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增加住房用地有效供应，二套房贷款首付不得低于四成，地产新政调控信号再度释放，《今日观察》正在评论。
主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。2010年，中国的房价将会何去何从，这是每个人都非常关心的问题。昨天，国务院正式下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从二套房贷、土地供给等多个方面对房地产市场进行了明确的规范。这是近一个月以来，中央又一次向高房价的出手。连续不断的政策出台，究竟能不能真正有效地遏制房价的快速上涨呢？在政策的作用之下，市场当前的反应如何？2010年的房价会出现拐点吗？今天我们将就此来展开评论。
我们在现场的两位评论员分别是马光远和张鸿，我们也欢迎电视机前的各位登陆央视网、新浪网、搜狐网以及腾讯今日话题来发表您的观点，稍候的节目当中我们将给予关注。
首先，我们还是一起来了解一下最新出台的国务院通知。
二套房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
昨天，当各地的房地产中介公司听到这一政策时，第一反应就是对投机购房者来说打击非常大。
针对近期部分城市房价过快上涨等问题，1月10日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。从加快中低价位中小套型普通商品住房建设，到继续整顿房地产市场秩序。“国十一条”内容丰富全面，但最引人注目的仍然是差别化信贷的规定，这也让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。
秦虹（住房和城乡建设部政策研究中心副主任）：要加大差别化信贷执行力度，因为我们在2009年金融危机的时候，各商业银行实际上没有很好地执行这样的政策，这个政策对提高投资成本，对抑制一部分投资性需求也非常关键。
此外，曾引发社会各界争议的土地招拍挂制度通知明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人要限制其参与土地出让活动，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
而针对房地产市场中，央企“地王”身影频现的现象，通知要求：国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为，这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。
新年伊始，楼市调控政策信号再度释放，楼市将迎来怎样的新变化？民众拭目以待。
主持人：在我看来，这一次出台的新政策可以说每一条针对性都非常强，你比如说针对税收，针对信贷，针对土地等等这些关乎到房价的要素都有着非常明确的规定，我们请两位评论员来做一个分析，你们眼中这些新政的亮点到底在哪儿？
马光远：在我看来，我认为最大的亮点应该有四个，第一个我们看到在这个“十一条”里边，首次规定了5类住房的概念，那么作为所谓的中低价位房，对公众租赁房、经济适用房，这个还有这个其他的一些限价房等等，那5类住房做了一个规定，做了规定以后，那么以后在用地上，将大量向他们倾斜。那么第二点我们还看到，经济适用房在政策层面再次复活。那么前段时间关于经济适用房，是否被废除的争论非常激烈，我们看到有些地方那么在政策上虽然没有规定取消经济适用房，但在实际做法上经济适用房占的比例已经不是很大，那么这一次我们看到在政策里边，特别强调要增加经济适用房的供应，而且要扩大经济适用房的适用范围，也就是说对我们前期所讲的一些，比如说夹心层的一些住房问题。
主持人：对。
马光远：也列入了国家要解决的这么一个范围。
主持人：再一次重申了。
马光远：对。第三个我看到这个我觉得一个特别大的亮点，我们政策层面直面土地招拍卖制度的缺陷。
主持人：对。
马光远：那么这一次特别提出，对于土地招拍卖制度那么在一定的情况下，那么要采用综合招投标的办法，评标的办法，也就是说不再像以前一样，完全按照谁的出价最高，谁得到土地这么一个创造“地王”的这么一个办法……
主持人：这可能也说出了很多开发商的心声。
马光远：对对对。
主持人：并不是价高者得，它未来的效益就是最好的。
马光远：因为我们看到很多得到土地以后，“地王”产生以后，但是两三年也不开发。
主持人：对。
马光远：因为它的开发能力比较低。那么第四个我们觉得特别值得关注的是，这一次把国资委，国有资产监管部门首次列入了房价调控的职能部门的范围，那么特别强调国有资产管理部门，应当规范国企的房地产投资行为，我觉得这一点非常值得关注，那么我们看到2009年房地产领域内有一个很大的现象，就是国企不断地拿地。
主持人：国企“地王”。
马光远：国企当“地王”。
主持人：对。
马光远：我觉得这一点可能对我们未来的房地产都有一个很大的一个影响。
主持人：我看到你刚才一口气列举了四大亮点，那所有这些亮点未来将会在市场上产生什么样的影响？在你看来。
马光远：你刚才讲到说这个是一个新政，我倒不觉得，因为我们看到这很多都是我们强调了又强调的东西，所以我认为这11条，可以把它看作是我国98年房改以来，我们在房地产调控政策方面的一个比较完善的一个纲领性的文件。所以我认为这个政策本身，可能它不是一个短期的政策，不仅仅管当前，而且管未来，那么这11条本身它是一个政策框架，那么这11条定完以后，那么对于每一条如何进行计划，如何增加它的操作性，如何让我们的房地产市场本身对政策有一个稳定的预期。
主持人：对。
马光远：我觉得这个都非常重要。
主持人：对。
马光远：所以我认为，这一次政策本身，那么出台以后，意味着中央对房地产未来遏制它的过快上涨，那么表达了它的决心和信心。
主持人：张鸿你看到的亮点是什么？市场上会有一些什么相应的反响，引起了你的注意？
张鸿：市场上最敏感的就是股市。
主持人：对。
张鸿：股市今天的地产指数下跌了2.21%，这就说明起码投资者认为这些政策对上市的地产公司是有一些影响的。那在我看来，最大亮点其实就是对症下药，就是都是有针对性。
主持人：对。
张鸿：如果我们把这11条政策，都当作是11个方子的话，那可以说在之前可能有一些望闻问切的过程，号脉的过程等等，但是现在我们看到一下开出来一个方，这个方子有的是针对清热，有的是针对解毒的，你比如说，这里边有针对投机的，这个投机我们看到有个人投机买房的，首付40%，这个被引用最广泛的，这其实是限制个人投资投机性买房的，还有打击捂盘惜售，这是针对地产商的，还有针对炒地的地产商，那些我们不叫他地产开发商，叫地产投机商，针对他们的这些政策都有，还有就是供给，刚才马光远已经说了。
主持人：对。
张鸿：就是我们要加大保障性住房，还有普通商品房的供给，如果加大了的话，那等于是釜底抽薪，就是把很多需求者，从本来不应该进入的房地产市场，商品房市场给他拉出来。所以我看到就是说房地产很多博客也在热评这个事，有一个叫“宏维”的说，“为房地产业刮骨疗毒”，其实就是对症下药，那房地产商也重视这个，潘石屹逐条的在他的博客上解读这11条，然后在他看来增加住房建设用地的有效供给是最重要的，因为很多开发商他们都说，说你如果面粉不够的话，你让我生产出那么多面包是不够的，所以你增加了土地的供给，那我可能很多开发商就能够开发出更多的房子来。所以它其实是一个“组合拳”也罢，还是一个整个系列的一个药方也罢，我觉得从疗效上来说，我们可以有一个很好的期待。
主持人：其实除了二位刚才介绍的各方主体对这个新政的关注之外，我觉得我们还需要特别关注的一个群体就是我们的消费者，那接下来，我们来看看下面这位网友，她会对这个新政发表什么样的一些看法，您好！
网友：您好！
主持人：你好！刚才我们和两位评论员关注的是中央刚刚出台的调控房产的新政，你个人对这些新政当中的哪一条比较感兴趣？
网友：我主要是关注了昨天刚刚出台的第二套房贷的比例必须是40%的，这个房贷对于有需求的购房者来说，我们还看到了购买房子的春天，至少会减少市场上投机和投资的比例，这样让真正有需求的人能够买上房。
主持人：谢谢你参与我们的讨论。
网友：好的。
主持人：其实刚才她提到的40%这样一个比例，我想至少对打击投机性的购房，可能会产生很好的一个效应。接下来，我们再来看看其他网友的一些看法。
首先我们看到的第一位网友，他的观点说“这是我第N次看到国务院对房地产市场调控的通知了，看到这个通知，首先感觉非常高兴，因为通过国务院的一系列的措施，至少我们可以看出国家是在下定决心控制房价了。”他读到了政府的良苦用心。
再来看一位，“各地只要坚决执行中央的政策不打折扣，我相信一定会平抑高房价的。”
再看这位叫“絮絮”的网友说，“中央政府的这一举措无异于对人声鼎沸的房地产市场来了一次釜底抽薪。”这和刚才张鸿的观点不谋而合，“‘增加保障性住房和普通商品住房有效供给’很关键。”
其实我想大家评价很高，可能期待也是非常高，从去年下年开始，当房价不断地飞速上涨的时候，我们看到中央也密集出台了一系列调控房产的政策，到目前为止，这一些政策的效果如何，我们一块儿来关注一下。
经历了岁末赶营业税优惠末班车的热潮后，新年过后，伴随着气温的骤降，多个地方楼市也开始降温。
北京房地产交易管理网数据统计，元旦后七天，北京二手房成交量仅为1912套，环比去年12月的9153套，下跌更是超过了80%，却较市场非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。
上海，中原地产对旗下170家直营店的统计显示，新年整体门店带看量较前一周相比下降约一成半左右，比去年同期相比，下滑两成，基本接近低位。
广州楼市，今年1月1日至3日，一手商品住宅成交量仅为367套，同比去年下滑近40%。4到6日，成交622套，但仍是在低位徘徊。
杭州，元旦后一周，商品房成交套数环比出现大幅下滑，共成交商品房868套，环比大幅下降4成。
房屋中介工作人员：温度就像今天一样，冷空气来了，整个感觉蛮冷。
市民观望气氛浓厚，成为当下楼市遇冷的主要原因。
为遏制房价过快上涨，近期中央关于调控楼市的政策在密集释放，去年12月9日，国务院常务会议，决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，要求遏制部分城市房价过快上涨的势头。
12月17日，财政部等五部门公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
随着昨天国务院办公厅下发通知，楼市调控政策信号一箭紧似一箭。
主持人：事实上当我们仔细来研读这些出台的新政的时候，你会发现从严格意义上来说，我们看到的这一系列的政策，不能称之为是全新的政，因为都是对之前的一些政策的再次地强调，回顾起来我们会发现，在中国的房地产市场上，似乎从来都不会缺少一些政策，比如说我们会看到政府出台很多的政策来调控楼市，调控房价，但我们常常会看到这样一个现象，房价似乎总是逆着政策而走，给人留下一个似乎越调越高的印象，我们想问问两位，这背后到底有着什么样的原因？你们觉得。
张鸿：因为政策被打折了。
主持人：在执行的时候……
张鸿：我们知道利率可以被打折，执行的时候也可能这个政策就被打折了。你比如说这个40%，首付40%，因为买二套房的时候首付40%，所以它和一套房是不一样的，这个时候在银行里边就有操作的空间。我一个朋友在博客上就讲述了，他前一阶段买房的一个故事，当他买这个房的时候，他自己原来有一套房子，买第二套房的时候，他就想说，哎，我这要能享受首套的那多好啊，然后中介一听这个，说没关系，我肯定能给你办到。
主持人：就是中介他能够找到缝隙帮你办到。
张鸿：然后接下来，奇迹就发生了，这个哥们儿他本来就夫妻俩，等房子拿下来的时候，他一看，自己不仅有了孩子，还和老丈人丈母娘住在一起，这些人他都不认识。
主持人：就是创造性地把一些人加入到购房者当中。
张鸿：这样他们家的人均的住房面积就很少。
主持人：对。
张鸿：这样他就可以买一个改善型住房，而改善型住房，又没有一个明确的约定，在那个银行里边就说，你只要人均住房面积达到多少以下，那就是可以买一个改善型住房，这个时候你享受的就是首套房的那个首付比例，而且利率还能打7折。
主持人：所以你虽然有40%的首付比例的控制。
张鸿：对。
主持人：但是在执行过程当中被打折了。
张鸿：还有一个极端的例子，是一个房地产开发商跟我说的，说有客户在他们那里边，面对好多个银行同时在那儿办信贷，只要你同时输入，几乎在几分钟之内，你同时输入，比如说你买5套房，你同时输入，5分钟之内你都是第一套房，因为你还没有进入到征信系统，谁都不知道你已经有一套房了。所以你同时买了五套房，其实你在每一个银行里都是第一套住房。这个我原来也在银行做过信贷员，如果说没有银行在里边共谋的话，那只能说他对信贷的管理，确实是水平很差。
主持人：这个是关于打折方面的一个钻空子。
张鸿：对。
主持人：那在光远你的这个分析当中，之前的这些政策起不到作用，起不到预期的效果，到底是什么原因？
马光远：那么这么一个文件下去以后，到地方政府，到银行，到开发商那里去以后，那么他们又可以做不同的解读。
主持人：是。
马光远：比如说我们看到2008年的时候，那么在我们房地产中央层面还在进行调控，但是地方层面已经开始了大量的救市活动。比如说石家庄从5月份开始就打响了救市的第一枪，那么前一段时间我们看到南京市长感慨自己，自己几个月的工资也买不起大房子。
主持人：对。
马光远：那么南京市曾经发生过，比如说周九耕那么对降价的开发商谣言要进行追查。
主持人：要惩罚。
马光远：但是我们看到事实上在2008年9月份的时候，南京市一口气出了20条救房地产的政策。这些政策包括税收，包括土地，包括公积金，甚至包括政府补贴，就是无所不用企及，那么在这么一个救市政策下，事实上这些救市政策本身，跟中央层面出政策本身都是违背的，有很多比如说包括税收的优惠等等，包括信贷方面的优惠甚至还有，那么这些政策按道理来讲的话，地方政府根本没有权利去弄。
主持人：对。
马光远：那么在这种情况下我们看到就是说，地方上他在执行的积极性上首先有一个问题，那么一旦有风吹草动的话。
主持人：对。
马光远：他立即出台一些相关的政策，那么抵消了中央政策的这种效应。
主持人：一旦跟他们的利益相左的话，他一定是没有执行的热情和力度的。
马光远：对对对。
主持人：所以我觉得这是一个需要我们认真来对待的问题，中央密集出台的一系列的调控房产的新政策，究竟如何更好地执行才能够真正执行到位，未来房地产发展的趋势到底会如何？房地产的拐点会到来吗？稍候继续我们的评论。
新年楼市，观望气氛渐浓，政策密集出台，楼市能否迎来拐点？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎回到节目现场，我们继续来关注中央最新出台的房地产的新政，来看网友通过漫画来传达出的他们对新政的解读，首先我们来看到的第一个漫画当中的这个动作是的在打球，但是打的是擦边球。
张鸿：保龄球。
主持人：保龄球。
张鸿：它总是能擦着政策的边，然后打中他的第二套住房的目标，其实如果用足球来画的话可能更好，足球里边专门有一个叫香蕉球，就是像香蕉一样，它能绕过去。
主持人：你得划过那条弧线才行。
张鸿：对。除了他技术高以外，我觉得重要的还是我们的人墙，包括守门员的保护。
主持人：这个有点儿像刚才马光远提到的个别地方政府的一些对策。
张鸿：对。
主持人：再来看看在二套房贷的政策上银行的操作有问题吗？
马光远：应该讲银行的操作没有多大问题，我们看到这个二套房贷这个水不是从龙头里边流出来，而是从漏缝里边流出来的。
主持人：对。
马光远：也就是说，银行本身你看起来，明面上看起来，好像在合规的操作，事实上那么通过它本身的这么一个放的这么一个漏洞，那么二套房贷悄然被放开了。
主持人：对。这个跑冒滴漏也让这个政策的力度减小了不少，其实这次稳定房地产市场的通知出台之后，我注意到在很短的时间，它就成为了各大媒体的一个头条新闻，看得出各界对它的高度关注，我们收集整理了一下各个媒体对于新政的一些高度关注和评论，一块儿来看一看。
遏制高房价，网民也在热议。
从1月3日起，浙江省政府在其官网上组织了遏制房价过快上涨的网上调查，截至10日，已有数千人投票。在回答“您认为政府在遏制房价过快上涨方面应在哪些方面着力”时，网民们认为应该是最先整顿房地产行业，打击囤地、捂盘行为；其次是调整税收信贷政策，遏制投机炒房。
政策“组合拳”频频亮见楼市，媒体也在热评。
《广州日报》的文章说，从去年年底开始，一路高涨的楼市开始放慢了速度，而元旦期间的表现更是有点惨淡，不知有多少楼盘门可罗雀。目前，楼市可以说到了一个微妙的时刻。
南方网文章，近期，党中央、国务院一系列调控政策，再次展现了中央打算彻底解决楼市问题的决心，而且政策效果已初露端倪，大量准备购房者对于今年楼价走势产生期待。
针对未来楼市走势，中广网援引专家观点预测，房价在政策层面上已经失去了继续上涨或恶性上涨的理由，楼市将在整体上出现“量价”在稳定中的小幅下跌。
强化落实，《重庆时报》文章说，二套房首付提高到40%，对于遏制投机性购房需求，当然会产生比较积极的影响，但此类政策究竟能够产生怎样的楼市影响？其实并不仅仅取决于政策本身，而关键在于被怎样落实和执行。
主持人：很多的评论当中其实都提到了这两个关键词，一个是落实，一个是执行，正像两位评论员之前所提到，每一次我们似乎总能看到中央的政策被地方的一些对策所对付，那么未来如何才能更好地来把我们的政策执行到位？我们想听听你们二位有什么样的看法。
张鸿：因为首先要有明确的约束和监督机制，在银行这边，就是它所有的政策执行不能有弹性，现在我们都说40%是收紧了二套房贷，但是事实上根本就没收紧，从2007年以来，一直都是40%。
主持人：其实这个规定一直都有的。
张鸿：对，那为什么现在感觉是收紧了呢？因为在前一阶段像松紧带一样松开过，而松开过，有没有人受到惩罚呢？没有，因为那个时候有信贷的任务的指标的要求。
主持人：对。
张鸿：所以很多放贷相对来说松。这个时候我们这些政策就需要有明确的罚则，40%你没有执行，那你就要受到惩罚，还有就是有没有一个约束机制。不光是你银行一家能决定，他是不是二套房，他是不是改善型等等。那能不能和税务，和土地的，和房管部门有一个相关的一个约束，互相约束的这样的一个机制。接下来就是对地方政府来说，地方政府来说，要有一个刚性的约束。
主持人：对。
张鸿：刚才我说那个政策不能执行的时候，不能有弹性，那对地方政府来说，责任是应该有刚性的，什么叫刚性的责任呢？就是现在已经明确地提出，说省要负总责。
主持人：负总责。
张鸿：县市一级要落实，那如果说你没有落实到位，那责任是不是要有人承担？
主持人：对。
张鸿：那就是政绩的考核体系，是不是有一个刚性的约束机制。
主持人：对。
张鸿：比如说你土地收益的10%，甚至百分之更多，是不是真的拿来建了保障性住房，那你每年你答应的保障性住房的套数，比如说你一年要完成20万套，或者是12万套，不管是多少套，年底的时候，有没有公示，我完成了。
主持人：对。
张鸿：我没完成的话，有没有人因此负责，所以这些都要有，接下来都要有细化。
主持人：所以我觉得你的建议很好，就像现在对个人，我们的信用是有征信系统，可以来控制来检验你所有的每一次信用消费，但是对于刚才的这些包括地方政府，开发商，是不是也应该有相应的体系，我们来看到他们执行的力度到底如何。光远你觉得什么好办法，可以让政策更好地执行？
马光远：对，的确我觉得应该有一个成绩单，但这个成绩单的前提还是应该由政策本身有操作性，有执行力，比如说我们现在看到有这11条，但是11条里边每一条如果再进一步细化，增强它的操作性的话，可能会更好。比如说在这11条里边，提到有一个差别化的的税收政策，那么怎么样算差别化，那么对二套，三套，甚至十套八套，怎么样去进行规定，怎么样实行惩罚性的这么一个税率，我觉得应该进一步明确。那么再比如，在这个里边，11条里边规定，说要规范国有企业的房地产投资行为，那么怎么样进行规范，是限制呢？还是禁止呢？还是怎么样？那么需要进一步的明确，那么还有一个比如说在地方政府的责任上，那么11条里边规定说省级人民政府负总责，那么负什么样的责任，违反这样的责任，应该得到什么样的惩罚，我觉得……
主持人：其实你强调的就是要细化。
马光远：对，我们不要求每个政策都量化，但是事实上量化是最见效的，所以我觉得政策，我们对每一个政策都可以去量化，时间上量化，指标上量化，土地，税收，信贷方面都去量化，我觉得效果更好。
主持人：我想现在对于这些政策如何更好地被执行和被落实已经成为大家被关注的焦点了，稍候我们也来听一听我们特约评论员对此有着什么样的看法，待会儿见。
主持人：欢迎回到节目现场，继续来关注中央最新出台的房地产的新政，马上来听一听特约评论员的一些评论和观点。
冯科（北京大学经济所房地产金融中心主任）：房价的走势，还要跟货币供给紧密相关，如果按照央行最近的说法，2010年中国新增的贷款，仍然在7.5万亿左右，整个货币供给还是相对比较宽裕的，在这个背景下面，房价大幅度下跌的可能性不大，我认为一线城市，可能会出现滞胀，但是还在涨。那么二三线城市，自住为需求，而非投资为需求的住房，价格反倒还会（出现）较大的涨幅。最近的中央经济工作会议，讨论要推动中国的城镇化，给一些农民进城解决户口，（农民）就近进城，这些政策配套的话，反倒会刺激二三线城市房价的补涨。
主持人：刚才我们看到特约评论员对于政策的未来走向和它产生的效果做了一定的预测，我们也请两位评论员在这里来做一个判断，这些政策的出台将会对中国地产市场的发展产生什么样的影响，尤其是老百姓关注的房价，会不会有拐点出现？
张鸿：其实这一个多月来，一系列的政策，目标很明确，就是遏制房价的过快上涨，那这一次的通知也是很明确，说促进房地产市场平稳健康发展，那我的理解，平稳健康的话可能是不暴涨，也不能暴跌，因为现在确实老百姓是不能承受房价之暴涨，但是很多地方政府的经济它不能承受房价之暴跌。所以在这个时候确实怎么来让它房价软着陆，确实考验着我们中央这一系列政策的一个智慧，那我觉得现在，就现有的政策来说，如果银行还有地方政府严格执行的话，它的的确确能够对房地产市场产生这种釜底抽薪的作用，就是你加大了保障性住房的力度，遏制了投机，种种投机，那一定会能够让我们的房地产市场走向一个非常健康平稳的发展。
主持人：光远你的判断是什么？
马光远：我认为，我看到现在很多人都把这一轮房地产调控政策，跟以前的政策进行比较，担心可能仍然会出现历史上有的越调越涨的这么一个局面，但是我对这一次政策非常有信心，我认为这一次政策本身，无论从它所采用的工具，从政策本身的着力点来看，比如说从供和需两个方面进行调控，那么从用的工具，包括土地，税收，信贷，那么各种工具应该说一个都没少。那么从管理的对象，从开发商，银行到地方政府，那么基本上采取人盯人的办法，所以我觉得这么大的决心，而且我们还可以看到，以前对于房价说的最重的话要稳住房价……
责编：刘岩
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