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深圳小产权房有望转正，一则消息原为误读，主管部门强调，小产权房违法，转正误读的风波为何引发市场莫大的关注？《今日观察》正在评论。
主持人：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。今天我们要来关注的是小产权房。前一段时间，一则关于深圳小产权房有望转正的报道，搅动了整个的房地产市场。来自国土资源部的最新消息，国土资源部在听取了深圳市政府的专题汇报之后认为，有关深圳将发首个小产权房的“准生证”，是媒体的误解。国土资源部还再次强调，小产权房违法，要予以严查。小产权房转正的风波究竟是因何而起呢？在国家三令五申，一再强调严查的背景之下，小产权房为什么还在肆意的生长呢？今天我们将就此事来展开评论。
我们两位评论员是向松祚和张鸿，我们也欢迎电视机前的各位登陆央视网、腾讯搜搜网和搜狐网发表您的观点，稍候我们会在节目当中关注您的留言。
好了，首先我们来了解一下相关的新闻背景。
解说：最近有关深圳小产权房转正的消息，被炒得沸沸扬扬。
5月21号，深圳市四届人大会议通过了《关于农村城市化历史遗留的违法建筑的处理决定》，提出经过处查记录的违法建筑，除未申报的以后，符合确认条件的，要适当照顾原村民和原村集体经济组织的利益。在区分违法建筑和当事人不同的基础上，予以处罚和补收地价款后，按照规定办理初始登记，依法颁发房产证。
此消息一出，立即被媒体解读为，深圳要为小产权房转正了，这也引发系列猜想。
5月31日，国土资源部一位官员说，深圳土地已经全部国有，而公众普遍理解的小产权房是建设在集体土地上的商品房，深圳将为小产权房发出“准生证”是理解上的偏差。
接着，深圳市有关负责人表示，首先深圳通过的决定并非为所谓的小产权房而制定，其目的是为解决深圳在农村实现城市化，这一特定背景下产生的历史遗留违法建筑的问题。深圳目前的土地都已经国有化，在农村城市化过程中，很多原村民和原农村集体经济组织建设的农民房属于违法建筑，而非小产权房。再次，违法建筑要核发房产证必须符合规定的条件，必须接受处罚和补交地价款，而不是简单的转正了事。虽然有关部门多次回应，但仍有许多人将份处理决定视为小产权房转正令。
6月9日，国土资源部表示，深圳市处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设，向社会公众租售的小产权房有本质区别。
国土资源部正加紧起草致各省国土资源管理部门的通报，将在通报深圳市处理农村城市化历史遗留违法建筑的有关做法的同时，要求各地主动向政府汇报，坚决制止查处新建小产权房。
主持人：刚才我们看到了，国土资源部和深圳有关部门作出的解释，其实两个字就是两个字“误读”。
张鸿：对。
主持人：但是要问问两位评论员，为什么一个关于违章建筑处罚的这个处理措施，会被误读成了小产权房即将要“准生”的这样的一个消息？
张鸿：它最初的时候，是6月2号的时候，深圳市人大常委会在网站上公布了一个什么决定呢，就是《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，违法建筑，遗留的违法建筑，就包括了小产权房房嘛。
主持人：没错。
张鸿：所以有这种联想也是正常的。然后它第六条里边它规定说，经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，等等等等，然后按规定办理初始登记，依法核发房地产证。
主持人：这句话给了人们想象空间。
张鸿：对，就是这个违法建筑，包括小产权房了。
主持人：对。
张鸿：有可能有合法的房产证了，所以就说这个“准生证”可能会出来了，然后我们看到南方的媒体，包括全国的媒体都是纠住这一点，小产权房可能有合法的房产证了。然后你看《南方日报》它的标题叫“深圳投石入水。”
主持人：对。
张鸿：可能就是第一个开始吃螃蟹的，开始尝试做这种事情的。
主持人：有这样风声水起的感觉。
张鸿：对，然后接下来才是国土资源部，了解了情况以后，说是这一次集体误读。但是呢，通过这样一次集体的误读，的的确确透露出来一个信息，就是小产权房的确是房地产市场的一个非常敏感，非常脆弱的一根神经。
主持人：是，我想如果有人他就是住的小产权房，他看到你的这个法规当中，有提到违章建筑，将会如何处理。
张鸿：对。
主持人：他自然而然就会联想到自己的房子，一定也是按照这样一个政策规定去处理的。
张鸿：对。
主持人：所以这里边可能有误读的空间，但是到底误读到了一些什么？我们请向先生来分析一下。
向松祚：其实伟鸿我们看到，就说任何一项政府的规定或者政策出台，它从本质上来讲，它是对相关利益的一个调整，所以这样，政策或者这个规定它本身一个原则性的规定，它为这个相关利益各方，特别是拥有小产权房的人，和准备打算购买小产权房的人提供了这么一个想象的空间。第二个，我们要看到，就是说这个非常误读，这个热烈的误读，非常热烈的这个误读，这种讨论，实际上反映了深圳市或者说全国，这个小产权房这个问题是一个大的问题，是一个很重要的问题。深圳我们看到就是说，如果把整个房地产市场算在一起，小产权房所占的这个比重，计按平方米来计算的话，它占了整个房地产市场的49%，也就是半壁江山，是小产权房，所以这样你想关心这个问题的人，那当然是…
主持人：不在少数。
向松祚：非常庞大的。尤其是这个深圳人大常委会出台的这个规定，有可能，就是说潜在的有可能转正，这么一个转正的一个预期，极大的刺激了人们的这个想象的这个期待，这个空间，所以正是这样的一个转正的空间，刺激了人们去愿意朝着自己利益的方向，愿意朝着自己所企望的这个方向，去理解这个文件，去解读这个文件，这是所谓的这个“误读”。
主持人：其实你很难怪他们，因为在这种情况之下，任何一丝微弱的光亮，可能都会被他们放大成未来的光明就在眼前。
张鸿：对。
主持人：所以他们可能认为这的确是一个信号，那现在我们也看到很多的网友都发来了他们的一些观点，他们对今天我们关注的这个话题也提出了很多不同的想法，马上我们来看一看。
首先我们来看看这位叫“张老三”的网友，他说“现在这样的情况太多了，我们这儿就这样，城边的村子都盖起了好多的住宅楼，买房的人都拿不到房产证和土地证，这给以后带来不少的隐患和不必要的麻烦，不知道以后会出现什么样的情况呢？”
再来看看下一位的网友叫“采蘑菇的小姑娘”，她说“小产权房转正这条路在深圳是不合适的，深圳随着近年来的快速发展，土地越来越稀缺，如果真有这政策想必大多数人都会买这种小产权房了，这也将扰乱整个房地产市场。”
下面一个网友问了一个为什么，所以他的署名也就叫“为什么”，“把商品房的价格回归到一个合理的价格范围。商品房不再是暴利的时候，小产权房自然的就消失了，没有利润可图，哪个傻瓜再去建小产权？压不如疏。”
其实可能大家注意到了，无论它是不是一个误读，但是深圳的这个消息放出来之后，大家似乎看到了一个信号，就是小产权房好像要转正了，在各地的房地产的市场上，还是引发了小产权房的不小的风潮，我们一块儿来看一看。
解说：一度被外界误读为深圳小产权房可能拿到全国首个“准生证”的新闻，给市场带来遐想空间。在一些地方，小产权房的交易又开始升温。
《第一财经日报》记者调查，从今年3月份开始，深圳部分地区的小产权房交易就开始活跃，5月成交量最好，在深圳市人大表决通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的当天，一个项目一下子就定了五套，每套房子总价还提高了1至4万元不等。
位于宝安龙华东环路附近的华侨新苑高达32层，被誉为深圳最牛小产权房，引来不少看楼的人。除了照常打出低价的噱头之外，这个项目甚至可以以村委会名义向购房者提供长达五年的贷款，不仅有买的，还有目前紧张建设的小产权房。
在深圳关外的宝安、龙岗以及关内的蔡屋围、汕沙等多个城中村，几乎都有多个小产权房工程正在施工建设。而在广州白云区京溪街一带，出现新房的广告贴满了街边，标示的房价相当低廉。60多平方仅售10万元左右，只相当于附近商品房价的两成。
这些中介甚至都坦诚，他们买的房子全都无法办房产证，买房者只能通过合资建房的名义，鉴证入住。
小产权房销售中介：去律师楼给你鉴证嘛，就是房东、你和老板三方签字，房产证是统一的，以后政策下来后就一起搞，不会一栋楼一个人办，全部买宅基地房的人一起办的。
主持人：尽管有关部门他们在第一时间就已经做出了解释，但是还是会有很多人相信说自己的判断，这是一个信号，小产权房即将要转正了，甚至还引发了小产权房的热销。
张鸿：对。
主持人：这背后到底是什么样的原因？
张鸿：我们看新闻媒体的报道特别有意思，就是当地很多的小产权的房开发商，在售楼处拿着报纸开始卖房，说你看看，深圳的小产权房要转正了，你看我们住的这些人都已经得实惠了，赶紧来买吧。然后有记者就去问说，这不是误读吗？你管它误读不误读呢？这么多人在这儿住，你说他还能把你轰出去，把这个楼炸了吗？所以就拿这个当促销的一个手段。然后我们其实要知道这个背后到底哪些人乐于误读这个？就是这个开发商们，首先是开发商。很多人以为开发商建小产权房是没有什么利润的，但是据我所知，有开发商就跟我说，说建小产权房的利润绝不比商品房低，甚至会高于商品房。那还有一块，其实就是乡镇一级的政府，因为他们在这个土地上，最初的时候，是他们农村的集体用地，当然现在都是归国有了，他们其实是不可以把这个土地转变用途，当商品房开发的。但是呢，他可以把他给开发商，然后说你来开发，然后把它当小产权卖掉，但是这里面，到底有多少的利益，我们就没法算清楚。
主持人：无法统计。
张鸿：对。但是这个他们更乐于误读说将要成为，这个小产权房将要成为合法的房产，显然和他们的利益是有关的。
主持人：其实我相信，向先生一定也注意到了，这一轮小产权房的热销。
向松祚：对。
主持人：那么在它的背后到底是什么样的力量在起主导作用？
向松祚：其实这一次这个规定出台以后，能够出现这样的所谓误读和热销。我觉得其实反映了我们消费者内心深处的一种无奈。什么叫无奈呢？其实你看深圳这样一个庞大的移民城市，其实全国也有很多的城市有类似的情况。
张鸿：对。
向松祚：很多人都是从外地到深圳去上班去找工作，在那安家。那么依照他们刚开始的这个收入，他们是不可能买这个商品房的，因为商品房的价格确实非常的高。
主持人：对。
向松祚：我们现在看到的报的数据，其实小产权房它的房价平均下来，只是商品房的三分之一，或者二分之一。所以很多人他选择买这个小产权房。那么当然第二个我想讲，就是说对于我认识的这些拥有小产权房的朋友或者更多的拥有小产权房的朋友，或者打算买小产权房的人，如果你现在急于地说去购买小产权房，期待马上就能给你转正，然后你能很方便的到市场上交易流通，希望来赚钱，那么很有可能你买那个小产权房砸在你手上，这个风险未来可能是完全是你自己承担的，所以这个误读的风险，还是相当大的，就是需要大家必须比较谨慎的冷静的来看待这个事。
主持人：其实对于小产权房转正的这样一个误读，我觉得在有些人看来，是有意的误读，有些人看来可能是无意的误读。
张鸿：对。
主持人：但我们都知道，国家一再都在强调，小产权房是违法。但是为什么我们却看到小产权房不断地在生长当中呢？马上继续我们的评论。
解说：消息误读，却引发小产权房升温，灰色地带的小产权房处理起来为何左右为难？《今日观察》正在评论。
主持人：好，欢迎大家回到《今日观察》的节目现场，继续和我们关注小产权房。那我们的网友刚刚上传了两幅漫画，他们也是针对今天我们探讨的有关深圳所谓的小产权房要转正这样的一个误读，而发来的自己的作品，我们来看看第一幅漫画，二位评论员一块儿来帮我们解读一下。第一个小产权房是处在法律和利益之间。
张鸿：对。
主持人：它可能没有办法做一个抉择，它也很难在内心有一个很好的博弈和平衡。
向松祚：所以你看这个漫画正好是说明现在小产权房它一个尴尬的一个处境。
主持人：对。
向松祚：就是说它一方面牵扯到多方人的利益，但是另一个方面界定这个利益的法律不是特别的清晰，就是很多时候你不知道该怎么办。
主持人：法律不清，利益不爱，他只能在中间干着急。
张鸿：对。
主持人：我们来看看下一幅的漫画，这个描绘的是非常生动，小产权房出生了，但是它未来会在什么样的生长环境里生存，生它的这个人，可能会有一点矛盾的心理，张鸿你看看产房当中发生的这一切，你会想到什么？
张鸿：你看这生的其实是一个怪胎，最重要是可能是它现在没有准生证。
主持人：对。
张鸿：没有户口，没法这个，以后会面临很多问题。
主持人：所以一筹莫展。
张鸿：对。
主持人：那其实媒体对于这样的事件，也引发了高度的关注，我们来看看媒体刊发的相关的评论。
解说：小产权房是道绕不过去的槛，规范小产权房应疏、堵结合，有关小产权房的话题，虽然是个再老不过的话题，但今天的媒体依旧在热烈地关注着。
《中国经济周刊》发表“小产权房问题不容再拖”，呼吁尽快解决小产权房问题。文章说，小产权房问题久拖不决的玄奥可归为一个“众”字：因为其“众”，政府很难断然废之，同样因为其“众”，政府又很难慨然存之——此存、废之间的两难，恰恰反证出小产权房问题必须尽快予以解决，倘非如此，问题只会越来越大，越来越难。
到底小产权房该如何处理呢？新华网发表“小产权房命运：早明确早主动”。文章说，小产权房去向何处，我们不能再拖下去了。应汲取以往教训，早动手，早处理。只有这样，我们才能赢得更多时间和机会，掌握更多的主动，尽快遏制小产权房的野蛮增长，维护国家土地规划建设的市场秩序，降低社会和行政成本，使小产权房问题得到合理解决。
《中国产经新闻》呼吁国家有关部门应尽快出台办法，给已购小产权房一个说法。文章说，对小产权房要“疏”和“堵”相结合，尽管对于新发生的小产权房要严肃处理的“堵”字已经形成共识，但“疏”更为重要。小产权房产生的原因错综复杂，在处理的过程中，不仅要“合法”还必须要“合理”，“两者如何做到最好的衔接，至关重要。”
主持人：我们看到政府有关部门是一再在强调，在重申，小产权房是违法的，我们要取缔，但是我们却看到小产权房不断地在暗自生长当中，为什么它们的生命力会这么的顽强，张鸿你怎么看这个问题？
张鸿：因为我们一直没有彻底的铲除掉它，我注意到一个特别有意思的现象，就是你刚才说三令五申，三令五申。
主持人：对。
张鸿：就是每一次我们的政府关于小产权房的一次严厉的表态，都很尴尬的成为小产权房的促销行动。
主持人：上一次我记得我们在评论的时候，似乎也是这样的一个局面。
张鸿：对。再上一次，你看去年比如说国土部的有关责任人就说，说我们面对小产权房是有几个原则的，第一，新建的要严惩不贷；第二，历史遗留问题，我们可以相对来说要好好地讨论；第三房，地产商是不能让他挣钱的。结果呢，我们的记者调查就发现，很多地方的小产权房就拿这句话说，你看，你只要买了我的房子，你就变成历史遗留问题了，今天你是新建的吧，你是新买的，但是明天你就成了历史遗留问题。
主持人：反而成了热销的一个推动力。
张鸿：对，然后去年10月份的时候，相关的负责人也说，说我们要严禁新建小产权房，但是呢，原来买小产权房的这些人的法律的权益要保护，这又成了一个促销词，我想呢……
主持人：又有一个模糊不清的定义出来。
张鸿：我想主管部门肯定是不愿意为这个小产权房做促销的，但是呢，因为我们每一次非常严厉的措词背后，没有非常严厉的政策的出台，尤其是我们没有限定，哪天截止，到今天，之前的我们来讨论说，在这之前建的，都要保护你原来的这些购买者的一些权益。在这之后新建的，就完完全全地你要承担所有的风险，甚至可能就拆除了，没有这样一个具体的限度，我们经常说尾大不掉，尾大不掉，就是这个尾巴越来越大，越来越大，所以说未来如果我们没有一个非常精确的一个说法的话，我们不要一次又一次地要求，一次又一次地强调，一次又一次地重申，每一次都是一次广告。
主持人：不然每一次这样的一个呼吁，似乎都能演变成一个尴尬的剧情。
张鸿：对。
主持人：那向先生在你看来，小产权房滋生的土壤到底是什么？
向松祚：小产权房实际上首先是我们国家城市化，这个快速的城市化过程中，它出现的一个非常独特的现象，你到世界其他国家，你看不到类似的这样的现象，这个现象，其实最核心的根源，是我们国家土地管理制度，它的历史的这个原因，比如说我们土地是分为国有土地，分为集体所有制土地。
张鸿：对。
向松祚：还有个人的宅基地，那么其实这个土地呢，根据我们国家土地的相关的法律法规，那么这个不同的所有制的土地，它在用途上面，它们在相互的转让方面，都是有非常严格的限定的。
张鸿：对。
向松祚：并不是一个统一的是市场，其实这是小产权房得以生存下来，而且始终很难解决的一个最根本的原因；第二个，那么小产权房为什么它有这个非常肥沃的滋生的土壤呢？我觉得第二个原因就是说，我们这个商品房的高房价，其实这个高房价背后的原因也是因为地价的原因。
主持人：对。
向松祚：这个高房价前面我已经说了，那么过去几年，过去的五年也好，十年也好，我们可以看到。居民收入这个上升的这个幅度，实际上远远赶不上这个商品房价的上升幅度。
主持人：上涨的幅度。
向松祚：但是我们又有大量的人口，从农村，或者从其它地方移到经济发达的城市，所以潜在的就是说他需要买这样低价的房子。
主持人：对。
向松祚：所以我想这个需求，是一个非常重要的滋生小产权房问题的一个非常重要的土壤。这是使得我们这个小产权房其实在很多城市，包括在深圳，实际上是越管越多，越禁越多。就是说，成了一个非常非常复杂，而且非常庞大的一个问题，不是一朝一夕可以解决好的问题。
主持人：就在我们交流的过程当中，我注意到很多的网友也都汇聚到了我们的网络平台，看来大家非常关注这个小产权房的未来和现在，那马上我们再来看一看，他们在网络上的这些留言。
这位署名“小白菜”的网友，他的观点是说“很奇怪，这些人建小产权房的时候，至少需要一年的时间，那么这个期间，从来没有人过问，没有人管，为什么等到卖到外地的打工者手中的时候，就有人来说这是违法的呢，既然违法，为什么开始不管，请问保护的是谁的利益？”所以因为这个管理界定不清晰。
张鸿：对。
主持人：所以给很多人造成了一些困惑。你看下面这位网友，他的署名当中就有困惑，“到底是买还是不买”，他说“我觉得很奇怪，每一次有关部门出来说小产权房的问题，就会引发一次抢购潮，如果政策一直这么模糊，会有越来越的人去买的，没准以后就能转正，我是不是也得买一套留着呢？”
张鸿：没准这一次误读以后，也会有大量的人去买小产权房。
主持人：不知道，我们不能给你一个肯定的答复。那么对于这些在灰色地带生存、生长的小产权房，它未来将会何去何从呢？我们不妨也来听一听我们特约评论员的观点。
倪鹏飞（中国社科院财贸所城市与房地产研究室主任）：从长期的角度来看，还是要加快农村农地的流转，加快农村土地制度的改革，让农村集体土地逐渐能享受到和城镇国有土地一样的同地同价这样的权属。
华伟：（复旦大学房地产研究中心副主任）：集体用地和国有用地之间差一个农转非，以及一个建设和征地出让金的使用。有这笔费用，就可以享受我们城市的综合配套，没有这笔费用，是不是能够当地政府贴一点，业主贴一点，让这些人已经盖好的房子，能够在适当的情况下，通过一定的经济手段和社会手段，让它拥有完整的国有用地所具备的商品房的属性，或者以后通过它的再次交易转让，让它部分的具有属性，比如说补交一定的费用，把它升级成经济适用房。
叶檀（财经评论员）：只能一步一步做，从城市的周边开始做起，解决这部分遗留问题，然后让这些农民，首先获得应该有的补偿。第二，集体所有制土地的使用权，应该获得一定的交易收入。但是商品住宅这一块土地的国有化前提先不要改变，承认土地使用权，流转的一个市场价格。这样慢慢把房价降下来，然后推广保障性住房，这样使得农村土地的级差收益，最后到达一个平均水准。那么整个小产权房，这块市场的活力，也不会那么大了。
主持人：其实我想从所谓的小产权房要转正，这样的一个信号误读当中，我们一定可以得到很多的启示，二位评论员你们可以告诉大家，我们可以从这当中看到什么样的一些启示？
张鸿：我们一直说，解决小产权房问题，是解决历史遗留问题，但是我们不仅没有解决这个问题，我们反而不断地遗留问题，给历史，所以我们需要尽快的有一个说法，而且是一个明确的说法。就是小产权房到底怎么办？然后界定一个历史的时段，在这之前的怎么办，在这之后的怎么办？实际上在这之后的，我们有很多的说法，就是禁止、不允许，但是为什么每次表态之后，在这之后的，还在不断地产生呢？这又涉及到另外一个问题，就是我们必须得给市场一个明确的信号，我们能不能禁得住，如果你没有禁住，那就给市场一个错误的信号，就是大家会觉得，其实我们禁止小产权房没有那么大的决心。
主持人：对。
张鸿：所以我们需要一个说法，还需要一个信号。
向松祚：这个小产权房的问题，其实我们看起来是非常复杂的一个问题，而且这么多年的讨论非常多，我自己的观点其实非常的明确，要从根本上解决这个小产权房的问题，它的正确的方向应该是一个市场化的方向，就是说怎么样让小产权房能够真正非常透明的，非常顺畅的进入到这个市场流通。那么这个怎么办呢？其实我们看到无论是深圳人大常委通过的这个规定，还是其他的一些建议的一些办法，它的核心是要解决这个小产权房，真正产权界定的问题，我本人是研究产权理论研究很多年，那么为了让一个商品，或者一项资产，它能够到市场上去流通，它的基本的前提是产权要明确界定。
主持人：对。
向松祚：所以经济学有一个基本的原理，就说产权的明确界定，是这个商品或者这个资产市场流通，市场交易的前提条件，是一个充分的必要条件。所以我想从这个意义上讲，未来政策取向……
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