昨天，国土资源部正式地表态，今年下半年将会重点针对开发商的囤地行为，展开一轮核查和监管的行动，重点是查看用地比率是否存在囤而未建的现象，防止趁机搭车用地。此举再次引发了各方对房地产开发商囤地现象的关注。在中国房地产的领域，开发商囤地的问题到底有多严重呢？国土部门的严查行动，能否有效地打击囤地行为，抑制当前的高房价呢？央视主持人陈伟鸿和著名评论员霍德明、张鸿共同评论。

重整楼市还须“斗地主”

张鸿：金钱是屯地的动力
（《今日观察》评论员）

其实片子里提供的数字已经让我们感觉到非常严重了，绝大多数能拿到“地王”的开发商，一定不是中小企业。他们在很多时候成了开发商，尤其是上市公司和准上市公司。我提供一个数字：现在A股市场上已经有26家房地产的上市公司，他们提出了增发A股的预案，继续从股民手里边掏钱，继续去买地，增值，所以具有了继续圈钱的这个能力。还有很多上市公司、准上市公司，比如要去香港上市的，现在他们手上的地够开发6年，甚至10年。一些公司在香港发行股票，没有人认购，现在就买了很多地，他们现在有这么多地，这么多年都不愁土地开发。所以他继续发行股票，就会有人认购，和房子已经没有关系了。因此，地和资金当中就有了这样一个循环。所以钱既是囤地、圈地的原因，也是一个动力，如果没有继续能够变来钱的动力的话，开发商也不会去囤地。土地是符号，“地王”的价格产生，本身也是符号，一旦一个地方有一个“地王”，周边的房价就已经跟着上涨。

霍德明：对囤地进行监管是警钟敲响，杀鸡儆猴
（《今日观察》评论员）

囤地是说开发商如果拿到这块土地，用两年时间准备开发出来。两年后，原则上，法律上才真正变成囤地行为。到2007年时，已经有将近一半的土地开发商还存在囤地的嫌疑，一份报告指出：在2007年到2009年间，开发商称目前大概将近有一半还有囤地的嫌疑。比如上半年，上海批的土地将近500公顷，下半年大概有1100多公顷，加起来一年将近1700公顷，有这么大量的一块土地量释放出去。经验告诉我们，全国有很多“地王”，在上海都已经拿下了。国土资源部在这个时间点，发出囤地警讯，应该说是杀鸡儆猴，但至少也是要将来想要囤地的人要好好准备一下。

有多少天价地块还在磨洋工、晒太阳？
张鸿：能否堵住开发商“拖字诀”“挤字诀”？
（《今日观察》评论员）

因为开发商在和政府的一些规定在博弈，其实最重要的是如果它两年不开发，政府要收回土地。继续不开发，还有按天收的闲置费。但是开发商都是聪明人，一定能找到这些死制度上一些活东西。比如延长规划时间。要盖个楼，设计一个特别繁杂的规划项目拿去审批，审批时间就会延长，这都不算到里面，因为开发商和地方政府可能有一些暗中交流。第一招是“拖字诀”，能拖尽量拖，反正就两年时间。第二招就是“挤字诀”，开发商拿到地后，先开发第一期，建个一两百套，然后把大头留在后面。记者在上海一个楼盘里查到，02、03年拿到的土地，建成后05年开始卖了300多套，那时房价是3500块钱到3700块钱，到第三期开盘时已是08年4月份，这时房价已经将近6千块钱一平米……现在的问题是国土部能否拿出更好的办法堵住开发商的这两决。

霍德明：要拒绝官商利益勾结
（《今日观察》评论员）

囤地行为后面的利益链条太大了。以2007年来说，广东“地王”拍出地以后，2008年土地房价下降了，到2009年开发商就又把这块土地退回去了。其实他们是和地方政府的利益勾结在一起的。更实际来说，在招拍挂的土地制度之下，原则上参加拍卖要交10%的保证金，如果买到这块土地,60天以内要缴纳全额的出让金.可问题就出在这里：很多地方政府和开发商共谋，在全额出让金里面，开发商并没有缴纳完整，甚至完全不缴纳，而地方政府偏偏又在监督开发土地，这中间很可能产生一些不正当的行为。

打击违法囤地，完善土地监管，怎样出手才能更具实效？

张鸿：囤地监管如何落实？土地信息公开是关键
（《今日观察》评论员）

首先要落实现有的监管办法，如果不能严格执行，再有新规定来推动旧规定，也可能是“子子孙孙无穷尽也。”比如说， 07年以前到现在还没开发的土地，各地都没有收回。第二是信息公开，比如香港的房地产土地制度就不是招拍挂制度，是勾地制度，即是说政府部门把今年所有的土地都公开出来，地产商想要哪块地就勾下来，然后大家来竟标。这就好在政府把所有的土地信息都告诉整个市场，避免有可能产生信息不对称的问题。

霍德明： 缴纳全额土地出让金后，开发商应再缴纳50%保证金
（《今日观察》评论员）

“地主”的痛处是经济利益。在经济利益里，60天以内要把100%的土地出让金要缴纳出去，如果能够严格执行的话，应该可以把开发多余的经济利益切掉。当然目前，这种方式还不能够阻止开发商的囤地行为但是地方政府一定要有执行的决心。我建议在缴纳全额土地出让金时，开发商可以再缴纳50%的保证金，保证两年之内一定开发出地产。否则，政府就把50%按天扣下来。开发商即便不管社会利益，也要考虑私人利益，可能会有很高的成本。

牛凤瑞：不能一阵风似的监管囤地    要长期监管
（中国社科院城市发展与环境研究中心研究员，
《今日观察》特邀评论员）

我看过一个材料说一个开发商，当时他拿了几十平方公里的地，按当时的年度开发速度可以用五六十年，这是不正常的。建议政府不能一阵风地查处，应该持续地坚持下去才能取得预期的效果。
 

华伟：政府定期公布土地分类指标，减少信息不对称
（华东师范大学商学院房地产系主任，《今日观察》特邀评论员）

我们关注的是住房价格，但国土资源部公布的土地指标是包括住房和非住房的，以及建设用地的指标。应公布分类指标及各省市、地方总量和分类的指标，定期向社会公布。去年公布今年的计划，公布完成的和没完成的计划是什么原因造成的。全社会对开发商囤地的不对称信息，造成心理预期的负面影响就越小。

国世平：规定时间开发完毕 足额资金交政府
（深圳大学国际金融研究所所长，《今日观察》特邀评论员）

地产商最大的问题就是囤地的成本太低，有的根本就是零成本，交很少的钱，但是转手拿到国家的信贷还赚钱。第一，必须在一定时间开发完毕，如果不开发完毕，要么就缴纳高额的罚款，或者强行收回。第二，开发商买了地，足额的资金一定要交到政府，这样会有效地阻止开发商通过囤地来获取暴利，而把房地产市场搞得乱七八糟，把房价推高。

张鸿：监管前置，避免囤地现象
（《今日观察》评论员）

打过“斗地主”的人都知道，“斗地主”要让 “地主”跑不掉的话，就不能让他，好牌都在他手里。如果说开发商既能得到地方政府的某支持，又能得到银行宽松的钱，还能得到规划部门的规划，在土地部门有一些暗中的环节还可以沟通，那就等于好牌都在他手里，他就跑了。第一，“斗地主”一定是多家斗一家，才有可能赢，而不能让开发商成为那个能跑掉的“地主”。第二，监管一定要加大，如果监管没有到位，要负责任，除了开发商要负囤地责任以外，政府让他囤了好几年不开发，也一定要是有监管者要承担责任。不是说惩罚囤地行为，而是首先要让监管前置，要避免囤地现象。

霍德明： 从上到下 切断官商利益链条
（《今日观察》评论员）

“斗地主”必须要切断他的利益链条。不管是中央政府跟地方政府，都应该站在同一战线。

（《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：05）