，杭州1200亿的土地出让金收入，是地方财政收入520.79亿的2.3倍。此次中央调控出台后，在一条房地产中介公司集中的街道上，记者逐个进行了走访。不过这里已经看不到2009年市场火爆时的场面，记者走访的每一家门店，都是显得冷冷清清，几乎看不到上门的客户，只有经纪人在忙碌地打着电话。

    房产中介公司员工：“每天都这样的，元旦过了以后，客户上门的很少，很清冷。成交量现在很少的，成交量都下降了。

    记者：“这两天咱们的生意怎么样？”

    “没生意。”

    记者：“就是从元旦之后就是这样吗？”

    “对。元旦之后成交量不多了。”

    记者：“一天能有多少？”

    “说上门客还是什么？”

    记者：“上门客和成交的？”

    “成交的话，成交基本上没成交量，整个杭州都没成交量。”

    记者了解到，自从元旦之后，整个杭州市的二手房交易量就急剧下降，很多中介公司连续几天没有做成一单买卖，就连到门店咨询的人都少的可怜。

    房产中介公司员工：“顾客一天一两个，主要还是来问一下，诚心买房的不多，都是持币观望都在。以前的话，每天能接待20、30个，现在一天有两三个也是不错的，现在很多客户，持币观望的比较多，过来也都是咨询一下，今年的这个政策还有房价的走势怎么样。”

    然而很快，杭州、南京等地却纷纷出台补贴等“救市”政策，将中央调控化之为无形。在“中国商业领袖展望2010”论坛上，万达集团董事长王健林认为，不能忽视中国的土地出让制度，要解决中国房地产的问题，只有从根本上解决地方政府对土地财政的依赖。

    万达集团董事长王健林：“刚才大家讨论的时候忽略了一个地产当中最大的一个东西，其实地产当中最大的不是开发商也不是企业，而是政府、地方政府。中国的房地产开发模式，最重要的不是我们楼市变革、变价，等等，最大的问题，下决心改革现在中国地方政府对土地财政的依赖。去年有9个城市接近和超过1000亿土地的出让，市以下的城市一般预算财政收入和土地收入一半对一半。这种对土地财政高度依赖，必然促进房地产市场继续走高。去年议价500、600，挂牌价如果就算成本，那也是200、300，所以研究房产，所有的专家、学者，下到地方政府这一块，如何能够改革现在的土地出让制度和保证土地市场平稳发展，我做了一个详细的统计，在2004年以前，前20年中国房地产市场没有一年上涨幅度超过10%，那时候虽然有腐败，但是房价都是个水位上升，就是04年，土地制度，房价像做鬼一样，所以我们好好反思一下地方政府的地位。”

    从这些经济学家和企业家的解读里，我们可以看到，房价大幅上涨只是一个表面现象，背后隐藏着土地供应、财政收入、保障性住房建设等一系列矛盾。眼下新一轮楼市调控正在拉开序幕，就在1月10日，国务院办公厅又发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。这些调整究竟会对2010年的楼市带来了哪些影响？

    2010年楼市新变局 调控是否能起作用

    随着楼市调控政策密集出台，新年一开始，我们看到不少地方的楼市出现降温。北京市房地产交易管理网统计，元旦三天假期京城二手房网上签约仅63套，比2009年同时期减少了将近六成，而深圳在元旦过后的最新一周，二手房成交环比跌幅达70.9％。

    房地产交易遭遇新年寒流，给大家带来了困惑，从09年下半年开始发力的房价在新的一年，究竟是继续上涨，还是会掉头向下？我们继续来听听专家在中国经济年会上的分析。

    1月12日中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。提高存款准备金率，只是最近调控房地产行业的又一道令牌，之前一 个月的时间里，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等等调控政策密集出台（字版），靶心直指“炒房”、“囤地”。如此密集地出台房地产调控措施，后果会是怎样呢？只有16%的经济学家企业家表示，近期会有明显的效果，50%的经济学家企业家表示，调控措施在较长时期后才会有明显的效果；高达34%的经济学家企业家认为，国家的政策不会有明显的效果。在很多房地产企业的眼中，“平稳”成了他们预测2010年中国楼市的关键词。

    圆桌会议现场

    陈伟鸿：“刘晓光先生的稳定、和谐，供还不应求。为什么做出这么一个判断，我们看到在09底包括2010年初的时候政府出台了非常多的调整楼市的措施，这些措施不就是为了让供不应求的局面有所缓解吗？”

    刘晓光：（首都创业集团董事长）“稳定政策，宏观调控政策也比较稳定了，如果稳定下来是实现了和谐。从现在来讲，如果说我们计算大概一年有2000万人买房，有100万人，三千万个家庭，供应的房量还不够，所以供还是不应求。有一些城市比较艰苦一点。”

    陈伟鸿：“宝全看到的变局出现在哪些？平稳是一个关键词，跌不可能，大升更不可能，有赞同者或者是反对者吗？赞同，赢得了很多让的赞同，但是我们请您分析一下原因。”

    张宝全：（北京今典集团董事长）“对2010年房价的变化，都源于2009年房价的疯狂。实际上2009年中国房价出乎意料的变化，这是一个虚假的。到了2010年，基本上开始趋于平稳了，正常的供应和正常的需求，或者是一旦出现以后，市场趋于平稳了。而且我认为中国房地产的市场从2010年开始，以后很难有大的起落。而且中国的房产市场已经发展了本质性的变化，已经从一手房市场快速地向二手房市场转变了。所以2010年不可能很大幅度的下跌也不可能很大幅度的涨了。”

    然而有的经济学家却没有像房地产开发商那么乐观。在“首届中国经济年会”的论坛上，清华大学李稻葵认为，今年中国房地产的调整难以避免。

    “在我看来，大的形势下， 房地产的价格，尤其是大城市的房地产价格难免会出现一些比较明显的调整，原因何在？原因是这一轮的房地产价格的上涨跟前几年性质有所不同。第一，来的非常快，2009年4月份还没有怎么起来，我指的是大城市，突然4月底、5月初起来了。第二，明显的带有流动性推动的性质在里面，给定这么一个性质，在2010年刚一开始，我们看到了，央行采取了我称之为非常艺术性的货币政策调整方式，迅速提高了存款准备金率，这么一个政策给资本市场、房地产参与者传递了一个非常明确的信号，货币当局关注到了资产价格的变化，这是我个人的解读。在这个情况下，心态不太稳的、基础不太牢固的房地产价格很可能会产生变化。”

    2009年的中国房地产的确超出所有人的预料，年初还门可罗雀、年中就彻夜排队、年底就坐地起价，最终12月以创纪录的涨停收官（图表）。这一幕疯狂行情，源头是08年年底的“救市”组合拳，而在经济学家看来，2009年宽松的货币政策，是09年房地产疯狂幕后最重要的推手。在“首届中国经济年会”的论坛上，全国人大财经委副主任委员吴晓灵就认为，在2010年中国应该在货币政策上引起足够的重视。

    吴晓灵：“货币供应过多，很可能不表现在商品上，但是对于资产的价格来说会有很大的问题的。我想2009年房价的上涨已经让很多的老百姓感到了很震惊，也很心酸，以他自己一年的收入，几年的收入，甚至几十年的收入，都难以圆自己的房价梦。因而我们控制好货币，既要控制商品的物价，也要让资产的价格，特别是房产的价格不要过多上涨，这是我们货币政策应该注意的。”

    2009年，中国的保障性住房建设进度缓慢，截至去年8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。2010年，中国将建成600万套保障性住房，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。因此经济学家和企业家们都认为，只有将老百姓的居住权保障了，中国的房地产市场才能健康发展

    夏斌：“第一，低收入群体必须有房住，这是保18亿亩耕地的底线一样，地方政府必须保，这是社会安定的原则。从土地供应、财政实力、财政资金安排，必须保。

    第二，为了把这个弄好，土地出让，可以卖，卖完能不能专款专用，出来的钱首先全部保障低收入群体的住房要求，如果这个原则执行了，房价越涨，老百姓越高兴，因为土地出让的钱是保建设、保项目。”

    李稻葵：“在一级市场上，政府要直接参与。我们在香港学了一半，卖土地，可是没有学会香港50%以上的人口住在政府提供的房子。所以一级市场政府必须直接参与，只有这么做，才能给地方财政提供可发展的比较好的基础。第二，不要让短期投机、流动性推动带来价格的迅速上涨。”

    半小时观察：谁来解开房地产这团麻

    解开房地产市场这团乱麻，不是单看房价涨跌这么简单。房地产市场经过十几年发展，站到了中国经济舞台的中心位置，在城市化进程中，有其必然性。但与此同时，又造成了地方经济对房地产过度依赖，土地财政的现象说明，我们所看到的飞速上涨的房价实际上背后有着许多明里暗里的原因在推动。而09年出现的资产价格上涨，又给房价加上了助推器，把它推离了正常增长的轨道。遏制房价狂奔，根本上说，还是应该让基本住房回归它本应有的定位。毕竟，发展房地产业的根本目的是让老百姓住上房子，不是供投资者拿来炒房子。