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    开征物业税，重新浮出水面，热门话题，引发业界和购房者关注，开征物业税，将会对百姓生活带来何种影响？《今日观察》正在评论。    
    主持人：今天我们要关注的是物业税，按照国家最新的安排，今年将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同研究开征物业税。开征物业税，现在看来是要来真的了，物业税的出台将会给我们的生活带来怎样的影响？它能让我们的房价变得便宜一些吗？今天我们将对此展开评论。两位评论员是何帆和刘戈，同时请大家登陆央视网、腾讯搜搜网以及搜狐网发表您的意见和观点，稍候我们会关注到您的留言。现在我们首先来看一下这个物业税最新的新闻。    
    “物业税”这是今天中国民众最关注的三个字，昨天国务院通过并对外公布，关于2009年深化经济体制改革工作的意见，其中财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。
    物业税是在《物权法》的基础上提出的。2007年10月1号开始实施的《物权法》明确提出，公民的合法的私有财产不受侵犯，而物业税就是公民要为得到保护的合法私有财产支付的税之一。在当年的十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将研究开征物业税的实施方案。现在看来，物业税离我们越来越近了。
    所谓物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
    有专家表示，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一。地方政府卖地的土地财政，对抬高房价存在部分推波助澜的作用。而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者埋单，开征物业税，有望从根本上改变，单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的地方财政现状，并对平抑房价，推动房地产业健康发展有促进作用。
   
    顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）：在开征物业税的同时，同样对房地产的税收体制都要进行改革。如果说开征物业税的同时，把交易领域的税收、税率降低，把开发环节税费混杂的情况能够改变，这样使房地产方面过去不合理的税收能够改过来。
 
物业税要动谁的蛋糕？
 
    主持人：虽说这个物业税的概念提出来已经有几年的时间了，但是我发现大家对这个概念还是比较陌生的，今天我一上午就关注到我们的这个留言板，大家有很多疑问，我们今天先这样吧，先从这个疑问入手，“手风琴”这位朋友他就说，“物业费和物业税有什么区别？哪种物业要交物业税？”所以这个概念大家还不太清楚。概念抛出来了。
    再来看另外一位朋友，他叫“等待”，他说，“买房的成本本来已经很大了，再加上物业税，那岂不是成本又要增加了，这样的话，不是能买的起房的人更少了吗？”我觉得这是可能概念上一些担心，也不太清楚。
    再来看另外一位朋友，“小青”说“征收‘物业税’将会降低中国房地产市场价格，对购房者、投资者都是一样利好的事情，将刺激房地产的潜在消费者，有利于中国房地产市场的销售。”他觉得这是一个好的事情。那现在我们就从这个概念入手，两位评论员，究竟这个物业税是什么意思？它跟物业费有什么区别？
    何帆：这个物业税可不是物业费，物业费是你交给物业公司的，物业税是你交给政府的，之所以我们会产生一些混淆，可能跟物业舶来的这个词，容易让大家引起来误解是有关的。就这个词是在香港、东南亚用的比较多，其实如果翻译成纯正的普通话，我们这个物业税就是房地产税，或者是不动产税，如果你买了房子，或者你是出租房子，或者你是租房子，那么你所拥有的，你所使用的这个房屋，那么在它增值的这个过程里头，它都是要交税的。那么这个物业税在国外一直是非常成熟的一个税种了。就是在报道美国金融危机的时候，中央电视台有一个栏目曾经报道过，就有一个豪宅一美元拿出来卖，但是没有人买，那为什么一美元还没有人买呢？就是你买它可能只需要花一美元，但是你养它，你要交的这种各样各样的税，其中就包括物业税可能要高很多。那在国外之所以征物业税是有两个，一个就是它要鼓励地方政府要长期发展，就是你不是把土地一卖了之，你还得来负责提供公共服务，改善这个居住的环境，那这一部分钱就是通过物业税来提供的；那么另外一个就是要调节这个收入分配，因为不能让大家全部躺在这个房产上，当寓公寓婆，那么这样的话，你就渐渐地就失去了劳动的激情。所以它实际上是用这个调节贫富差距的。那在中国呢，我们现在看到也是这样的情况，因为中国现在越来越多的人呢，就把这个买房子当成了一个投资的，甚至是一个投机的工具。
    主持人：对。
    何帆：那征收这个物业税，对于调节中国房地产的发展，也是一个必要的调节器。
    主持人：那这个税收的出台的话，可能对很多包租公包租婆来说，这是一个需要思考的问题了。
    何帆：对。
    刘戈：我们现在交税，在房地产上的交税，实际上相当于在买房子的那一刻都交了，有的是房地产商交的，有的是我们自己交的，有一部分税是房地产商把它打在房价里面。那么现在物业税的这个概念，就是说把一部分打在房价里头的那一部分的税，我们分摊到每一年在这70年当中，每一年来交，那么这样的话，从一定意义上来说，它更符合我们对于一个房屋持有的时候那种状态，因为房子你在那个地方，它不像一枚钻石，如果值200万的话，你把它存在家里面，就不需要再其他，社会不需要对它承担其它的成本。但是一幢房子如果200万的话，那么其他整个社会还要为你这个房子的存在承担成本，是吧，那么这个房子需要周围需要有道路吧，需要有路灯吧，需要有人来打扫吧。所以呢，房地产它更像是一个，有一点像车船使用税，就是说这个房子本身存在的时候，每一年它存在的每一年都应该交税，它有可能把这么多年的土地出让金平摊到每一年，这样的一个来收取，收取方式的变化，同时的话在心里上也会让很多老百姓觉得屯房、炒房这件事要付出更大的成本。所以呢，房地产市场可能会由此产生一个向下的这样一种影响的压力。因为我们还没有看到具体的这样一个税收的方式怎么收，所以到现在我们也不能下出来一个结论，到底对房地产的价格走势会产生什么样的影响。
    主持人：目前是各说不一。
    刘戈：对。
    主持人：这个有好多派观点。那么对于物业税这个概念我们知道是在2003年的时候就提出来了，那么在这几年的过程当中，也有多次的论证和争论。现在我们就把关于物业税的几次大的讨论整体地梳理了一下，一起来看。

    
    有关开征物业税的说法几年来起起伏伏。2003年10月份举行的中共十六届三中全会上，开征物业税的内容写进了全会的公报。表述为：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
    财政部财政科学研究所所长贾康认为，在目前，地方政府缺少稳定大宗的税源，若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收，同时考虑不同地段的因素，并几年一次重评税基，不动产税就会逐渐随市场经济发展，而成为地方政府的一个支柱性重要税源。
    2005年11月，国家税务总局负责人表示，十一五期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推进物业税。
    2006年1月，国家税务总局开始会同有关部门在部分地区开展房地产模拟税评试点，为物业税的开征积累经验，创造征管的条件。北京、江苏、深圳等省市先后作为试点先行单位，进行房地产模拟税评试点。
    2007年3月，提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将研究开征物业税的实施方案，有些代表委员呼吁，研究出台物业税，期望物业税能成为房地产业发展的稳定器。
    当年10月，国家税务总局相关负责人介绍，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作，并指出，开征物业税政策性比较强，而我国地区间，经济发展差异大，房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。
   
    主持人：梳理这个物业税的历程，我们也看到，目前整个的细则是没有出来的，一切都是未知数，那么作为老百姓最关心的就是说这个物业税出台之后，对我们的生活影响最大的是什么？
    刘戈：这个影响应该说是巨大的，我想物业税出台以后，可能对整个中国老百姓整个投资的观念，和财产存储的方式都会发生非常大的一个影响，这种变化可能现在我们还看不出来，但是我相信影响一定是非常巨大的。因为什么呢？就是以前我们中国人讲养儿防老，但是后来我们会发现，现在已经变成了养房防老，很多城市居民都把拥有第二套、第三套住房作为保存自己财产的最好的方式。那么只要我有这几套房子，以后我老了以后，我把它，我自己住一套，其他的我用来出租，那么我的养老问题就得到了一个根本的解决。
    主持人：对。
    刘戈：甚至我最后传承给孩子的财产，那么最后我也是以房子的一种形式是最好的，这样一种财产保全的形式，但是现在如果有了物业税这样的一个新概念呢，可能这种小九九的话，就要重新打一下，所以这样的一种对老百姓心理上的这种影响，可能会传导到房市上，那么最后是不是会导致更多的人不愿意把这个存房子，很多人的话，有房子了之后，我把它变现，我去买股票，我或者搞收藏，其他的这样一种投资方式，那么最后导致二手房大量的增加，最后是不是导致房地产市场的房价的下降呢，现在的话，可能会有这样的一个结果。
    主持人：对，这也是一种可能。
    刘戈：对。
    主持人：本来这个中国老百姓投资理财的方式就是比较少的，现在物业税的出台，可能面对我用房子来作为一个出租这种理财的方式，可能也会有问题的时候，大家可能会想别的。
    刘戈：对。
    主持人：何帆你认为呢？
    何帆：我觉得对房地产商，还有对地方政府来说，也是它的游戏规则都变了，就是中国，如果物业税推出之后，就意味着中国的国土经营的方式将会出现一个重大的变化，因为我们过去，我们常年用的土地批租的制度，所以这个房地产商都是跟这个地方政府绑在一起的，有的房地产商和地方政府其实是穿的一条裤子，那么他从地方政府那里拿到土地，地方政府也希望房价很高，那么开发商也希望房价很高，我们现在看还有很多开发商还是属于死扛派的，不肯降价，不肯降价他一个理由就是说，那我交税交得太多了，这个税收在我的房价里头，占的比例太高，所以我降不下去啊。如果是物业税推出之后，有可能我们会把开发的环节，在流通环节，很多税费会进行一个规范，进行一个梳理，如果这样的话就是一个釜底抽薪的，就是你这个理由就不成立，你到时候看，你是降还是不降，那对地方政府来说，这也是一次革命性的变化。因为我们在过去的时候，我们知道地方政府，越来越多的是靠这个土地出让金。
    主持人：对。
    何帆：来作为它的地方的财政的收入，你像在2007年的时候，全国范围内，土地出让金大概是1.3万亿。
    主持人：对。
    何帆：到2008年因为地价往下落了，但是也很多，9800亿，那么在很多沿海地区，这个土地出让金已经占到当地政府的财政收入的30%以上了。那这个时候，但是这里头有一个风险很大的，就是当地方政府把土地卖出去的时候，它一下子就把70年使用权卖出去了。
    主持人：对。
    何帆：那比如说一个市长你的任期只有5年，那就意味着你把你后面13任继任者的钱全部都已经花掉了。所以现在在有一些经济比较发达的沿海地区，它开发的很早，至今已经没有多少土地可以再出让了，那这样的话，就会给地方的财政带来一个巨大的财政的风险。
    主持人：那对于这个物业税的出台，我们知道，对我们的生活来说，肯定是带来不小的影响，但是我们也知道，物业税的推出，一直面临着一些难题，究竟有哪些绕不过去的难题呢？稍候继续今天的评论。

    
    中国社会再提物业税，老名词面对的是哪些老问题？
    
    主持人：看来物业税确实是大家非常关注的一个政策，一个话题，今天我们看到有很多朋友给我们发来一些留言，同时还有一些漫画，现在我们请两位评论员来看一下这幅，这是一个刺猬，物业税。
    何帆：这个房子加上物业税之后，就变成了一个刺猬，所以你看那个炒房的人他现在就得考虑了，三思而后行了。
    主持人：那对于这个问题呢，各方媒体也是有很多的评论，我们也整体地梳理了一下，一起来看。
    
    物业税一旦开征，炒房户颗粒无收。物业税实施方案研究中，业内称有利于抑制房价，对于物业税，今天多家媒体都有话要说。
    《广州日报》对物业税予以了最良好的寄托。文章说，物业税一旦开征，炒房户颗粒无收。开征物业税将增加屯房捂盘者的持房成本，最终逼迫炒房者降价出售存量房，平衡市场供需关系。此外，开征物业税将使开发商有更多动力开发中小户型，更利民生。
    《新闻晨报》则对物业税征收的过程，展开了猜测。文章说，物业税开征后，可能先期针对企业征收，中期针对个人购买的豪宅征收，最后才会对个人购买的普通住宅征收。这个过程预计会有三四年，征收物业税可以启出房产交易中的一些虚幻的需求。
    但是也有更多的媒体在担心着，物业税未来面临的难题。有媒体指出，物业税改革求好更要防患。
    《北京青年报》援引了国务院发展研究中心社会发展部副部长林佳斌的一个有趣的比喻，拔最多的鹅毛，听到最少的鹅叫。这是对物业税实施后设想的一个理想状态。文章还指出，物业税一旦从模拟试点变成实际征缴，重要原则就是制定的税率不增加城市税收负担。
    《重庆晚报》发表“我国今年内研究开征物业税实征面临三难题”指出，首先征收成本高，征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。二、不好确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。三、地方政府或不热衷。开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这会让地方政府缺乏征收的积极性。
    从风声水起，到渐渐沉寂，再到重出水面，开征物业税如何实施？如何细化？将成为民众期待的焦点。
   
    主持人：从03年这个物业税的概念提出来到现在已经有了五六年的时间了，这个争论也一直比较多，我们也看得出来，这个物业税的出台也是有一定的难度的，那么两位评论员你们认为，这个难点在哪里？最难的是什么？阻力最大的又是什么？
    刘戈：我觉得这个物业税，它不仅仅是一个新的税种的推出，它实际上是一个有关房地产，有关土地的这样一个税制的综合的配套改革。所以它非常的复杂。首先我们看这个税你怎么征？另外更重要的，我觉得就是你怎么计算的问题，就是你看我们现在的这个房子，我们用面积来算是吧，也可以用房价来算，用房价来算呢，那么到底是用他买房子的那个时候的价格，还是现在这个房子值多少钱，那么现在这个房子值多少钱，是谁说了算，是评估师来说了算呢，还是税务局来说了算，所以呢，这个东西也不好算；另外这个房子，现在我们看有很多种形式的房子，有经济适用房、有央产房、有房改房、有小产权房，这些房子怎么界定？每一个房怎么交税？所有这些问题的话，都需要解决。所以的话，可能它真的不是一个一蹴而就这样的一个事情，它需要多方位，各部门的协调，它是牵一发动全身这样的一个系统工程，所以的话呢，它需要很多部门，需要在各个城市试点，最后的话有一种对社会的成本，最小的方式适时地把它推出。
    主持人：这不仅是一个系统工程，同时它还要求各个部门的配合和科学性。
    刘戈：对。
    何帆：对，这技术操作当然是很困难的，但是我觉得比技术操作更难的，可能是利益上的分配。
    主持人：利益。
    何帆：对，因为在过去这么多年，房地产发展，房地产行业已经形成了一个很稳固的一个利益链条，这个利益链条上每一个环节，现在都焊的很牢，你现在想把它拆开，这就不是一件很容易的事情。因为现在我们知道，官员的任期相对来说是比较短的，而他追求政绩的这个动机又是非常强烈的，所以他们卖起地来，现在是只争朝夕，那你现在如果物业税之后，它地方的城市管理的模式就要发生一个很大的改变，就不能够是一卖了之了，而是要踏踏实实地做一些长期的建设的工作，我想可能有很多地方政府，还没有做好这个准备。另外在过去的时候，我们征的那个税，在房地产行业里头征的税，非常地多，你比如说像什么，房地产税，然后契税、营业税、印花税、城市建设税，然后还有土地使用税，耕地占用税，还有教育附加税，甚至还有很多费，各地收的不一样，这个费多到有80多种到100多种，现在像这么多收费，它涉及到各个不同的部门，有的钱是由税务部门收的，有的钱是在土地管理部门收的，有的钱是在房地产房管部门收的，那你现在，过去的时候是这么多羊毛，都是出在房地产一个羊身上，现在那些羊毛都没有了，只剩下一根金羊毛了，你说这根金羊毛归谁呢？所以对物业税的改革，其实它是拔一毛而动全身的，它背后要涉及到很多部门的利益，要重新分配，这个账要重新好好地算一遍。
    主持人：所以也就不难理解，这么多年来始终还是在一个讨论当中。
    何帆：对。
    主持人：对于这一点，很多观众朋友也发来了他们的一些观点，我们一起来看一下。
    “勤勤旺旺”他说，“物业税的征收取决于三个前提条件，第一是要厘清物业税与现有税费之间的关系；第二是要建立满足征收物业税的技术条件；第三就是以物业税改变现有的土地的财政收入。”这是一个很复杂很系统……
    何帆：对，这是一个系统工程，我们希望这些目标都能够实现。
    主持人：对。“晴山”他认为，他是一种担心，“我担心的是开征物业税之后，不但起不到降低房价的作用，而且直接给买房的老百姓增加一项额外的年年要缴纳的费用！”
    何帆：对，这可能是很多老百姓的担心。
    主持人：但如果说各方的启动都比较到位，配合也比较科学，比较完善的话，我估计这个担心会成为一个多余的担心。

　　
    再来看这位朋友，他说“从持有成本上缴纳，房子越大、套数越多缴税应该越多，遏制大量占用房屋，鼓励流通，增加房子供给，降低房价。早就该这么做了。”当然这是一个物业税出台之后，各方配合，这个系统工程比较完美的这样一个最好的结果。那么对于这一点我们也采访了我们的特约评论员来听听他的观点。
   
    时寒冰（财经评论人）：开征物业税，要解决一个比较重要的问题是什么问题呢？是税收定位的问题，就是说对物业税到底怎么定位？实际上物业税最根本性的一个问题，尤其是对中国这个国情来讲，就是把交易环节、开发环节的税收向持有环节转移，它是一个税收的转移过程，而不是一个征收的过程，也就是说物业税开征，并不意味着增加居民的负担，如果它的结果导致了居民负担的增加，那么就说明我们的物业税改革走偏了。
  
    牛刀（财经评论员）： 我认为现在开征物业税的条件和环境基本都成熟了，尽管条件成熟，但政府应该考虑最低额，甚至减免，我们国家有一个规定，经济适用房五年以后可以上市，那么你在上市之前这五年，最起码是不能征收的。第二个小户型的，90平方米以下的普通住宅，也应该考虑到适当的减免。最重要的是，对持有大户型的，持有二套以上的住宅，来征收这种持有税。物业税的征收，必须是中央政府来统一制定的，单个城市自己单独的征收，它的难度肯定是非常大，因为我们现在对物业持有的群体，是无法控制的。我是北京人，我可能到威海买套房，到青岛买房，那么威海、青岛来征收我这个房子的物业税，就会非常地困难。
   
    主持人：这么一说，我们都能够看出来，这个物业税的出台真的是挺难的，有很大的难点，也有很多绕不过去的一些阻力，但是不管怎么样，现在这个物业税的出台已经提上议事日程了，两位评论员对于物业税的出台有什么样的建议？
    刘戈：我刚才讲过，有那么多种的房子，央产房、房改房、经济适用房、限价房是吧，商品房等等，而且每一个人拥有房的数量都和当年也不一样了，很多人拥有好几套房子，有大房子，有小房子，而且在不同的地方拥有房子。所以在这么复杂的一个情况下，怎么在整个的这样的一个税收推出的过程当中，保证公平，也就是说，保证这个税出台的时候，它所要想达到的那些目的能够实现，那么这样的话，是我们每一个人的担心。
    何帆：我想衡量物业税改革成败的一个关键，一个标准，就是看它是不是会增加老百姓的负担，而且这个我觉得这个实际上政府从一开始就是非常明确的，从2003年十六届三中全会提出来，这个物业税改革的时候，它就说实施城镇税收，建设改革，条件具备的时候，对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消其他的税费。也就是说在你征一个新税的同时，我们要把原来的那些税费，多如牛毛的税费要把它给规范，因为现在的话我们的房价这么高，然后如果是我们现在征收这个税之后，又让老百姓又多交一笔钱，那就等于是对老实人的惩罚，那就等于是政府也难免会背上一个敛财的这样一个恶名。如果是真的是老百姓的税费增加了，那就失去了我们……