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解说：捂盘惜售，开发商乐见房价蹿升，打击捂盘惜售，中央出手遏制房价过快上涨，《今日观察》正在评论。
主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位收看。今天将要继续的是我们的系列节目《房价！房价！》，我们将和各位关注的是广大购房者深恶痛绝的捂盘惜售行为，一直以来，房地产市场的捂盘惜售行为被看作是推高房价的原因之一。日前，温家宝总理在接受新华社记者专访时也指出，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违规行为。捂盘惜售如何推高了房价的非理性的上涨？开发商捂盘惜售为何屡禁不绝？百姓的安居之路如何才能变得平坦？今天我们将就此来展开评论。
我们的两位评论员是何帆和张鸿，电视机前的各位也可以登陆央视网、新浪网、搜狐网和腾讯今日话题发表您的观点，稍候的节目当中我们将给予关注。
首先，我们还是一起来了解一下相关的新闻背景。
解说：国务院总理温家宝12月27日，接受新华社专访时指出，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建，哄抬房价等违法违规的行为。捂盘惜售通俗地说就是开发商捂住楼盘不卖，或分批卖、少量卖，延长销售时间，制造热销景象，为的是实现短期内频繁涨价。
随着房地产市场火热升温，捂盘惜售有抬头迹象。
中国广播网日前报道说，在福州金山区一个住宅项目，同样是2010年2月竣工的8栋楼，却分成四次申请预售，有的甚至一栋楼单独做预售审批，这种拉长销售周期，等待房价上涨，囤积居奇的方法是典型的惜售行为。
时下有的开发商捂盘惜售又出新伎俩，不少开发商选择间歇性捂盘。也就是说，并不是每个房屋都不卖，而是挑一个卖相不好的房先出手。
上海的《青年报》引用一位开发商的话说，只要把稍微好一点儿的房屋拖个一两个月卖，就可能涨15%，这些都是多出来的净利润。
在海南海口，工商部门近期对辖区内房地产楼盘进行常规检查时，发现部分楼盘销控表与实际楼盘销售情况不符的现象，部分开发商无法提供与销控表销售数量一致的购房合同。有开发商承认，销控表上的销售情况，有些夸大。
今年7、8月份，北京、上海、天津等地主管部门，曾经启动了房地产市场秩序专项整治行动，但业内人士指出，目前针对捂盘惜售的开发商处罚力度相对较轻。主要是向房地产企业发放处理通知、限期整改、注销楼盘预售许可证，这样的处罚力度不足以遏制捂盘惜售的冲动。
房价！房价！房产新政如何破捂盘惜售迷局？
主持人：其实大家都会发现在媒体对于开发商的报道当中“捂盘惜售”这样的字眼真的是屡见不鲜，我们想问问评论员，现在在市场上捂盘惜售的行为是不是又有所抬头了？
张鸿：最近浏览一下新闻确实又开始捂盘惜售了，我注意到中央人民广播前一阶段连续对北京和福建的一些房地产的一些情况做报道，就说确实开始开发商不愿意卖房子了，因为他今年的销售收入已经基本上完成了。
主持人：对。
张鸿：所以准备留着以后涨上去再卖，福建的一个女士她是几个月前看中了一套房子，正准备买的时候，然后代理人跟她说，说这个房子现在已经卖掉了，我再给你其他还有别的户型，你看一看，其他都是不是好的户型，然后她说那我就不买了，然后上个月她查的时候，居然发现她看中的那套房子到现在都还没卖呢。
主持人：又捂着呢，舍不得卖。
张鸿：对，上海的《青年报》也采访了开发商，开发商说这个房价就像股票一样，只要它继续涨，那就会有人跟，那只要有人跟，那我这就不着急卖，我等着慢慢卖。
主持人：待价而沽嘛。
张鸿：对，《中华工商时报》它有一些数字，就是明年1月份，它判断是一个量减价增，因为将要开盘的这些楼盘，现在已经把价格亮出来了嘛，但是量是减少的，比如说北京即将入市的项目只有22个，其中新盘只有6个，和以往相比都大幅的减少，所以说我们基本上大概能判断，就是除了很多开发商他现在已经把房子卖光了以外，剩下的很多开发商，确实是开始，又开始学会挤牙膏了。
主持人：我觉得从你的分析当中，我们似乎可以得到这样一个判断，捂盘惜售真的和推高房价之间有着某种必然的联系，何帆在你的分析当中有这种联系吗？
何帆：那当然是了，因为他这个捂房惜售对房价不停的推高，这是个推波助澜。
主持人：对。
何帆：而最后形成一个恶性循环，你这个房价越高，房价涨的速度越快，他越是捂盘，他越捂盘，房价就越高。
主持人：对。
何帆：而且我们看到凡是当房价上涨的时候，捂盘的这个行为就开始出现了。
主持人：对。
何帆：其实这个捂盘惜售的行为早就已经有了，2006年，2007年那个时候正好是房价涨的速度比较快的时候，所以我们看到那个时候政府就已经开始出招治了，2006年的时候，建设部、发改委，包括工商总局，就联合有为期一年的，专门针对房地产交易秩序的一个专项整治的活动，里头就已经提到不能够捂盘惜售。到2007年的时候，有的地方政府，比如说上海更做了明确的规定，说如果你这个地方的这个楼盘的房价，比别的周边的楼盘的房价都要高很多，而且你一年销售率没有超过5%，他就认定你这个是捂盘惜售，但是到现在为止我们看到还是没有办法，就跟牛皮癣一样，你看着很难看，但是你始终根治不了。
主持人：那么我们想问问两位，这个其实何帆刚才描述了那么多，你看从2006年国家就开始打击捂盘惜售的行为了，但是一到房地产略有回升的时候，这个捂盘惜售的现象又重现了，这当中到底是什么样的原因，让它屡禁不绝？你们二位分析一下。
张鸿：捂盘惜售需有明确界定
张鸿：首先是很难下手，除了何帆刚才说的，上海有一个相对明确的界定以外，其他的很多城市，只是在文件当中说不允许捂盘惜售，但是什么叫捂盘惜售很难界定，因为开发商说，说我自己可以控制我的销售进度啊，就是销售进度和捂盘惜售他怎么来给它区别开。我看一个开发商在网上他是这么说，他说就像我有三头猪，我只卖了一头，剩下两头，我放在家里看，你说我违法吗？我不违法。但是我们现在确实很多地方都出了这种规定，没有明确的界定，这就很难执行。还有一个就是人家手段很灵活，开发商他可以选择很多办法来应对你的这些政策，比如说很多城市其实出台的就是，你预售许可证拿下来以后，在一定时间内，比如说半个月之内你就得开始卖房，但是预售许可证我是可以分期分批拿的。我看到就是中央人民广播电台那个报道，福州的一个开发商，他是一个地方，他是一个小区里面8栋楼，他分4次领预售许可证，就是我两栋两栋楼领，甚至我一栋楼我就领一次许可证，领许可证，然后我这个就卖这一栋楼，甚至我这一栋楼我只卖三层。
主持人：对。
张鸿：我其他都不卖，所以你就没法完全界定。还有一个就是开发商非常简单的一个办法，就是我通过涨价来惜售。就是我通过价格杠杆，我如果卖了20、30套，我就不涨价，但是我已经卖了100套了，我觉得这个钱我已经收回来了，我开始涨价，涨价了就把很多人挡下去了，这时候你没办法，你说我惜售了吗，没惜售啊，但是我价格涨了，因为买的人太多了，把价格也弄上去了。所以就是开发商的种种手段，也在规避着捂盘惜售的我们的一个打击。
主持人：他们用各种各样的办法，给自己穿上了一个似乎比较合理的外衣。
张鸿：对。
主持人：何帆你觉得这当中主要的原因是什么？
何帆：治理捂盘惜售需下决心
何帆：治理这个捂盘惜售是比较难，但是也不像张鸿说的那么难。为什么这个事情一直没有能够治理下去呢？可能跟我们有的地方政府官员，他没有下这个决心是有关的，之所以出现捂盘惜售的现象，有两个原因，一个原因就是因为跟节气的变化是有关的，因为房价在上涨嘛，所以这个时候捂盘销售才有利可图，你要是看房价下跌的话，他肯定不捂盘的。
主持人：对。
何帆：那么另外一个，就是实际在这背后，可能有一些地方政府在专门来治理这个捂盘惜售的时候，他手比较软，我们看着他这个板子已经高高举下来，但是轻轻落下。
主持人：最后也没放下去。
何帆：最后没有放下去，到现在为止，我们还没有看到哪个开发商，因为说捂盘惜售，然后受到了地方政府，受到了各级政府的严惩。所以这个有的出台的针对捂盘惜售出台的这个治理的政策，表面上看起来非常的严厉，但是这个开发商看在眼里头，他不是感到害怕，他是感到高兴。你比如说在前一段的时候，我们也做过一期节目，就是有一个地方政府，说我现在出台一个专门治捂盘治理的，说你谁敢捂盘惜售的话，那么我罚款，我重罚你，我重罚你一万块钱，你想这个政策出来之后，开发商肯定他感到的不是恐惧，而是感到终于放心了。
主持人：我终于找到了突破口了是吧。
何帆：对，因为我，最多也就罚我一万块钱。
主持人：所以，其实现在市场上捂盘惜售的现象，真的是并不少见，到底有多严重呢？我们看看网友提供的这些线索。
来，这位江苏的网友说“我是江苏的宜兴人，只是一个县级市，但是我们这儿的房价大多数都要七八千，现在有很多已经涨到了一万多了。去售楼处买房呢，都说没有了，老百姓买房只能通过中介，一个月不到，房价可以涨十几万，这样的现象实在是太不正常了，好一点的房子都不公开销售，还要通过政府（开后门）才能买得到。”
很多的网友都表达了他们的这个愤怒，还有一位网友，此刻就在线上，来，我们马上把他请进我们的节目现场，这位是我们节目的一位热心观众叫“骆驼祥子”您好！
网友：主持人好，两位嘉宾好。
主持人：您好，能不能告诉大家您现在买房了吗？
网友：还没买，仍在租房。
主持人：正在…
网友：因为目前的房价我经济上不能承受，心理上也不能接受，因为要买自住房，这将会耗尽我所有的消费能力。
主持人：在你的身边你有没有注意过开发商这种捂盘惜售的现象？
网友：从身边的情况来看，应该讲对于捂盘惜售这种情况，应该说是已经见怪不怪了，剩下的就只有无奈了。我也曾经出现过陪朋友去看房，喜欢的房子他们不卖，他们供给的房子我们又看不上，当时他们的理由就是，如果要买的话，就要支付高出当时均价将近一倍的价格，实际上是在拒绝出售。然后很不幸的是半年之后，价格真的涨到了他们的预计水平。所以我非常同意刚才那位嘉宾的观点，就是在这种恶性循环当中，房价的疯涨和捂盘惜售等违规行为，实际上是互为因果的。
主持人：好，谢谢，谢谢“骆驼祥子”在我们节目现场来分享了你的观点，谢谢你！其实面对着开发商的捂盘惜售，我们看到消费者可能除了无奈之外，还有很多的愤怒。那么捂盘惜售到底给整个房地产的健康发展会带来什么样的一些影响呢？如何才能找到对症下药的良方呢？稍候继续我们的评论。
解说：开发商捂盘手法变换花样，遏制高房价，如何强化监管才能不让捂盘抬头？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎各位继续收看我们的《今日观察》，在今天的节目中，我们和各位关注的是房价这个敏感的话题，马上来看看网友上传的这幅漫画，两位评论员来跟我们一块儿感受一下漫画当中传递出的声音。
何帆：我们看到这个购房的人，现在已经排成了一个长队，但是这个水是一滴一滴地在往下流，为什么呢？不是没有水，那上头有水龙头呢，但是这个水管被有一些不法的开发商在捂盘惜售。
主持人：对。
何帆：所以大家现在都买不着，只能干等着。
主持人：人为的加了一个水龙头，在那控制流量。
何帆：对。
主持人：来，再来看看下一幅漫画。
张鸿：罚款一万块钱，这个刚才何帆已经说了，对于捂盘惜售重罚一万块钱，所以这一万块钱，根本就不是罚款，而是捂盘惜售的通行证。
主持人：但他们还得做出姿态说，哇，这个罚款实在太严了。
张鸿：对。
主持人：实际上这个“严”字必须是打一个双引号。针对开发商反复的捂盘惜售这种现象不断地出现，我们媒体也发表了自己的一些评论，我们一块来看一看。
解说：打击捂盘惜售，媒体也有话要说。
《中国产经新闻报》文章说，怀揣着对明年楼市的“美好”预期，开发商捂盘惜售的“作风”大有蔓延之势。今年11月，上海市的全新楼盘共14个，但是9个预期开盘的项目，都推缓上市。而在北京，12月份预计北京仅有35个项目进入市场，比前两个月明显下降。
《人民日报》文章说，针对捂盘惜售，除了监管手段之外，应该通过法规的形式，尽快界定具体的违规行为和处罚行为，比如明确界定哪些行为可以构成“捂盘惜售”，这些最基本的工作，恰恰是最重要的。
开发商财大气粗，捂起盘来是越来越精。
《广州日报》建议，如果真想打击捂盘惜售，很简单，将其定为“扰乱市场秩序”的违法行为，严重的以“非法经营罪”论处，然后以法律来追究其责任。
政策层面，早在2006年，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确提出：对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度；情节恶劣，性质严重的，依法依规予以经济处罚，直至吊销营业执照。
主持人：我们看到很多的媒体，其实对捂盘惜售是口诛笔伐的，但是与此同时我似乎也听到过这样的一个观点，就说其实现在这个市场上的高房价是造成捂盘惜售的一个最根本的原因，你如果没有高房价的存在，我何必要去捂盘惜售呢，所以你不必对捂盘惜售大动干戈，二位对这样的观点持何态度？
张鸿：打击捂盘惜售 抑制地产规模
张鸿：高房价是很大程度上是由于投机产生的，我们现在打击的捂盘惜售，只是众多投机环节当中的一个，所以我们打的其实是这个环节当中每一个投机，包括捂盘惜售。比如说土地变成房屋当中，土地变成房屋，有人炒土地，投机土地，他不盖房，所以我们要打击他，要让更多的土地能够变成商品房，那商品房变成我们能买得到的那个房子当中，还有捂盘惜售，他不卖了，这就不能变成有效的供给，所以我们要打击这个，然后他还有一部分人，买了房子以后，他是用来投机的，也不变成我们普通人住房的这个需求，所以说也要打击。整个这一个投机链条我们都要打击。所以它一定是对房价是有一定的遏制作用，而且我们是一个“组合拳”，就是包括保障性住房，包括一些信贷政策和税收政策等等，如果房价下来了，的确这个捂盘惜售会减少，而且到那个时候，如果房价真的下来的时候，开发商他不会捂盘惜售了，我们也关心他到底捂不捂盘惜售了。
何帆：捂盘惜售扰乱市场秩序
何帆：我觉得有一些开发商，他有这样的这个观点，实际上是在混淆视听，他说这是我自己的市场营销的行为，就跟张鸿刚刚说养三头猪，卖两头，然后剩下一头自己抱着睡觉当宠物养，这是我自己的事情，你管不着。但这个呢，实际上他混淆了一个正常的市场营销和在一个特殊的扰乱市场秩序。因为我们知道比如说人身上我们要长黑痣，正常情况下，它都是非常健康的，但是也有一种非常特殊的，就是这种恶性的这种黑色素长瘤子，它容易发生癌变。所以如果我们要不重视在房地产市场上出现的捂盘惜售的行为，它可能也会导致房地产市场出现癌变。因为第一，这种行为鼓励了房地商他不去正常地去盖房子，去关心自己的房子的质量，和房子的服务，他去关心囤地，然后他去关心捂盘，最后就变成了这个房地产商的商业模式，变成了倒爷的这个商业模式；第二一个，就是它使得我们市场秩序发生了混乱，就是大家现在搞不清楚，到底是因为正常的价格在上涨，由于需求拉动了价格在上涨呢？还是由于你人为的使得这个价格在上涨？那在这个时候，实际上这个对市场提出了非常混乱的信号，所以如果这个问题，不去治理的话，会对我们的市场秩序会带来非常坏的信号。
主持人：我们也来听一听网友对这一现象的评论，这位“高妹”网友说“深入调查、统筹考虑、长远规划、稳定发展，由此可见，面对过烫的房价，政府的重点是先‘稳下来’，而不是急于‘冷下来’。在这四条当中，前两条是关键，因为只有通过增加供应量，满足了居民的刚性需求，才能从根本上遏制投机和捂盘。”
再来看看下面这位署名叫“民生”的网友，他也在寻找着对策，他说“商品房是关系到国计民生的特殊商品，作为特殊商品政府完全可以，也必须控制它的利润率！捂盘惜售、恶意炒作、私下交易等等手段盛行，导致了房价飞涨，苦的还是只能解决基本生活所需的普通百姓。强烈建议政府：第一、采取强有力的具体措施，控制商品房的利润率；第二、对高于原房价的商品房交易课以重税；以此来遏制房价和社会经济发展不相适应的疯涨。”
看来我们的网友都在针对捂盘惜售这一病症寻找良方，那么我们的特约评论员对此会持怎么样的观点呢？广告之后，欢迎继续关注我们的节目。
主持人：欢迎回到节目现场，今天我们在《今日观察》当中和各位关注的是捂盘惜售这一在房地产市场上，被大家指责的现象，那我们马上听一听特约评论员对此的观点。
国世平（深圳大学国际金融研究所所长）：为什么捂盘？就是说由于现在大规模的买房子，不是用于居住的，是买到又囤起来，我们居民也在囤房子。为什么呢？因为房子他把它看成是一个永恒的资产，所以全国人民都开始买房子，都来囤积房子才会导致房子的供给很紧张，所以在这种背景下，再多的房子都不够用，所以说这一点，一定要采取从治本的办法着想。行政手段的查处都是没用的。其实一个最好的办法，就是用财政政策，用税收的办法来解决，比如说盘开出来以后，你必须在半年卖完，如果你半年卖不完的话，我要向你征收物业税，而且物业税调整的幅度，应该在0.6%到6%。如果说捂盘的现象比较重的话，把物业税提到6%，那么这种情况下基本上就没人敢捂盘。所以说物业税对打击捂盘的，特别是地产商开发房子，开发出来以后马上要卖掉，如果不卖掉的话，要交物业税的话，那么地产商面对的压力就非常大。那么这种可能性，他就基本不敢轻易捂盘，而且捂盘的成本也是很高的。
主持人：我们想问问二位评论员如果我们要进一步的规范房地产市场的发展，进一步的来打击捂盘惜售这样的一个行为和现象，那么你们觉得我们还有什么样的高招可以出来？
张鸿：虽然我们对捂盘惜售都义愤填膺，但是当我们开始真正的实实在在开始治理它的时候，还是有一些基础工作要做，比如说捂盘惜售到底是什么？到底它和正常的销售行为，销售进度的掌控有什么区别？
主持人：如何甄别。
张鸿：包括刚才何帆说的，就是说如果它影响了市场信号，那哪些行为真正的可以影响市场信号，破坏了市场正常的经济秩序。所以这些界定清楚了，我们才可以执行，那执行的时候当然我们一贯都在呼吁说，一定要动真格的，下决心然后重罚，而不是一万块钱两万块钱，那对开发商来说真是九牛一毛。
主持人：何帆你觉得我们到底应该怎么办？
何帆：这个如果要根治的话，实际上还是要釜底抽薪，因为现在之所以我们看到捂盘惜售愈演愈烈，是因为房价越涨越猛，那如果真的是要釜底抽薪的话，就是我们现在要制止房价过快地上涨，这个我们包括在这一系列的节目里头都谈到，比如说我们可能增加供给，而且增加多种多样的供给，不仅是增加针对城里人的这种住房，而且针对中低收入阶层的……
责编：刘岩
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