解说：市场升温，房价看涨，监管部门强化房贷风险控制。理不清的楼市，当下的房价为何再度引发关注？《今日观察》正在评论。
   
    主持人（王小丫）：这里是正在播出的《今日观察》。今天我们要关注的是骤然火爆的房地产市场。从年初大规模的打折促销，到年中风风火火地涨价，短短的半年当中，国内的楼市的价格经历了一场跷跷板式的运动。那么针对楼市的种种违规现象，各个部委也在近一两个月的时间内频频发文，出手规范。短短的时间内房地产市场为何狂飙猛进？到底是什么原因再次将房价推向了新高？今天我们将对此展开评论。
    两位评论员是霍德明和沈竹，同时您可以登陆央视网、腾讯今日话题以及搜狐网发表您的观点和建议，稍候我们会关注到您的留言。
    首先，我们还是来了解一下相关的新闻背景。
   
    解说：进入7月，中国楼市和气温一样，越来越热。
    在南京，媒体报道，夜半鸡叫式开盘，连夜排队抢房的景象再次在楼市出现。南京一家楼盘发放选房顺序号的现场，上千人涌进楼盘售楼处，一小时内，售出近百套房源，不仅卖的快，价格变化的也快，在南京城中的一个楼盘，上半年房价就上调五次。
    在上海，这几个月商品房销售得也很红火，上海外地人住房贷款，一季度减少了5.1亿元，二季度却猛增加了92.1亿元。
    在西安，6月份商品房销量突破百万平米大关，并创了19个月来新高。楼市的温度热，政策层面的关注也同样很热。
    7月17日，中国银监会主席刘明康向银行业金融机构提出了，切实加强风险管理，进一步优化信贷结构的十项要求，房地产贷款要风险控制，二套房标准要严格执行，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。同时还强调，银行对借款人要进行100%“面谈”、“面签”制度，防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。
    而北京和上海的有关部门也发出通知，针对商品房销售中捂盘观望，哄抬房价的现象，上海对于商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。
    北京市建委要求各开发企业，从8月1号起在销售现场，公示房屋信息和人员信息，同时所售楼栋的售控信息表、拟售均价以及未开盘楼栋的拟定开盘时间，也必须在必须在销售现场公示。

　　
   
银监会再紧楼市金融“笼头”   

    主持人：这个7月的中国的房地产行业，可以用一个词来形容就是“火热”，一方面我们看到政府关于这个房地产市场的很多政策也是在这个时间纷纷是火热地出台了；另外一方面从市场的角度来看，我们看到这个房价也是不断地上涨，比半年之前涨了很多，一下就升起来了，出乎大家的意料，为什么在这个火热的7月，有这么多关于房地产的火热的现象出现了？
    霍德明：当然了，咱们中国现在房地产，尤其最近两个月，它的价格可是真的火热，我常说，如果美国的房地产也是这么火热的话，美国这个次贷危机，这个经济危机可能就要消除了，当然中国的房地产这一次热，但是政策更热。譬如说这次刘明康主席他在7月17号的讲话，实际上在这个之前呢，6月22号银监会就出台了有关于按揭贷款风险管理的一个通知，而这个通知里面就讲到要收紧二套房的这个贷款，还有其他一些规范，而我们在这一个观察的过程中间，我想这还是应该在，就是从去年的经济危机，去年9月份，金融经济危机发生以后，到国内来，然后去年年底开始执行的这个宽松的货币政策，原来的意思这个宽松的货币政策，希望产业界，还有包括就业的问题，能够解决的。现在看起来很多这个宽松的货币政策原来的本意，暂时先流到了金融方向去了。所以这次银监会出台的这些规定，或者是包括刘明康主席的这么一个口头上的告诫，都是有关于防范金融风险的这么一个观念。
    主持人：那也就是说从这个政策纷纷出台这个火热的角度来理解的话，应该是政府在金融风险防范的这一点上是比较关注的。那么从市场的角度来看是火在什么地方呢？
     沈竹：我们说在这样一个市场中，本来是有一部分刚性需求的释放，在今年初春的时候，我记得我们当时也在做这个房地产的节目，是有一部分的刚性需求，被当时我们称为“小阳春”，本来是“小阳春”，怎么就催生出了现在这样一个看似非常火热，简直是停不下来的一种涨势呢，我们说用正常的饮食结构是不能让它成长那么快的，这个现在我们的房地产商就像打了激素一样，已经走向了一种什么呢？畸形的发展。怎么叫打了激素呢？很多手段都用上，我们前一阶段媒体报道的，比如说假按揭，就是在前一阶段，杭州、北京、西安，很多十几个城市都同时发现了大量的房屋退单，怎么回事呢？房地产左手卖，右手买，自买自卖，把这楼市炒热。等于就说这个虚假的首付款，虚假的按揭，这是一部分。还有就是惯常的手法，就是雇人排队，从去年11月份开始，现金流断了，开始有这种很紧张的这种兆头的时候，他们就开始雇人排队，来造势。除了这种暗箱操作，桌子底下的手段之外，他们还用了什么方式呢？他们对这个一些舆论上的造势。比如说他们曾经宣扬，十年之内，北京的房价将到10万块钱，通胀马上就要来了，我们要资产性投资。所以他们利用了种种的经济学的术语和概念，来为自己造势，一系列的手段催生了今天这个并不理智的房价。我们说有一部分是刚性需求，但是我们不能不提就是另一部分是一些惶恐性的一些购房的这种心理需求。
    主持人：不管目前的市场是怎么样的，我们始终要保持一个理性的一个分析和思考。那么对于这一点很多朋友也是相当关注，现在我们就来看看这些留言和建议。
    这位朋友他就说“前几年，我们经常谈论买房。自07年下半年开始，讨论买房的话题几乎就没有了。为什么，买不起了。反正我是不会接受高房价的，想想美国的次贷引发的金融危机，就担心中国会不会有这一天呢？也疑问：房子卖的火爆是中国老百姓真的‘不差钱’吗？”   
    这个泡沫在这里，大家可能真的是需要理性地来分析一下。
    沈竹：对。
    主持人：再来看另外一位朋友，他说“没房子的人拼命也要买一套房子，而有房子的人是无论如何也要再弄一套用于投资，因为现今的形势是投资房产比任何风险投资都有更高的回报，所以造成了今天的楼价飙涨。” 其实我就梳理了一下这半年，我们整个房地产市场的一个价格的变化，可能大家会从中看出一些名堂了，我们现在一起来梳理一下。

    
    解说：房价到底涨了多少呢？数据或许能说明问题，首先是国家发改委，国家统计局发布的数据，6月份，全国70个大中城市，房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大了0.8个百分比，环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
    价格涨了，销量也在涨，今年上半年全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长了31.7%，商品房销售额15800亿元，同比增加53%。
    北京商品房销售面积992万平方米，销售额增速同比增长113%；上海商品房销售面积1572万平方米，销售额增速同比增长82%。一路走高的房价，在这两个月让普通百姓敏感神经再次绷紧，因为百姓收入的增长，和房价步伐实在是再也不能放在一起讨论了。
    今年上半年，我国城镇居民家庭人均总收入9667元。而在北京，这个城市城区的商品房均价已经涨到了每平方米1.5万元。据上海宜居房地产研究院报告显示一线城市中，房价收入比最高的为深圳，为13.15，上海为11.25，北京为13.09，而在二线城市中，广州处于高位，为12.09。
    目前国际上公认的，合理的住房价格的房价收入比应该为3至6倍，也就是说，这几个城市的房价收入比都高于国际标准。
   
    主持人：其实我们经常听到房地产开发商有这样的广告语，比如说要把低房价革命进行到底，这样的就像誓言一样，但是另外一方面我们刚才也听到了这样一些数据，比如说同比上涨82%，同比上涨113%，这些数据是相当的，增幅是非常非常快的，为什么在短短的两三个月当中，就有这么大的一个转变？    
    霍德明：我国进出口方面，光是外贸的盈余大概是500多亿，不过你算一下外汇储备的累计增加量是超过1500亿，换句话说大概有1000亿的外面的热钱，国际之间涌到国内来，好，这是第一点。第二点就是有关于我们这一次在救市的过程中间，今年上半年银行的信贷总共增加到7.8万亿，根据国务院的经济发展研究中心他们这些专家的估计，这么一个7.8万亿里面的资金，大概有20%可能流向资产市场，包括楼市，还有股市，这两个资金的来源，再加上从去年年底，大家如果还记得，整个楼市不景气，房地产商的资金几乎要断裂，而突然在这个短时间里面有大量的资金涌入，所以对他们来讲可以说是得到了一个很重要的资金的支柱，而原来它的房价不愿意降，今天就有这个机会，迅速地抬高，所以能够在这短短的两三个月里面，你看到这个房价好像是坐火箭似的往上涨，这就是因为这三方面因素整个汇集在一起。
    沈竹：我们说这半年的翻转实在是让我们看了以后有些惊讶，本来说去年有些房地产商都快撑不住了，马上现金流要断了，但是一下子金融危机来了，成了一个什么呢？成了他的一个转折点，为什么这么说呢？他们一直等这个适度宽松的货币政策，但是一直就是宏观调控的一个重要的步骤，就是要从紧的货币政策来遏制房地产商的这个扩张规模，但是在我们救市的前提下，适度的货币政策是暂时内一直要持续下去的，房地产商心里就乐开了花了，为什么这么说呢？这样的话，他们用很少的钱可以开工，或者说他们的现金流得到了迅速的补充，那这样的一个情况，是它的一个先天条件，但是更主要的目的，更主要的原因我们说火热的原因是什么呢？为什么4万亿的救市资金，那么多钱流到了房地产市场，把房地产市场一下子催得这么热，我们说根本的原因就在于一些地方政府，地方银行，和一些房地产商他们之间的利益是非常坚固的，我们说据粗略估计，地方财政的30%到50%之间的这个额度是来自于房地产的土地出让金。土地出让金可以说成为了地方财政收入的一个支柱，那在这样一个情况下，各方的利益都没有一个先天的利益驱动是让他们认为，让他们决策这个房地产价格要降，所以说房地产价格上升是有一个天然的一个利益驱动，这也是造成这个半年之间迅速反转，让我们看到火热增长的一个本质性的原因。
    主持人：当然两位评论员已经给我们分析了短短的半年时间当中，中国的房地产市场是从一个观望进入了一个火爆这样的一个阶段，那么我们也要再问，在这样的从观望进入火爆阶段之后，接下来会是持续的升温呢，还是应该适时的回落呢？稍候继续我们今天的评论。

    
    解说：加大土地供应，地方政府出手平抑房价，牵动百姓敏感神经的房价，怎样才能回归理性？《今日观察》正在评论。
   
    主持人：好，欢迎各位继续收看今天的《今日观察》，我们现在也收到了很多朋友给我们发来的一些留言和漫画，现在我们就要请两位评论员一起来解读一下大家给我们上传的这个漫画，这一幅，下面这是银行信贷，这个楼市就火起来了，这个柴是银行信贷。
    霍德明：我看下面那个火烧得还不够旺，好像下面现在烧的是纸，实际上是应该是干柴烈火，下面的银行贷款应该是很粗很粗的柴，然后那个火应该是整个烧上来。
    主持人：再来看一下这一幅，这是一个跷跷板，但是显然这一头是沉沉的，把那一头翘起来了，这一头我们看到有房地产商，有银行，以及政府。
    沈竹：我们看到这是我们刚才已经交流过的，说三方利益有一个天然的这种利益驱动，他们三方的利益是捆绑在一起的，所以就是没有让房价降下来的利益驱动，反而是让他们一起来集体来推动房价，这也就是跷跷板左方和右方是现在我们的现状。
    主持人：现在我们也看到各地政府也是纷纷出台了一些平抑房价的措施，就整体地梳理了一下，我们一起来看看这些措施。
   
    解说：当前的房价离谱吗？对于普通百姓来说这似乎是一个不用回答的傻问题。面对楼市的飙升，各地方政府也在出台各种办法来平抑房价。
    上海嘉定区政府土地招商负责人就透露，嘉定拟推出800至1000亩的土地，希望通过扩大土地供应来平抑房价的过快上涨。
    上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生日前也表示，上海市政府不希望房价涨得过快，因此将加大供应量以平衡供需。
    而北京市国土局相关负责人也公开表示，北京将加大政府土地储备力度，加快土地的市场供应，以应对开发商恐慌性拿地局面，具体计划是下半年供应经营性用地1千公顷。
    尽管措施众多，但专家和媒体还是对未来的房价表示了担忧。社科院专家易宪容在《金融时报》发表的观点指出，如果一个市场不反映现实经济发生了的变化，如果一个市场与民众的基本常识相违背，如果一个市场没有它的市场内在逻辑性，那么这个市场肯定处于一个非常态之中。
    “房价高速上涨，还能持续多久”《新京报》的文章说，房子还是我们必须栖身的房子，而强大的金融支持，又卷土重来，房价的上涨自然不可避免，而任何一个行业的命运，终究无法摆脱宏观经济体系兴衰的牵引。那么，这种高房价之上的狂欢还能持续多久，财经评论员叶檀则指出，楼价继续上升将使居民的消费预期更加恶化，竭泽而渔的做法会让中国发展内需市场经济的努力功亏一篑。

　　
    
    主持人：其实不光是媒体有这种房价上涨的这后市问题的一个担忧，其实更多的消费者对这个问题也是非常的担心的，也就是说我们现在看着这个房价在上涨，那么接下来会涨到什么程度？会涨多久？对于大家来说是特别关注的这个话题，那么我们刚才也看到政府也是出台了很多平抑房价的政策和措施，现在想问两位评论员的是政府出台的这些平抑房价的政策和措施，能不能够达到这个平抑房价的目的？这是一剂良药吗？
    霍德明：你刚才提到了政府，其实指的地方政府，地方政府的确在06年、07年的时候，它曾经增加了土地的供给，不过我们看看06年、07年的时候，房价有没有下跌，没有下跌，即使在最艰难的时候，这些房价还是持平的，为什么？因为地方政府它和开发商的利益结合在一起，而开发商由于他自己的资金比较雄厚，所以他会把这个房价，就是一直冻在那儿，等到将来有一天能够有这个宏观上面的一个大的助力的力量出来的时候，他就会让房价重新“起死回生”，而这一次我看到就是，当我们国家遭受到金融、经济危机的时候，中央原来的政策是希望能够借着宽松的货币政策，希望能够活络一下生产以及就业，但是由于金融市场的，尤其是金融监管上面的行为不到位，使得很多资金，暂时往这个地方流，而这个地方流，使得房价哄抬的结果将会造成以后，所谓经济危机过了以后，当房价高到一个不合理的情况，可能又会产生新的金融危机，这也是为什么，这次我觉得金融监管肯定一定要到位，让它的房价不会涨到，造成以后的金融危机的最根本原因。
    主持人：所以这个到位很重要。
    霍德明：那当然。
    主持人：这是避免你解决了这个问题，可是下一个问题又出现，这是必须要考虑到的一个问题。
    沈竹：我们说这些银监会出台平抑房价的政策，有没有效果，能不能够立竿见影，我说它可以起到一定的作用，但是还停留在什么呢，头痛医头，脚痛医脚的这个层次，为什么这么说呢？我说我们现在房地产的价格像一个病人，它已经是一个系统性的问题了，解决这个系统性的问题，可能不是那么简单的方法，就可以帮助它迅速恢复的，尤其是现在的银监会的这个政策还略显“暧昧”，为什么这么讲呢？它有这样的一个通知，但是并没有形成一个具体的实施条文，我们说6月19号的时候，它就公布了这样的一个通知，但是至今有一些地方的商业银行还没有执行，或者说在明修栈道，暗度陈仓，我表面上迎合你，我同意，我开始做，但是下面的还是告诉客户，赶紧办，汽车房贷马上就没有了。这样一个情况下，我说银监会的这个政策，我同意霍老师的观点，可不可以再具体一些，再有力一些。
    主持人：我们再来看一下，很多朋友也发出了他们的一些建议，来看一下。
    这位朋友他就说了，“短时间会继续上涨，但是这种上涨是畸形的，这里面有投机者一波又一波的炒房，有地区间贫富差距带来的人口转移，还有开发商自买自卖，同时还有地方政府为了从土地上获得巨额的收益给予开发商的种种支持，真正需要购房的人没有能力负担高昂的房价，简单的说，不是我不想买，是我买不起！！！”三个感叹号，“当这种买不起房子的刚性需求越来越多的时候，我想房价一定会缩水！”   
    再来看另外一位朋友，他说“当这一轮的市场浮躁过去之后，即将面对的一定是重大的危机。供需关系是决定市场走向的主要的因素，而民生现状又是决定供需关系的一个直接的给养，别拿刚性需求说事，再刚性的需求也应该是建立在民生财富水平和支付能力能够承受得了的基础上，背离民生要求而催生楼市泡沫的，将注定要付出血的代价。”
    其实这也是真正的一个市场规律，对吧，你这个供求关系，你必须遵循这个市场的规律，那么对于这个问题我们的特约评论员他有什么样的观点，现在我们来听一下。

　　
    
    徐滇庆（北京大学国家发展研究院教授）：首先是有大量的资金从海外涌入了中国，2009年1月到4月，每个月中国的外汇结存只有1200到1400亿元，而5月份迅速上升到2450亿元，因为通货膨胀的预期在海外已经形成，就使得一部分资金涌入中国来避难。第二个大的因素，自从我们实行了比较宽松的货币政策，今年的前6个月，发放贷款高达7万多亿，过多的流动性，使得社会上并不缺资金，里外两个因素配合到一起，就使得房价迅速上升。
   
    倪鹏飞（中国社科院财贸所住宅与房地产研究室主任）：一个是加强需求的管理，在保证刺激刚性需求的同时，要抑制投机需求，尤其在信贷方面，还要像过去一样，重申对第二套住房贷款的一些限制。第二个就是供给方面的管理，一个是加强对土地的平抑，加强土地供应量的供给，再一个就是加强保障性住房的推出，前期公布的一些保障性住房的这些措施，在各地没有很好的落实。

      主持人：我们在看到楼市这个词的时候，通过这个前面是有一个定语的，疯狂的，真的，你翻开报纸，你经常会看到一进入眼帘的就是疯狂的楼市，因为这确确实实是我们面对的一个现实，那么面对这种疯狂的楼市，两位评论员有没有什么好的建议，我们真的是需要安得广厦千万间？
    霍德明：你讲的真是，楼市每次都是跟着疯狂的上涨，这真是让我隐忧，在比较发达的国家里面，一般而言，楼市是由市场里面决定，当然市场里面有刚性的需求，肯定有些信贷的问题，但从来也没有出现像中国过去两三个月，这么快，由寒冬到炎夏的这么一个过程，而其实在经济学教科书里面，标准的说法是，比如说外国的中央银行，还有外国的金融监理机构，就是咱们的银监会，对于这种资产市场，一般它是不管的，不过由于在中国特殊的情况，我们讲说我们的房市，发展到现在也不过才10年的历史，所以这个市场并不是很完善，当我们出现了国家的一些比如说经济危机，金融危机的时候，这个宏观经济政策是要救宏观的，而不是专门救房地产的，可是在这一次的过程里边，我们看到了宏观经济的美意，反而导致了这个房地产市场它本身的畸形的发展，而这里边其实牵涉到两个金融机构，一个是人民银行，还有一个就是银监会，应该摒弃传统经济学教科书的说法，而应该注意到不仅是商品市场里面通胀的问题，更应该注意到资产市场里面，包括楼市以及股市它的价格的疯狂上涨，毕竟这些都会造成将来的金融危机，所以我有一句话，不要因为救了今天的经济危机，而造成未来的金融危机，这我想是应该我们从这一次的经验里面，学到最深刻的教训。
   沈竹：我觉得现在整个房地产市场它出现了一个疯狂的非理性的这种增长，那对于老百姓来说，他的住房条件，似乎他的有些人的梦想越来越远了，在这样的情况下，这种银行信贷的这种系统性风险更要防范。
    主持人：对。
    沈竹：在这一点上，我跟霍老师的意见是一样，一定要加强监管，防治养虎为患，那第二点上面我要急呼什么呢，为什么我们每一次房价，商品房的房价涨得那么快，但是我们保障性的住房却是没有一个大规模的推进的这么一个趋势。我们说很多的人，他是一辈子都买不起房的，就像现在的这个房价他也买不起，更多的人要满足你说的安得广厦千万间的这个要求，更多的要依赖保障性住房……