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70亿，上海拍出新“地王”，天价拿地，价位是否合理？《今日观察》正在评论。
主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。今天我们要关注的是刚刚在上海诞生的全国新“地王”。昨天，在上海的一场拍卖会上，中海地产以70.06亿元夺下了上海的长风地块，成为了新的“中国地王”。频频出现的“地王”，到底会对楼市的走向带来什么样的影响？这场疯狂的“地王”游戏的背后，又会有着怎样的风险？今天我们将就此事来展开评论。
我们的两位评论员是霍德明和张鸿，同时也欢迎各位登陆央视网、新浪网、搜狐网，以及腾讯今日话题发表您的观点，稍候的节目当中，我们会来关注您的留言。
首先，我们一块儿来了解一下，这个在上海诞生的“中国新地王”。
昨天下午，上海市规划和国土资源管理局挂牌出让的沪西长风地区6B7C住宅地块落槌，中海地产以70.06亿元的叫价将其收入囊中。这一报价，比此前的“地王”，北京广渠路15号地块，高出20多亿元，由此中海成为“中国新地王”的所有者。
虽然有15家开发商参与了网上竞拍，但最后参与现场竞拍的只有5家开发商，不过各个实力雄厚，虎视眈眈。绿城房产、中海、保利地产、仁恒等诸多公司都给出了大大超预期的报价，先是绿城的64.11亿元，然后仁恒报65.97亿元，但最终中海得手，平均楼面地价为每平方米22409元，溢价幅度高达129%。
男：200905401003号竞买人，现场书面报价金额为七十亿零六百万元。
最终中海集团已超出其他竞拍者5亿多元的价格，拍到了这个地块。
中海集团中标人：这是一个合理的价位。
其他开发商对于竞拍失败，也并不感到遗憾。
记者：遗憾吗？
竞拍开发商：正常正常，没什么遗憾。
记者：我知道您出了60多亿。为什么后来出那么低呢？
竞拍开发商1：正常价。
竞拍开发商2：我们还是理性的，一万五左右，（楼面地价）比较合理。
这次拍卖的长风6B7C地块，由两幅相连地组成，位于上海市普陀区长风商务区，属于市区核心地带，总出让面积达到14.2108万平方米，按2.2容积率计算，总建筑面积为31.2637万平方米，该地块无论是地理位置，还是地块规模，都可以说是今年以来上海最吸引人的一块住宅土地，有人惊呼，“地皇”诞生了。
天价“地王”：风光？风险？
主持人：虽然我们没有身临其境，但是我想这样的一个竞买的过程，还是真的是惊心动魄，当刚才我们在片子当中看到报出70亿这样一个高价的时候，现场非常明显，你可以听到一阵惊呼声。其实这块地，它有一块背景，在去年的时候，它是一块流拍的土地，当时的起拍价是16亿元，你看当年的16亿元没有人要，现在70亿元大家抢着要，仅仅一年的时间，“咸鱼”翻身，为什么它就有可能会成为这个新“地王”了呢？这当中到底有什么样的原因？
霍德明：我想新“地王”的产生，当然70亿这是很重要的关键，不过你刚才也提到一年以前，这个地16亿还没有人要。
主持人：是。
霍德明：同样的，北京的广渠路15号，一年半以前，也是没有人要的地，到后来又变成一个“地王”了。而我要介绍一下，这次咱们新“地王”的开发商——中海地产，在国内也算是大牛级的地产开发商了。
主持人：没错。
霍德明：它是我们中国建筑总公司的下面一个分公司，也就是它有一个国企背景的，当然这也因为它有国企背景，这次新闻议论上面，也是比较热闹一点，而这个开发商——中海地产，在国内他是比较谨慎、理性，而且稳健，怎么说呢？他到今年8月份以前，都没有出手，到8月19号，到山东拿了三块地，也算是高价了，于是那个时候记者就访问它董事会主席，主席说，我们不玩“地王”这个游戏，8月19号以后的事，到今年9月多，不到一个月，果然创了新高，所以这就了不起。
主持人：其实这个国企背景的中海，最终成为了这场争夺当中的赢家，这个新“地王”的花冠戴在了它的头上。张鸿你怎么看？
张鸿：这事一点都不奇怪，因为这几天其实一直在关注这个事。从昨天开始，下午我就看有媒体在报，说新“地王”要诞生了。这个新“地王”的概念，就是相对于全国来说，价格最高的这样的一块地，当时大家以为是绿城，因为绿城是有备而来，而且还跟记者说，说你看我们又回来了，因为它和平安信托有了一个这样的框架性协议，平安信托给他有资金上的一些支持，所以说我们回来了，我们能拿到这个“地王”。这个“地王”如果是，即便是绿城拿下，也是“地王”，它大概是50多亿，然后还有一个参加的，是上海的一家叫协和，它是一个外资背景，两家外资，然后也是来志在必得。
主持人：我估计没有人想到说是会以70亿元来成交。
张鸿：对，这就是为什么刚才这个片子里面有那一声惊呼。
主持人：炸开了锅。
张鸿：大家会觉得叹为观止。
主持人：对。
张鸿：事实上，如果我们把这个视线再拉宽一点的话，这也一点都不奇怪，因为从这个北京的广渠门10号开始拍以后，全国的“地王”频现。
主持人：对。
主持人：光这个节目我们观察就观察过好几期了。
主持人：对。
张鸿：前一阶段最有意思的是在南京的一个“地王”拍卖上，拍卖师拍着拍着，拍卖师自己说，这和拍卖师的这种职业操守是不一致的。
主持人：他说什么了？
张鸿：拍卖师说投资有风险，举牌必谨慎。这让我想起……
主持人：这个举牌的力度把拍卖师都吓着了。
张鸿：对，这让我想起了股市上，就是当股市一片火热的时候，分析师跟你说，说投资有风险，入市须谨慎，基本上没有人听，因为大家有钱，第二，还有挣钱的预期。
主持人：其实对于这个全国新“地王”的诞生，各界都是看法不一，我们接来，来看一看一位业内人士的看法，这就是大家非常熟悉的SOHO中国的董事长潘石屹，在9月3号，他也是刚刚花了40亿元的巨资，在北京拍下了一块地，他对于这个新“地王”的诞生，会持什么样的态度和观点？来看一看。
潘石屹（SOHO中国董事长兼联席总裁）：我觉得最近（地价）翻得都不正常，应该出现泡沫的苗头了，最根本的原因还是钱太多，钱太多的话，别的行业流不下去，是个行业就过剩，其实这个土地的价格，已经远远地超过了市场的承受能力。另外一个就是资本市场、股票市场，对房地产公司的评价指标发生了问题，对一般公司的评价都是它的销售收入，都是它的利润，而对房地产公司就是，认为比利润和销售额更重要的，是它的土地储备。只要你储备的土地多，你的股价就高，上市之后的表现就好，融来的钱就多，这不就出问题了吗。
主持人：大家一定记得在竞拍会的现场，当时70亿元出现的时候炸开了锅。我们看看这个信息在网上会不会炸开锅？首先我们来看看第一位网友的观点。
他的署名叫“花花”，他说“地王是拍出来的。虽然有些疯狂，但我们无法左右。只是会带来预期，地产商更有信心去抬高房价，消费者又开始了新的观望。楼市接下来会怎样呢？真是有些担心……”
张鸿：对。
主持人：我想和他有同样担心的人一定不在少数。再来看看下一位网友的观点，他说“哈哈，只是为了推高房价，又没有什么成本，还可以以此来获得贷款，提高股价……我看好这个房价是会继续飙升的。加油！”这有点正话反说。
张鸿：无奈的加油。
主持人：很无奈，这个看来他也是担心房价会不断地上升。
再来看看下一位网友的观点，他说“通过地王吸引媒体的眼球是实力开发商惯用的伎俩，他目的在于引起一种房价还是要上涨的预期，开发商可以借此来大赚一笔，而所谓的地王他们是不会开发的，过去的地王有几块开发了？”
其实我觉得网友的这些留言，透露出的是他们对于“地王”频现的一种担心。
张鸿：对。
主持人：至少对于购房者来说，这不能算得上是一个好消息，其实我觉得在前一段时间，大家都看到了，全国很多地方楼市的成交量是停滞不前的，即便是我们到处看到这个价涨量跌这样的一个现象，但是各地的“地王”却是争先恐后地冒了出来。
“地王”频出，民众关注，前不久南京、苏州、深圳等地的土地拍卖会也火热升温，在苏州的一场土地拍卖会中，拍卖现场竞价的激烈程度几乎让拍卖师应接不暇。
拍卖师：18亿1千万，2千万要不要，18亿2千万，18亿7千万，18亿8千万，18亿9千万。
这个位于独树湖的地块，最终拍出19.9亿的高价，楼面地价，每平米超过7000元，据测算这块地开发以后，房价将会在2万元一平米。
在9月8号，南京的一场拍卖会上，保利地产在经过150轮举牌鏖战之后拿下了河西金沙江地块。
昨天，深圳招商华侨城投资有限公司经过多轮竞价，以5.3亿元的总价拿下了深圳宝安区的豪宅地段，折合楼面地价每平方18874.64元，地面地价，每平方米22649.05元，为目前深圳最高地价。
高价拿地，再度引发人们对房地产业的利润的关注。
北京中坤投资集团董事长黄怒波在接受新华社记者采访时说，房地产业当然是个暴利行业，如果没有暴利，为什么各类企业都来搞房地产，哪个地方羊最多，哪个地方的草一定最好，这是很简单的市场规则。
房地产行业现在普遍实行预售制，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决，如果以项目结束时的总的投资额来计算，利润率可能有15%到20%，但如果以自有资金来计算，利润率可能高达100%到200%。
主持人：在刚才的这个短片当中，我们看到了一个又一个创新高的数字，让我想起了王朔的一本书叫《玩的就是心跳》。
张鸿：对。
主持人：当然针对这个现象，也有人持比较平静的观点，比如说有人认为说，其实在这个房地产市场它也是一个细分的市场，它也有这个高端的消费。
张鸿：对。
主持人：所以可以让这个“楼王们”、“地王们”来扮演一下奢侈品的这种角色，这是无可厚非的。如果顺着他的这个观点来理解，就是我们出现这个“地王”其实是很正常的事，但是事实上，我们看到每当任何一个地方“地王”出现时候，总是会引起一片的哗然，为什么会有这样的一种现象出现？
张鸿：因为我想普通老百姓，就像刚才那个网友一样，其实担心的还是地价能推动房价，虽然我也听说过，你刚才说的这种观点，就是奢侈品，奢侈品它的价格涨就涨吧，我们反正不消费那个奢侈品，它可能是LV包，你就买你平常的包就行了。但是现在的问题是土地基本上是一定的，而LV的包它那个生产的，比如说它用人造革也罢，还是皮革也罢，还是布也罢，它那个是无限的，我可以替代，我可以不选择它那个东西，我选择别的包，但现在土地，如果你整个奢侈品的这种楼盘多，价高的楼盘多的话，它相应的这种价低的楼盘，我们能买得起的楼盘，就一定，那个土地一定会减少。
主持人：是，在总量一定的情况之下。
张鸿：对，所以它一定会推高，某种程度上会推高这个房子价格。
主持人：霍教授您的看法？
霍德明：张鸿你刚刚说地价推动房价的这个事，我要提出点不同的意见，记得去年8、9、10月，正处于房地产低潮的时候，那个时候房价是下跌，而很多土地拍卖的时候，是拍不出去了，那个时候基本上是房价拉低了地价。所以我觉得这一次“地王”这个事，第一个，它是70亿，金额是非常大，而且一般小的开发商是玩不起的。这种大金额，大数字的投资，跟国企这种开发商有关系，而它关系在什么地方呢，它基本上是一个企业投资的一个噱头，怎么说呢？它靠这么一个大的金额来去取得银行的贷款，或者企业的融资，当然它可以顺便坐一下“地王”的宝座。
主持人：这看起来好像好处多多，对他们。
霍德明：对于他这些企业来讲，他应该是要在计算这个一本万利的事情，他花了70亿，100亿，将来的话，他肯定还是要将本求利的，所以这是为什么大部分社会的民众，会关心将来他如果求利的时候，会不会又把房价，或者是再后的地价再抬高上去。
张鸿：我和霍老师的争论，好像是鸡生蛋，还是蛋生鸡的问题，但是那是最出的问题。当一旦鸡和蛋都有的时候，这个时候，它就是互相推动了。
主持人：其实……
张鸿：鸡蛋的规模，可能决定鸡孵出来的规模，然后鸡的多少可能又会决定蛋的多少，就像前一阶段广渠门15号地拍出来以后，周边的价格都跟着一起涨。
主持人：对。
张鸿：它有一个示范的效应。
主持人：不管是现房或者是二手房。
张鸿：二手房，很多二手房，卖二手房的马上跟中介打电话说。
主持人：别给我挂出去了。
张鸿：对对对，赶紧，我这个要涨价了，所以它这个示范效应是不可忽视的。
主持人：其实我觉得可能普通的民众，会觉得“地王”的出现，它一定会带高房价，但是对于这些参加“地王”拍卖的人，他们一定会觉得这是一个合理的数字。
张鸿：对。
主持人：我觉得不管对于这些“地王们”来说，他们如何乐观地看待未来楼市的发展，以天价拿下的这些地，未来一定是要有人来埋单的。那么在这样一个疯狂的“地王”游戏的背后，到底蕴藏着什么样的高风险呢？马上我们继续评论。
竞拍升温，“地王”频现，民众关注，新“地王”是否推高房价？哪些风险不容忽视？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎各位继续来收看我们今天的《今日观察》，今天的节目当中，我们和各位关注的是刚刚在上海诞生的溢价幅度高达了129%的一块全国新“地王”。我们的网友上传了一些漫画，我们来看看他们是从什么样的视角来关注这件事的，首先我们看到的第一幅漫画当中的这个“地王”，正在举着杠铃，我看起来他好像有点吃力，因为你看他还洒出了几滴汗水。
张鸿：多虑了，他没那么吃力。
主持人：真的吗？
张鸿：那个杠铃没那么重。他不需要掏那么多真金白银，其次这个杠铃如果一旦断了，可能会变成一个降落伞，就是开发商可能会安全地着陆，但是就不知道谁会被套在天上。
主持人：来，再看看第二幅漫画，这个旁边有很多观望者也很焦虑，但是呢，这个稳坐钓鱼台的是某某房地产开发公司的人。
霍德明：你可以看到房地产开发商很努力地踩，很努力地炒热这个房地产市场，虽然他现在还没有流汗，但是我们可以预计到他将来汗如雨下，而里面的房地产会如火一样的热，铁一样的红，最后老百姓还得乖乖掏钱出来买这个房子。
主持人：所以可能继续炒下去的话，对这些等待购房的人来说，都不是一个好消息。
张鸿：对。
主持人：我们继续再来看看媒体刊发的一些相关的评论。
针对“地王”频现，媒体纷纷发表评论。
《人民日报》评论“地王频现：是泡沫还是回暖”。文章提出，不仅仅是地价在逐步攀高，“地王”身边的房价也“鸡犬升天”。任何一个房市媒体、业内研究机构或是房地产消费者都不会放过眼前一丝一毫的“地王”群像。因为很多人都在担心“登基”的“地王”势必推高房价，并且将再次吹起一个让人眼红的泡沫。
东方网发表文章，对于开发商来说，除了要预见到房地产市场的发展之外，更要考虑到购房者的承受能力，如果一味地靠“地王”来提高自己的“曝光率”，最终只能是“赔了夫人又折兵”。
也有媒体对“地王”是否会产生信贷泡沫表示关注。
《广州日报》文章担忧，开发商乐观后市预期和宽松的信贷政策，可能让大量资金流入房地产市场，从而加大楼市的进一步泡沫化。地王频现，并不一定意味着房地产市场的繁荣，相反，在金融危机影响尚未结束、房价仍然虚高的情况下，地王的荣耀背后，暗藏的是楼市泡沫的风险。
还有媒体对监管房价提出建议。
“调控房价要有个谱”。《上海证券报》评论说，高房价，这些年来一直是困扰在社会大众心里的一道魔咒，地方政府再处理高房价问题上日益处于两难的被动处境。政府应明确以房价收入比为楼市调控目标，并建立房价收入比预警体系，平衡经济发展和房价调控之间的矛盾。
主持人：大家可以看到，“地王”一出，媒体是呼声一片，呼吁这些参与“地王”竞夺的企业，要警惕其中的风险，但是你也很明确地可以看到，这些企业他们似乎并不在意你的提醒，他们照样是高价去拿地。
张鸿：对。
主持人：难道这些参与“地王”竞争的企业，他们真的闻不到高价拿地，争当“地王”的背后的这些风险和危险吗？
张鸿：他们当然能闻到，但是他们即使闻到又怎样呢？他觉得很远，因为没有落实到，其实他不光闻到，其实他能看得到，你两年不开发，你这个地就要拿走。但是有多少拿走的呢？去年我们知道，那个地价都已经下来了，然后很多地方流拍，包括开发商可以到地方政府那退地，然后还有地方政府说你保证金先不交，我可以把地先给你，先卖给你，就是地方政府对开发商有时候非常像慈爱的父亲，不愿意把……
主持人：百依百顺你的意思是。
张鸿：不愿意把这个板子具体打到他身上去。你比如说像保利地产这一阶段，连续在拿“地王”，拿到南京的“地王”，重庆的“地王”，成都的“地王”，苏州的“地王”，长春的“地王”，然后7月16号他还在广州的金沙洲买了一块地，为什么单独提金沙洲呢？就在两年前的今天，他在金沙洲拍下了两块“地王”，现在都是荒地，没有开发。
主持人：依然闲置。
张鸿：对。但是不影响他继续去拍“地王”，也没有受到什么太多的处罚，所以这个成本对他来说，这是风险吗，他完全可以付得出，所以基本上是没有风险的。
霍德明：我想我不知道开发商他是不是闻到了风险，我闻到的是，风险转嫁，你刚刚提到了，地方政府、开发商，还有金融机构，这三个是绑在一块的。当这个房子在涨价的时候，到最后买房子的人，他要付很高的价钱，可是当如果房子在跌价的时候，这个时候可能在金融机构，由于土地价格是很高的话，金融机构就会有风险，到最后金融机构出了风险以后，谁来埋单，肯定是全民来埋单。所以也许对单独地产开发商他也没有风险，对于地方政府他也没有风险，对于银行没风险，可是整个揪在一起来看的话，你风险转嫁的结果，就是到了老百姓身上去了，而这么一个风险转嫁的风险，是应该我们要警惕的，它不是单独人面对的，可是它是群体老百姓必须要负担的。
主持人：到底转移到了什么地方？我们来看看网友对这方面有没有什么样的评论。
首先我们看到的这位叫做“牛”的网友，他说“楼市的疯狂，地王的崛起，绝非中国经济的福音，更不是经济复苏的象征。”看得出来，他觉得这样的风险可能转移到整个蓬勃发展的中国经济身上了。
张鸿：对。
再来“读白却空白”这位网友说，“一旦房地产的回调影响到了金融系统，对中国实体经济的打击将是沉重的，在欧美等国快要爬上岸的时候，中国可能会因为房地产的不理性而再陷深渊，我们都不希望这一切发生！”
到底我们在提醒这些“地王”企业注意风险的时候，是杞人忧天呢？还是他们真的不顾这一切的风险？广告之后我们会来采访一下特约评论员，待会儿回来。
主持人：欢迎回到节目现场，我们接下来马上来采访一下我们特约评论员，他是人大土地管理系的主任叶剑平，叶教授您好，我们想知道您的观点，对于现在“地王”频现，您觉得这些争当“地王”的企业，它们到底有没有面临风险？如果有的话，是什么样的风险？
叶剑平（中国人民大学土地管理系主任）：我想企业它应该以市场化运作，这样的一个形式，那么企业去拿地，不管是“地王”，不管是国企，还是民企也好，他拿地的话，首先应该是在理性的分析成本，分析的基础上去拿地。那么由于企业的构成不一样，所以它抗风险的能力也不一样，那么只要企业是个理性的，和我们的老百姓也是理性的，来对待这样的一个现象的话，实际上如果企业过于，所谓的过于的就是，就是非理性去拿地的话，或者冲动的那种去拿地的话，最终会受到市场的惩罚了。
主持人：你能告诉，我们他的行为是非理性的话，面临的最大的风险会是什么吗？
叶剑平（中国人民大学土地管理系主任）：那么毫无疑问，它所预期的价格，高于市场所能承受的价格的话，那么它的产品没办法推到市场上去，没有推到市场，那么它的利润就没有办法实现。
主持人：好，谢谢叶剑平教授接受我们采访，谢谢您。
叶剑平（中国人民大学土地管理系主任）：好。
主持人：其实我们现在看到的这个“地王”频现的现象，让我们对未来房地产事业发展的健康之路，有过一些不同的担心，那么如何消除我们这种担心，如何规避在这当中有可能存在的风险，听听二位的建议。
张鸿：对一个国企来说，他进入到房地产买这个“地王”，可能是一个理性的选择，比如说我钱多了，然后我没地方可投，我投到地上来，为未来做储备，可能是理性的。但是当这么多的大型的企业，都进入到这个“地王”争夺战的时候，风险就就出来了，这就是我们经济学上经常说的，个体的理性可能会导致这个集体的谬误。所以这个时候可能不光是土地部门需要来严查囤地不建的这种情况，那国资部门可能也要进来，因为它毕竟是国有企业的这个大管家，进来就像前一阶段严查国企这个投资金融衍生品一样，把“地王”这个事情也当做一个衍生品，能不能尽量减少国企的大量的进入到这个土地市场。
主持人：我想谁都不愿意看到这个地价和房价的畸形发展，尤其是这种畸形发展可能会影响到房地产事业，影响到整个经济，那么您觉得怎么样做才能规避这些风险？
霍德明：在我们目前招拍挂这么一个土地制度之下，其实它有它很完整的机制设计的，不过，由于开发商，地方政府，以及金融单位，金融机构他们已经和在一起了，往往这个现有的规矩、规则，他不去遵守，比如说这次“地王”这件事情，前面就有很多“地王”，而这些“地王”拍下来，他就把土地放在那儿，经济情况好了，当然就，像你讲的，卖出去了，经济情况不好的话，找个理由跟地方政府商量一下，退了，一退了之。所以我想他对于现有的规矩、规则他不遵守，而他完全用这种投机的心理，他能够一退了之，如果我们说是……
责编：刘岩
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