21家房产商联手，降价行动搅动京城，专家评论，消费者打听，26个降价楼盘到底有多大优惠？联手降价，楼市春天是不是真的来临？《今日观察》正在评论。
   
    主持人：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位准时收看。在今天的节目当中，我们要和大家关心的是房价这个话题，两天前北京的房地产行业正式启动了春暖楼市的活动，21家房地产企业联合降价，其中有2300多套的降价房源，面对消费者公开发售，最高的降幅达到了16%，这究竟是一场货真价实的降价？还是一场高明的营销秀？对我们消费者来说房价是天堂回到人间，究竟需要我们等多久？今天的节目，我们将就此展开评论，我们的两位评论员是霍德明和张鸿。各位电视机前关注我们这个话题的朋友，也可以登陆央视网、腾讯搜搜网以及搜狐网发表您的观点，稍候我们会来关注各位的网络留言。
    好了，节目一开始，我们先来了解一下相关的新闻背景。

    解说：3月6号，在楼市持续低迷，消费者持续观望的背景下，北京21家房地产商以一场联合降价行动，搅动了北京楼市这一池春水，楼市回暖了吗？房地产商真的降价了吗？消费者真的可以出手了吗？社会各界聚焦着这起事件，联合降价的行动是北京房地产产业协会等6协会联合发起的，全称叫“2009年春暖楼市，北京居民优惠购房系列活动”。万科、中信、远洋等21家首批参展企业，这次共推出21个项目，遍及北京东城、宣武、朝阳等10个区县，最高让利幅度，达到2630元每平方米，降幅最低的111元每平方米，尽管1%到16%的降幅，对于几十万，几百万的房屋而言，无足挂齿。
    但购房者在长达一年多的等待后，此刻更愿意稍稍放下一下沉重，偷偷地笑一下。但是房地产开发商真的出招了吗？依然是今天北京房地产市场上最大的一个声音。这完全是一种做秀，甚至另有所图，更多的民众在记者调查中给予了这样的答案。而记者随后的调查也显示，在这场活动中，消费者想买一套降价房其实并不容易，首先参加此次降价活动的开发商，大多只选出很少一部分房源进行降价，在全部26个房产项目中，推出降价房达到50套以上的项目只有12个，还有3个项目，仅推出了10套以下的房子进行优惠，最少的一家房地产企业，只推出了三套，其次降价房身上的条条框框限制，让降价有些变味。
    在调查中，有消费者告诉记者，参与降价的房子，不是朝向不好，就是楼层不佳，楼层、朝向、户型的限制，让这次降价打了折扣，最后记者在调查中还发现，降价楼盘选择的对比标准市场均价并不准确，不少楼盘周围现有新房，二手房价格已低于这一价格，而且多个楼盘此前已有优惠销售，价格甚至比现在公布的还要低。

　　
  
    售楼处工作人员：这26个楼盘联合起来，有一个促销活动，我们全款8.2折，交50%是9.1折，它那个点位是（优惠）2%-16%之间，但我们这个项目是（优惠）18%了。你们付不到50%，我们是没有折扣的。对呀，其他的也都有条件的。
  
    解说：更有业内专家指出，今年2月份，北京商品房销售量达到5800套，这次推出的2300多套优惠房源，不足上月销量一半，数量并不多。21家开发商集体让利的意义，只是传递了降价的信息，房屋价格还会随着每个月的促销而波动，开发商是否降价到底，还不好说。一年多时间了，在购房者与房产商之间的观望和对峙之后，房产商今天以主动联手降价的方式，传递着卖方的信号，消费者究竟会有多大程度上的认同，今天的部分媒体给予了这样的评论。对于这样的降价，消费者或许依然会不屑一顾，再次偷偷地笑一下，情况也的确会如此，眼一睁一闭，2%没了，眼再一睁，再一闭，或许还有2%真的可以没有。

“21个未成年人”的狂舞

    主持人：其实在很长一段时间，很多的楼盘和购房者之间都是在持续着心理博弈，那么这一次我们看到北京的房地产市场推出的“春暖楼市”的活动，还的确吸引了很多人的眼球，不过在二位评论员的眼中你们觉得这样一个降价到底是真的还是假的？
    张鸿：其实有诈。
    主持人：怎么讲呢？
    张鸿：就像刚才新闻里所说的，它其实是这么多家房地产商的一个联手的促销，但是其中很多的房地产商并没有表现出应有的诚意，比如说今天上午，我就专程给其中的一个楼盘打电话，叫理想城。
    主持人：做了市场调查。
    张鸿：对，我就是以买房人的这种身份，我跟他说，我说你们这个优惠，我在你们春暖楼市网上看到你们的优惠，她说，售楼小姐马上说，你别看那个网，那个网不真实，你到我们自己的那个网站去，我们公司有网站。
    主持人：那真实情况跟那个宣传当中究竟有多大的区别？
    张鸿：春暖楼市网它的一套是8156一平米，然后我就到了他们公司自己的网站，都是3月11号开盘，过几天就开盘了，它那个均价是8000块钱，这个还可以继续谈，还可以有讨价的余地，所以他们就是，他们自己都不相信，而且他们自己在网站上，我特意打出来，它这个里边有320多套的房子，里面有很多的建筑平米是14、13、15这种，我也不知道是一个户型拆开来卖，卫生间和厨房分开来卖。
    主持人：为什么会切割成这么小块？
    张鸿：对。还是底下的一个小商铺等等，它就没有特别详细的概念在里面，所以我觉得它缺少诚意。这样对消费者来说是这样的，就是你虽然里面有一些开发商是真心想降价的，但是哪怕有一个开发商他不真心想降价，他让我消费者受骗，我买了一个户型不好的，买了一个本来就应该享受的这种优惠的这样一个房子，那对于这个买房者来说是100%的伤害，所以真正想降价的开发商，不要和别人联手，你直接降就完了，省得别人不真心降价，然后让我们觉得所有的人都不真心。
    主持人：还连累了你。
    张鸿：对。
    主持人：如果你所说的真的是现在温暖楼市活动当中的一个真实准确呢，那么作为消费者，我想我们肯定会成兴而去败兴而归。
    张鸿：对。
    主持人：因为首先你想要的房源是没有的，其次你看到的都是像我们小片当中介绍的，不是户型不好，就是朝向不好，就是楼层不好等等，很多的限制条件，让你没有办法真正地得到这个实惠，霍教授你观察到了什么样的情况？你觉得是真降，还有假降？
    霍德明：这事让我想起了赵本山的名言，就是个典型的忽悠。这中间26个楼盘里面，万科公园5号，我亲自去看过，而且是在去年11月的，那时候我跟我老婆，那时候我们去炒炒底吧，看了一下其实它的价格，就已经是2万，就差不多这个价格，在网上公布了，20284块钱。而从去年11月到今年2月份，2月20号我还记得，中间价格变化，我2月20号去的时候，那一天销售人员最后跟我游说了半天，你知道吗，最低的价钱，56平米的可以只卖99万，相当于，不到1800块钱一平米，当然他说了，这有一点退定的。
    主持人：那你动心吗？
    霍德明：哎，我是有一点动心了，不过当然我在今天看到了这个数字，它降到了是19006块钱，我就说不对啊，比我2月20号那一天看到的数字还要高啊。所以它比较的标准是什么东西，我当然了解到他们这个有所谓的精装，26000块钱，加得很高，还有所谓比精装下边的次一点的，地板换一换，23000块钱的，如果把这个19000块钱的这个数字是不是万科把这个，就是所谓毛坯房把它算进去，卖房子可能会有这些其中的猫腻在里面，所以我想这次这26个楼盘里面，其中有像你刚才讲的，真的有很多可能这种不是很清楚，但是至少我亲身的经验，这个里面万科公园5号，还是有一些忽悠。
    主持人：两位评论员，一位认为这样的做法当中其中有诈，还有认为直接的它就是一个忽悠。那么网友如何来看待北京房地产出现的春暖楼市这样的一个特别优惠活动呢？我们马上来关注一下网友的网上留言。首先我们来看一看这位网友，他是这么说的，“不管怎么说，这是一个好的开始，希望开发商们认清市场现实，将降价进行到底，只有这样才能利于不败之地。”这是一位持赞同观点的。
    还有一个刚才霍教授提到的词，“忽悠”。这位网友的名字起得非常好，叫“防忽悠热线”，“忽悠接着忽悠，这回组团忽悠来了，咱就不上这个当”。他指的就是联合降价这样的一个行为。
    既然你提到了赵本山，我们再来看看这位署名“不差钱”的网友，他说，“人这一生，最痛苦的是房子买了，房价降了，最最痛苦的事，是房子没买，房价涨了，最最最痛苦的事，开发商说降价了，赶快买房，结果呢，被忽悠了。”
    看来我们大多数的网友，他们的观点跟你们两位非常一致的，他们都认为这次联合降价可能更多的从某种程度上来说，是一场营销秀，那么在你们二位看来，房地产开发商推出这样的营销秀，尤其21家房地产开发商联手来做秀，他们目的究竟在哪里？
    张鸿：他们现在显然是低估了我们买房者的智慧，你看很多人免疫力都提高了。所以说这21家真的很傻,很天真，他们以为自己的这样一个群体的，打包的一个所谓促销就能吸引你掏出口袋里的钱，但是其实他只是达到了吸引眼球，部分眼球的目的，因为过去房地产商一直说解放军要来了，我们要做“猪坚强”。

　　
    主持人：一直扛着。
    张鸿：他们就一直想政府来救他。
    主持人：对。
    张鸿：从去年12月份我们也做节目了，131号文件出来以后，政府已经明确地说，说希望房地产商能够认清形势，能够以合理的价格促销。但是政府的这个声音并没有那么明确，说我们不救你们，只是说不救高房价，然后这些地产商一看，还有十个振兴计划呢，我们能不能赶上，一、二、三、四、五、六、七、八、九，赶到九个的时候，第十个憋不住了，就开始群体出来说，第十个就是房地产啊，然后股市的房地产股票也跟着涨。
    主持人：都想赶上末班车。
    张鸿：对，希望能够干预上，干预到整个的宏观的调控，能够把房地产作为一个振兴的计划提出来，但是第十个一出来，房地产落选了，然后又等什么呢，等两会，看政府工作报告当中怎么说，温总理的政府工作报告当中，的的确确提到了房地产的平稳发展，但是更多的提到的是刺激内需需要的是什么呢，需要的是自住型的住房，就是普通的商品房，而不是，还有保障房住房，而不是我们现在这些高价的商品房，所以一看，哎呀，没希望了，怎么办呢，我们降价吧，我们降价我们自救，自救需要一个声势，需要我们自己造成一个底部，你不是成交量没有嘛，我们自己造成一个底部，说往上涨吧，你只要有两个来成交，现在你看北京现在的房地产也是一个怪象，就是有的在涨，有的在跌，你不知道，这个是不是，涨的呢，底部已经形成了，跌的呢，就说我们现在一起来，卖一个好，然后成交量一上来，我们马上就可以说，你看底部形成了，所以说其实他们是想自救。
    主持人：我觉得这种压力可能一直都存在，对于一个市场来说，作为买卖这种市场行为，只要有降价的空间和趋势，甚至是预期存在，你不降价，可能最后你的结果就是自绝于江湖。这个霍老师给我们分析一下？
    霍德明：今天这个房地产联盟，让我想起70年代也有一个产油国家联盟，那是一起把油价往上哄抬，这次正好相反，它想把这个房价一起往下降，不过我得讲说，这一次这个经济环境是不一样的，第一个大局势，肯定是房价是往下走的，为什么呢？因为经济景气不好，第二个买家市场，第三个市场竞争，市场竞争里面有一个很清楚的指标，就是二手房的交易，而且二手房的交易，北京市是2月份二手房的交易，比1月份，环比增长了250%，这个数字是相当惊人，可是二手房的房价还在跌，它现在二手房大概平均的均价是8500多块钱，新房的均价大概是10300多块钱。
    主持人：所以出现一个所谓的倒挂的现象。
    霍德明：期房更高一点，11600块钱，比二手房大概还高3千多块钱，这代表说二手房的交易量已经扩大了，咱们北京市民，大概所谓的市场来能承受的价格，大概也在那里。所以期房或者是现房原则上都应该往二手房那里靠了，一般平常的习惯，大概是新房比旧房高10%左右，所以这次降价，虽然是联盟，但是也代表着这个联盟即将被击溃，被消费者联合行动击溃，而且我相信降价的时间应该会很快来临，只有降价才能够促使整个房地产交易量扩大，这是经济学里惟一不变的法则。
    主持人：我想即便是你扛起降价的大旗，可是对消费者来说如果这份降价不是实实在在，还是会被大家认为是一场降价秀，如果说它是一场降价秀的话，那么它必然会有落幕的那一天，那么对于消费者来说，让房价从天堂回归到人间，究竟我们还需要等多久呢？马上我们继续我们来评论。

　　
   
   
    解说：一起坚挺房价，又一起联手降价，一个房地产市场翻云覆雨，降与不降，真降还是假降？买还是不买？什么才是问题的症结？怎样才会有一个健康的楼市？《今日观察》正在评论。
   
    解说：欢迎继续收看今天的《今日观察》，今天我们来关注的是房价的这个话题，两天前北京的房地产行业启动了春暖楼市的活动，这样的一个联合降价和优惠的行动，在很多消费者的眼中可能并不被接受，反而更多的人认为，这也许是一场降价秀，我们在网上找到了这样的两幅漫画，咱们一块儿来分享一下，第一幅漫画，当然有一个非常惹人关注的字眼，叫“降价”，这个描述斗牛的一个场景，我们知道在斗牛士的手中常常会有一块红色布，来激发这个牛，但是今天我们看这一头正在激发的牛，它发出的呼声却是这是骗人吧，因为虽然他一直接触不到降价这块红布，但是他的心里的承受能力是有限的，他认为你的降价纯粹就是忽悠，就是骗人。这场房地产的斗牛秀不知道跟大家是不是有共鸣？
    下面的这幅漫画，同样我们看到有人在举着降价之旗，他们自己还有这样的心声说，咱们这个幌子还真管用，你看还真有人掉下来了，确实对于这些站在悬崖边的消费者来说，我们看到的只是幌子上的这个降价，这个“降”字，我们并不知道，我们即将走向降价的过程当中，居然还有一个悬崖在等待着我们，深不可测的悬崖，其实危险可能也是我们不曾预料到的，对于北京的这次房地产行业掀起的春暖楼市的活动，各界也给予了一些他们自己的评论，马上我们一块来关注一下。
   
    解说：北京的楼市集体降价了，针对这样的消息，新华社今天发表题为“集体让利，能否掀起楼市降价高潮”的文章。文章没有评价具体的降价行动，但深刻地指出，中国楼市怎样走出眼下的困境，政策救市不是根本，关键在于房地产商，能够认清眼前形势深刻反省，必须清醒地认识到解铃还需系铃人，激活楼市成交量，去楼市高库存化，破解楼市当前困局，降价让利是唯一的有效途径。
    《京华时报》的文章，今天则以质疑的态度面对该事件，在开发商联手降价，别是联手造假，或是炒作的文章中，《京华时报》分析说，任何承诺都有枷锁，商人的举动尤其需要防之又防，购房者经历了与房产商年末年初这段对峙之后，我们更愿意相信上述情况，只是一个个案。文章最后评价说，此次降价，更像一次广告欺诈。
    东方网的评论文章，使用了当下最时髦的一个词“躲猫猫”，文章说房价下跌依然在“躲猫猫”，百姓购房何时可以出手呢，开发商扬言是要一降到底，当名单和降价幅度出来后，感觉没有想像得大，有一点逗你玩的意思。国家发改委，国家统计局十日公布的数据显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大了0.3%个百分点，环比下降了0.2%个百分点，关于房价，住房和城乡建设部副部长齐骥，昨天在接受媒体采访时表示，东部一些城市的房价，确确实实超出了一般老百姓能够支付的水平。
  
    齐骥（住房和城乡建设部副部长）：在东部地区的一些城市，特别是一些人口相对集中的城市，房价超出了一般老百姓能够支付的水平。
   
    解说：从消费者的持币观望，再到房地产商真真假假的降价风潮，眼下的房地产市场，已然成了一个万花筒，房地产迷局何时能出现清晰的走向，所有的人都在期待着答案。
  
     主持人：在刚才的这个短片当中，我们记住了这样一句话，有消费者说，开发商的任何承诺都是有枷锁的，其实这句话听起来让人心情挺复杂的，很有那种一朝被蛇咬十年怕井绳的感觉。因为在房价这个问题，消费者确实被多次忽悠了，那说到房价回归理性，我们也谈了很长时间，二位评论员你们觉得房价要从天堂回到人间，究竟我们需要等多久？
    张鸿：为什么是天堂回到人间，不是地狱回到人间呢？
    主持人：对，你的话更确切一些。
    张鸿：对，07年房价最高的时候，那是房地产商的天堂，而不是我们的天堂。那其实我们要讨论的，就是它什么时候能从价格高的地方，直接到我们能够承受得起这个价位上，这个我没法判断时间，但是我可以告诉大家，怎么来判断它出现了底部，这个底部绝不是说20多家房地产商说，我们增加一点交易量，它就形成了底部，这个底部一定是整个市场夯实的一个底部，什么来决定价格呢，供需来决定价格，现在你看供房，房地产去年底的时候，那个先盖的，没有卖出去，没有租出去的房子是多少，1.64亿平米，而且现在这个趋势还在增加，那买房，买房我们知道了，我们做了很多细节，我们已经知道了，我们买房在不断地减少，为什么在不断地减少，4万亿里边，现在整个的结构调整，其中拿出4000亿是保障性住房，这个比去年底公布的2800亿多了1200亿，然后今年要投入的是多少，330亿的廉租房的投资，还有现在，建设部的副部长已经提到了，要有叫公租房，一个新的概念，就是大学生和新就业的人，你既不是能买得起商品房的，又不是能享受廉租房和经济适用房的，怎么办呢，有个公租房，就是政府出钱买，租给你，那整个买房的消费群体又被降低了，所以供方减少，你这个供方增加，需方减少，这个房价自然而然下落，一个最基本的判断就是成交量完全放大，然后还有就是今年底到明年初，整个廉租房，包括经济适用房，包括公租房，大面积的上市，那个时候就是房地产价格回到人间的时候。
    霍德明：我这里有一个数字，房价天上的价格要降到人间的价格的时候，应该是说快了，怎么说呢？它这次拿出来促销的大概是2300多套房。北京市到去年年底，整个期房加现房大概是将近14万多套房，二手房的交易，大概是每一年三万套房左右。所以啊，如果说他只要把这个价格降到一个比较合理的程度，我相信大概很快，每个月交一个8000套到一万套，应该是很容易的事情，而这个事情其实在2007年的时候，早就超过了这个数字了，今年，纯粹只是价格上面，房地产商还是羞羞答答的，不愿意把这个价格拉下来，甚至它有忽悠的手段。我大概看了一下刚刚它公布26套房地产，如果就那个价格还能下调15%到20%，应该在这14万套房里面，可能在今年就可以把它全部把它销完了，所以我想今年应该是很关键的一年，对于房地产市场的走势，我们看看底部，大家消费者还是要睁大眼睛来看看你要喜欢的房子，你愿意出的价钱。
    主持人：你说的这个消费者喜欢的房子，这个非常重要，如果你是货真价实的降价的话，你就不要老是拿出一些特价房或者用其他专家眼中的尾盘销售的方式，来告诉消费者这是我的一次优惠，其实这次北京有21家房地产企业，他们联合降价，市场上多了2300套的这个降价的房源面向消费者，各界反映也是不一样的。我们也采访了特约评论员，马上听一听他们的观点。
   
    陈国强（北京大学房地产研究所所长）：未来市场能否回暖，在很大程度上跟我们企业是否采取一种冷静判断市场和积极采取应对策略，应该有很大的关系。如果企业以合理的价格来销售，降低过去的这种比较偏高的这种利润预期，对于市场真正走出低迷，是一个很重要的因素，除此之外，也需要我们政府从管理主体这样一个角色（出发），对于相关的，无论是从土地出让也好，还是针对房地产项目的这种税费,规费的征收，需要做一些改善和调整。这样才有助于降低它的开发成本，对于目前高高在上的房价水平可以有更多的下调的空间。
   
    主持人：好了，听完了我们特约评论员的观点，这一刻我们再来关注一下现在我们网友们传来的一些心声。首先我们来关注一下这位网友，他的署名叫“沸点”，他说“开征物业税，打击炒房者，炒房与春运炒火车票性质一样，都在扰乱民生，都属于‘黄牛党’之类，只不过是钱多钱少的区别。国家应该从每个成年人名下第二套房起，到第N套收100%的物业税，这样对国家的财政和老百姓住房的改善都十分的有利。”这是其中一种观点。
    再来看看下面这个观点，来自“乌鸦与麻雀”这位网友，他说“任何不是由供求关系决定的价格，注定不会长久的，请相信乌鸦的翅膀遮不住太阳的。”大家其实都在关注房地产市场的健康发展，都在关注房价的理性回归，那么在这个话题当中，两位评论员你们还有什么观点？
    张鸿：我们已经做了很多期关于房地产的节目了，我们苦口婆心地跟地产商说你们降价吧，你们降价吧，降价才是硬道理，其实不仅仅是因为我们广大的老百姓需要买到自己能够买得起的房，我们也是对地产这个市场希望它能够更成熟，地产商希望能够更健康地成长，而不是说现在简简单单地用一些手法，然后来忽悠消费者，所以他其实需要一个心法的转变，我看到现在很多地产商已经在反思说，我们过去不太成熟，现在我们已经开始长大，过去不成熟了，我们以为房产市场一直在涨，没有下跌，我们其实没有应对这种突然下跌这样的一个经验，但是其实真正一些市场化的一些企业，它们早就闷生发大财了，从去年初到今年，很多的房地产企业，你看25家上市公司公布的年报，你就能看到，很多公司他已经在去年他已经打折，自己开始偷偷地卖，他预计到了未来的市场会是这个样子。
    主持人：他也赢得了市场。
    张鸿：所以他完全，他现在现金为王，现在手里拿着钱，所以他就可以笑傲江湖，可以看着整个市场的一些风云变幻，但是那些死守着，按照过去那种经验，死守着说，政府要来救，或者谁来救，或者是怎么样，我就死扛着。除非你的现金足够充裕，否则我还是那句话，就是降价才是硬道理，也是你活命的唯一的基本。
    主持人：生存之道。
    张鸿：对。
    主持人：霍教授您呢？
    霍德明：房地产商在08年09年，在价格上的“偏执狂”，让我想起来最近很流行的一个字，“囧”。
    主持人：“囧”。这是网络上的一个热词。
    霍德明：这个词代表的是消费者由于它房价不降，很郁闷。
    主持人：对。
    霍德明：房地产商口口声声说他不降，现在你看他要降了，他很尴尬，当然我们政府很希望房价能够到一点降下来，为民生考虑，当然也是一个无奈的苦心，我可以体会得到，在这里我想经过我刚刚数字分析，以及我们对房地产整个前景的看好，这个交易量还是在那里的，只要你的价格是对的。
    张鸿：对。
    霍德明：如果房地产商这个时候还在麻木不仁，不降价的话，我想他自己的“偏执狂”，会造成他整个行业受很大的损失。当然消费者在未来这半年以内，我倒觉得他可以仔细看一下房地产商他的反应怎么样，我想他应该是降价有了希望了，他肯定要打破以往尴尬的问题，而最后如果价格能够降到大家合理的程度……