谁制造了“退房潮”？

2010年02月26日 10:35 专家观点我要评论

　　今天要关注的是最近这段时间房地产市场出现的退房潮，今年以来楼市的成交回暖，一方面我们也许常常会在媒体的报道当中看到某些楼盘开盘即告售謦，但另一方面，我们也注意到退房的现象不断的在增加。根据媒体的报道，最近这几天杭州就出现了几大单退房的订单，涉及的金额高达了上亿元。也许大家想象不到，这些退房的人原来就开发商自己，那么开发商自编、自导、自演的这出退房秀，究竟是一出什么样的戏呢？在楼市回暖的吆喝声当中，真相到底又是什么？央视经济频道主持人陈伟鸿与著名财经评论员霍德明、刘戈共同评论。

　　六笔退房大单，惊现杭州楼市。媒体热议，购房者仍是楼盘投资方，总价上亿元，退房的背后，到底隐藏着怎样的玄机？

刘戈：开发商自我炒做缓解资金压力
（《今日观察》评论员）
　　这出戏就是明修栈道暗度陈仓。明修的就是买房子，这个时候可以制造出来一个楼盘销售非常火爆的现象，吸引大家来购买。那么到现在房子已经要竣工，又把这个房子退掉，这样一个明修的栈道，实际上暗渡了一个一进一出，一买一卖之间完成了房地产开发商融资过程的陈仓。就是说开发商指使一些人一下子买好几套房子，最后到银行进行假按揭，甚至还要把房价拉高一些。比如说一万块钱一平方米的房子，拉高到一万三卖给这些人。他们不需要交首付，直接去申请那70%的贷款。通过这样的一些操作，开发商就以很低的资金成本，最后缓解资金链紧张的情况。

刘戈：想买就买想退就退？
（《今日观察》评论员）
　　其实我们对于一个购房者，退房子很复杂的一件事情，而且一般开发商不太愿意退房。但是现在我们会发现这个房子想买多少买多少，想什么时候退什么时候退，对于开发商自己来说就变成了一个非常容易的事情。而且这个过程里，开发商获得银行的贷款似乎是畅通无阻的，一定是有一种潜规则在里边。这种潜规则可能是开发商和某些银行达成的共识，或者是开发商和银行里的某些员工或者是某些部门达成的共识。

霍德明：开发商与银行间退房潜规则日趋形成
（《今日观察》评论员）
　　退房不是退订，退房对于一般老百姓来讲是很困难的事情。而今天我们看到大规模退房的现象，又都是以期房为主的。当我们今天看到大规模的退房潮，而国家开始大概是去年年终开始宏观调控房价。
从去年6月份，7月份开始，由于过去房价涨的过高，而开发商应该是把房价降下来的。但是很多时候我们看到房价持平了，是因为开发商用一些关系找人先把房子先买下来，经过银行的审批贷款。暂时把房价下降的压力撑过去，到今天为止稍微有一点房价回升的迹象，他们把手中原来订的房子退掉了，而且还是大规模退房，不是大规模退订。
　　这里是有一个房地产商和银行之间的潜规则，或者是说正在形成的潜规则。北京房地产交易管理网显示了从2005年以后的房地产开发案子，2005年、2006年、2007年这一段时间，退房一个项目里大概就两件三件。而到了2007年底，08年以后这个所谓退房的数量显著增加。2008年以后由于国家宏观调控房价，以及过去的这一段时间国际的不景气，导致国内出现所谓资金紧张的现象。所以从整个退房的比率来看，在过去这段时间的确有增加的趋势，而这个趋势，很可能是一个即将形成的房地产商银行之间的潜规则，去对付或者逃避房地产的宏观调控。


　　退房增加的背后隐现假按揭，开发商自买自卖的苗头，带给房地产市场怎样的警示？

霍德明：开发商自买自卖的骗局加剧银行风险
（《今日观察》评论员）
　　开发商自导自演套取银行的贷款，这个危险可以分成两个方向，第一个就是房地产商在获取银行贷款的时候，找了一些人贷了十几户的房款，而价钱是多少钱呢？以杭州的例子来说，去年年底的市面价格是一万块钱，但是房地产开发商可以填个13000块钱，打个七折。他可以贷到9000块钱的款，把房价虚托高了。如果杭州的房价从去年年底再往下降的话，这个时候银行的风险就非常大了。第二个方面，银行一般贷款是分散风险的。当把一笔贷款是贷给开发商他串谋起来的十几个人的话，这就不是分散风险而是集中风险。
　　这种做法在银行经营上面是兵家大忌。所以第一不可以把所有的钱都贷给相关人或者相关群体上面。第二当初贷款的金额肯定是有风险的。


倪鹏飞：监管不严导致骗局
（中国社科院财贸所住宅与房地产研究室主任《今日观察》特邀评论员）
　　根本的原因就是市场的监管不严格，监管制度不完善。一个是房地产市场本身的监管，还有一个是房地产金融市场的监管。也就是银行对于贷款的监管，银行本身不希望房地产向下调整，它希望维持房地产的繁荣，甚至是虚假的繁荣。其实关于假按揭问题，关于房地产开发贷款，消费贷款的风险管理问题，无论是银监会，还是各大商业银行，都有比较完善的措施，主要在于执行。如果认真地、切实地履行这些措施的话，以上的现象都不会出现。

霍德明：银行监理、金融监理力度不到位，国家的尊严将荡然无存
（《今日观察》评论员）
　　退房潮就目前来看，还是限于比较几个少数的楼盘，少数的几个开发商，中小开发商。所以这个潜规则不过是正在形成中的潜规则，千万不能够把这个潜规则变成真正行业的潜规则。
我们从去年开始就一直在呼吁房价该降的时候就要降，而那个时候开发商还提到就是不降，等到我死的时候，银行一起死。现在我们知道了原来有些开发商真是从银行里面，把这个假按揭贷款给套出来了。
　　而在这个过程中间，如果银行监理，金融监理力度不到位的话，国家的尊严荡然无存。更何况万一将来这个景气循环不好，所有的房地产开发商都学会了这一套东西，那房地产开发商都有钱能够顶住，房价永远不降下来，这个会让老百姓的福利真的损失太大了。

刘戈：要严查违章贷款的银行和相关信贷员
（《今日观察》评论员）
　　2007年，银监会下发了一个非常严厉的规定：关于深入贯彻国家宏观调控政策，切实加强房地产贷款管理的通知。严厉地批评了一些银行的调查制度形同虚设，那么银监会得出来的结论是有数十亿元的这种假按揭贷款，而且在有些银行假按揭占到整个按揭贷款的6%。现在杭州这件事报出来了，同时我们也看到北京等等很多城市西安这些城市里边也会有这样的集中的退房潮。那么这些房子当时买的时候，是从哪家银行贷的款，是哪个信贷员办理的，那个信贷员是不是尽职尽责了。