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【主题1：谁导演了楼市大逆转？】

近两年来，中国楼市上演了一幕惊险的高台跳水。房价，从火箭式喷发，到越打越多的折扣。开发商，从大把大把地烧钱，到谨小慎微地过日子。土地拍卖，从频频刷新的地王记录，到屡屡流拍的尴尬收场。似乎一夜之间，中国楼市变了模样。
临近岁末，中央电视台经济频道《中国财经报道》论坛邀请来自亚洲开发银行、国土资源部、国务院政策研究室、国务院发展研究中心、全国工商联房地产商会的专家代表以及银行和地产界的专业人士齐聚一堂。论坛的中心话题只有一个-----楼市。
谁导演了这场楼市大逆转？最近出台的政策对房价会产生怎样的影响？房价的底部到底在哪里？地产商的日子好过吗？人们带着一个又一个疑惑，等待在这一天打开问号。

　　

主持人：陈伟鸿
各位来宾，早上好，欢迎大家光临中国财经报道论坛。2008年是不平静的一年，当金融海啸扑面而来的时候，我们发现世界似乎在一夜之间发生了许多的改变。国际原油的价格从每桶140多美元降到了如今的40多美元，国际粮价飙升，+也引发全球的粮食危机。在这样复杂多变的国际背景之下，一度风光无限的中国房地产市场，也面临着深刻的调整。在市场上，我们看到，消费者信心下滑，市场观望情绪浓厚，为了促进这个行业的健康发展，一段时间，我们看到国家也出台了一系列的政策。那么，在金融危机的背景之下，中国的楼市究竟会有着怎样的走向，这是我们今天中国财经报道论坛的一个主题，同时呢，我们更希望借由这样一个相互交流的平台，在各位专家、学者的智慧碰撞当中，为我们一起来打开中国楼市走向这样一个特殊的问号。
我们请出的是武建东先生，掌声有请。

现场演讲：武建东 《中国改革》学术顾问
对当前金融危机，我们可以初步判断如下，第一，当前的国际金融危机，仍将以体系性扩散，和深度传染性蔓延的方式发展。以便为美国的金融危机，修复提供良机。那么对全球实体经济，还有可能需要两到三个波段的冲击。全球经济损失，将进一步扩大。中国经济发展中的一些问题，会更加突出。第二，本次危机，并没有对美国的纸币本位制，和美国的货币管理体系造成深度冲击。那么美国面临的主要问题，就是将这个体系进行战略转型。所以美国既是全球金融海啸灾难的中心，也将是危机的主要受益者。

美国次贷飓风引发了全球的金融海啸，那么处于这个飓风最中心的美国楼市，为什么会引发这场灾难，现在它的情况又如何呢？
现场演讲：黄明  长江商学院金融学教授
    所有的危机听起来都是一个味道，货币太多，产生泡沫，泡沫破灭，出了事。上一次，前几次都是这个样。那么这次危机呢，从房子到次贷，传染到全球，很多人就问，中国、日本房地产也有跌的时候，为什么全球没有跟着感冒，因为美国人呢，他这个金融创新以及资产证券化做过头了，美国人借债都借到脖子这儿来了，所以它美国的房地产跌20%的时候，前5%跌的是美国的房主自己，后百分之十几是跌的全国的投资者，以及这一次对金融机构，资产负债表急剧的影响导致了全球金融市场这样一个冻结，这样一个危机，而且影响到失业了。
有几点数据值得提，美国的房地产经过下滑之后，由于美国的高负债，美国几个礼拜以前的数据表，差不多有1/6的房子是资不抵债，而且几乎所有的经济学家都同意，美国的房地产还会下滑个百分之十几，差不多还有一年的时间可以走的，那么大家想想等到它到底的时候，美国有多少的房子是资不抵债。资不抵债的人不可能像美国过去几年靠房子当取款机来贷款了，带消费了。而只抵得了债的房主也不可能从银行贷款来消费了。
我们注意到这轮的楼市显然受经济的影响，但在经济影响之前我们的楼市就开始出了一些问题了，我个人从资本市场的角度想说一句话，就是楼市的健康发展，很大程度上也依赖于我们强壮的资本市场的发展。资本市场发展不好啊，我们的开发商得不到资本市场的资金输入，过多的依赖于银行，我们的消费者，消费能力也有限。所以大家呢，从这一轮的总结中，一定不要觉得我们的资本市场够好了，没有受冲击，我们在一个孤岛上，所以没有受过大的冲击，但是欧美政府为什么紧迫的要救市呢，就是因为再不救市，他们的资本市场就长期会冻结了。

如果把楼市比喻成正在行驶的汽车，那么宏观经济环境就是道路。这辆车开的快慢，取决于这条道路是否平坦。但是黄教授也指出虽然道路直接决定了车跑的快慢，但是在道路开始不平坦之前，这辆车也就是楼市本身已经开始出现问题了。那么楼市到底出什么问题了呢？

　　

现场演讲：巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长
市场需要什么样产品，是市场自己决定的。市场去了解消费者市场的需求，不能把握消费者需求的生产者被淘汰出局。那么，若不然，市场就会惩罚你这个错误的决定。我也请教了一下聂会长，我说现在这个空置率最高的是哪个层面的房子，她说是90平米以下的。那么这个跟设定特定的户型占多大的比例，这个是不是有一定关系，当时我们作为研究者比较短视，可能过了五年、十年之后这个房子又有非常巨大的需求，至少在这一轮周期里面，都是者投了选票，是不，我们需要的不是这些房子，我们也做了一些城市抽样调查，中国的房子供求结构是处于转型过程中的，是有它内在运作规律的。                                                                                                                                     
不是说因为现在卖得房子大，是150平米所以所有人买的都是150平米，不是的，它是金字塔式的，楼梯式的往上改进。90年代初期、中期的时候，分的我们的房子，那个时候我们当处长的时候，分过我们是多少，80、90、七八十平米，攒几年钱，改进一下，90多一点，原来的房子卖出去了，再到这个层面之后又其中的攒点钱，改进一下，变成100平米，所以我们看到在不同的时期，主打的户型，它的面积是在不断的在稳步扩大的。这是市场内在的一个演进，我们并不能得出来就是说市场就是卖大户型，我们做出这个判断之后，市场反正给我们的决定，我个人作为研究者高度拥护政策，政策永远是正确的，但是市场作出了一个否定的答案，那我们该怎么反思一下。

　　

现场演讲：陈经纬 经纬置地集团有限公司董事局主席
看来，我们中国没有金融危机。是受到美国金融危机的波及，影响了中国的整体经济。对房地产来讲，我认为是好事。因为美国的金融危机，还没有爆发的时候，房地产已经是开始冷。宏观调控产生效应以后，开始冷。那中国的实体经济呢，在美国金融危机没有爆发之前，因为人民币升值等等原因，美国的次贷危机，实际上已经发生了。所以在金融危机没有爆发之前呢，中国的实体经济，已经首先很大的影响。那这次美国爆发这个金融危机啊，对中国来讲，是好事。因为提醒了我们金融危机来了。

【主题2：房价惹着谁了？】

2008年9月，《中国财经报道》制作播出了《直击楼市谜点》节目。对房价的波动进行了采访。
位于深圳关外的龙坂片区，由于紧邻梅林关，再加上有两条地铁即将开通，曾经一度是深圳升值最快的区域之一。这一区域的万科第五园正在销售的过程中，记者采访了几个来看房的人。
购房者
从它第一期开盘就一直来看，它的建筑，各方面风格的确不同，各方面都的确是挺让人喜欢的，也挺让人认可这个品牌的，所以说，也希望能买到万科开发的这个品牌的房子吧。

2006年，这位女士就看重了万科第五园的一个项目，当时每平米7000多块钱，由于嫌价格略高，就等到了2007年，万科第五园的又一个项目开盘了，每平米10000多的价格让她后悔不已。
购房者
当时开盘的时候一万四千五吧，均价，按这样算的，但是，我看好象是，又涨到一万六七这样子。

今年3月1日，万科第五园精装修高层以1.15万元/平方米发售，下调幅度超过20%，就在这次看房的时候，这位女士得到了一个好消息，这次新开盘的第五园的项目价格已经降到了11000块钱左右，而且还能打九二折。与最高时候的每平米16000多相比，表面上每平米便宜了6000块钱左右。但仍远远高于2006年的价格。
购房者
    再观望一下吧，我觉得还可能有一些下降的空间。

另一位购房者也表示出了同样的看法。
购房者
因为万科原来的房子，你比如两年前的房子我们来看过嘛，跟现在的价位还是太高了，而且你看这个区吧，特别不方便，根本没办法在这儿，就是说住得很好，它现在的价格也在一万多块钱。+所以，没考虑买，觉得应该再跌跌吧，再等等吧。

一些人更喜欢把这次深圳房价的下跌叫做理性回归。因为前一段时间深圳房价跑在全国的最前沿，最快的时候，以每月1000块钱左右的速度增长了5个月。国家对地产宏观调控的组合拳，给了疯狂增长的深圳房价当头一棒。曾经靠深圳香港一体化概念做撑杆跳的深圳关外房价，开始大幅度回落，从而拉动深圳商品房价格集体跳水。
那么对于开发商来说，这种大幅度的降价是否终结了他的暴利时代呢？
宋丁 综合开发研究员（中国深圳）研究员
因为深圳的这个房地产，那么很多的，这一轮的上市的房子，它当时拿的地价都是前几年拿的地，前几年拿的地，有协议出让的土地，价格很便宜。那么早期招拍挂的土地价格也不高。所以现在大量成交了这部分土地的，这部分房子。就这部分房子它还是有一定利润空间。

宋丁认为，即便是现在深圳商品房均价从去年最高时的每平米17600块钱，跌倒了今年8月份最低时的每平米11000块钱，跌幅达到36%。开发商仍有利可图。

　　

宋丁 综合开发研究员（中国深圳）研究员
还应该有30%这样一个利润空间。所以对他们不是特别大的一个压力。当然他过去希望挣得更多。他希望四十五十六十，甚至是八十，翻倍越多越好。那个时候房地产就是个暴利行业嘛。所以说他挣不到，他觉得一点都没有什么。但是现在逐步地向理性回归，所以说理性回归不仅仅是房价，理性回归还有就是这个开发商的利润。
现场陈瑜 世界新经济研究院院长
比如说房价下调这个敏感问题。那么房价下调，这不是以任何个人意志为转移的一件事情。它是经济规律作用的结果。经济规律呢，它是以铁的必然性向前贯彻。不以任何个人的意志和其他力量为转移的。供求决定了这个它的价格。在供大于过的情况下，在需求不足的情况下，房价下落，这是一个很自然的现象。所以我们的房地产业的企业家呢，应该认真学习经济规律的要求，了解它的内容，并且遵循它们。这才是我们的，房地产企业的可持续发展的，有一定的保障。

　　

巴曙松：
刚刚过世的诺贝尔奖获得者弗里德曼说，说我们做这些经济学者最大的作用是，提醒决策者要尊重市场，要视供求再决定价格，采访者接着问他，这么简单，要这么多经济学者干什么，问题是决策者经常容易忘记，经常容易高估自己的影响力和决策的支配力，所以要不断的经常的提醒。
    我们现在既然大家提倡客观、冷静、透明的来反思，我们看一下，比如我们有些政策，可能真正要调控房地产，价格是可调控的吗？如果答案是，那我们直接就做计划经济不是效果很好吗，你如果说是价可以调控的，可以管理的，那各种投入的要素价格都得要管理起来，劳动者的工资，利润的水平，成本的价格都得要管制之后，价格才是可控制的，我们花了30年的改革开放，得出的结论是，价格不可控制，要由市场来决定；但是为什么老是在特定的市场，容易相信价格是可以控制的呢？

其实房价下跌，是老百姓喜闻乐见的。但是跌到开发商无法生存的境地，就走到了事物的另一个极端。
现场陈凡 渣打银行直接投资公司联席全球总裁
首先第一点，房地产开发商，建筑商，20多个行业、国内生产总值GDP，这肯定受到一定的影响，对吧？第二点呢，就是咱们家的银行，假如说土地都陷那里了，没戏了，对吧？交不起土地出让金了，然后最后头呢，卖不出去了，最后银行的贷款都泡汤了。这是第二。第三呢，深受其害的是地方政府。作为父母官，他得养孩子，什么老保啊，医疗啊，这个那个。因为中国没有发债这一说，当然马上就有了。然后出口再麻烦了，然后开发商再麻烦了。我就不知道，作为地方父母官，怎么养咱们家自己的孩子。当然最大的受害者是谁呢？就是咱们的广大的工人，农民工同志，2.83亿的农民工同志。我一想到农民工同志的就业问题，我夜里就睡不着觉。
现场演讲：卢铿 海尔地产（集团）有限公司董事长
我们就知道，它下降空间已经有限了。而且对于很多开发商来说，他在具体操作这个降价的时候，他会遇到一个问题，就是现在万科遇到的问题。就当你降价幅度大了以后，你已经卖出去那部分客户，会找你的麻烦。所以这里头呢，是一个非常复杂的问题。

房价降下来，开发商利润减少，就真的会危及到这么多方方面面吗？房价上涨难道就是最应该发生的吗？
现场演讲：黄怒波 北京中坤投资集团董事长
两三年这个还会回到2007年那个局面。我讲第一千万别回来了。这个回来是个灾难。高房价，高利润不是个好事。我认为是饮鸩止渴。对个行业来说，那么对一个社会来说，尤其像中国目前这个阶段。00：37：32我们现在有责任让房价降下来。但是也有责任，让房价稳定住。为什么？已经对那么多国民持有了，私有财产的，资产性的这个人民和居民，我们有责任让他资产保值，不是让他贬值。所以我想下一步应该说，我们作为一个行业来说，要该承担，要承担应该我们该承担的责任。

其实，目前最关键的问题是，房价真的跌到了开发商都活不下去的地步了吗？开发商现在的日子又怎么样呢？

　　

【主题3：楼市：一个真实的江湖】

    今年年初，《中国财经报道》曾经播出了《中国地产 辩析拐点》的节目。在这期节目中，记者详细记录了2007年年底土地拍卖现场的火爆场面。
现场北京市国土局  工作人员
报价截止时的最高报价是广阳家园AB区一地块，最高报价为31840万元整。门头沟新城冯村地区住宅项目用地的最高报价是51100万元整。

当天，万科、华远、碧桂圆等大型地产商纷纷登场2007年末北京的这场土地盛宴。30多家开发商挑选着各自的吉祥拍卖号牌。拍卖大厅被挤得水泄不通，许多地产商只能站在旁边观战。
北京市国土局土地拍卖师
72200万元，10号报出的，72200万元。72200万元第三次。恭喜46号，中铁房地产集团有限公司竞得广阳家园AB区用地。

经过数百轮举牌竟价，规划建筑面积10万平方米的房山区广阳家园，最终被中铁房地产集团收归囊中。土地竟拍价比挂牌价高出近4亿元，另一块土地也被拍到15亿元，高出挂牌价10亿元。开发商表示，今天这么高的拍卖价格也是预料之中的事。
记者：比他的底价翻了一番，您觉得满意吗？
中铁房地产：我们比想象中的可能差不多吧，这市场就这样了。

没有最贵，只有更贵，2007年末北京土地市场，终于烹调出了“面粉比面包贵”的盛宴。不仅是北京，土地争夺战在全国频频升级，“地王”记录不断刷新。
时隔一年，2008年年底，曾经门庭若市的土地拍卖会已经冷冷清清。开发商对土地的追逐也来了个180度大转弯。
一年前与土地擦肩而过，却成就了一年后能高兴起来的唯一理由。真是成也萧何，败也萧何。除了土地，2008年，摆在开发商面前最棘手的问题恐怕就要数销售了。
现场演讲：林少斌 招商局地产控股股份有限公司总经理
当然我们的销售跟年初预测，大概我们能完成70%。所以我也觉得，虽然什么，但是我也是觉得要遗憾的吧。
现场演讲：单伟豹 香港路劲地产集团有限公司主席
当然那个销售，大概达不到我们年初预算的一半。
现场演讲：陈经纬 经纬置地集团有限公司董事局主席
这一年的感觉呢，就是风风雨雨，现在来讲就说，销售量是大大地跌了，跌了很多。但是那个，我希望呢就是说，我也好，大家也好，要坚持。然后来创新，才有前途。

    那么究竟是什么房卖得最慢呢？目前，我国楼市空置率的情况又怎么样呢？
现场聂梅生 全国工商联房地产商会会长
目前啊，开工面积，整个的开工，施工的面积是多少呢？是24亿平方米。记住这个数，相当大的一个数。从去年到今年，正在开工的，就是在建的24亿平米。那么去年呢，都说房子卖得很好，卖了多少房子呢？卖了7亿平方米。一般这个24亿呢，它是要三年，甚至于更多一点的时间，才能把当期开工的消纳掉。那么去年消纳了7亿，今年到现在为止从4亿多。那么原来预计金九银十，什么国家政策出来以后，能多卖一点，我觉得恐怕够呛，还差一个月了，是吧？我估计也充其量就是5.5亿，不得了了。再卖不上去了。那么去年是7亿多。今年是5.5亿，那么现在是24亿，大家减一下，有多少没卖出去？还要多少时间卖出去？有说两年，有说二十个月，我觉得差不多要这么多数。和24亿这个数字，去年卖7亿，今年卖5.5到6个亿，那你说还得多少时间，才能把它卖完？那么目前的空置量呢，是1.3亿平方米。这个数字呢，是10月份的数字，还差两个月，11月，12月。而11月、12月好多都是接着要竣工。那么呢，估计这个空置，空房面积呢，从1.3亿平方米，还会继续增加。那么明年呢，会不会再增加1亿平方米，如果这个情况不改变。+那么既然是这么一个局面，那么合理解决未来一两年的土地和空置房的问题，是十分紧迫。

　　

【主题4：救市强心针】

2008年11月27日，星期四，美国人的感恩节。就在这一天，远在大洋彼岸的中国人尤其是开发商和购房者，也收到了一个大礼包。中国央行宣布，从这一天开始，存贷款基准利率再次下调108个基准点，这是今年9月以来央行的第四次降息，目前基准利率已经累计降低了近200个基准点。这也为入冬的中国楼市吹来了一股暖风。
现场聂梅生 全国工商联房地产商会会长
我们曾经利息，准备金是从9调到了17.5，利息是从2.52，就是我这张图，调到了4.14，现在准备金从17.5调回到14和15，利息又调回到起点2.52，这一次一下子就回到了2.52，是相当大的这么一个降息，算一下，咱们还是以降息0.7倍的优惠来算这个账，仔细算了以后的结果是什么呢，如果你是属于银行能够0.7倍优惠的这种房子，相当于五年期以上的买房的月供，减少了18%到20%，还是相当厉害的，就等于你了月供少了20%，这一次降息，但是这个事情要好好的向老百姓宣传，否则这个交易量的上升还是在区域外的，开发商降价，开发商降价比降息管用，其实降息比降价管用，因为你差20%。所以呢，最后还是应该携手走出这个僵局。应该积极支持中央政府、地方政府，政府出台各种各样的新政，建议政策要一步到位。

    虽然大幅度地降低利率，对楼市有一定的拉动作用。但是金融市场却从这个举措中，捕捉到了另一种味道。
现场巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长
我们最近降息降了108个基点，在历史上，比这个降息幅度大的，有5次。最近的一次是9年前，在面对东南亚金融危机的时候，经济迅速的下滑，在“保8”的一片强烈的呼声里面下调了144个基点。+而且现在金融市场对这个大幅的减息看法是分歧的，分歧在于根据我们过往5次大幅减息的经验来看，减息之后的大概一个季度到两个季度，往往是经济迅速恶化的时期。若不然市场政策的力度不会那么大，这是金融市场的看法。

除了降息这个大礼包，政府的四万亿投资计划也让北京的三里河成了这个冬天里最温暖的地方。
现场彭龙运  亚洲开发银行驻华代表处高级经济学家
目前来看，泡沫的挤出已经伤到实体的经济。那么这种挤出泡沫的痛苦呢，我们会感觉到，就是大家都能感觉到，最大的问题是，一些财富的减少，然后是对预期的降低，信心的普遍下降，那么这些痛苦呢，反映到经济层面上来它就是全面的经济的一个萎缩。目前中国政府采取了四万亿的刺激方案。这是一个非常有利的，而且是一个全面性的、综合性的刺激方案，是非常好的，所以我们非常高兴地看到，中国能够实行一个综合性的措施，而且这个措施呢，目前来看，对提升信心已经起到非常的作用，最后想说一句话就是，在危机的处理过程当中。我要想提醒大家的是，我们要处理的是危机而不是长期的问题，是短期的困难，作为中国经济的特点来看，目前需要做的，一个是要提升投资，第一个是要需要提升出口，很多人讲我们要提升消费，其实消费是个长期的概念，出口如果我们再做一点努力，我们可以收到更好的效果，中国的经济可以更加平衡的发展。
现场李伯溪 国务院发展研究中心研究员
从这4万亿来看，到底给我们房地产业，带什么机遇呢？一个，信心。中国的经济和世界的经济，都强调信心。
    中国经济的拉动呢，需要投资、消费、出口，三大，我们所谓是三架马车。咱们房地产业呢，既有投资，又有消费。它涉及到两架马车。现在房地产业，最主要的是要振兴我们的市场。要振兴市场，就得需要有一个人民收入的预期。人民收入的预期，取决于经济发展的预期作为基础。这四万亿的投入，加上一整套措施的实现，使我国的经济，向力争仍然处在这个高速区的这个范围内，又好又快这样一个目的，这样一个目的呢，能够给大多数消费者，稳定收入的预期。对要买咱们的房子，只要收入的预期，才是咱们买房子的基础。所以这四万亿的投入，增加了预期，也增加了我们向房地产市场，购房的一个基础。
它会促进中国房地产一整套，适合目前经济形势的，新的政策措施的出台。为什么呢？只有房地产我们的研究里，房地产业，在过去一些年里，占我们整个的总投资的大约20%。我研究那几年看呢，占我们整个经济增量的，将近四分之一。如果要促进经济，启动经济，一定要会涉及到这个市场。当然这个市场，不但是政府来促进，而且呢，还要我们行业的自身要做的工作。

　　

与这四万亿投资前后脚登台的，就是住房和城乡建设部九千亿保障性住房的投资。
现场聂梅生 全国工商联房地产商会会长
关于这个九千亿做保障性住房的事情。各地也出台了一些政策，我们认为呢，应该支持各地将保障性住房的这个投资，用于收购合适的普通商品房。这是一个非常好的事情。那么现在的重庆啊，北京也说了，然后大连啊，这是一个非常好的事情。为什么呢？各地提出的合理收购普通商品房好呢？这样一个举措支持呢，它可以一举数得，第一，它可以缩短保障住房的建设周期，因为它是收购现有的房子。第二，可以节约土地资源。第三，可以避免重复建设。第四可以减少商品房的空置。就类似于小户型的，中低价位的商品房的空置。第五呢，可以引导开发商，逐步加入保障性住房建设，等等。应该支持这样一个政策。

【主题5：楼市：春天在哪里？】

    在这个楼市的冬天，作为这个市场的主要参与方之一，地产商在做什么呢？
现场演讲：冯仑　北京万通地产股份有限公司董事长
当年在海南，我们就是炒房。天天过年，夜夜结婚，一个房子，炒五六手，那是真正的泡沫。就是原来的做房地产的方法，商业模式啊，产品啊，是不是要变革？我们应该去换一个地方，换一个方式，来做。这就是我讲的，从海南这个故事，我们能够引发出的一个思考。就是我们今天房地产企业，必须用一个创新和变革的思维，来看待今天的问题。来寻找下一个蜜月的机会。我希望，我们今天，能够用自我的救赎，用自己的变革，来完善我们的成长，使我们能够渡过这段日子，去迎接下一个蜜月。
现场演讲：张宝全　今典投资（集团）有限公司董事长
    我觉得中国房地产市场，在前几年的，这样的非常的风光。它并不是一个普遍的状况，是一个特殊的状况。这就是由于中国以前没有市场化，或者说没有商品房。那么给我们带来了这样一个机遇。但这种机遇，我认为它也是有周期的，它也是有一个阶段性的。所以说我们如果把这个周期，觉得就是我们未来地产市场一个，必然的一个态势的话，我觉得我们的企业这样定位，可能也是问题的话。

在张宝全看来，楼市原来暴利的好日子已经一去不复返了。而他也开始转战其他的市场。
现场演讲：张宝全　今典投资（集团）有限公司董事长
我们在三亚做的，有四所酒店，总共大约有将近1万间这样的房间。就是我觉得，就是说，民用建筑，我觉得可能像那些，比较稳定，或者大家都在做。但实际上新的市场已经出现了。比如像旅游度假市场，在中国上刚刚开始。而且中国人口很多，这方面需求也很大。所以我觉得，我们地产企业，可能也需要，在以前传统的这个产业模式里面，也要发现一些新的，这样一些方向，或者一种路径。我觉得这可能还是，至少是我们现在这么考虑的。
现场演讲：黄怒波 北京中坤投资集团董事长
实际上张总这几年在做这个，他叫旅游地产，我叫度假地产。中坤一直也在做。做的是，这个背后的目的也是做持有性。持有性就是要现金流，这就是给我们随时，像登山一样，我不管你天气冷还是热，老得备一个冲锋衣在那。因为你不知道什么时候会刮风下雨。就是你一定要持有现金流。那么现在看来是对的。我们在明年将形成1万个床位的度假市场。这个在金融危机的时候，我们把很多项目就放慢了。那些项目是酒店可以慢盖，可以两年后再盖。那么呢，但是危机过去以后，我们的资产就有升值。我们就有了强大的一个后劲。但是如果拿那么地，做那么多住宅，现在全死定了。

那么，对于那些还在楼市拼杀的地产商来说，还有什么过冬的高招吗？
现场演讲：单伟豹 香港路劲地产集团有限公司主席
我觉得目前的情形底下，有钱的，如果你是开发商的，应该勇敢地投入，应该非常勇敢地投入。以前我们是2003年开始做，你要做，找一个项目，找一块地。如果说他稳赚的，一定赚的，不可能的，你找不到。我们大概计算可行性报告，他那个赚的机率多少？有70%不错了。他亏的机率有多少？但是目前来说，全中国尤其四大城市，你要找肯定赚钱的项目，是一定有的，是一定有的。我们在深圳在谈一个项目，就说再跌，好像有人说，还会跌30%，再跌30%，你算起来，还是有利可图。将来中国房地产怎么走？我们不知道。但是你自己的计算，如果稳赚的项目，我觉得应该勇敢地去拿。不然你将来会后悔。香港最有名的就是李嘉诚先生，长江在几次的房地产低潮，他是拿土地最多的。他是拿土地最多的。

    楼市的冬天会在什么时候来临呢？在这个地产界的冬天，开发商应该做点什么呢？

　　

　　
现场演讲：李晓东　建银精瑞资产管理有限公司董事长
李晓东：就是说，中国房地产在宏观的4万亿，还有拉动的各种这个宏观经济政策，还有我们可以预期的，下一步还会汇集房地产的一些金融调控政策，各方面的这个情况的话，加上过去今年，从今年开始，慢慢积累的一些需求，持币待购的这种等待性需求，逐步地释放。那么在未来，可以预期的一个将来，或者是在明年年底，或者是在2010年，我相信中国房地产，会有一个春天的到来。那么在这个时候的话，房地产企业一定要，有条件的房地产企业一定要考虑，有没有可能，在这样的时机，可能登陆资本市场，反而是一个成本最低的时候。那么有些有志于看好房地产企业的这种，房地产业的这个机会的一些资金，现在也是一个很好的一个，开始准备，从现在开始准备选项目投入，是个非常好的一个时机。所以说我们希望，各式各样的这个房地产基金，房地产信托，房地产，包括一些贷款这些，我们都在分析研判这块市场，未来的这个房地产的这个春天，应该是很快会来临。
现场演讲：杨毓  中国民生银行地产事业部总裁
就是这个地产，信贷的这个总量，在银行贷款，和在GDP当中的这个比例，中国跟美国的这个情况呢，这个相离甚远，是几倍，甚至十几倍的一个关系。所以呢，我们的这个金融创新呢，这个不能因为美国的这个次贷危机呢，受到影响，+创新的出路，这个简单地说呢，两个方向。一个来讲的话呢，是解决我们现有的这个银行所持有的，以地产抵押资产为基础的这样一些这个贷款的出路问题。再一个来讲的话呢，把投资人的这个资金呢，引进了这个地产市场上来。这个用专业的话呢，就是一个是MBS，把银行的这个重资产，通过这个资产专权化，把它输送出去。这样银行腾出空间呢，来更多地支持我们这个地产行业的发展。再一个来讲的话呢，我们也呼吁这个，在这个专业的这个投资基金，私募的、公募的位置上，有更大的进展。
现场陈瑜 世界新经济研究院院长
日本的银行啊，利息已经降到零了，那么城乡居民存款呢，依然是飙升。为什么？是他的保命钱。中国老百姓也有这个问题。如果消费资本化理论是什么呢？把消费变成一种投资。谁要买你的房，他视做他是对你的投资。那么以合同的形式，记录在案。一年下来，参照央行国际存款的利息，是吧？甚至再高一点，把企业利润的一部分，返给消费者。这种情况下呢，消费者的购房行为，就变成一种储蓄行为，一种投资行为。这对购房，有购房愿望的消费者的积极性，购房积极性，是一个极大的调动。
巴曙松：
未来可能我们房地产市场开始进入一个平均利润的时期，我们要在新的市场环境下，重新梳理我们的思路，梳理政策的脉络，该认错的认错，该调整的调整。不然，就出局。
    这将是一个剩者为王的，剩下的剩。明年可能是这样的一个格局。那么，这是我想，而且在香港市场我们看到，香港市场称为内房股，内地的房地产市场的股票，股价下跌的幅度大概是每股净资产大概平均在20%左右。最低几个内房股，最低时候价位跌到了每股净资产接近5%，5%的意思，那就是投资者认为，可能会出现大面积的房地产企业的倒闭。实际上按照这个价格来定价，我个人认为，它定价有错误，但是也反映了对我们的房地产企业，从商业模式、管理能力、从投资者的角度做了一个第三方独立的评价，是不高的，应对危机的能力是不强的。我们反过头来讲，我们跟制造业相比较，成本控制能力不如他们。我们跟一些日用的快速的消费品相比较，我们的销售能力不如他们。所以，在扩张时期，盈利大增的时期这些话是听不进去的，在调整时期里面，一个保持开放心态的企业家是有可能主动做这方面的反思和调整的。

主持人：
    2008年中国的楼市遭遇了寒流。虽然说在很多的地方，这样的寒流可能还仅仅存在于表层，但是在这种时候，我们看到了央行连续的降息，看到了很多地方政府的出台救市。这一切，仿佛都在传递着某种信号。于是呢，很多的地产人奔走相告说，暖春来到了。事实上，对于2008年中国的房地产市场而言，用峰回路转这样的词来形容，一点都不为过。这是一个交织了太多的爱和恨的七七落落，转折起承。那么在2009年，我们衷心地希望，中国的房地产市场，能够有更健康，更稳健的发展，好了，谢谢各位的参与，再见。