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北京、上海楼市成交量走低，观望气氛日渐浓厚，调控“组合拳”发力，房地产市场初显变化。
主持人（陈伟鸿）：2010年的中国楼市，一开局就显得非同一般。政府宏观调控政策密集出台，剑指高房价，中央调控楼市的决心已经日益的明晰。楼市的宏观调控，到底能否让“高烧”的房价降温？相信每个人都很关心。现在我们注意到，在中央政策对房地产连续几次的“点刹”之后，目前许多大中城市的房地产市场，最近已经开始有了些许的变化。那么现在的市场情况到底如何呢？在政策的调控之下，未来中国房地产市场的走向究竟会如何？今天我们将就此来展开评论，我们的两位评论员是向松祚和刘戈。
首先，我们就一起来了解一下，各地的房地产市场现在是怎样的形势。
“咨询的说，出手的少，炒房客更是看不到了”，上海中原地产一家门店的负责人这样描述开年以来的生意，新一轮楼市调控正处进行时。
近期，不少城市楼市成交量明显回落。北京房地产交易管理网统计数据显示，本月上半月，北京新房与二手房市场成交量分别较去年12月份，下降了56.6%和73.6%。
1月上半月，上海成交一手住宅2690套，与12月上半月相比，下降了53%。一位地产中介说：“成交量下来，但价格并没有下跌，现在形势不明朗，开发商、屋主和买房者都在观望，很难说今年一季度以后，房价是跌还是涨。”
成交走低，观望气氛浓厚，楼市一些新迹象也引人关注。
《深圳商报》报道，当地楼市成交量近期低位运行，多个楼盘均价跌破两万元。
《南京日报》报道，今年元旦以来，楼市整体成交量大幅下滑的同时，部分楼盘的退换房套次也在不断增加。
数据显示，最近90天内，楼盘退换房套次最多的达到88套次，媒体披露，在杭州、温州等地，部分楼盘近期也出现较多的退房情况，杭州1月12日被撤销的房源就有11套，温州，目前因被退而委托销售的房源达86套，虽然以往楼市火爆的城市出现交易量下跌的趋势，而今天还有一组新数据值得关注。
国家统计局发布去年全国房地产市场运行情况，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了7.8%，涨幅比11月份扩大了2.1个百分点，环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。
中国楼市：在调控中“退烧”
主持人：总体看起来目前在一些大中城市，无论是房地产的价格或者是销售量，似乎都出现了下跌的苗头，两位评论员对这样的一个地产的变化现象有什么样的看法？
刘戈：我觉得变化还是很大的，现在这样的一个政策的连续出台，我觉得就像一个物理降温，那么像一条湿毛巾，挡在病人的头上，那么这个时候，至少让他的表面的温度，可能从39度降到了37.5，不一定完全能够降温，但是最表面的那个温度的话，是降下来了。那么现在我们再从一些很细微的细节上来看，那么有一条消息就是在江浙一些地方，杭州、南京、温州、丽水等等这样的一些二三线城市里面，那么现在已经出现了新一轮的退房的现象，那么在北京又出现了炒楼花的现象，就是说在他原来在房子刚开盘的时候买的房子，那么现在房子还没有竣工，还在期房呢，现在就开始卖了，这个现象呢，在去年的时候，这一段时间是已经没有了，因为他有更好的预期，房子可以过几个月可以卖更高的价格，所以他不会在期房阶段就出手。现在这种现象就又出来了，那么这个现象就让我们联想起去年，就是在08年年底，09年年初的时候，那个时候，也有一些这样的现象，所以的话呢，这种相似性，就让我们不得不怀疑是不是又一轮新的周期已经来了。那么就是说房地产降价的一个开始是不是又已经来了。
主持人：我们问问松祚，这个市场上出现的这些变化，是在你的意料当中吗？有没有意外之处？
向松祚：是在我意料之中，新年伊始，2010年我们看元月份还没有过完。
主持人：对。
向松祚：那么我们可以用一句话来概括目前中国房地产市场的一个形势，叫预期开始改变，观望情绪浓厚。所以为什么会出现这种观望的情绪，出现这个预期的改变呢？我觉得这是国家的宏观调控政策确实这个效果是非常明显。其实我们根据市场分析，包括很多开发商，包括我本人做过一些分析，真正影响这个投资者他那个买房的……
主持人：热情和决定。
向松祚：这个因素是什么呢？这个因素主要是两大因素，一个是这个首付的成数，比如说首付是一成，还是两成，还是三成，还是四成。
主持人：对。
向松祚：这个对他的资金的需求量是影响非常大。第二个就是利率，就是你还款多少，那么这个利率，所以现在我们看到，国务院出台的这个叫“国十一条”，现在老百姓把它概括成“国十一条”，“国十一条”这个里边有三个政策，是对于老百姓的预期是有最大的影响。第一个就是二套房，就是你买第二套房，这个是以家庭为单位，这次特别强调，二套房你的首付比例不得低于40%。
主持人：对。
向松祚：有些地方政府实际上现在已经规定要超过50%，要达到50%，这个影响是非常大。第二个就是说二套房的利率，不能再有优惠，而且利率国务院的文件里面讲得很清楚，必须按照风险定价，风险定价是什么意思呢？就是说在你正常的一套房的利率上，要上浮10%，至少。
主持人：上浮。
向松祚：所以这个影响是相当大。第三个，就是我们看到，就是二手房交易的这个营业税的优惠，从恢复到过去的5年，你必须持有5年，你转让，你才能够优惠，所以这几个政策，其实对大幅度的提高了，特别是投机买房，和投资买房的这个炒作的这个成本。
主持人：对。
向松祚：所以我们看到现在很多投资者，现在开始已经在怀疑，说我现在是不是马上要把房子把它出手掉，刚才刘戈讲的这个炒楼花的现象。
主持人：对。
向松祚：就是买的新房我现在马上把它出手，因为我预计价格会下降，所以现在这种情绪我相信可能很快会反映到价格上面来，就是这种观望的情绪，这种持币待购的情绪会持续下去。
主持人：接下来，我们的网友观察员可能也会来发表一下他们的看法，来我们马上请进下面的这位网友，您好！
网友：喂，您好，主持人您好！
主持人：您好，跟大家介绍一下你现在在哪一座城市？
网友：我在湖北的武汉。
主持人：在武汉，武汉的这个房价最近有没有一些什么样的变化？
网友：据我来看，最近变化不太明显，但是我还是希望在国家宏观政策调控下，武汉的房价能够恢复理性。
主持人：你自己是不是也是正打算买房呢？
网友：我房子已经买了。
主持人：你周边的这些同事或者是朋友，他们对于房价未来的走势，有着怎样的预期？
网友：可能他们对国家的信心还是蛮足的，他们都希望保障性住房建设这一块吧，希望国家能够加大力度，因为就是我现在在读研究生，如果我到时候毕业的话，在武汉月薪可能是2到3千块钱，但是就这个月薪的话，在武汉买套房子还是比较困难的，我们还是希望国家在这个建设保障性住房所针对的人群的时候，能够把我们这些夹心层能够考虑进去。
主持人：好，谢谢你参与我们的节目，也希望在未来政策的作用能够真的让你心想事成，好，谢谢你！
我们再来看看其他网友的一些观点，马上我们看到的这个署名叫“春天”的网友说“‘国十一条’表明了抑制高房价的决心已经明显地提升了，同时也明确了地方政府的责任，它对于炒房者是一个警醒，让房子真正回归到它的理性价位。”
再来看一位网友的观点，“我个人认为是春节前楼市的一个‘假摔’。”虽然已经市场有表现，但他认为是“假摔”，“姑且不说时间的特殊，房地产业当中的痼疾由来已久，绝非一朝一夕之功。面对现在出现的现象，更多的声音是‘假摔’而不是‘拐点的互变临界’。”
其实最近也有很多这样的观点，就是政策的传导性让我们可能不会这么快的时间就在市场上看到，比如说价格、销量产生太明显的一些变化，但是政策对市场的影响，是不容置疑的，一段时间以来呢，很多的业内人士，包括很多的学者，其实对中国房地产市场未来的走向都做出了自己的分析和判断，我们来听一听他们的声音。
新一轮调控背景下的楼市，房价离理性回归有多远？各方声音在热议
北京大学房地产研究所所长陈国强说，预计今年不可能再现2009年房价疯长的局面，2010年房价整体涨幅会趋于平缓，不排除部分地区房价出现回调的可能。
“政策高压下，2010年房地产市场有望迎来拐点”这是来自国家信息中心高辉清的观点，他认为首先地方政府虽然仍然需要土地财政支持，但来自中央政府，压力明显加大，其次虽然货币政策2010年依然坚持适度宽松的总基调不动摇，但流入房地产市场的资金将相应减少。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，由于政策存在滞后性，加之各方仍需观望，房价在短期内并不会立刻下跌，但是2010年，中国房市的走势还是依赖于政策的走势。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示，2010年的房市比2009年会走得更稳，逐步地健康。
全国人大财经委副主任吴晓灵说，“‘安得广厦千万间，天下寒士尽欢颜’，这是我们发展房地产的基础，如果我们一味把房地产作为经济发展的带动力、一个支柱产业，就会偏离这一点。”
主持人：刚才我们看到很多的人他们对于未来中国房地产市场的走势做出的这些分析和判断，我们这一刻在演播室也想听听两位评论员，你们的分析和判断是什么？
向松祚：其实我本人我是关注这个金融市场这种稳定性的，那么对房价，我觉得今年的房价的这个趋势，其实比较容易判断，我愿意用8个字判断，就是说整体是向下，但是差别运行，整体向下是什么意思呢？就是说今年的房价，如果说某些地方还有涨幅的话，那么这个涨幅它一定会大大的小于2009年的涨幅，那么我认为这还不是主要的趋势，主要的趋势是2010年的房价可能平均来讲，会呈一个绝对值的一个下降的趋势，也就是会成为一个负的增长，但是为什么我讲差别运行呢？差别运行就是说房地产其实它不是一个特别统一的市场，你比如说以北京为例，北京我们讲三环以内，二环以内，四环以内的市场，和四环以外的市场它是两个市场。
主持人：对。
向松祚：它的需求者、供应者是不同的，全国的一线城市和二线城市、三线城市它也是不一样的。所以整体向下，不能排除有些部分的楼盘、部分的地区、部分地段它的楼价还会继续的有一个上涨，或者说有一个稳定。为什么我得出这么一个判断，我想这个原因是基于两个，一个就是我们看到国务院的文件已经明确讲，就是2009年的部分城市的房价出现上涨过快，这是国务院的一个结论，其实我们老百姓观察也知道，很多地方房价确实涨得太快，是不是有泡沫？大家有争论。这个房价上涨太快，快到什么程度呢？就是租售比，也就是说租售比现在很多一线城市达到多少，达到1：400，1：400的意思是什么，就是说你完全靠租金，完全靠租金，你要至少40年你才能收回这个房子的本金，还不说利息。那么第二个，我们看一个比例，就是说买房子这个里面有70%的人用来投资或者投机，所以是这两个因素促成了这个房价上涨过快，过快的房价上涨，它其实很难持续的，跟任何的资产价格一样，它不会涨到天上去。
主持人：对。
向松祚：就像一个树一样的，树不会长到天上去，它一定会有一个回调。第二个当然更决定性的因素，决定整体向下的因素，是我们宏观调控政策。中央为什么会出台这样的，国务院为什么会出台这样密集的房地产调控政策？我相信他们主要是担心房价上涨过快，一旦房价回落，它会对整体经济的稳定，特别是对我们金融体系的稳定，会造成一些负面的，甚至非常不好的影响。
主持人：所以我们不希望这个幅度太大。
向松祚：不希望这个房价过快地上涨，所以宏观调控政策，加上房价自身运行的内部规律，决定了2010年的房价一定会整体出现一个回落的态势。
主持人：刘戈你有着什么样的一个判断？
刘戈：我不敢同意老向这种绝对的，就是说绝对值会下降的这样一个判断，这样的一个“组合拳”的影响来说的话，有一些方面变了，有一些方面没变，没变的是什么呢？一个是GDP，整个我们的经济对于房地产的依赖没有变。那么中金公司有一个计算，如果要是2010年中国的GDP，如果要是他算增长10%的话，那么它的前提条件是房地产必须有20%的销售额的这样的一个增幅。如果要是下降20%到25%的话，那么我们的GDP增长可能只有6%点几，那么就是这个影响是非常大的，这一条没有变。第二条，房地产商的这种资金的充裕程度没有变，对吧，那么现在银行的这个银根的话，依然还没有收紧，所以这一条没有大的变化。还有呢，就是地方对土地财政的依赖没有变，这三条是没有变，变的是什么呢？变的就是大家购房者，那些所谓的投资、投机者，对于买房的预期发生了变化了，那么三个常量加一个变量，最后组合出来是一个什么样的方程式，现在的话，我觉得妄下结论的话也有点太早，所以很多主流的这样的一些经济学家或者学者，他们更多的给出了一个比较中庸的这样的一个判断，就是说房地产会回归到一个健康的轨道上来，以一个较低的增幅去增长，但是这样的一个判断是不是准确，那么我们让时间来说话吧。
主持人：从现在看起来，我们对于未来的判断可能真的是众说纷纭，那么中央调控房地产的这份思路，对于整个地产的发展会带来什么样的一些影响，我们究竟需要什么样的房地产？
保民生，保障性安居工程快马加鞭，高房价理性回归
主持人：欢迎各位继续收看我们今天的《今日观察》，我们继续和大家来关注房地产的健康发展，来看一看网友上传的两幅漫画。来，看看第一幅。在楼市当中，我们看到很多奔跑的人，也听到了他们的声音。
刘戈：楼市里面的话，可以掘到金子，所以现在大家听到了这个风声以后，纷纷的跑，但是是不是所有的人都能跑呢，可能也未必。
主持人：其实现在从整个中国来看，我们看到从中央到地方政府，大家都在积极地为调控房地产健康发展房地产做出自己的努力，其中保障性住房的建设就是当中非常重要的一个举措，我们来看看各地正在做的一些事。
楼市调控“组合拳”出手，保障性住房建设快马加鞭。
国土资源部副部长贠小苏在本月表示，截至去年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，今后两、三年房地产开发用地有保证。
住房和城乡建设部副部长齐骥日前表示，今年我国将有600万套左右的政策性、保障性住房开工建设，其中包括限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房。今年还将启动多个城市和工矿棚户区改造项目。
去年，中央财政保障性安居工程支出为543亿元，增长198.5%，各地继续鼓励自住型及改善型住房的建设。
南京明确，今年1月1日起，首次购买普通住房的给予房款总额0.5%的购房补贴。
上海提出，今年保证至少开工2000万平方米的经适房。
北京今年将开工建设政策性保障住房13.4万套，竣工交用保障性住房4.6万套。
1月10号，国务院办公厅通知中，明确提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
新华网发表“政策‘立竿见影’，文章说，2010年楼市将呈现积极变化，实际供应量和开工量均有望明显增加，供求紧张局面将得到一定程度的缓解，炒房客将明显减少，市场预期将趋于稳定。
主持人：我们看到无论是中央或者是地方，都把这个工作的重点放到了保障性住房的建设之上，这样的做法也被很多人认为是医治楼市“高烧”的一剂良方，那么两位评论员，你们对于这样的一个工作重点有着什么样的一个评价？你们觉得这是不是治疗楼市“高烧”的一个良方？
刘戈：对，我觉得这是一个重大的变化，是一种思路上的变化，就是长期以来，我们一直把居民的居住问题，和GDP和经济的发展问题当成一个问题，就是用房地产发展的这个问题，来代替对于居住的这个问题的解决，但是现在我们看，它其实应该是两个问题，行业发展是一个问题，居民的居住它是另外一个问题，那么这样的一个问题怎么把它解决好，那么就是说需要政府的观念上要有一个变化，所以最近我看到新加坡国立大学的郑永年教授，他写了一篇文章，专门论述这个问题，他这样写道，他在《联合早报》上最近发表的一篇文章：最大的问题莫过于房地产市场的主导思想的严重失误，简单地说，在中国房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，因为把房地产视为经济政策，其GDP功能，对经济增长的贡献被凸显出来，而其社会功能，也就是社会成员对住房的需求和人们的空间权就会忽视。这个问题我体会比较深，因为我最近看了一些房地产的广告，你注意去看上面的容积率，基本上是2、3、4这样的容积率，容积率是一个什么概念呢？一块地，如果你全部盖成满满地盖成平房，它的容积率是1，所以你就理解2、3、4，这样的容积率还是非常稀疏的一个容积率，但是呢，在很多发达国家，10的容积率也是有的，一般来说7到8的容积率还是很多的。那么现在如果要是我们换一个思路，把这些地用来盖经济适用房，用来盖小面积的低档次的房子，高容积率的房子，那么它的产出量会大大的提高。
主持人：其实从你刚才举的例子当中，我们可以得到这样的一个结论，也正是因为这样的一些奢侈性的住房的建设。
刘戈：对。
主持人：让我们的保障性住房的建设，显得更加的刻不容缓，我问问松祚，像这样的一种保民生的思路，它会对未来房地产的这个发展产生什么样的一些影响呢？会带来什么根本变化吗？
向松祚：伟鸿你说得很对，如果我们要理解今年和未来中国房地产市场的结构变化，我们就要深刻地理解，这一次国务院发的一个文件，它的核心指导思想是有一个巨大的转折，一个巨大的变化。
主持人：对。
向松祚：这个变化，我要概括起来也是8个字，就是结构调整，民生为上。什么意思呢？就是我们这一次的宏观调控的思路，不仅仅是要稳定和促进房地产的健康发展，当然这是很重要。
主持人：对。
向松祚：但是更重要的是我们这个稳定房地产市场，维持房地产健康发展的目的是什么，目的是为了改善民生。
主持人：对。
向松祚：所以根据这个基本的思路，我们看到这个文件其实它的调控思路无非是抑制需求，增加供给，抑制需求是抑制什么需求呢？抑制需求并不是抑制老百姓的这个消费性的住房需求，比如说一套房的政策没有变化，而且还鼓励信贷要倾向于一套房的。
主持人：对。
向松祚：那么增加供给是增加什么供给呢？就是增加5种房的供给，我们讲的5种房，一个是普通的经济商品房，叫做普商房，普通经济房，一个是限价房，一个是公租房，一个是经济适用房，经适房，一个是廉租房，这5种房子的供给是要大幅度的增加，所以我们在今天会看到第一个结构性的变化，就是这5种房，从总量上它占整个住房的面积也好，还是总量也好，它的比例会快速地上升。第二个就是这次调控政策，改善民生，你要解决低收入阶层，特别是困难户的低收入阶层，包括一千多万户，这次明确规定，要解决1540万户的困难家庭的这个住房的需求，还有保障性住房。所以第二个，就是说低收入家庭住房问题，会逐步得到很快的解决和改善。
主持人：解决。
向松祚：所以这是第二个结构性的变化。第三个结构性的变化，我相信这是非常重要，就是说在信贷政策和税收政策，它的结构会有一个非常大的变化，这次国务院非常强调，就是说我们对于这个刚性的住房需求，特别是对于消费的住房需求，这个信贷我们是要鼓励的，而对于投资性和投机性的，比如说二套房，甚至其他几套房，这个要严格的控制，控制它的风险，控制它的利率，要从风险来弄。那么税收也是一样，对于一套房，我们税收你可以是优惠，对于二套房，或者是其他的房，这个税收的政策我们要先扔掉。所以我想，中央的这个调控思路把民生放在首位，来调整住房的结构变化，一定会从这几个量上和质量上都会发生更大的结构性变化，这是我们在2010年会看到的。
主持人：民生为上。
向松祚：民生为上。
主持人：也让我们有理由期待房地产更健康的一个发展趋势和未来，我们再来看看网友有什么样的一些最新观点呈上。来，署名“飞跃通讯”的网友说，“‘冰冻三尺非一日之寒’。楼市乱象由来已久，祸根在地方政府执政为绩和部分官员权力寻租。调控‘组合拳’要想真正让‘高烧’的楼市‘退烧’，必须大大加强政策的执行力度，一流的政策更加需要一流的执行，否则就是一纸空文，万分期盼在中央决心遏制房价的坚决思想下，我们可以尽早买得起房！” 听一听特约评论员的观点。
叶剑平（中国人民大学土地管理系主任）：我觉得市场方面，就让市场自由去发展，那么民生，就是基本社会保障，作为政府应该负起这样的责任，就是协调好整个市场和保障的关系。房地产这个行业本身，实际上就是一个保民生的行业，它主要用于居民的衣食住行，这是基本的一个保障，但是由于它的稀缺，主要是位置稀缺，供应量也是稀缺，所以在需求不断扩大的时候，把它基本的消费功能，被投资所替代，所以房地产既是消费品又是投资品，而且把投资的价值如果扩大化的话，这种投资需求就增加，所以就追逐高的回报等等。那么现在保民生的政策一推出，那么它的投资预期，如果不是那么高的话，那么慢慢的，它的消费属性就体现出来了，居住本身的功能就强化了，所以它就回归到民生问题上了。
印堃华（上海财经大学教授）：我们需要一个稳步前进，稳中有升的（市场），不要发展得太快，不要价格涨得太快，但是要做到这一点，还要从扩大有效供给，降低成本费用，加速市场的流通，同时房地产市场的健康，要充分满足各种层次的市场需求。因为市场是细分的，各种需求都有它的合理性。那么在这里边，缺哪一块，我们就补哪一块，但是不能矫枉过正。
主持人：其实从目前来看，在很多政策的齐力作用之下，老百姓觉得现在的房地产市场是朝着健康的轨道开始不断地发展了，但是如何保证我们在一路发展的过程当中，不断的健康，继续的健康，甚至是永远的健康下去，你们的建议是什么？
向松祚：其实我们看到最近从12月份，甚至从11月份开始，国务院中央出台，连续出台很多政策，其实我们房地产调控的最终极的目的，是保证它有一个稳定健康的发展，不希望看到大起大落，一会儿房价猛涨，一会儿房价猛跌。因为房地产的稳定，对于整体经济的稳定它是至关重要的，因为房地产在整个这个经济里面占的比重非常高，而且它的产业观念度非常的大，所以房地产如果出现问题，它会直接影响到整体经济的稳定，影响到金融的稳定，那么我们看到为什么过去的房地产市场会出现这种上涨，价格上涨过快，出现这种大起大落，我们仔细研究中央的这些政策，如果这些政策得到很好的落实的话，其实它不会出现这种情况。
刘戈：对。
主持人：刘戈怎么看，怎么让我们的房地产能够在健康的轨道上一直走下去？
刘戈：关键的问题还是由推动和发展房地产市场变成对于居民的居住问题的解决，这个问题不解决，其他的话，我们这种调控措施最后的话，肯定是难以落实到实处的，那么具体怎么落实呢？就是说当你把解决居民的居住问题作为你的任务的时候，那你可能就不急于把那些好的地段，所有的地段都高价卖掉，而是把那些地方留下来，那么最后我虽然收不到那么多钱，但是最后我解决了很多我当地居民的住宅的问题……
责编：刘岩
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