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    国土资源部表态，将严查囤地未建现象，一石激起千层浪，加强批后监管，备受民众关注，《今日观察》正在评论。
   
    主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。今天我们要来关注的是国土资源部对开发商囤地行为的一个最新的表态。昨天，国土资源部正式的表态，今年下半年将会重点针对开发商的囤地行为，展开一轮核查和监管的行动，重点是查看用地比率是否存在囤而未建的现象，防止趁机搭车用地。此举再次引发了各方对房地产开发商囤地现象的关注。在中国房地产的领域，开发商囤地的问题到底有多严重呢？国土部门的严查行动，能否有效地打击囤地行为，抑制当前的高房价呢？今天我们将就此来展开评论。
    我们的两位评论员是霍德明和张鸿，同时也欢迎电视机前的各位通过央视网、新浪网、搜狐网和腾讯今日话题，来发表各位的观点，稍候我们在节目当中将会来关注您的留言。
    马上我们就来了解一下，国土资源部对囤地行为的最新表态。
   
    一边是多个地方售楼现场火热，另一边是不少地块晒太阳，这样的反差成为上半年楼市的另类现象。
    8月12日，国土资源部曾在网站刊发，《中国国土资源报》一篇题为“单增供地难稳房价”的文章。此文将高房价矛头指向开发商囤地，引来热议无数。
    昨天，国土资源部有关负责人明确表态，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，今年下半年将加强土地批后监管，尤其是对囤地未建现象进行严查。
    国土资源部耕地保护司司长朱留华表示，今年以来，由于拉内需保增长的需求加上土地审批程序的简化，各地用地量持续增加，同比增长20%左右，但还是在控制的范围之内。
   
    朱留华（国土资源部耕地保护司司长）：防止借拉动内需为名，来违法的圈地和搭车用地，真正能够坚守18亿亩耕地红线。
   
    近期，土地囤积的现象备受关注，新华社日前刊发中原地产研究中心的一项研究报告称，知名开发商于2003年至2009年上半年间，获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余的57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地待开发，30%的土地规划在建。
    正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了地荒假象。
   
重整楼市还须“斗地主”

    主持人：大家可能都注意到了，国土部门在接受记者采访的时候，也特别强调要借有些人以拉动内需之名的一些违法圈地和搭车用地的现象，张鸿我想问问你，在你看来现在这些名目繁多的囤地现象，到底演变成了多严重的一个现象呢？
    张鸿：其实刚才我们那个片子里面已经提供了一些数据，这些数据已经让我们感觉到非常严重了，绝大多数能拿到“地王”这些开发商，一定不是中小企业。
    主持人：对。
    张鸿：所以他们特别是现在，资金这么充裕的情况下，他们是不缺钱的，那为什么不开发呢？就是地在很多时候成了开发商，尤其是上市公司和准上市公司手上的一个符号，什么符号呢？就是继续圈钱的符号。
    主持人：对。
    张鸿：我给你提供一个数字。
    主持人：就是我手上的这个土地越多。
    张鸿：对。
    主持人：我以后在的资本市场上我可能就更值钱。
    张鸿：对。现在A股市场上已经有26家上市公司，房地产的上市公司，提出了增发A股的这个预案，增发是什么意思呢？就是继续从股民手里边掏钱，掏来钱干什么呢？掏来钱继续去买地，买地干什么呢？让我增值，我具有了继续圈钱的这个能力，而且还有很多上市公司，现在准上市公司，比如说要去香港要去上市的一些公司，他们现在手上的地，够他们开发6年，甚至10年的。
    主持人：是。
    张鸿：这些地是干什么用的呢？就是在去年经济形势不好的时候，有一些公司在香港发行股票，没有人认购，那现在就买了很多地，这些地拿过来说，你看我现在有这么多地，这么多年我都不愁土地开发了。
    主持人：对。
    张鸿：所以我继续发行股票的话，就会有人认购。
    主持人：他的故事会讲得更加精彩一些。
    张鸿：对，所以你看到和房子已经没有关系了。
    主持人：是。
    张鸿：就在地和资金当中这样就有一个循环了。
    主持人：对。
    张鸿：所以我们看到钱既是囤地、圈地的这样的一个原因，就是你有钱你才能去圈，它也是一个动力，就是我如果没有继续能够变来钱的这样一个动力的话，我也不会去囤地。

    主持人：其实你描绘的这个乱象，我想大家可能都感觉得到，但是不一定所有的人都看得这么透。
    张鸿：对。
    主持人：但是这次我们看到国土部门针对这样的现象，拿出的决定还是非常大的，毕竟他们有系列的行动，包括了打击，包括这个问责等等，但是霍教授我就想问您，为什么国土部门会在我们拉动内需这样一个关键的时刻，用这么大的力度来打击这个囤地的现象？
    霍德明：为什么会产生囤地的这个现象，张鸿刚刚讲得很清楚，囤地是有个两年的，就是开发商如果拿到这块土地的话，它两年时间可以来预备开发出来。
    主持人：是。
    霍德明：过了两年以后，原则上，法律上才真正变成囤地的这么一个行为的。所以到了2007年的时候，已经有将近一半的这些所谓土地还在囤地的这个嫌疑，2007年到2009年中间，我看到一份报告，开发商讲，开发商的报告，也大概将近有一半，还目前有这么一个囤地的嫌疑了。更重要的是国土资源部在这个时间点，提出来防止所谓的开发商，或者有些人囤地，他的目的应该是很清楚。我举个例子好了，上海上半年，它批的土地大概是将近500公顷，然后下半年大概有1100多公顷，加起来一年大概将近1700公顷，所以这么大量的一块土地，这个量，土地量释放出去，而过去的经验又是告诉我们，有很多土地，全国的很多“地王”，在上海那儿都已经拿下来了，将来2年中会不会产生囤地的现象，或者两年以后这个事情怎么办？国土资源部在这个时间点，把囤地的这个警讯提出来，我应该是想说是杀鸡儆猴，但是至少也是要将来要想囤地的人你得要好好准备一下。
    主持人：是，它有一个警示的作用。
    霍德明：对。
    主持人：马上我们也来看看，我们观众朋友对国土资源部，对囤地现象最新表态，他们有着什么样的一些看法，我们来看看他们在网络上的留言。
    首先我们看到的第一位的网友，他的署名叫“中国心”，他的态度非常的鲜明，他说“非常期待，因为土地是民生资源，不应该成为赚取暴利的工具，加强土地批后的监管，防止圈地，从而加大商品房的供应量，可以有效地缓解住宅供需矛盾，抑制目前居高不下的房价，使之趋于合理，真是一件大好事，大实事。”
    再来看“义愤填膺”的这位网友，到底是什么样的现象让他义愤填膺，他说“让那些失去理性的地产商、目标短浅的地产商，付出一些代价也是应该的。不过，10多年来，收获丰厚的地产商们总能找到侥幸逃脱的理由，这是因为市场对他们的惩罚还远远不够。”
    其实我想在很多网友的心目当中，他们看到这些开发商一方面是圈钱、囤地，另外一方面又大开狮子口来哄抬这个房价，让房价虚高，但是对于开发商的这个囤地的行为，难道就真的没人管，管不了了吗？
   
    有多少天价地块还在磨洋工、晒太阳，相关新闻频频出现的报道中。
    7月底，媒体披露，在广州2007年成交的27块“地王”，有24宗却迟迟地没有被开发销售，土地总面积共121.4万平方米，可建筑面积为232.4万平方米，接近2008年广州市的住宅用地出让量的总和。
    8月19号，广州市国土房管局表示，以回收2007年27块“地王”中的一块，并对开发企业进行了违约处罚。在武汉，汉口京汉大道义和巷地块，在2007年8月，以每平方米6879元的楼面地价被拍卖，超过周围商品房价格，现在这一地块也处在闲置状态。
    前不久，有媒体报道，对于地块迟迟未开发，义和巷项目开发负责人说，这个项目的规划方案有好几种，目前正在报批中。
    在上海，近期媒体曝出，有1077公顷住宅用地处于批而未用的状态，其中有一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目，这可能跟企业的经营状况有关，也不排除部分房企有囤地的目的。对此，上海市规划和国土资源管理局相关负责人表示，将进行分类处置，对已具备开工条件，但因开发商原因而未开工的土地，将加大督促和处理力度。对于违法囤积土地，国家早就做出相关规定，1999年4月，国土资源部发布了《闲置土地处置办法》，明确了闲置土地消化利用的方向，提供了闲置土地处置的法律依据。
    2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，再次强调，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。土地闲置满两年的，应当坚决执行无偿收回。

　　
    
    主持人：看完了这个短片之后，我有一个小小的困惑，要和两位来探讨，其实在片子当中我们看的非常的清楚，在土地的审批、出让、开发、开工、监管这一系列的环节上，国家都有非常详细的明文规定，但是为什么这系列的规定，在打击囤地这一方面，似乎就显得有那么一点“心有余而力不足”，到底是什么原因？
    张鸿：因为开发商事实上在和政府的一些规定在博弈，你说的相关的政策，其实最重要的就是如果它两年不开发的话政府要收回这个土地。
    主持人：没错。
    张鸿：如果他继续不开发的话，如果我们没有收回，那还有闲置费，按天收的。
    主持人：对。
    张鸿：但是开发商都是聪明人，他们一定能找到你这个制度上的这些，死制度上的一些活的东西，比如说……
   主持人：钻一些孔子。
    张鸿：对，他可以延长规划的时间，说我这个规划项目没下来，我这个，我要盖的这个楼，我拿去给你审批，我设计一个特别繁杂的，一个特别复杂的一个规划项目，然后交给你，你审批的时间就会延长，这个时间都不算到里面，因为他和地方政府可能有这样的一些暗中的一些交流。
    主持人：他把自己有意不想交的这个土地出让金，算在这个规划时间拖长上。
    张鸿：第一是“拖字诀”，就是我能拖尽量拖，反正两年的时间。
    主持人：这是第一招。
    张鸿：对，第二招就是“挤字诀”。
    主持人：怎么挤呢？
    张鸿：就是我拿到这个地以后，我先开发，我不是两年之内不开发，但是我先开发第一期，第一期我先建个一百套两百套，然后我再往后，我把大头都留在后面。
    主持人：这有点像做做样子。
    张鸿：你比如说有记者就在上海的一个楼盘里就查到，02年，03年拿到的土地，他建成了，05年开始卖了，卖了300多套，那个时候房价是多少呢？3500块钱到3700块钱，结果第三期开盘的时候，是08年4月份，这个时候房价已经将近6千块钱一平米，你说我没开发吗？我开发了，所以现在的问题就是我们国土部这一次能不能拿出一个更好的办法。
    主持人：对。
    张鸿：能堵住他“拖字诀”和这个“挤字诀”。
    主持人：对。看来他们之前这个逃避监管的手段是非常多的啊，除了这个他们主观上的逃避之外，还有没有什么其他的原因，让我们这些监管措施，在现实面前，好像显得有一点力不从心？
    霍德明：囤地行为它后面那个利益链条太大太大了，比如说就以2007年，你刚刚提到广东那个“地王”拍出去以后，结果2008年的这个土地房价下降了，到了2009年就又把这个土地退回去了。
    张鸿：对。
    霍德明：所以他其实是和这个地方政府这个利益勾结是在一起的，更实际说，我们在招拍挂的土地这个制度之下，原则上，你参加拍卖就要交10%的保证金，如果你买到这个土地的话，你要缴纳，60天以内，你要缴纳全额的出让金，可是问题就出在这里。
    主持人：对。
    霍德明：很多地方政府和开发商他是共谋在一起的，在最后这个全额出让金里面，他并没有缴纳完整，甚至他完全不缴纳。所以这个整个说，他的利益链条肯定是在地区政府以及开发商，而偏偏地方政府如果又是在监督开发商土地开发这一块的话，那中间就很可能会产生一些不正当的行为了。
    张鸿：而且这个土地，我刚才说土地是符号，其实这个“地王”的价格产生本身也是一个符号，一旦一个地方有一个“地王”出来。
    主持人：对。
    张鸿：周边的房价，这个“地王”不用盖房子，周边的房价就已经跟着上涨。
    主持人：自然跟着往上涨。
    张鸿：所以“地王”产生本身。
    主持人：对。
    张鸿：已经对地方政府做出了巨大的“贡献”，所以地方政府当然愿意“地王”产生，而且愿意为他解除一些资金上的一些困难。
    主持人：所以我们说这次国土部门打击囤地的这个决定，显示了我们政府的一个决心，但是如何才能有效地改变原来开发商的这些囤地的现象，还我们一个健康的房地产市场呢？这是我们所关心的，马上继续我们的评论。

    打击违法囤地，完善土地监管，怎样出手才能更具实效？《今日观察》正在评论。

　　
    
    主持人：欢迎各位回到正在播出的《今日观察》节目当中，在今天的节目里，我们和大家关注的是国土资源部有关于打击开发商囤地行为的一个最新的表态，我们的网友在这一刻也发来了很多的漫画，我们选择两幅，和大家一块儿来关注一下，首先我们来看看第一幅漫画，他可能给这个漫画起了一个名字叫“持久战”。
    张鸿：你看上面是监管的政策。
    主持人：政策。
    张鸿：政策是在明处的。
    主持人：这是一个猫头鹰，里面。
    张鸿：对。
    主持人：一只猫头鹰，房地产的猫头鹰。
    张鸿：抓害虫的嘛。
    主持人：抓害虫。
    张鸿：但是交易是在暗处的。
    主持人：在一个洞里面。
    张鸿：这意味着大家很担心，是不是开发商和个别的，地方政府的个别官员可能有一些交易在暗中进行。
    主持人：是。
    张鸿：导致了囤地，包括高房价的产生。
    主持人：你看他们的交易互相之间还交流呢。
    张鸿：对。
    主持人：这个“多存一些吧，日子还长着呢”。这是某些地方政府和某些开发商之间的一个对话。再来看看第二幅的漫画，第二幅漫画这特别像杂技演员，但是我觉得他的表情让人觉得有一些惊恐，他正在上演着一出非常危险的游戏。
    霍德明：我觉得这个漫画可能要稍微思考一下，因为这里讲的是囤地的成本，对开发商来讲，如果他不能撑到囤地的成本的话，他可能要资金断裂了。
    主持人：对。
    霍德明：可是呢，当你在房价，地价都在涨的时候，可能开发商还可以承受这个囤地的成本，这一点上面开发商也要自己警惕。
    主持人：其实这个囤地的成本给他的压力，是一方面他不能让自己的资金链断掉，另外一方面，他还要维持这个高房价来维持自己的这个利益。
    张鸿：没错。
    主持人：我们两个漫画，我觉得画得非常的生动，其实对于我们今天探讨的这个话题，各界也都发表了相关的评论，马上我们一块儿来看一看。

    对于出现的部分开发商高价拿地，却闲置晒太阳的现象，媒体纷纷亮出观点。
    《工人日报》发表“整治‘地王’撂荒 谁给了‘地王’晒太阳的自由？”。文章指出，整治‘地王’撂荒，首先是完善土地监管制度，不给开发商可钻的漏洞，如果发现某个开发商违规囤地，理应取消其以后参与土地竞拍的资格。其次是严格执法，不让制度打折扣，只有违法成本大于受益时，开发商才会拿地谨慎。
    中国网发表了“谁是地荒假象背后的实际推手”的文章，指出人们习惯于把板子直接打在开发商身上，但开发商只是房地产市场主体的一方，他们再会玩，也逃不过游戏规则的约束，制定和掌握规则的那只手，才是扶正祛邪的关键力量，地荒假象背后的问题，很值得深思。
    新华网转发“不能让囤地者有可乘之机”的署名文章中指出，从根本上来讲，开发商敢于“囤地”，并造成“地荒”假象，都是一些地方政府放任不管，甚至是纵容开发商所造成的。因此，在追究有关开发商“囤地”等违法行为的同时，更要追究一些地方政府及相关官员的责任。
    《华西都市报》发表“国土资源部问责囤地，向谁问责、从何入手？”。文章说，要想有效地遏制囤地现象，可采取的措施不少，比如严格限制土地出让金的缴纳时间，要求竞得人在短期内全额缴纳；严格违约责任，要求违约金不低于成交价款的30%，甚至更高。此外，对于每一宗土地交易情况，缴款期限限期在大众媒体公布。还有就是对违法违规官员接受公开举报，全国公布，一经查实，立即追究其行政乃至刑事责任。   

    
    主持人：通过刚才的这系列的评论，我们看到其实在打击囤地这个问题之上，政府部门的重拳已经高高地举起了，但现在的问题就是如何让它能够真正地落到实处，像我们片子当中所说的，向谁问责？从何入手？张鸿你对这个问题怎么看？
    张鸿：首先我们要落实现有的这些监管的办法，如果现有的这些监管的办法不能严格执行的话，那你再有新的规定来推动旧的规定的话，那可能子子孙孙无穷尽也。
    主持人：是，也是。
    张鸿：接下去继续还会有。
    主持人：无济于事。
    张鸿：对。你先把现在的，比如说现在两年之内你不开发要收回，收回吗，没收回。现在07年以前的到现在还没开发的，是不是各地都在收回呢？没有。还有一个就是信息的公开，香港的这个房地产的这个土地制度它不是招拍挂制度，他是勾地制度，什么意思呢？就是我政府部门把今年所有的土地，都公开出来，然后你地产商觉得我想要这块地，你就把它勾下来，然后大家把这块地拿出来招标。他最好的一点是什么呢？就是政府把所有的土地的信息都告诉了整个的市场，避免了这样有可能产生的这样的一个信息的不对称，既然开发商抱怨说，现在这个面粉供应多少我们不知道，所以我们要存着面粉，以保证未来是有余粮的，我们生产出多少面包来。
    主持人：是。
    张鸿：那现在政府要做的就是把面粉的供应计划公开出来，起码在可支的范围之内，全部都公开出来。
    主持人：其实在今天节目之前我看了相关的资讯，有一个网友非常有意思。他说我们现在打击囤地行为有点像“斗地主”。
    张鸿：对。
    主持人：不知道是否确切，但我觉得非常有趣的一个说法，可是如果沿用他的说法，这个“斗地主”，咱们怎么才能斗到“地主”的痛处，这个才是关键的，霍教授您觉得呢？
    霍德明：“地主”的痛处很清楚，是他的经济利益，而这个经济利益里面，在我们把这个土地在招拍挂的时候了，我刚已经讲了，10%的保证金，60天以内。
    主持人：必须缴纳。
    霍德明：60天以内，你要把100%的土地出让金要缴纳出去。而这一点如果能够严格执行的话，应该就是可以把开发商的经济利益这一块，多余的经济利益可以把它切掉，他该买到这块地，那他付了全款了，当然，如果说，在目前的情况之下，还不能够阻止所谓开发商这个囤地这个行为的话。
    主持人：那您还有什么别的办法？
    霍德明：在他缴纳全额的土地出让金的时候，同时我还建议，他可以再缴纳比如50%的保证金，保证什么，他两年之内，一定开发出来。
    主持人：必须开发。
    霍德明：你不开发的话，我就把你这个50%，多的50%，还把你扣下来，按天来扣，就像我们平常买房子，如果开发商房子不交给我的话，到时候过一天他要赔我多少钱啦？
    主持人：这个相当于提高了违约金的一个比例。
    霍德明：这就是他的经济利益嘛，所以这些开发商都是很聪明的。你要囤，行，虽然你要把你自己的利益最大化，你不管社会利益的话，但你要考虑你私人利益，可能有很高很高的成本。
    张鸿：对。
    霍德明：而这当然还是要地方政府有这个执行的决心。
    主持人：所以我想可能有很多的网友这一刻也非常认同你们的观点，一定要斩断这个利益链条，让我们的监管真正的落实。我们来看看他们在这一刻刚刚上传的留言，当中表达了什么样的观点？
    “天阶”这位网友说“‘批地两年不用就要收回’。”这是我们的一个规定，但是他发出的疑问在于，“但这么多批地不用收回了没有，为何法规竟成了一纸空文？要惩处‘囤地未建的现象’，除了要向开发商开铡外，对有法不依的地方官员更不能赦免，没有他们的纵容，奸商的囤地，捂房，托房价哪能如此的嚣张啊？”

　　
    大家都在为打击囤地现象，为让我们的房地产的市场能够更加地繁荣和健康，而出谋献策，马上我们也来听一听我们今天的特约评论员对于这个话题有着什么样的看法？
   
    牛凤瑞（中国社科院城市发展与环境研究中心研究员）：我看过一个材料，某一个开发商，当时拿地（拿了）几十平方公里，按照他当时的年度开发速度的话，他（的地）可以用五六十年，这是不正常的。现在政府提出要查处这个事，但是查处，我建议不能一阵风，应该是持续地，长久地坚持下去，才能取得这种预期的效果。
   
    华伟（华东师范大学商学院房地产系主任）：我们关注的是住房的价格，但是国土资源部公布的土地指标，是包括住房和非住房，以及建设用地在内的指标，应该公布分类指标，分地区的指标，各个省市、地方也要公布总量和分类的指标。到了一定时间，还要向社会公布，去年公布的今年的计划，完成的计划是什么原因？没完成的是什么原因？那么全社会对开发商囤地的不对称的信息造成的心理预期的负面影响就越小。
         
    国世平（深圳大学国际金融研究所所长）：我们现在地产商一个最大的问题就是囤地的成本太低，有的根本就是零成本，交很少的钱，但是他转手拿到国家的信贷还赚钱，你必须在一定时间开发完毕，如果不开发完毕，要么就缴纳高额的罚款，或者根本就不能罚款，就是要强行收回。那么第二就是要，（开发商）买了地，足额的资金一定要交到政府，那么这样我觉得会有效地阻止（开发商）通过囤地来获取暴利，而把房地产市场搞得乱七八糟，把房价推高。
   
    主持人：我想从节目开始到现在，我们大家心目当中都萦绕着相同的问题，如何有效的规范建设用地的使用，还我们一个健康的房地产市场？对于这个问题两位还有什么样的建议？
    张鸿：你刚才提到“斗地主”，打过“斗地主”的人都知道，就是“斗地主”要让这个“地主”跑不掉的话，就不能让他，好牌都在他手里。
    主持人：是。
    张鸿：如果说一个开发商，他既能得到地方政府的某种支持，又能得到银行的宽松的钱，又能得到规划部门的规划的随便的修改，又能在土地部门有一些暗中的环节可以沟通，那就等于好牌都在他手里，他就跑了。“斗地主”一定是多家斗一家，我们才有可能赢，而不能让开发商成为那个能跑掉的“地主”。第二就是监管一定要加大，就是你如果没有监管到位，要负监管的责任，除了这个开发商要负囤地的责任以外，你让他囤了好几年不开发，那一定是有监管者要承担责任的。
    主持人：对，这个问责要真正地落实到实处。
    张鸿：对，我们要做的，不是说惩罚囤地行为，而是首先要让监管前置，要避免囤地现象。
    霍德明：“斗地主”这个游戏来讲的话，必须要切断他的利益链条，也就是说，当你如果是政府，不管是中央政府，还是地方政府，都应该站在同一个战线上面……