根据最新的统计数据，8月份，北京的现房成交量环比出现了下滑，现房商品住宅成交量比7月下降了45.7%，与此同时，8月份北京楼市有超过50个项目开盘，创下了今年的新高。供应量最大的一个月，北京楼市的成交量为什么会急剧下跌，它是否预示着新的一轮的楼市价格调整即将到来?央视经济频道主持人陈伟鸿与著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

北京楼市8月现房成交，环比下降45%，观望情绪日益浓厚，当下楼市又出现哪些新变化？

张鸿：开发商有钱有地不怕“寒冬”
（《今日观察》评论员）
我们家小区旁边，出现了很多新的房地产中介，看上去生意还挺好，我每天好几个电话，都是说，请问您有房子要卖吗？我说我没有房子要卖，那请问您有房子要买吗？他们生意特别好，手机短信新开盘的那就不计其数了。一般来说，特别火以后一定会有疲态。其实这个疲态在7月份就已经显示出来了，已经出现了价涨量跌的情况，8月份只不过这个量萎缩的更大而已，量萎缩是因为什么呢，是不是房子不够了造成的？但是8月份是楼盘放量最多的时候，那唯一不够的就是购买力，最初的开发商说的那些被压抑了很长时间的刚性需求已经咬牙冲进去了，接下来就是刚性的投资需求。买房的唯一理由是，明天房子还会继续涨价，这些人对房子价格的敏感程度是特别高的，所以当一旦他判断，可能有不确定性，他就不买了。
我们基本的判断是整个房地产的环境，可能没有原来那么热了，没有那么暖了，开发商可能不一定愿意承认，但是自然规律有时候是没法避免的。但是虽然整个环境可能会变冷，但是开发商不怕冷，冬天来了，他有棉被，有羽绒服，有暖气，甚至有空调，就是一方面是有地，另一方面是他有钱，就在前几天万科增发112亿，而在万科的中报里边，它手上的现金是268亿。今年上半年到现在为止，上市公司当中已经有12个房地产企业有增发的行为，有33家上市公司准备继续增发，这两个加在一起是上千亿的钱，这些钱是为了防止未来可能出现的 “寒冬”。

马光远：下半年完全有可能重演2008年房地产的悲剧
（《今日观察》评论员）
我觉得有正常的，也有反常的，正常的是量在急剧的下跌。反常的是价格仍然在涨，所以我不知道，这是真相，还是假象？从3月份到8月份，很多楼盘都创了历史新高，在前半年货币天量投放的情况下，在银行一些信贷的优惠政策不断投向的情况下，出现了这么一个反常的，没有足够调整又加剧反弹的楼市。
下半年，宏观政策虽然会继续坚持适度宽松的货币政策，但是从7月份开始，货币投放量已经环比下降了77%。8月份据说投放的货币量只有3000多亿，二套房贷也收紧了，银行、包括政府主管部门已经释放出一些要对高楼价进行调控的信息，一方面，楼市空置率非常高，达到历史新高，需要3到5年，才能把库存卖完。另一方，资金链绷得非常紧，如果资金链一旦断裂的话，首先殃及的可能是银行。
我认为下半年重演2008年房地产的悲剧，完全有可能，今年上半年，房地产的这种反弹，事实上把它一年以内积聚的所有能力都释放完毕，下半年，再积聚这么大的消费能力，投机能力，从货币政策来讲，从整个宏观环境来讲都是不可能的。所以我觉得下半年要像前半年一样火爆，基本没有可能，要像2008年一样，我觉得完全有可能。第二点，整个货币政策的转型是非常急剧的。这个转型对开发商本身而言，打击是非常大的。第三点，大量的保障性住房，大量的商品房下半年都会入市。

多个城市房屋成交量出现下滑，面对摸不透的楼市，消费者又该做何选择？

张鸿：消费者不要轻易出手买房
（《今日观察》评论员）
该不该买房这个问题特别难回答，但是我还是要建议，就是尽量不要轻易出手。买房非常大的一个原因是因为，它明天或者明年要涨价，你是这种预期才去买房的，那现在就可以等一等。它不会暴跌，但是也不会出现07年以前的那种暴涨，所以这样的成本是值得付出的，面对这样的开发商，种种的不确定性的这些因素，我们唯一能做的就是以不变应万变。

马光远：刚性需求本身就是“伪”概念
（《今日观察》评论员）
我觉得刚性需求本身是一个“伪”概念，是有极大错误的一个概念。事实上从经济学上来讲，需求本身必须以收入为前提，必须有收入的限制。所以目前情况下，这种完全跟收入脱钩的需求，不能够成为需求。所以我认为对于消费者而言，与其把毕生的积蓄转化成几个砖头、楼块，不如拭目以待，我觉得在某种情况下，观望也是一种力量，让大家看一下，未来究竟楼市会怎么来走？

冯科：房价会适度回落
（北京大学经济所房地产金融中心主任，《今日观察》评论员）
房价到了2007年的高点之上，它会存在一定的泡沫，股市和楼市很紧密，股市已经挤出一些泡沫，那么楼市这么涨肯定不健康，它不可以持续。我估计它也会理性地回落，按照中国这种经济的状况，目前还处于反危机的状态，未来两到三年可能会出现滞胀，所以这种情况下，支持房价继续大幅度上升的理由不太存在。我预期它还会适度地回落，来促进销售量的增加。
   
牛刀：通过土地供应模式、商品房预售许可证、门店式交易等三方面调整楼市
（财经评论人，《今日观察》评论员）：
应该首先纠正的是土地供应模式，中国在住宅用地的供应上，应该是确保民生，确保经济适用房，和社会保障性住宅，和普通住宅的土地供应。这种供应原来我们有个90-70的政策，就是90平方米以下的住宅，要占到70%以上，现在的住宅供应，他们也不管是什么普通住宅，就是我把地拍（卖）出去，不管开发商怎么开发，其次应该取消的是商品房预售许可证，商品房的预售是导致了楼市炒买炒卖的一个基本制度。第三个是我们要纠正这种门店式的交易，政府应该有一个强大的为老百姓提供交易行为的一个场所，里面所有的信息都要公开。

张鸿：政府部门应提供非常精确、非常具有参考价值的信息
（《今日观察》评论员）
房地产市场上有一个特别的乱象，很多中介机构和房地产商想用我们知道的那些信息来误导我们。这是我们没有办法制止的，但是政府部门提供的信息，应该具有非常精确的参考价值，应该保持一致性。还有政府在今年初的时候，提出了大量建设保障性住房的信息。这些信息，对我们未来的房地产的预期，是非常有用的，但是现在我们又很少听到这些信息了。比如说我们所在的这个城市，到底明年或者后年能提供多少套保障性住房。这对房地产市场其实是有非常重要的影响。

马光远：政府应加大保障性住房和严格土地法规
（《今日观察》评论员）
房地产市场又到了一个十分关键的“十字路口”，对政府而言，我认为目前不仅仅要在某些政策措施上要采取一些，对楼价进行调控的措施。同时我认为它应该做好两件事情：第一个是加大保障性住房的入市，让老百姓都知道什么时候入市；第二点，必须严格土地法规，让开发商囤积的大量土地，制作的大量“地王”，转化成现实的房地产的供应。

（《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00）