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40个重点城市商品房开发费用将展开专项调查，部门摸底，为何选择此时推开？调查能否揭开谜一样的房地产的成本？《今日观察》正在评论。
主持人：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位收看。今天我们要来关注的是一直以来都让人猜不透、摸不着的中国房地产的开发成本。每一次谈到中国的房地产业的时候，几乎所有的消费者都会有一个印象，那就是如今的房价真是高得离谱，这个行业是一个暴利的行业。近日，国家统计局宣布，他们将会对全国40个重点城市的商品住宅开发费用进行专项的调查。一直模不清，遮遮掩掩的中国房价，这次将会掀开它的“盖头”，把真面目呈现在民众的面前，今天我们就将，就此事来展开评论。
我们的两位评论员是何帆和张鸿，我们也欢迎电视机前的各位登陆央视网、腾讯搜搜网和搜狐网发表您的观点，稍候我们会来关注您的网络留言。节目一开始，我们先来了解一下相关的新闻背景。
房子究竟有多少成本？房价是不是存在虚高？这些问题一直在民众和地产商、研究者的言论中纠缠不清。
近日，国家统计局宣布，统计部门将对40多个重点城市，商品住宅开发费用进行专项调查，消息一公布，民众感到了欣喜，专家在积极的等待相关数据，而地产商则保持沉默。
据了解，国家统计局本次调查的具体内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况，房地产开发项目个数，房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况，调查范围和对象包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中，部分房地产开发企业，及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求，在此次调查中，清查项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用、和各项税费，项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些统计信息将让一个真实的房价浮出水面。
据悉，此次调查以国家统计局各调查总队为主，负责组织实施，按照国家统计局的安排，在5月中旬布置该项任务后，各地调查总队需要在6月15日前，报送调查资料，这意味着国家统计局这次备受关注的房地产摸底调查很快就会有结果。
房价是“牛” 统计局欲做“庖丁”
主持人：在了解了我们相关的新闻背景之后，我们要特别请两位评论员帮大家来分析一下，这次统计局的这个房地产开发成本的摸底调查，它的目的到底是什么？
张鸿：摸一下房地产的脉。
主持人：以前都摸不着，看不清。
张鸿：对，现在我们可以注意到，现在房地产是一个特别敏感的事情。
主持人：对。
张鸿：特别有意思，就是如果我们在2006年2007年我们争论说，房价是不是高，房价是不是低的时候，那个时候我们心底里基本上有一个判断，就是房价还会往上涨，然后到08年的时候，我们也争论，说房价现在是太高了，但是那个时候我们心里也基本上有一个判断，就是房价它还会继续往下跌。
主持人：就是那颗准心一直在。
张鸿：对。它大概市场的走势，我们基本上能判断清楚，但是到了08年底的时候开始，地方政府，很多地方政府开始托市了，虽然北京、上海、深圳等等这些城市说我不托市，但是很多地方政府开始托市，然后又到今天初，又有一个所谓的“小阳春”的出现，所以大家就看不懂了。而事实上呢，大家现在就是一个，真正看不懂，你不知道它是不是真的见底了，是不是还要继续，房价还要上涨，所以在这个时候，我们所有的人都不知道房地产的脉到底是怎么样？所以现在就需要统计部门来摸一下脉，号一下脉，然后中医最好能出一个好的方子。
主持人：好，你的观点，就表面看起来我们是摸一下脉，实际上是要了解一下，这个成本到底有多少。
张鸿：对。
主持人：这个房地产是不是虚火过旺等等。
张鸿：对。
主持人：何帆呢？
何帆：这次摸底调查已经是姗姗来迟了，因为我们过去看房地产行业一直是政府的调控政策密集出台的一个行业，你比如说从国六条、国八条、70、90、二套房、首付。所以基本上……
主持人：估计这个领域出台的政策可能是最多的了。
何帆：对，药方出得很多，但是到现在我们才突然醒悟过来，在开药方之前的时候，先得望闻问切，你能够把这个病找好了之后，这个病状，然后你才能够对症下药。我们过去的时候，对房地产也是有很多统计，我的那个书桌上就摆着一本这么厚的《中国房地产统计的年鉴》，但是我翻了翻，里面可用的数据并不是非常的多，而这一次统计局来调查的时候，他无论从规模，无论从他要调查的内容，都远远超过以前的这些常规的调查，那就能够说明我们现在真的是要对中国的房产行业要做一个全面体检了，而且我非常希望以后，这次，就是这种类型的体检，最好能够每年都能够体检一次。
主持人：我觉得你说的这个观点当中有一个特别引人注目的地方，就是这次的摸底，他可以把以前常规调查我们摸不到的那些底，统统都调查出来，这个可能是引起大家关注的一个非常重要的信息，那么网友他们会从哪些角度来关注这项行动呢？马上我们来看看他们的网上留言。
首先我们来看看这位叫“新月弯弯”的网友，他很赞同，他说“很好。应该要调查分析。有调查就是进步！只听开发商和利益集团的一面之词是不正常的！地球人都知道中国大城市搞房地产是有大利可图的！通过调查理清政府的各种收入就是最大成 果！开发商到底赚多少钱不要自己瞎忽悠！”看来他是抱着很大的期待的。
有一位署名“迷失”的网友说，“大家关注的不是商品住宅成本是多少，而是商品住宅成本的构成是否合理？是否真实？如果想让人民知情，就应将商品住宅的成本构成项目和详细的数据公布于众。”
“芦荟”，他说“住房是民心工程，摸得好。住宅商品房各项费用多达20多种，什么费用呢？国家应当对外公布确切的种类，还房奴一个明白。”
其实我想刚才网友的这些观点，说实话并不是特别地新鲜，因为这些年来，我们大家在关注房地产业发展的时候，一直都会问相同的问题，就是房地产开发的成本，它的构成到底是什么样的？房地产开发商在这当中到底赚了多少钱？是暴利吗？是合理的利润吗？那么我们也来看一看接下来，围绕这个问题展开的各种各样的争论。
房地产是不是暴利行业？房地产开发成本到底是多少？这两个疑问，几乎是这几年来中国楼市天天都在争吵的话题。
2005年7月，福建省福州市在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。根据他们的测算，福州市开发商的利润率平均约50%，最低的20%，最高的则超过了90%。在房地产商的开发成本当中，地价仅占30%，这份清单的公布，顿时把开发商推上了暴利的风口浪尖。但在仅仅一个月之后，福州市的这场公布房地产成本的运动，却悄然收场。主管部门的解释是，迫于压力过大。
2006年底，江苏南京市政府，也拿出了一份房价成本的清单，南京市物价部门计算说，土地成本，建安费用，公共基础设施费，以及前期工程费用等加到一起，在房地产开发中，占到了近80%，而开发商的利润，在20%以下。清单一公布，民众予以了普遍的嘲笑声。一位南京市民甚至在网上贴出了自己的民间版成本清单，抵制政府部门公布的数据，他们认为，南京市的房地产项目，利润最低也有50%左右，最高的甚至超过了100%。
进入2008年，行情发生了变化，在房地产市场低迷的情况下，开发商开始主动晒成本，以博取百姓的同情，在这一年来成为了中国房地产商最流行的时尚。
10月，在北京的一家开发商公布自己的楼盘成本，每平方米达到了7662元和11405元。按照当时的售价，8300元和12000元来计算，他的利润率还不到10%。
而在天津，一个叫永泰红看集团的地产开发商，竟然报出更低的数据。他告诉消费者，他的某个楼盘开发成本要5700元每平方米，而卖价才5500元每平方米，还不仅不挣钱，每平米还亏损200元。
直至今日，无论是政府部门公布数据，还是开发商自报家门，百姓始终报以冷眼看潮的心态，因为无论怎样表演，高高在上的房价始终是中国社会难以下咽的一道难题。
主持人：看着各界围绕我们开发商的成本构成展开的各种各样的争论，我就一直在想，其实买一套房子，地产商挣了多少钱，看起来应该不是一个特别难的问题，但是在今天的中国，它看起来更像是一道谜题，谁也不知道该从哪个方向去解它，为什么这样的一个看起来不太难的问题，却一直很难找到答案？
张鸿：其实有答案，只是没有统一的答案，因为就答案…
主持人：各说各话。
张鸿：对，就寻找答案本身其实它好像是一个特别简单的一个，像1+1一样的一个问题。就是它，房地产成本其实就那几块，土地出让金，然后再加上基础设施的这种费用，加上销售费用，再加上建安成本等等，就这几块。这几块里边，土地出让金，你就以单个楼盘的话，是可以算得很清楚的，这个楼盘多少钱拿的，然后我除以平米数，然后一平米摊到多少钱。人工成本，基本在一个竞争充分的行业里边，我大概能算出你的平均人工成本是多少，所以基本上，他要是就一个楼盘算的话，是大概能算出来的。但是因为各方他公布的数据不一样，所以让人越来越迷惑。比如说今年“两会”的时候，全国工商联就抛出一个发言，说大头被政府拿去了，就土地出让金和各种税费都被地方政府拿走了。上海的一个开发商说，说我如果赚了一块钱的话，我自己只能放到兜里4毛钱，剩下的5毛多，全都是地方政府的土地出让金和税费。当然地方政府马上就回应说，比如说上海就说，说这个报告是不准的，我们那儿没有那么高，但是上海也没有给一个公开的，说我们到底在里面占了多少，而且在此之前，包括江苏的盐城，包括福建的一些城市，包括山东的一些城市，都做过相对的这样一个详细的成本的这样一个公示。那有……
主持人：但是站在不同立场上的这些争论，或者说他们的言论和观点，反而让我们消费者觉得迷雾重重。
张鸿：对，消费者只能凭感觉来。
主持人：越发看不清楚。
张鸿：对，我只能很感性的觉得，各种富豪榜上排名全前几名的全都是房地产富豪，所以我觉得房地产是个暴利行业，但是我又没有，我又不是调查机构。
主持人：又没有一堆科学的数据来证明。
张鸿：对，我连你这个工商联的这个数据，我这个调查能力都没有，所以就需要有一个超越各个利益群体的一个公正的第三方给出一个结论，说到底这里面的构成是哪些，所以我们也希望这一次统计局的这个能做到这一点。
主持人：这一次是不是能够符合公众需求的一次调查，您觉得？
何帆：这次肯定是有用的，因为我们过去看到的房地产行业是一个信息高度不对称的，所以暗处不怕明处的，那谁躲在暗处，首先就是房地产商了。有一些房地产商他们圈内流传着一句话，说捂盘是需要有技巧的，但是隐藏这个利润，隐瞒这个利润需要更多的技巧，他有各种各样的办法，报上来之后，就能够把自己的利润给压低。那么还有一个就是可能有一些地方政府，我也不知道为什么，就是他们可能也不太愿意公布这个房地产的这个信息。本来嘛，这个是公布的是房地产企业的这个成本，但是对，有一些地方政府来说。
主持人：好像也是一个负担。
何帆：对。就好比要公布他自己的内裤的尺马一样，他觉得羞于见人。你比如说几年前的时候，就有一个地方政府说，这个事情不能说，因为这个可能会妨碍到人家企业的信息。
主持人：会有什么连环反应。
何帆：对。那为什么呢？可能就是有一部分账，地方政府的账可能也没有算清楚，有一些费用可能是由地方政府帮着他来交的一些税，交的一些费。那么还有我们也不排除，在这里头可能会有一些不法的官员，在这里头他会有一些猫腻，会有一些腐败的行为，他不敢见光，见光死啊，就是我们想有多少贪官，到最后被报出来了之后，都是跟房地产开发是有关的，所以你可想而知，这里面实际上一个藏污纳垢的地方。
主持人：对。
何帆：但是我们想为什么这次这个调查会非常有用呢？因为我们就是要让暗处的，要怕明处的，如果我们现在能够有一个非常详细的调查，那我想对于增加政府进一步调控房地产，进一步让房地产健康发展，那有很多政策出台，就非常顺利了。
主持人：我非常认同你的观点，其实不管这个问题到底是难以解决，还是像张鸿刚才说的，其实是一个简单的一个问题。
张鸿：对。
主持人：我们暂且把它放到一边，面对公众的这样的一个呼唤和需求，我想告诉公众一个明明白白的一个数字，这其实是必须的一个选择，那么这一次统计局的摸底，到底会得出什么样的一个数据呢？它将会在多大程度上有助于房价的理性回归？
房地产成本究竟有多少？房价是否存在虚高？调查摸底，引发民众怎样的期待？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎各位回到节目当中，继续我们今天关于房地产成本调查相关话题的讨论，我们马上来看一看网友上传的漫画，第一幅漫画当中这是描绘了一场牌局，参加这个牌局的人，包括了政府、开发商和购房者，这幅漫画传递出了什么样的信息？
何帆：购房者是一脸茫然，因为他看不到人家对手的牌。
主持人：对。
何帆：人家两个之间是有一个串谋的。
主持人：他们是有“默契”的。
何帆：这就是信息不对称。
主持人：这个二对一的结果很显然。我们再来看下一幅的漫画，这幅漫画，张鸿你从这当中读到了什么样的信息？
张鸿：这个就到最后还是消费者压力越来越大嘛，然后当中可能有一些灰色的环节，让坐在这里的地方政府的官员很高兴。
主持人：其实我想不仅仅是漫画传递出的这些信息，这些天来，我们在媒体上也看到大家对这件事情都有着广泛的关注，因为统计局首次摸底房地产的开发商的成本，应该说是触动了很多人敏感的神经，我们下面这个短片就梳理了一下各界的评论，一块来看。
国家统计局摸底房地产开发费，这一消息在得到市场和民众高度赞同的同时，各种猜想今天也在市场里充分释放。
《经济参考报》认为“成本摸底有利于楼市宏观调控”。文章说，房地产定价缺乏客观的参照标准，房价是否合理，因而也就无从判断。地方政府应该主动公开财政收入，土地出让收入，房地产税费等内容，这样才能回应开发商和购房者的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成，促使房产企业在公开透明的房产市场中，积极履行社会责任。
即使统计出了真实的成本，又能如何呢？《齐鲁晚报》提出质疑，“统计商品房成本值得期待吗？”文章说，商品房价格实行的是市场调节，开发商有权确定产品的价格，只要没有操纵市场等违法行为，即使有暴利你也拿他没办法，决定市场价格的最关键的因素，是供求关系而不是成本，这是市场规律的基本内容，环顾市场上的所有产品，公布过成本的商品，又有多少呢？
怎样摸出真实的底细呢？新华网发表文章调侃说“摸底房地产成本需要余则成”。文章说，百姓理解的摸底是带有一定的暗访性质，即使不奢望国家统计局安排一个当代“余则成”，进入房地产企业卧底，至少也应该体现“摸”的主动性，而不是等着上报；至少在摸底之前，不要大张旗鼓地宣传，工作还没开始，宣传已经铺天盖地，这不是提醒房地产企业做好应对之策吗？国家统计局应该联合其他部门，开拓新的统计渠道，而不能一味依赖上报数据。那样是摸不出真实底细的，反而有可能会被房地产企业利用，以证明并无暴利。
主持人：其实对于统计局这次调查行动的关注，甚至是质疑可能并不仅仅局限在刚才我们看到的这些各界的评论当中，这一刻，我在网上也看到了很多类似的观点，马上我们一块来分享一下。
首先我们看看这位署名“游园会”的网友他说，“‘房地产企业弄虚作假，虚增成本与费用，利润大多不实’并不可怕，只要调查不走过场，不带偏见、不虚捏数字就行，材料、人工费很透明，地价、市政配套规费、预算定额都很明白，就一定能算出真实的成本。”
再来看看“不乐观”这位网友表达了什么担心，“统计局又不是审计局，他们发套表给房地产开发企业让他们填数字，然后加一加，费用合理不合理他们又不管，有什么用啊？出来的数字只会有一个结果，就是现在的房价非常合理，说不定还偏低，房地产商们在亏本。”天哪，不会吧，最后不会看到这样的结果吧。
再来看看署名“好一点”这位网友的观点，他说，“国家统计局对其他项目的统计频频出台，就是没有专业对房地产市场进行过独立性的单项性调查，这样的调查来得太晚了，在人们对楼市长期高涨产生太多的质疑声之后才做出这么个反应，是否能真正调查出内幕还得另当别论！！！希望不是走过场！！！”
我想这的确是很多人的一个希望，那你们刚才在我们的这个网友的声音和各界的评论当中，听到了赞扬声，也听到了担心，那么这些担心你们觉得有道理吗？
张鸿：有道理。首先大家担心的是你到最后摸不清，因为可能公开信息可能是一个非常简单的1+1，1+2的问题，但是现在变成了哥德巴哈猜想，就是你能不能把这个题解出来，还是需要一些技巧的，比如说现在上市公司我们已经算了，上市公司的年报，去年是多少钱，你的盈利水平是多少，你的净利润率是多少到多少？我们都有一个详细的数字，然后现在你国家统计局说，我需要重新来调查你这个，那他会给你另外一套的结果吗？还有一个就是这个时间短，到6月中旬就结束了。
主持人：对。6月月15号。
张鸿：那这一次调查到底是一个自上而下的，比如说统计局到下面去走，我觉得这恐怕来不及，那要是一个自下而上的一个申报的话，它能比原来精确多少？这是值得怀疑的。还有一个就是它结果会不会是一个非常详尽的结果，结果我们经常可以见到的一个简单的一个结论。就是全国的房地产价格的构成是这样子的，土地成本是多少多少，这个建安成本是多少多少，销售成本是多少多少，利润是多少多少，就结束了。
主持人：就你掌握了真理，但是你还是远离了真相。
张鸿：对，这个对我们来说就没有任何意义。
主持人：何帆呢？你觉得这个担心有没有道理？
何帆：张鸿比较悲观，而且我看到有的网友比他还悲观。
主持人：那是刚才你看到的，出来的结果可能是，哎，现在的房价很合理啊，或者是还有一点偏低啊。
何帆：对。那这个一个可能就是很多买房的人表达了他们心中的无奈，另外可能也是一些房地产商，他心里也是这么想的，但你能奈我如何呢？我想这样的话就是，实际上我想提醒他们一下，就是不要再拿市场来作为挡箭牌，所以我们现在看到有一些评论说，说你不要政府去干预，你要让市场去自发的调解，那这些话，现在还是省一省，等到中国的房地产行业真正变成了一个健康有序的市场之后，我们再来说这句话好不好。那同时的话，就是我们还经常说，说态度决定一切，我觉得在这次的调查里头，至少这个态度也能看出来很多东西，就是态度会是一个非常敏感的一件事情，身正不怕影斜。如果我们现在看到有哪些企业，哪些部门在强烈地反对这样的调查，强调的反对深入地调查。
主持人：这个就有心虚的表现。
何帆：我想态度本身可能也就能说明很多事情。
主持人：我想面对中国今天房地产发展环境当中的各式各样的迷局，我们这次看到国家统计局首次在全国的范围当中，来调查房地产的开发成本，它的前景会不会也成为一个谜呢？我们来听一听我们特约评论员的观点。
尹伯成（复旦大学房地产研究中心主任）：假如说（房地产）开发成本的中间，一大块都是国家拿去了，那么我们国家要想办法今后要怎么样，减轻一点这方面的负担，假如说国家并没有拿那么多，开发商利润肯定比较厚，那么国家应该怎么样，把利润降到一个适度的水平。总之，调查房子的开发成本，是有利于国家进一步对房地产市场制定宏观调控政策，我认为还是有意义的。
戴建中（北京社科院社会学研究所副所长）：一个房子要盖两三年，摊到每一年利润才5%，但是问题是盖房子的自有资金，其实占到整个成本很低，大概在一个亿当中，自有资金只占两千万到三千万。因此要考虑到他们自有资金只占到五分之一，那实际上的利润率，就应该放大五倍。因此利润就不再是5%，而是年利润要达到20%以上，所以像这个环节非常重要。如果只谈房价里面成本占多少，而忽视了自有资金和银行贷款之间的比例，这样得出的结论，可能就会有偏差。它不是一个简单的各项占的比例问题，而是这里的操作过程是很重要的。因此我觉得，这样一个调查非常好，但是这个调查要做得很细。
主持人：任何一个和房地产的发展有关联的人，可能都会关心房地产的成本构成，大家也希望未来我们的这个市场是更加的公开，更加的透明，二位在这方面还有什么样的一些建议吗？
张鸿：首先我希望统计局这次能善始善终，不要像人担心的一样，是一个秀，希望他能拿出勇气，做出一个不一样的调查来，不要太简单。第二就是我觉得地方政府其实在里面，首先要作出表率，要公开你的所有的这些成本，因为这是你的义务。你要向我们公开你的土地出让金拿了多少，你的这个公共建设费用，还有你的税费到底是拿了多少，这样的话，如果这些信息公开了，其实不需要统计部门，我们随便一个房地产中介就可以计算出一个房子的这种价格大概是多少。所以其实它是一个持续公开的过程，我们不需要统计局在危机的时候，来做一个特别难的一个猜想，你正常的情况下，只要你正常的公开，所有的都是像1+1，1+2那么简单。
何帆：尽管现在有一些舆论已经很悲观了，说这个可能最后没戏，但是我还是不敢轻言放弃希望，为什么统计局现在要做一个全面的调查，至少第一，我们看到政府真的是下了决心，要来治一治房地产这个“中国病人”；第二的话，统计局之所以敢于来承担这个工作，这个工作很难做的，有很多信息都可能会轻易的被隐瞒。
主持人：对。
何帆：有很多信息都可能会人为的被这个流失掉，那统计局之所以愿意来承担这个工作，那说明他们是有魄力的，所以我们在等待，如果这个报告，等到这个报告出来的时候，我想我们这个节目还会在这里，再对它进行一个评论，那我们也和观众一样，我们也和很多普通老百姓一样……
责编：刘岩
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